Mietvertrag — Entwurf

Bausteine 0.1.0, Stand 2026-07-23

§ 1 Vertragsparteien

Vermieter ist Erika Muster, Musterweg 3, 12345 Musterstadt. Mieter ist oder sind Max Mustermann und Marie Musterfrau. Mehrere Mieter haften für alle Verpflichtungen aus diesem Mietvertrag als Gesamtschuldner. Mehrere Mieter bevollmächtigen sich gegenseitig, Erklärungen des Vermieters entgegenzunehmen, die dieses Mietverhältnis betreffen; die Vollmacht umfasst auch die Entgegennahme einer Kündigung. Sie erstreckt sich nicht auf die Abgabe von Erklärungen und ist gegenüber dem Vermieter jederzeit widerruflich. Erklärungen des Vermieters, die dieses Mietverhältnis beenden oder ändern, sind an alle Mieter zu richten. Jeder Mieter teilt dem Vermieter eine Änderung seiner Anschrift unverzüglich in Textform mit.

nur Entgegennahme, keine Wirkung gegen alle Mieter — fest. Die übliche Kombiklausel „für die Wirksamkeit genügt die Erklärung gegenüber einem Mieter“ hat der BGH ausdrücklich offengelassen. Kippt sie, geht Ihre Kündigung gegenüber den übrigen Mietern ins Leere: Sie räumen Monate später ein zweites Mal und tragen Anwalt und Gerichtskosten doppelt.
keine Zugangsfiktion — fest. Ein Satz wie „die Erklärung gilt drei Tage nach Absendung als zugegangen“ ist nach § 308 Nr. 6 BGB unwirksam und nimmt die gesamte Zustellungsregelung mit. Danach müssen Sie den Zugang ohne jede vertragliche Hilfe beweisen.

§ 2 Mietsache

Vermietet wird die Wohnung Musterweg 1, 12345 Musterstadt, 2. Obergeschoss rechts, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche und Bad, zu Wohnzwecken.

§ 3 Wohnfläche

Die Wohnfläche beträgt 72,40 m². Sie ist nach der Wohnflächenverordnung ermittelt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume. Für die Verteilung der Betriebskosten und für Mieterhöhungen ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

wörtliche Fassung aus der BGH-Entscheidung VIII ZR 306/09 — fest. Der Satz wirkt nur in genau dieser Fassung. Ein vorangestelltes „ca.“ hat der BGH ausdrücklich nicht genügen lassen: Bei 75 statt 85 vereinbarten Quadratmetern und 900 € Miete sind das rund 105 € Minderung im Monat — dauerhaft und für die Vergangenheit nachzuzahlen.
keine Toleranz- oder Minderungsausschlussklausel — fest. „Abweichungen bis 10 % berechtigen nicht zur Minderung“ ist nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam und fällt ersatzlos weg. Sie stünden damit schlechter da als mit der Entwertung der Flächenangabe, die dasselbe Ziel erreicht und hält.
Wohnflächenverordnung — fest. Ohne genannten Maßstab wird später darüber gestritten, ob nach Wohnflächenverordnung, nach DIN 277 oder nach örtlicher Übung gerechnet wird. Im Zweifel gilt ohnehin die Wohnflächenverordnung — wer sie selbst nennt, verliert nichts und spart sich das Sachverständigengutachten.

§ 4 Nebenräume, Stellplatz und Gemeinschaftsflächen

Mitvermietet sind: der Kellerraum Nr. 7 im Untergeschoss, der Stellplatz Nr. 12 auf dem Hof sowie der Fahrradabstellraum im Untergeschoss zur gemeinschaftlichen Nutzung. Diese Räume und Flächen sind Bestandteil der Mietsache. Der Mieter darf sie nur zu ihrem jeweiligen Zweck nutzen; die Lagerung feuergefährlicher, explosiver oder umweltgefährdender Stoffe ist nicht gestattet. Ist ein Stellplatz oder eine Garage mitvermietet, dient dieser Platz allein dem Abstellen eines zugelassenen und betriebsbereiten Kraftfahrzeugs; Ölwechsel, Instandsetzungsarbeiten und das Waschen von Fahrzeugen sind dort nicht gestattet. Ist ein Garten zur alleinigen Nutzung überlassen, bedürfen Veränderungen seiner Gestaltung, insbesondere das Fällen von Bäumen und das Anlegen befestigter Flächen, der vorherigen Erlaubnis des Vermieters in Textform. Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftseinrichtungen des Hauses darf der Mieter gemeinsam mit den übrigen Hausbewohnern nutzen; ein Anspruch auf eine bestimmte Fläche oder auf eine bestimmte Nutzungszeit besteht nicht. Die Ansprüche des Mieters aus § 554 BGB bleiben unberührt.

kein pauschaler Rückbauvorbehalt — fest. Ein Satz „alle baulichen Veränderungen sind zurückzubauen“ erfasst zwangsläufig auch Ladepunkt, Einbruchsschutz, Barrierereduzierung und Steckersolargerät. Dort ist er unwirksam und reißt die ganze Nutzungsregelung mit. Legen Sie den Rückbau stattdessen fest, wenn Sie die Erlaubnis erteilen — dann bindet er.
keine gesonderte Kündbarkeit des Stellplatzes — fest. Für die getrennte Kündigung von Wohnung und Stellplatz aus einer einheitlichen Vertragsurkunde heraus gibt es keinen belastbaren Beleg. Wollen Sie den Stellplatz später einzeln kündigen können, schließen Sie darüber einen eigenen Vertrag — sonst verlassen Sie sich auf eine Klausel, die im Streitfall nicht trägt.

§ 5 Schlüssel

Der Vermieter übergibt dem Mieter bei Mietbeginn folgende Schlüssel: 3 Wohnungsschlüssel, 3 Haustürschlüssel, 1 Kellerschlüssel, 1 Briefkastenschlüssel. Die Anfertigung weiterer Schlüssel bedarf der vorherigen Erlaubnis des Vermieters in Textform. Den Verlust eines Schlüssels zeigt der Mieter dem Vermieter unverzüglich in Textform an; für Schäden, die dem Vermieter aus dem Verlust entstehen, haftet der Mieter nach den gesetzlichen Vorschriften. Bei Beendigung des Mietverhältnisses gibt der Mieter sämtliche Schlüssel zurück, auch die von ihm selbst oder auf seine Veranlassung angefertigten.

keine Pauschale je verlorenem Schlüssel — fest. Ein fester Betrag je fehlendem Schlüssel ist eine Vertragsstrafe und nach § 555 BGB unwirksam — aus der Klausel bekämen Sie keinen Cent. Ohne sie rechnen Sie den tatsächlichen Schaden bis hin zur neuen Schließanlage ab, und der liegt regelmäßig weit über jeder Pauschale.
Textform, nicht Schriftform — fest. Für Anzeigen des Mieters darf höchstens Textform verlangt werden; „schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift“ macht die Anzeigepflicht nach § 309 Nr. 13 BGB unwirksam. Eine E-Mail, auf die Sie sich berufen können, ist mehr wert als eine Klausel, die im Streitfall nicht gilt.

§ 6 Mietzeit

Das Mietverhältnis beginnt am 01.09.2026. Es läuft auf unbestimmte Zeit. Eine Befristung ist nicht vereinbart; das Mietverhältnis endet nicht durch Zeitablauf, sondern nur durch Kündigung oder durch Aufhebungsvertrag.

keine Freizeichnung bei verspäteter Übergabe — fest. Der beliebte Satz „bei verspäteter Übergabe bestehen keine Schadensersatzansprüche“ erfasst auch grobes Verschulden und Körperschäden und ist deshalb nach § 309 Nr. 7 BGB unwirksam. Er fällt ersatzlos weg: Sie haften genau wie ohne die Klausel und haben zusätzlich einen angreifbaren Vertrag.
kein befristeter Vertrag — fest. Eine Befristung ohne einen der drei gesetzlichen Gründe — Eigennutzung, Abriss oder Umbau, Dienstwohnung — macht den Vertrag automatisch unbefristet. Sie wären dann gebunden, ohne dafür etwas bekommen zu haben. Wer den Mieter halten will, nimmt den Kündigungsverzicht.

§ 7 Beidseitiger Verzicht auf die ordentliche Kündigung

Die Parteien verzichten wechselseitig auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages bis zum 31.07.2030. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals zum Ablauf dieses Tages zulässig; die Kündigungserklärung ist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist rechtzeitig vorher abzugeben. Das Recht beider Parteien zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt.

höchstens vier Jahre vom Vertragsschluss bis zum frühesten Vertragsende — fest. In einem BGH-Fall genügten 25 Tage über der Grenze, um den gesamten Verzicht zu vernichten — der Mieter konnte danach vom ersten Tag an mit drei Monaten kündigen. Auf vier Jahre zurückgeschnitten wird nicht: Es gibt die Bindung ganz oder gar nicht.
letzter Tag des Kalendermonats vor dem vierten Jahrestag des Vertragsschlusses — fest. Wer „vier Jahre ab Vertragsschluss“ schreibt und die gesetzliche Kündigungsfrist obendrauf rechnet, bindet den Mieter in Wahrheit vier Jahre und drei Monate — und verliert den Verzicht vollständig. Der Monatsletzte davor kostet Sie wenige Wochen Bindung und rettet vier Jahre Planungssicherheit.
Verzicht beider Parteien — fest. Ein Verzicht, der nur den Mieter bindet, ist noch angreifbarer als der beidseitige. Sie geben damit praktisch nichts auf, weil Sie ordentlich ohnehin nur mit berechtigtem Interesse kündigen dürfen — und nehmen dem Mieter sein stärkstes Argument gegen die Klausel.

§ 8 Kündigung

Die Kündigung muss dem anderen Teil spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen; das Mietverhältnis endet dann mit dem Ablauf des übernächsten Monats. Für den Mieter beträgt die Kündigungsfrist unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses drei Monate. Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach fünf Jahren seit der Überlassung des Wohnraums auf sechs Monate und nach acht Jahren seit der Überlassung auf neun Monate. Die Kündigung bedarf der gesetzlich vorgeschriebenen Form; eine strengere Form wird nicht vereinbart, insbesondere ist die Kündigung des Mieters nicht an ein Einschreiben oder an eine persönliche Übergabe gebunden. Das Recht beider Parteien zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt.

drei Monate, nicht verlängerbar — fest. Jede Verlängerung der Kündigungsfrist des Mieters ist nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam und fällt ersatzlos weg. Wollen Sie den Mieter länger halten, trägt allein der befristete Kündigungsverzicht von höchstens vier Jahren.
dritter Werktag des Kalendermonats — fest. Vorlagen mit „erster Werktag“ verkürzen die Frist zulasten des Mieters. Die Regelung ist dann unwirksam, es gilt ohnehin das Gesetz — Sie haben nichts gewonnen und einen angreifbaren Vertrag.
kein Einschreiben, keine persönliche Übergabe — fest. Ein Formzwang für Erklärungen des Mieters ist nach § 309 Nr. 13 BGB unwirksam. Für Ihre eigene Kündigung gewinnen Sie durch die Klausel keinen zusätzlichen Beweis, riskieren aber, dass die gesamte Kündigungsregelung in Frage gestellt wird.

§ 9 Übergabe und Übergabeprotokoll

Der Vermieter übergibt dem Mieter die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses. Über die Übergabe nehmen die Parteien ein gemeinsames Protokoll auf. Das Protokoll hält den Zustand der Wohnung und ihrer Einrichtungen einschließlich der bei der Übergabe erkennbaren Mängel, die Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme sowie die nach § 5 übergebenen Schlüssel nach Art und Stückzahl fest. Beide Parteien unterzeichnen das Protokoll; es ist Anlage zu diesem Vertrag. Die im Protokoll festgehaltenen Zählerstände sind Grundlage der Abrechnung der verbrauchsabhängigen Kosten.

keine Bestätigung „in einwandfreiem Zustand übernommen“ — fest. Solche Bestätigungssätze kehren die Beweislast um und sind nach § 309 Nr. 12 BGB unwirksam. Das gemeinsam unterschriebene Protokoll bringt Ihnen denselben Beweis und hält vor Gericht — der Satz bringt Ihnen nur das Risiko, dass die ganze Übergaberegelung fällt.
Protokoll als Anlage zum Vertrag — fest. Ohne Protokoll müssen Sie den Übergabezustand später mit Zeugen beweisen. Misslingt das, steht auch die Abwälzung der Schönheitsreparaturen im Feuer: Dann renovieren Sie selbst und bekommen in der Regel nur die Hälfte der Kosten erstattet.

§ 10 Miete

Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 780,00 €. Sie ist das Entgelt für die Überlassung der Mietsache zum Gebrauch und enthält keine Betriebskosten; die Betriebskosten schuldet der Mieter zusätzlich nach den Bestimmungen dieses Vertrags über die Betriebskosten. Die Miete ist nach Kalendermonaten bemessen. Beginnt oder endet das Mietverhältnis im Laufe eines Kalendermonats, ist die Miete für diesen Monat anteilig zu entrichten.

Nettokaltmiete ohne Betriebskosten — fest. Wer Miete und Betriebskosten in einer Summe ausweist, verliert die saubere Bezugsgröße: Die Kaution ist dann übersichert und die Jahresgrenze der Kleinreparaturen angreifbar. Beides kostet mehr, als die eine bequeme Zahl einbringt.

§ 11 Mieterhöhung

Eine Staffelmiete und eine Indexmiete sind nicht vereinbart. Für Mieterhöhungen gelten die gesetzlichen Vorschriften: Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Maßgabe des § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verlangen und die Miete nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nach Maßgabe der §§ 559 bis 559b des Bürgerlichen Gesetzbuchs erhöhen. Das Recht des Vermieters, Betriebskostenvorauszahlungen oder eine Betriebskostenpauschale nach § 560 des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzupassen, bleibt unberührt. Weitergehende oder von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Erhöhungsrechte werden durch diesen Vertrag nicht begründet.

keine eigene Erhöhungsklausel — fest. Das Gesetz kennt genau vier Erhöhungswege und keinen fünften. Eine Klausel wie „Der Vermieter kann die Miete jährlich anpassen“ ist unwirksam und bringt Ihnen nichts — sie liefert dem Mieter nur ein Argument gegen Ihr späteres, korrektes Erhöhungsverlangen.
nicht im Vertrag beziffert (20 bzw. 15 Prozent gelten kraft Gesetzes) — fest. Die Kappungsgrenze ist unabdingbar; im Vertrag festgeschrieben nützt sie Ihnen nichts und wird falsch, sobald sich der Prozentsatz in Ihrer Gemeinde ändert. Eine falsche Zahl im Vertrag ist im Erhöhungsverfahren ein Angriffspunkt, den Sie sich sparen können.

§ 12 Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn

Die Wohnung liegt in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Die in § 10 vereinbarte Nettokaltmiete ist danach zulässig, weil sie die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 556d Abs. 1 BGB). Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e oder § 556f des Bürgerlichen Gesetzbuchs beruht, hat der Vermieter dem Mieter die Auskunft nach § 556g Abs. 1a des Bürgerlichen Gesetzbuchs vor dessen Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert in Textform erteilt; die Auskunft ist diesem Vertrag als Anlage beigefügt.

ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent — fest. Was über dieser Grenze liegt, können Sie nicht durchsetzen und müssen es unter den Voraussetzungen des § 556g BGB herausgeben. Klären Sie die ortsübliche Vergleichsmiete vor Vertragsschluss — danach ist der Betrag vereinbart und der Streit teuer.
vor der Vertragserklärung des Mieters, unaufgefordert, in Textform — fest. Reichen Sie die Auskunft erst nach, können Sie sich zwei Jahre lang nicht auf die höhere zulässige Miete berufen. Bei 150 € Unterschied im Monat sind das über zwei Jahre 3.600 € — für ein Blatt Papier, das fünf Minuten kostet.
eigenes Blatt vor der Unterschrift, nicht im Vertragstext — fest. Die Auskunft muss dem Mieter vorliegen, bevor er seine Vertragserklärung abgibt. Steht sie nur im Vertrag, den er unterschreibt, ist sie zeitgleich und damit zu spät — daran scheitert die Berufung auf Vormiete, Modernisierung oder Neubau in der Praxis am häufigsten.

§ 13 Zahlung der Miete

Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Kalendermonats, zu entrichten; die Leistungszeit ist damit nach dem Kalender bestimmt. Für die Rechtzeitigkeit genügt die rechtzeitige Vornahme der Zahlungshandlung. Die Zahlung erfolgt auf folgendes Konto des Vermieters: Erika Muster, IBAN DE02 1203 0000 0000 2020 51, Musterbank eG, Musterstadt. Zur gleichen Zeit sind die nach diesem Vertrag geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen zu entrichten. Der Mieter kann dem Vermieter für die Zahlung ein SEPA-Lastschriftmandat erteilen; die Erteilung ist freiwillig und jederzeit widerruflich und lässt die Fälligkeit nach Satz 1 unberührt.

dritter Werktag des Monats — fest. Diesen Termin gibt das Gesetz vor, und er ist zugleich der früheste, den die Rechtsbasis belegt. Eine Klausel, die den Ersten zum letzten Termin macht, gewinnt Ihnen zwei Tage und riskiert dafür die gesamte Fälligkeitsregelung.
rechtzeitige Vornahme der Zahlungshandlung — fest. Ob eine Klausel auf den Zahlungseingang bei Ihnen abstellen darf, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Die Zahlungshandlung als Maßstab kostet Sie faktisch nichts, weil der Verzug ohnehin ohne Mahnung eintritt — eine Eingangsklausel könnte dagegen die ganze Regelung kippen.
freiwillig, kein Lastschriftzwang — fest. Für eine Klausel, die den Mieter zum SEPA-Mandat verpflichtet, gibt es keinen höchstrichterlichen Beleg. Fällt sie, fällt sie ganz — und gewonnen hätten Sie ohnehin nur den Zahlungsweg, nicht die Miete. Als freiwilliges Angebot nutzen die meisten Mieter die Lastschrift ohnehin.

§ 14 Zahlungsverzug

Zahlt der Mieter die Miete nicht bis zu dem in § 13 bestimmten Zeitpunkt, kommt er ohne Mahnung in Verzug. Der Vermieter kann für die Dauer des Verzugs Zinsen in der gesetzlichen Höhe verlangen. Der Ersatz eines darüber hinausgehenden, im Einzelnen nachzuweisenden Verzugsschadens bleibt unberührt.

keine Mahnkostenpauschale — fest. Erstattungsfähig sind nur die reinen Sach- und Portokosten einer Mahnung — im einzigen dazu entschiedenen Fall 0,76 €, und schon 2,50 € waren zu hoch. Für diesen Cent-Betrag riskieren Sie eine unwirksame Klausel; nachweisbare Rechtsverfolgungskosten bekommen Sie ohnehin ersetzt.
gesetzlicher Verzugszins (fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz) — fest. Ein vertraglich erhöhter Zinssatz ist als pauschalierter Schadensersatz angreifbar und nähme die ganze Verzugsregelung mit. Der gesetzliche Zins steht Ihnen ohne jede Klausel zu und passt sich automatisch an.
keine 40-€-Verzugspauschale — fest. Die 40-€-Pauschale gilt nur gegenüber Unternehmern. Gegenüber einem Wohnraummieter ist sie unwirksam und liefert dem Mieter ein Argument gegen die gesamte Klausel, in der sie steht.

§ 15 Aufrechnung und Zurückbehaltung

Gegen Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag kann der Mieter nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen; wegen solcher Forderungen kann er auch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Unberührt bleibt das Recht des Mieters, gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufzurechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Das Recht des Mieters, die Miete wegen eines Mangels der Mietsache zu mindern, bleibt unberührt.

Ausnahme für unbestrittene und rechtskräftig festgestellte Forderungen — fest. Ein pauschales Aufrechnungsverbot ist unwirksam. Dann steht Ihnen gar keine Schranke mehr zu, und der Mieter kann die Miete wegen jeder behaupteten Gegenforderung kürzen — die enge Fassung behalten Sie dagegen vollständig.
ein Monat vor Fälligkeit, in Textform — fest. Diese Ausnahme ist gesetzlich unabdingbar; wer sie wegkürzt, verliert die gesamte Klausel. Wer sie stehen lässt, behält die Schranke für alle übrigen Forderungen und erfährt einen Monat vorher, dass die Miete gekürzt werden soll.
Minderungsrecht ausdrücklich unberührt — fest. Eine Beschränkung des Minderungsrechts ist bei Wohnraum ausnahmslos unwirksam. Ohne diesen Vorbehalt könnte die Klausel im Streit als Minderungsbeschränkung ausgelegt werden und ersatzlos wegfallen — mit dem Vorbehalt bleibt sie sicher.

§ 16 Betriebskosten

Der Mieter trägt neben der Miete sämtliche Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB und der Betriebskostenverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung. Umgelegt werden sämtliche in § 2 Nr. 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten sowie die in § 18 einzeln benannten sonstigen Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung. Der Umlagemaßstab richtet sich nach § 20. Nicht umgelegt werden die Kosten der Verwaltung sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung im Sinne des § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung; diese Kosten trägt der Vermieter.

Vollverweis auf sämtliche Betriebskosten der Betriebskostenverordnung — fest. Der Vollverweis deckt die Nummern 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung lückenlos ab, auch Kosten, die heute noch gar nicht anfallen. Eine Auswahlliste im Vertrag würde die Umlage dagegen auf das Angekreuzte beschränken — jede vergessene Position wäre für die gesamte Mietzeit verschenkt.
Verwaltungskosten sowie Instandhaltung und Instandsetzung bleiben beim Vermieter — fest. Diese Kosten sind unter keiner Bezeichnung und mit keiner Zustimmung des Mieters umlagefähig. Wer sie dennoch in den Vertrag schreibt, gewinnt keinen Euro und liefert ein Argument gegen die gesamte Umlagevereinbarung.
keine gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale — fest. Eine gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale ist unwirksam; das Geld ist weg. Kalkulieren Sie den Betrag stattdessen in die Nettokaltmiete ein — die ist zugleich Bezugsgröße für Kaution, Kappungsgrenze und Kleinreparaturen und wirkt damit doppelt.

§ 17 Umgelegte Betriebskosten im Einzelnen

Zu den nach § 16 umzulegenden Betriebskosten gehören insbesondere, jeweils einschließlich der in der Betriebskostenverordnung zu der betreffenden Nummer genannten Einzelkosten: (1) die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer (§ 2 Nr. 1 BetrKV); (2) die Kosten der Wasserversorgung (§ 2 Nr. 2 BetrKV); (3) die Kosten der Entwässerung (§ 2 Nr. 3 BetrKV); (4) die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme sowie der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören auch die Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms (§ 2 Nr. 4 BetrKV); (5) die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser sowie der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten (§ 2 Nr. 5 BetrKV); (6) die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (§ 2 Nr. 6 BetrKV); (7) die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs (§ 2 Nr. 7 BetrKV); (8) die Kosten der Straßenreinigung und der Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV); (9) die Kosten der Gebäudereinigung und der Ungezieferbekämpfung (§ 2 Nr. 9 BetrKV); (10) die Kosten der Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV); (11) die Kosten der Beleuchtung (§ 2 Nr. 11 BetrKV); (12) die Kosten der Schornsteinreinigung (§ 2 Nr. 12 BetrKV); (13) die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV); (14) die Kosten für den Hauswart, soweit sie nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen (§ 2 Nr. 14 BetrKV); (15) die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage sowie einer vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz verbundenen gebäudeinternen Verteilanlage, jeweils nach Maßgabe des § 2 Nr. 15 der Betriebskostenverordnung; (16) die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege (§ 2 Nr. 16 BetrKV). Diese Aufzählung ist nicht abschließend; sie beschränkt die Umlage nach § 16 nicht.

immer alle 16 Positionen, ohne Kürzung — fest. Eine Ankreuzliste im Vertrag beschränkt die Umlage auf das Angekreuzte. Da die Aufzählung hier vollständig und ausdrücklich nicht abschließend ist, bleibt der Vollverweis unangetastet und Sie behalten den Zugriff auf jede Kostenart, die später erstmals entsteht.
übernimmt der Mieter Reinigung oder Winterdienst, nimmt der Winterdienst-Paragraf genau diese Flächen von der Umlage aus — fest. Steht dieselbe Leistung zugleich als Mieterpflicht und als umlagefähige Betriebskostenposition im Vertrag, ist die Pflichtenübertragung hinfällig — im entschiedenen Fall zahlte der Vermieter 12.000 Euro Schmerzensgeld nach einem Sturz. Gelöst wird das an der engsten Stelle: Der Winterdienst-Paragraf schließt die dort genannten Flächen ausdrücklich von der Abrechnung aus. Die Liste der sechzehn Positionen bleibt dadurch vollständig, denn ein Streichen dieser Aufzählung würde die Doppelregelung gar nicht beseitigen — der Vollverweis auf die Betriebskostenverordnung steht ohnehin im Vertrag.

§ 18 Sonstige Betriebskosten

Als sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung werden folgende Kosten einzeln vereinbart und auf den Mieter umgelegt: die Kosten der Dachrinnen- und Regenrinnenreinigung; die Kosten der Reinigung und Wartung von Lichtschächten, Kellerschächten, Tiefgaragen, Fahrradräumen und Müllstandsplätzen; die Kosten der Wartung und Prüfung von Rauchwarnmeldern; die Kosten der Wartung und Prüfung von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen, Feuerlöschern, Rauch-Wärme-Abzugsanlagen und Feuerlöschanlagen; die Kosten der Wartung und Prüfung der Blitzschutzanlage; die Kosten der Wartung und Prüfung ortsfester elektrischer Anlagen (E-Check); die Kosten der Trinkwasseruntersuchung einschließlich der Legionellenprüfung und der Probenahme; die Kosten der Wartung von Lüftungs-, Entlüftungs- und Dunstabzugsanlagen; die Kosten der Wartung der Druckerhöhungsanlage der Wasserversorgung; die Kosten der Wartung von Rolltoren, Garagentoren und Schrankenanlagen sowie von Schließ-, Tür-, Klingel- und Sprechanlagen; die Kosten der Wartung von Doppelparkern und Hebebühnen; die Kosten der Wartung von Kohlenmonoxid-Meldern und Wassermeldern; die Kosten der Graffitientfernung; die Kosten der Schädlingsprophylaxe und der Schädlingsbekämpfung; die Kosten eines Wach-, Sicherheits- oder Concierge-Dienstes; die Kosten der Öltankreinigung und der Öltankprüfung; die Kosten der Wartung von Hebeanlagen und Abwasserpumpen; die Kosten der Wartung von Zisternen und Regenwasseranlagen; die Kosten der Prüfung von Spielgeräten sowie sonstige, während der Mietzeit neu entstehende Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, deren Umlage der Vermieter nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften erklärt. Kosten, die nach § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung keine Betriebskosten sind, insbesondere Verwaltungskosten sowie Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, werden hierdurch nicht umgelegt.

alle Positionen, auch die heute nicht anfallenden — fest. Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn sie im Vertrag namentlich stehen. Eine Position auf Vorrat zu benennen kostet nichts und sichert die Umlage für den Tag, an dem die Kosten erstmals entstehen; eine fehlende Position ist für die gesamte Mietzeit verloren.
Kostenarten als Gattung benannt, nicht als Einzelvorgang — fest. Gattungsbegriffe genügen, solange die Kostenart erkennbar ist — die Rauchwarnmelder-Wartung wird zum Beispiel schon von der Position Brandschutz- und Brandmeldeanlagen erfasst. Das schützt Sie davor, an einer zu engen Formulierung zu scheitern.
Miete und Leasing von Rauchwarnmeldern nicht enthalten — fest. Die Miete von Rauchwarnmeldern ist den Anschaffungskosten gleichgestellt und damit nicht umlagefähig. Sie in die Liste zu schreiben bringt keinen Cent und liefert ein Angriffsmittel gegen die Aufzählung — kaufen Sie die Geräte und legen Sie nur die Wartung um.
Notdienstpauschale des Hausmeisters nicht enthalten — fest. Die Notdienstpauschale ist Verwaltungskosten und deshalb Sache des Vermieters. Sie erscheint bewusst nicht in der Liste, weil eine erkennbar nicht umlagefähige Position die Glaubwürdigkeit der gesamten Aufzählung beschädigt.
Kabel- und Breitband-Grundgebühr nicht enthalten — fest. Die laufenden Grundgebühren für Breitbandanschlüsse sind seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig; laufende Sammelverträge können Sie fristlos kündigen. Wer sie weiter abrechnet, zahlt sie am Ende doppelt zurück.

§ 19 Neu entstehende Betriebskosten

Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden. Die Umlage erfolgt durch Erklärung in Textform; in der Erklärung sind der Grund für die Umlage zu bezeichnen und zu erläutern. Soweit Betriebskosten als Pauschale vereinbart sind, ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen; ermäßigen sich die Betriebskosten, ist die Pauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen und die Ermäßigung dem Mieter unverzüglich mitzuteilen. Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

wörtliche Fassung der vom Bundesgerichtshof gebilligten Klausel — fest. Genau dieser Satz ist höchstrichterlich für wirksam erklärt worden. Jede Umformulierung, vor allem eine Ausweitung auf „alle künftig anfallenden Kosten“, erfasst auch nicht umlagefähige Kosten und bringt die Klausel zu Fall — dann bleibt jede neu eingeführte Abgabe für die gesamte Mietzeit bei Ihnen.
Erklärung in Textform mit Begründung — fest. Die Umlage neu entstandener Kosten wirkt nur, wenn Sie den Grund in Textform bezeichnen und erläutern. Eine formlose Erwähnung in der Abrechnung reicht nicht und kostet Sie die gesamte neue Position.

§ 20 Umlagemaßstab

Die Betriebskosten werden nach dem Anteil der Wohnfläche der Mietsache an der Gesamtwohnfläche der Abrechnungseinheit umgelegt, soweit nachfolgend oder durch zwingende Vorschriften nichts anderes bestimmt ist. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, werden nach einem Maßstab umgelegt, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser werden nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung verteilt; diese gehen den Bestimmungen dieses Vertrages vor. Der Vermieter kann durch Erklärung in Textform vor Beginn eines Abrechnungszeitraums bestimmen, dass Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, künftig nach einem entsprechenden Maßstab umgelegt werden (§ 556a Abs. 2 BGB). Eine darüber hinausgehende einseitige Änderung des Umlagemaßstabs ist ausgeschlossen.

Wohnfläche als Regelfall — fest. Die Wohnfläche ist der gesetzliche Standard und ändert sich nicht. Ein Personenschlüssel erzeugt bei jedem Ein- und Auszug Streit und Datenschutzaufwand und macht die Abrechnung angreifbar, ohne dass Sie insgesamt mehr einnehmen.
nur der gesetzlich erlaubte Wechsel auf den Verbrauchsmaßstab — fest. Eine Klausel, die Ihnen erlaubt, den Maßstab später frei nach Ermessen zu ändern, fällt ersatzlos weg. Dann gilt allein die Wohnfläche — und Sie hätten auch den zulässigen Wechsel auf den Verbrauchsmaßstab mit verloren.
Leerstandsanteile trägt der Vermieter — fest. Kosten leer stehender Wohnungen dürfen nicht auf die verbleibenden Mieter verteilt werden. Eine solche Klausel wäre unwirksam und würde den gesamten Umlagemaßstab angreifbar machen — der wirtschaftlich bessere Hebel ist ein hoher Verbrauchsanteil bei den Heizkosten.

§ 21 Vorauszahlung und Abrechnung

Auf die Betriebskosten leistet der Mieter monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 210,00 €. Die Vorauszahlungen sind zusammen mit der Miete fällig. Über die Vorauszahlungen rechnet der Vermieter jährlich ab; Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Bei der Abrechnung ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, werden in dem Abrechnungszeitraum umgelegt, in dem sie entstehen; die Abrechnung kann nach dem Abflussprinzip erfolgen. Nach einer Abrechnung kann jede Vertragspartei durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Der Vermieter gewährt dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege; er ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen.

Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung — fest. Bei einer Pauschale tragen Sie jede Kostensteigerung selbst, bis Sie eine Erhöhung erklären, und müssen bei sinkenden Kosten sogar senken. Die Vorauszahlung holt jede Steigerung automatisch über die Abrechnung zurück.
zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums — fest. Die Frist ist unabdingbar und lässt sich vertraglich nicht verlängern. Versäumen Sie sie, ist jede Nachforderung endgültig verloren — bei einer Eigentumswohnung auch dann, wenn die WEG-Abrechnung noch gar nicht vorliegt.
zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung, zulasten des Mieters — fest. Diese Frist arbeitet für Sie: Was der Mieter nicht binnen zwölf Monaten rügt, ist ausgeschlossen — sogar der Einwand, eine Position sei überhaupt nicht vereinbart, und die Rüge, Sie hätten unwirtschaftlich gewirtschaftet.
Einsicht auf Verlangen, elektronische Bereitstellung zulässig — fest. Das Einsichtsrecht lässt sich nicht ausschließen; der Versuch macht die Abrechnungsklausel angreifbar. Die elektronische Bereitstellung spart Ihnen dafür Termine vor Ort.

§ 22 Heiz- und Warmwasserkosten

Die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser werden nach der Verordnung über Heizkostenabrechnung verbrauchsabhängig abgerechnet. Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und der zentralen Warmwasserversorgungsanlage werden 70 vom Hundert nach dem erfassten Verbrauch der Nutzer verteilt; die übrigen Kosten werden nach der Wohnfläche verteilt. Zu den umlagefähigen Kosten gehören auch die Kosten der Anmietung und der Verwendung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie die Kosten der Berechnung, der Aufteilung und der Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nach § 6a der Heizkostenverordnung. Ist eine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung installiert, teilt der Vermieter dem Mieter die Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen monatlich mit. Werden die Kosten entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, kann der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert kürzen; unterbleibt die Installation einer fernablesbaren Ausstattung oder die Information nach § 6a der Heizkostenverordnung, beträgt das Kürzungsrecht 3 vom Hundert. Die Vorschriften der Heizkostenverordnung gehen den Bestimmungen dieses Vertrages vor.

70 vom Hundert nach Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche — fest. Die Heizkostenverordnung lässt nur 50 bis 70 Prozent zu. Der obere Wert verlagert das Kostenrisiko auf den tatsächlichen Verbraucher und senkt Ihren eigenen Anteil an leer stehenden Wohnungen, den Sie ohnehin selbst tragen müssen; in schlecht gedämmten Öl- und Gasgebäuden sind 70 Prozent sogar vorgeschrieben.
keine Warmmiete und keine Heizkostenpauschale — fest. Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen — jedes Jahr aufs Neue. Die Heizkostenverordnung geht dem Vertrag vor, eine anderslautende Vereinbarung hilft Ihnen also nicht.
fernablesbare Zähler bis 31.12.2026 — fest. Ab 2027 darf der Mieter 3 Prozent der Heizkosten kürzen, wenn die Erfassungsgeräte nicht fernablesbar sind. Die Nachrüstung ist eine einmalige Ausgabe, die Kürzung eine dauerhafte.
monatliche Verbrauchsinformation bei fernablesbaren Zählern — fest. Bleibt die monatliche Information aus, kostet das ebenfalls 3 Prozent der Heizkosten. Die Kosten der Information selbst dürfen Sie umlegen — sie ist also ein Nullsummenspiel, das Sie sich nicht schenken sollten.

§ 23 Aufteilung der Kohlendioxidkosten

Die mit der Wärmeversorgung der Mietsache verbundenen Kohlendioxidkosten werden zwischen Vermieter und Mieter nach den Vorschriften des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes aufgeteilt. Maßgeblich ist die Einstufung des Gebäudes nach dem spezifischen Kohlendioxidausstoß je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr nach der Anlage zu § 5 Abs. 2 des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes; der Anteil des Mieters beträgt danach 100 vom Hundert bei einem Ausstoß von weniger als 12 Kilogramm Kohlendioxid je Quadratmeter und Jahr und stufenweise weniger bis herab zu 5 vom Hundert bei einem Ausstoß von 52 Kilogramm oder mehr. Der Vermieter weist in der Heizkostenabrechnung den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen aus. Versorgt sich der Mieter selbst mit Brennstoff, kann er die Erstattung des auf den Vermieter entfallenden Anteils an den Kohlendioxidkosten binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung seines Brennstofflieferanten in Textform verlangen. Eine zum Nachteil des Mieters von diesen Vorschriften abweichende Vereinbarung wird nicht getroffen.

gesetzliches Stufenmodell, keine abweichende Vereinbarung — fest. Jede Klausel, die dem Mieter mehr als seinen gesetzlichen Anteil zuweist, ist nichtig. Sie bekommen dadurch keinen Cent mehr, riskieren aber, dass die gesamte Heizkostenabrechnung angegriffen wird.
Anteil, Einstufung und Berechnungsgrundlagen in der Abrechnung — fest. Fehlen diese Angaben, darf der Mieter 3 Prozent der gesamten Heizkosten kürzen — in jedem Abrechnungsjahr erneut. Der Aufwand für die Angabe ist gering, die Kürzung ist es nicht.
Mieteranteil zwischen 100 und 5 Prozent je nach Gebäudezustand — fest. Je schlechter das Gebäude energetisch dasteht, desto größer Ihr eigener Anteil — ab 52 Kilogramm Kohlendioxid je Quadratmeter und Jahr tragen Sie 95 Prozent. Das ist der stärkste laufende Geldgrund für eine energetische Verbesserung.

§ 24 Mietsicherheit (Kaution)

(1) Der Mieter leistet dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten aus diesem Mietverhältnis eine Mietsicherheit in Höhe von 2.340,00 €. Die Sicherheit übersteigt nicht das 3-fache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (Nettokaltmiete). (2) Weitere Sicherheiten werden nicht vereinbart. Sind neben dieser Sicherheit ausnahmsweise weitere Sicherheiten bestellt, so dürfen sie zusammengerechnet den in Absatz 1 genannten Höchstbetrag nicht übersteigen; ein darüber hinausgehender Teil ist unwirksam und dem Mieter zurückzugewähren. (3) Der Mieter ist berechtigt, die Sicherheit in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig; die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Die Überlassung der Wohnung wird nicht davon abhängig gemacht, dass die Sicherheit vollständig geleistet ist. (4) Der Vermieter legt die Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz an. Die Anlage erfolgt getrennt vom Vermögen des Vermieters. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Eine andere Anlageform können die Vertragsparteien gesondert vereinbaren. (5) Nach Beendigung des Mietverhältnisses rechnet der Vermieter über die Sicherheit ab und gibt sie zurück, soweit sie nicht zur Befriedigung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung benötigt wird. Der Vermieter ist berechtigt, einen angemessenen Teil der Sicherheit bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist für die laufende Abrechnungsperiode der Betriebskosten einzubehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist; der übrige Teil ist unverzüglich zurückzugeben.

3 Nettokaltmieten — fest. Mehr ist unwirksam: Den überschießenden Teil zahlen Sie samt Erträgen zurück, und wer aus der Warmmiete rechnet, übersichert sich unbemerkt. Der Aufschlag bringt Ihnen nichts und kostet Sie die Rückzahlung samt Streit darüber.
alle Sicherheiten zusammen höchstens 3 Nettokaltmieten — fest. Eine Bürgschaft der Eltern neben der vollen Barkaution ist wertlos — sie ist unwirksam, sobald die Kaution die Grenze bereits ausschöpft. Sie halten dann ein Papier in der Hand, aus dem Sie im Ernstfall nichts bekommen.
drei gleiche Monatsraten — fest. Das Ratenrecht steht dem Mieter zwingend zu. Eine Klausel „vor Schlüsselübergabe in voller Höhe“ ist unwirksam; sie verschafft Ihnen keinen Tag früher Geld, liefert dem Mieter aber ein Argument gegen die gesamte Kautionsabrede.
keine feste Frist im Vertrag — fest. Eine im Vertrag festgeschriebene Frist ist entweder zu kurz — dann verschenken Sie den Einbehalt — oder zu lang und damit angreifbar. Der Vertrag nennt deshalb nur den Grund; die Rechtsprechung lässt im Einzelfall auch mehr als sechs Monate zu.

§ 25 Schönheitsreparaturen

(1) Die Wohnung wird dem Mieter renoviert übergeben. Der Zustand der Wohnung bei Übergabe wird in einem Übergabeprotokoll festgehalten, das beide Vertragsparteien unterzeichnen. (2) Der Mieter übernimmt die während der Mietzeit anfallenden Schönheitsreparaturen. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Weitergehende Arbeiten schuldet der Mieter nicht; das gilt insbesondere für den Außenanstrich von Fenstern und Türen sowie für das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung. (3) Die Schönheitsreparaturen sind auszuführen, sobald der Zustand der Räume dies erfordert. Im Allgemeinen ist eine Ausführung in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle acht Jahre, in sonstigen Räumen alle zehn Jahre. Diese Zeitabstände sind Regelfristen und keine starren Fristen. Erfordert der Zustand der Räume die Ausführung noch nicht, so ist der Vermieter verpflichtet, die Fristen entsprechend zu verlängern. (4) Der Mieter hat die Arbeiten fachgerecht auszuführen. Er ist berechtigt, sie selbst vorzunehmen; eine Verpflichtung, die Arbeiten durch einen Fachbetrieb ausführen zu lassen, wird nicht begründet. Vorgaben zur Farbwahl oder zur Art der Gestaltung bestehen während der Mietzeit nicht. (5) Die Verpflichtung nach Absatz 2 besteht bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fort; maßgeblich ist allein der tatsächliche Zustand der Räume. Eine vom Zustand der Räume unabhängige Pflicht, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, besteht nicht. Der Mieter schuldet auch keine anteilige Beteiligung an den Kosten von Schönheitsreparaturen, die im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind.

nur bei renoviert übergebener Wohnung — fest. Bei unrenovierter Übergabe ist die Überwälzung ohne angemessenen Ausgleich insgesamt unwirksam — nicht teilweise, sondern ganz. Sie renovieren dann selbst; deshalb wird dieser Baustein nur angeboten, wenn Sie renoviert übergeben.
Tapezieren, Streichen und Kalken von Wänden und Decken, Streichen von Fußböden, Heizkörpern samt Heizrohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen — fest. Jeder zusätzliche Gegenstand — Außenanstrich, Parkettversiegelung, Teppichreinigung — macht nicht nur diesen Punkt unwirksam, sondern die gesamte Abwälzung. Ein Wort zu viel im Umfang kostet Sie die komplette Renovierung.
5 / 8 / 10 Jahre — fest. Die kürzeren 3/5/7 Jahre sind höchstrichterlich nur für Altverträge bestätigt, für Neuverträge ausdrücklich offen. Der Aufschlag kostet Sie praktisch nichts, weil die Pflicht ohnehin erst bei tatsächlichem Bedarf entsteht — zu kurze Fristen dagegen kippen die ganze Klausel.
„im Allgemeinen erforderlich“ statt „spätestens“ — fest. Ein starrer Fristenplan verpflichtet den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Bedarf und ist deshalb unwirksam — samt der gesamten Abwälzung. Ein einziges „spätestens“ oder „in jedem Fall“ im Text genügt dafür.
der Vermieter ist zur Fristverlängerung verpflichtet — fest. „Der Vermieter kann verlängern“ macht den Plan nicht weich — nur seine Pflicht zur Verlängerung tut das. Der Unterschied kostet Sie nichts und ist genau die Fassung, die der Bundesgerichtshof gebilligt hat.
fachgerecht auszuführen, Eigenleistung ausdrücklich erlaubt — fest. „Ausführen zu lassen“ kann als Fachhandwerkerpflicht gelesen werden und kippt die Klausel vollständig. Sie gewinnen damit nichts, weil Sie ein fachgerechtes Ergebnis auch ohne Handwerkerzwang verlangen können.
keine Farb- oder Gestaltungsvorgaben während der Mietzeit — fest. Jede Einengung der Ausführungsart während der laufenden Mietzeit vernichtet die Abwälzung schlechthin. Die Wandfarbe des Mieters kostet Sie nichts, der Verlust der Klausel eine vollständige Renovierung.
keine zustandsunabhängige Endrenovierung — fest. Eine Renovierungspflicht bei Auszug, die nicht auf den Zustand abstellt, ist unwirksam und reißt die Abwälzung mit. Ohne sie behalten Sie die laufende Pflicht — mit ihr verlieren Sie beides.
keine anteilige Kostenbeteiligung an noch nicht fälligen Arbeiten — fest. Quotenabgeltungsklauseln sind in jeder Variante unwirksam, weil der Mieter bei Vertragsschluss nicht absehen kann, was auf ihn zukommt. Der erhoffte Teilbetrag ist nicht durchsetzbar und gefährdet die Hauptklausel.

§ 26 Kleinreparaturen

Der Mieter trägt die Kosten kleiner Instandhaltungen an denjenigen Teilen der Mietsache, die seinem häufigen unmittelbaren Zugriff unterliegen, namentlich an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Die Kostentragung ist auf 100,00 € je Einzelfall und auf 6 vom Hundert der Jahresnettokaltmiete je Kalenderjahr begrenzt. Eine Pflicht des Mieters, die Arbeiten selbst vornehmen zu lassen, wird nicht begründet.

100 € — fest. Ab etwa 150 € halten Gerichte die Klausel regelmäßig für unwirksam. Kippt sie, tragen Sie jede Kleinreparatur selbst — auch die für 40 €. Bei 100 € bekommen Sie sie.
6 % der Jahresnettomiete — fest. 6 % gilt als sicher, 8 % ist streitig. Die Klausel fällt im Streitfall komplett weg, nicht nur der überschießende Teil.

§ 27 Instandhaltung und Instandsetzung

(1) Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache und des Gebäudes trägt der Vermieter; das gilt insbesondere für Dach, Außenwände, Fenster, Leitungen, Heizungs- und Sanitäranlagen sowie für die gemeinschaftlich genutzten Anlagen und Flächen. (2) Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten und werden nicht auf den Mieter umgelegt. (3) Unberührt bleiben eine gesondert vereinbarte Kostentragung des Mieters für kleine Instandhaltungen an denjenigen Teilen der Mietsache, die seinem häufigen unmittelbaren Zugriff unterliegen, sowie seine Haftung für Schäden, die er schuldhaft verursacht hat. (4) Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

keine Abwälzung über die Kleinreparaturen hinaus — fest. Die Erhaltung der Mietsache ist die Hauptpflicht des Vermieters; eine formularmäßige Abwälzung („der Mieter trägt die Instandhaltung der Wohnung“) ist unwirksam. Sie zahlen die Reparatur dann ohnehin und haben zusätzlich eine angreifbare Klausel im Vertrag.
Instandhaltungskosten sind nicht umlagefähig — fest. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind vom Betriebskostenbegriff ausdrücklich ausgenommen — unter keiner Bezeichnung umlagefähig. Wer sie mitabrechnet, muss sie zurückzahlen und liefert dem Mieter den Anlass, die gesamte Abrechnung aufzurollen.

§ 28 Obhuts- und Anzeigepflichten des Mieters

(1) Der Mieter hat die Mietsache pfleglich zu behandeln und schonend zu benutzen. Er hat die Räume ausreichend zu beheizen und regelmäßig zu lüften, um Feuchtigkeits- und Schimmelschäden zu vermeiden, die Wasser-, Heizungs- und Sanitäreinrichtungen sachgerecht zu bedienen und die wasserführenden Leitungen und Einrichtungen in der kalten Jahreszeit vor Frost zu schützen. (2) Mängel der Mietsache sowie Schäden, die an der Mietsache oder am Gebäude entstehen, hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen; die Anzeige in Textform genügt. Bei Gefahr im Verzug hat er den Vermieter unverzüglich auf dem schnellsten erreichbaren Weg zu unterrichten. Unterlässt der Mieter die Anzeige schuldhaft, so hat er den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. (3) Der Mieter hat Schäden an der Mietsache und am Gebäude zu ersetzen, die er schuldhaft verursacht. Das gilt auch für Schäden, die von Personen schuldhaft verursacht werden, die sich mit seinem Willen in der Wohnung aufhalten oder denen er den Zutritt zur Wohnung gestattet hat. (4) Für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, haftet der Mieter nicht. Eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Verteilung der Beweislast wird durch diesen Vertrag nicht begründet.

Haftung nur bei Verschulden — fest. Für Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch haftet der Mieter nicht; eine verschuldensunabhängige Haftung ist unwirksam. Mit ihr verlieren Sie die gesamte Schadensregelung und stehen ausgerechnet bei einem echten, vom Mieter verschuldeten Schaden ohne Klausel da.
keine Beweislastumkehr zulasten des Mieters — fest. Eine Klausel, die dem Mieter den Beweis für Umstände aus Ihrem Verantwortungsbereich aufbürdet, ist ohne jeden Wertungsspielraum unwirksam. Der Streit über Feuchtigkeit wird ohnehin über ein Gutachten entschieden — die Klausel bringt dort nichts und gefährdet den Rest.
Textform genügt — fest. Für Anzeigen des Mieters ist die Textform die zulässige Obergrenze; „schriftlich per Einschreiben“ ist unwirksam. Sie hätten dann gar keine Formvorgabe mehr und müssten auch einen Anruf gegen sich gelten lassen.

§ 29 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen, § 555a BGB), sowie Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB nach Maßgabe der §§ 555c und 555d BGB. (2) Der Mieter hat die betroffenen Räume und Anlagen für die Dauer der Arbeiten zugänglich zu machen und die Ausführung nicht zu behindern. (3) Der Vermieter kündigt die Maßnahmen nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen an. Die gesetzlichen Rechte des Mieters bleiben unberührt, insbesondere sein Recht, Härtegründe geltend zu machen, sein Sonderkündigungsrecht, sein Anspruch auf Ersatz der ihm entstehenden Aufwendungen sowie sein Minderungsrecht im gesetzlichen Umfang.

§§ 555a ff. BGB, nicht § 554 BGB — fest. § 554 BGB regelt heute Ansprüche des Mieters auf Barrierereduzierung, Ladeeinrichtungen, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte — nicht seine Duldungspflicht. Ein veralteter Verweis macht die Klausel unklar, und Unklarheiten gehen zulasten dessen, der den Vertrag gestellt hat: zu Ihren Lasten.
keine Duldungspflicht über das Gesetz hinaus — fest. Eine Klausel, die dem Mieter Härteeinwand, Sonderkündigungsrecht oder Aufwendungsersatz nimmt, ist unwirksam. Der Gewinn wäre ohnehin null, weil die Duldungspflicht bereits im Gesetz steht — das Risiko dagegen ist real.
das Minderungsrecht bleibt unberührt — fest. Ein Minderungsausschluss für die Dauer der Bauarbeiten ist im Wohnraummietvertrag ausnahmslos unwirksam; die gesetzlichen Einschränkungen des Minderungsrechts greifen ohnehin von selbst. Sie gewinnen also nichts und stellen die ganze Duldungsregelung in Frage.

§ 30 Nutzung der Wohnung, Aufnahme weiterer Personen

(1) Die Mietsache wird ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet. Eine andere als die vereinbarte Nutzung, insbesondere die Ausübung eines Gewerbes oder eines freien Berufs mit Publikums-, Kunden- oder Mitarbeiterverkehr, bedarf der vorherigen Erlaubnis des Vermieters in Textform. (2) Bei Vertragsbeginn beträgt die Zahl der die Wohnung dauerhaft bewohnenden Personen einschließlich der Mieter: 2. Diese Angabe beschreibt den Zustand bei Vertragsbeginn; eine Höchstzahl der in der Wohnung lebenden Personen wird damit nicht vereinbart. (3) Besuch und die vorübergehende Aufnahme von Gästen sind ohne Anzeige an den Vermieter und ohne dessen Erlaubnis zulässig. (4) Die dauerhafte Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Dies gilt nicht für die Aufnahme des Ehegatten oder Lebenspartners des Mieters sowie seiner Kinder. Der Vermieter erteilt die Erlaubnis, wenn nicht in der Person des Aufzunehmenden ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum durch die Aufnahme übermäßig belegt würde oder ihm die Aufnahme aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. (5) Der Mieter zeigt dem Vermieter die dauerhafte Aufnahme einer weiteren Person sowie deren Auszug in Textform an. Eine strengere Form als die Textform wird für Anzeigen und Erklärungen des Mieters nicht verlangt.

keine feste Höchstzahl von Bewohnern — fest. Eine Klausel wie „höchstens zwei Personen“ erfasst zwangsläufig auch die Geburt eines Kindes und ist deshalb unwirksam. Fällt sie, haben Sie überhaupt keine Handhabe mehr gegen eine Überbelegung. Über den Erlaubnisvorbehalt mit dem gesetzlichen Maßstab bleibt Ihnen die Überbelegung dagegen als anerkannter Ablehnungsgrund erhalten.
üblicher Besuch und Übernachtungen bleiben frei — fest. Klauseln, die Besuch ab einer bestimmten Zahl von Nächten von Ihrer Zustimmung abhängig machen, greifen in den vertragsgemäßen Gebrauch ein und sind unwirksam. Sie sind auch wirtschaftlich wertlos, weil sich Besuch ohnehin nicht kontrollieren lässt — die dauerhafte Aufnahme dagegen schon, und die ist hier geregelt.

§ 31 Tierhaltung

(1) Die Haltung von Kleintieren, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden und von denen typischerweise weder eine Beeinträchtigung der Mietsache noch eine Störung der übrigen Hausbewohner oder der Nachbarschaft ausgeht, ist ohne Erlaubnis des Vermieters gestattet. Hierzu zählen zum Beispiel Ziervögel, Zierfische, Hamster, Meerschweinchen, Kaninchen und Schildkröten; die Aufzählung ist nicht abschließend. (2) Die Haltung sonstiger Tiere, insbesondere von Hunden und Katzen, bedarf der vorherigen Erlaubnis des Vermieters in Textform. (3) Über die Erlaubnis nach Absatz 2 entscheidet der Vermieter aufgrund einer umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters, des Mieters und der weiteren Beteiligten im Einzelfall. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Zahl und Verhalten des Tieres, Größe, Lage und Zuschnitt der Wohnung, die Zahl und die Belange der übrigen Hausbewohner sowie bisherige Beeinträchtigungen durch die Tierhaltung. Eine schematische Ablehnung ohne Prüfung des Einzelfalls findet nicht statt. (4) Der Vermieter kann eine erteilte Erlaubnis aus wichtigem Grund widerrufen, insbesondere wenn von dem Tier eine erhebliche Belästigung der übrigen Hausbewohner oder der Nachbarschaft oder eine Beschädigung der Mietsache ausgeht und der Mieter dies auf Abmahnung hin nicht abstellt. (5) Für Tiere, deren Haltung nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften einer Anzeige oder einer Erlaubnis bedarf, weist der Mieter dem Vermieter die erforderliche behördliche Erlaubnis vor der Anschaffung nach.

kein generelles Hunde- und Katzenverbot — fest. Ein ausnahmsloses Verbot ist unwirksam und fällt ersatzlos weg. Danach gilt gar keine vertragliche Regelung mehr, und der Mieter kann sich das Tier ohne jede Rückfrage anschaffen. Mit dem Erlaubnisvorbehalt bleibt die Entscheidung dagegen bei Ihnen.
erlaubnisfrei, mit offener Beispielsliste („z. B.“) — fest. Eine abschließende Kleintierliste — nur Ziervögel und Zierfische — hat den gesamten Zustimmungsvorbehalt zu Fall gebracht, weil Hamster und Meerschweinchen fehlten. Die offene Aufzählung kostet Sie nichts und rettet den Erlaubnisvorbehalt für Hunde und Katzen, auf den es wirtschaftlich ankommt.
Erlaubnis nach Einzelfallabwägung, nicht nach freiem Ermessen — fest. Ein Zustimmungsvorbehalt ohne Maßstab ist ein verdecktes Totalverbot und teilt dessen Schicksal. Mit dem ausdrücklichen Abwägungsmaßstab bleibt der Vorbehalt wirksam — und Sie können eine Ablehnung auf harte Kriterien wie Größe der Wohnung, Zahl der Hausbewohner und bisherige Störungen stützen.
keine Vertragsstrafe bei unerlaubter Tierhaltung — fest. Jede Strafzahlung zugunsten des Vermieters ist im Wohnraummietrecht unwirksam, gleich wie sie überschrieben ist. Sie bringt keinen Euro und liefert dem Mieter ein Argument gegen die gesamte Tierklausel. Durchsetzbar bleibt der Widerruf der Erlaubnis, und der wirkt schneller als jede Geldforderung.

§ 32 Untervermietung und Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) Der Mieter überlässt den Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise nur mit vorheriger Erlaubnis des Vermieters einem Dritten, insbesondere durch Untervermietung. Er teilt dem Vermieter zur Prüfung des Erlaubnisantrags Namen und Anschrift des Dritten sowie Umfang und vorgesehene Dauer der Überlassung in Textform mit. (2) Entsteht für den Mieter nach Abschluss dieses Vertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. (3) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt. (4) Der Vermieter kann eine erteilte Erlaubnis widerrufen, wenn nachträglich einer der in Absatz 2 Satz 2 genannten Umstände eintritt, insbesondere wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt oder der Wohnraum durch die Überlassung übermäßig belegt wird. (5) Die Überlassung der Mietsache oder eines Teils davon an wechselnde Nutzer zu vorübergehendem Gebrauch, insbesondere als Ferienwohnung oder über Vermittlungsplattformen für Kurzzeitunterkünfte, ist keine Gebrauchsüberlassung im Sinne des Absatzes 2 und ohne gesonderte Erlaubnis des Vermieters nicht gestattet. (6) Die dauerhafte Aufnahme von Personen in die Wohnung richtet sich nach § 30.

kein Verbot der Untervermietung — fest. Ein ausnahmsloses Verbot ist unwirksam, soweit es den gesetzlichen Anspruch auf teilweise Untervermietung abschneidet. Fällt es, erfahren Sie vom Untermieter überhaupt nichts mehr und verlieren zugleich den Anspruch auf den Zuschlag. Der Erlaubnisvorbehalt hält und bringt Ihnen beides.
angemessene Mieterhöhung als Bedingung der Erlaubnis — fest. Der Zuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB fehlt in fast jeder Vorlage. Er ist der einzige Weg, an der Untervermietung mitzuverdienen, statt sie nur zu dulden — und er muss im Vertrag stehen, damit er im Erlaubnisverfahren nicht vergessen wird.
Ferienwohnung und Vermittlungsplattformen ausdrücklich ausgeschlossen — fest. Die Überlassung an wechselnde Kurzzeitgäste fällt nicht unter den gesetzlichen Anspruch des Mieters und darf deshalb voll ausgeschlossen werden. Ohne diesen Satz streiten Sie später darüber, ob die Plattformvermietung von einer erteilten Untermieterlaubnis mit gedeckt ist.

§ 33 Betreten und Besichtigung der Wohnung

(1) Ein Recht des Vermieters, die Wohnung ohne besonderen Anlass oder in regelmäßigen zeitlichen Abständen zu betreten oder zu besichtigen, besteht nicht. (2) Der Mieter gewährt dem Vermieter oder einer von diesem beauftragten Person nach vorheriger Ankündigung Zutritt zur Wohnung, soweit hierfür ein konkreter sachlicher Grund besteht. Ein solcher Grund liegt insbesondere vor bei: a) dem Ablesen von Messeinrichtungen sowie deren Anbringung, Prüfung, Wartung oder Austausch; b) der Prüfung, Wartung oder Instandsetzung angezeigter oder erkennbarer Mängel; c) der Vorbereitung und Durchführung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen; d) der Prüfung nach Wasser-, Brand- oder sonstigen Schadensmeldungen; e) gesetzlich oder behördlich vorgeschriebenen Prüfungen; f) der Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten nach Ausspruch einer Kündigung oder bei beabsichtigter Veräußerung der Wohnung. (3) Die Ankündigung erfolgt mindestens vier Werktage vor dem Termin unter Angabe des Grundes. Der Zutritt erfolgt werktags zwischen 9:00 und 18:00 Uhr und samstags zwischen 10:00 und 14:00 Uhr, nach Möglichkeit zu einem zwischen den Parteien abgestimmten Termin. Auf Sonn- und Feiertage sowie auf berechtigte Belange des Mieters, insbesondere Berufstätigkeit, Krankheit und Ruhebedürfnis, nimmt der Vermieter Rücksicht. (4) Bei Gefahr im Verzug, insbesondere bei Wasser-, Brand- oder Gasgefahr, darf der Vermieter die Wohnung ohne Ankündigung und erforderlichenfalls in Abwesenheit des Mieters betreten. Er unterrichtet den Mieter unverzüglich darüber. (5) Außer im Fall des Absatzes 4 ist der Vermieter nicht berechtigt, die Wohnung ohne Ankündigung oder in Abwesenheit des Mieters zu betreten. Eine Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter oder einem Dritten einen Schlüssel zur Wohnung zu überlassen oder zu hinterlegen, wird durch diesen Vertrag nicht begründet.

kein anlassloses und kein turnusmäßiges Besichtigungsrecht — fest. Ein Recht zum Betreten „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ oder „in angemessenen Abständen“ ist unwirksam und reißt die gesamte Zutrittsregelung mit. Danach müssen Sie jeden einzelnen Termin gegen den Mieter begründen. Mit dem Anlasskatalog steht dagegen schwarz auf weiß, wann Sie hineindürfen.
keine feste Häufigkeit und keine Termindauer — fest. Für die verbreitete Angabe „drei Stunden alle vierzehn Tage“ gibt es keine höchstrichterliche Grundlage. Eine solche Zahl macht aus dem Anlasskatalog wieder ein Turnusrecht — und genau daran kippt die Klausel, so dass Sie auch die berechtigten Verkaufstermine nicht mehr durchsetzen können.
4 Werktage; werktags 9–18 Uhr, samstags 10–14 Uhr — fest. Diese Zeiten begünstigen den Mieter und kosten Sie praktisch nichts. Sie sind zugleich der beste Beleg dafür, dass die Klausel kein Freibrief ist — und halten damit den gesamten Anlasskatalog am Leben, auf den es Ihnen ankommt.
keine Vertragsstrafe und keine Schadenspauschale bei verweigertem Zutritt — fest. Eine Zahlungsdrohung für verweigerte Besichtigungen ist im Wohnraummietrecht unwirksam und färbt auf die ganze Zutrittsregelung ab. Ihren Anspruch setzen Sie ohnehin über den konkret nachgewiesenen Schaden und notfalls gerichtlich durch — das ist der belastbare Weg.

§ 34 Bauliche Veränderungen durch den Mieter

(1) Bauliche Veränderungen der Mietsache, insbesondere Um-, An- und Einbauten, Eingriffe in die Bausubstanz sowie Eingriffe in die Elektro-, Gas-, Wasser-, Abwasser- und Heizungsinstallation, bedürfen der vorherigen Erlaubnis des Vermieters in Textform. (2) Die Ansprüche des Mieters nach § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Erlaubnis baulicher Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen, bleiben unberührt; von ihnen wird durch diesen Vertrag nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen. Im Zusammenhang mit einer solchen baulichen Veränderung kann der Vermieter die Leistung einer besonderen Sicherheit nach § 554 Abs. 1 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verlangen. (3) Der Vermieter bestimmt bei Erteilung der Erlaubnis, ob und in welchem Umfang der Mieter die bauliche Veränderung bei Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen und den früheren Zustand wiederherzustellen hat; er kann die Erlaubnis von der Übernahme dieser Verpflichtung abhängig machen. Trifft der Vermieter bei Erteilung der Erlaubnis hierzu keine Regelung, verbleibt es bei den gesetzlichen Vorschriften über die Rückgabe der Mietsache. Das Recht des Mieters, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat, bleibt unberührt. (4) Der Mieter holt die für die bauliche Veränderung erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen auf eigene Kosten ein und lässt Arbeiten an der Elektro-, Gas-, Wasser-, Abwasser- und Heizungsinstallation durch einen Fachbetrieb ausführen.

kein pauschaler Rückbauvorbehalt im Vertrag — fest. Ein Vorab-Vorbehalt für alle Umbauten erfasst zwangsläufig auch die gesetzlich privilegierten Maßnahmen wie Ladepunkt oder Einbruchsschutz und ist insoweit unwirksam — mit dem Risiko, dass die ganze Regelung fällt und Sie gar keinen vertraglichen Rückbauanspruch mehr haben. Legen Sie den Rückbau stattdessen bei jeder Erlaubnis einzeln fest; dort ist er verbindlich und unangreifbar.
Ansprüche aus § 554 BGB bleiben unberührt — fest. Barrierereduzierung, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte kann der Mieter verlangen; jede Abweichung davon zu seinem Nachteil ist unwirksam. Der ausdrückliche Vorbehalt kostet Sie nichts und schützt den Rest der Klausel, den Sie wirklich brauchen.
besondere Sicherheit nach § 554 Abs. 1 S. 3 BGB möglich — fest. Das ist der einzige vermieterfreundliche Hebel, den das Gesetz bei den privilegierten Maßnahmen offen lässt, und er wird in Vorlagen fast immer übersehen. Er deckt Ihnen die späteren Rückbaukosten bei Ladepunkt oder Steckersolargerät ab, ohne die Kaution anzutasten.

§ 35 Hausordnung

(1) Die diesem Vertrag als Anlage beigefügte Hausordnung in der Fassung vom 15.01.2026 ist Bestandteil dieses Vertrags. Sie lag bei Vertragsschluss vor und wurde dem Mieter ausgehändigt; der Empfang ist im Anlagenverzeichnis nach § 40 gesondert zu bestätigen. (2) Die Hausordnung regelt ausschließlich das Zusammenleben der Hausbewohner, insbesondere Ruhezeiten, die Benutzung der Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftseinrichtungen, die Sicherheit im Haus sowie Ordnung und Sauberkeit. Sie begründet keine über diesen Vertrag hinausgehenden Zahlungs-, Erhaltungs- oder Instandsetzungspflichten des Mieters. Weichen Hausordnung und Vertrag voneinander ab, gehen die Bestimmungen dieses Vertrags vor. (3) Der Vermieter kann die Hausordnung ändern oder ergänzen, soweit dies zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses oder zum Ausgleich der Interessen der Hausbewohner erforderlich ist, sich die Änderung auf den Ordnungsbereich nach Absatz 2 beschränkt und sie unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters für den Mieter zumutbar ist. Die Änderung wird dem Mieter in Textform mitgeteilt und gilt ab dem Zugang der Mitteilung. Wesentliche Pflichten aus diesem Vertrag können durch die Hausordnung nicht einseitig geändert werden.

nur als beigefügte Anlage bei Vertragsschluss — fest. Eine Hausordnung, die der Mieter bei Unterschrift nicht in der Hand hatte, wird nicht Vertragsbestandteil — Sie könnten dann keinen einzigen Punkt durchsetzen. Die Beifügung bei Vertragsschluss ist die Bedingung dafür, dass Ruhezeiten und Nutzungsregeln überhaupt gelten.
Änderung nur im Ordnungsbereich und nur bei Zumutbarkeit — fest. Ein freier Änderungsvorbehalt ist unwirksam und zieht die gesamte Einbeziehung mit sich. Begrenzt auf Ordnungsregeln bleibt Ihnen genau der Teil dauerhaft anpassbar, auf den es in der Praxis ankommt: Ruhezeiten, Müll, Gemeinschaftsflächen.

§ 36 Rückgabe der Wohnung

(1) Der Mieter hat die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Die Rückgabe erfolgt geräumt, frei von Sachen des Mieters und in sauberem, besenreinem Zustand. (2) Sämtliche Schlüssel zur Wohnung, zum Haus und zu den mitvermieteten Nebenräumen sind dem Vermieter zurückzugeben, auch solche, die der Mieter auf eigene Kosten hat anfertigen lassen. (3) Eine vom Zustand der Räume unabhängige Pflicht, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, besteht nicht. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, hat der Mieter nicht zu vertreten. (4) Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, darf er wegnehmen. (5) Beide Vertragsparteien halten den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe in einem gemeinsam zu unterzeichnenden Protokoll fest.

keine zustandsunabhängige Endrenovierung — fest. Eine Renovierungspflicht bei Auszug, die nicht auf den Zustand der Räume abstellt, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam. Sie verlieren die Klausel dann vollständig — auch für den Fall, in dem tatsächlich zu renovieren wäre.
geräumt und besenrein — fest. Was durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden ist, hat der Mieter nicht zu vertreten. Wer darüber hinausgeht, tauscht eine sichere, sofort durchsetzbare Reinigungspflicht gegen eine unwirksame Klausel ein.
das Wegnahmerecht des Mieters bleibt bestehen — fest. Das Wegnahmerecht lässt sich formularmäßig nicht beseitigen. Ob und in welchem Umfang zurückgebaut wird, legen Sie wirksam erst dann fest, wenn Sie die Erlaubnis für den Einbau erteilen — dort liegt Ihr Hebel, nicht in der Rückgabeklausel.

§ 37 Schriftform, Anlagen und Nebenabreden

(1) Dieser Vertrag ist mit den in § 40 bezeichneten Anlagen als einheitliche Urkunde geschlossen. Die Anlagen sind dort so bezeichnet, dass sie sich zweifelsfrei zuordnen lassen. (2) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags sollen schriftlich festgehalten und von beiden Vertragsparteien unterzeichnet werden. Diese Bestimmung dient der Beweissicherung und der Wahrung der Schriftform des § 550 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Sie schließt Vereinbarungen, die die Parteien mündlich oder durch schlüssiges Verhalten treffen, nicht aus; individuelle Abreden der Vertragsparteien haben Vorrang vor den Bestimmungen dieses Vertrags. (3) Mündliche Nebenabreden sind bei Vertragsschluss nicht getroffen worden. (4) Soweit dieser Vertrag für Anzeigen oder Erklärungen des Mieters gegenüber dem Vermieter eine Form vorsieht, genügt die Textform. Gesetzliche Formvorschriften bleiben unberührt.

einfache Soll-Fassung, keine doppelte Schriftformklausel — fest. Auch die doppelte Schriftformklausel kann mündliche Absprachen nicht aussperren, weil die Individualabrede ihr vorgeht. Sie erzeugt also keine Sperrwirkung, wohl aber ein Angriffsziel im Vertrag. Die Soll-Fassung liefert Ihnen denselben Beweiswert ohne dieses Risiko.
höchstens Textform für Erklärungen des Mieters — fest. Wer für Mängelanzeigen oder Erklärungen des Mieters Schriftform oder gar Einschreiben verlangt, verwendet eine ausdrücklich verbotene Bestimmung. Der Ertrag ist null, der Schaden im Streitfall erheblich, weil die Klausel den Ruf des gesamten Vertrags beschädigt.

§ 38 Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen

Ist eine Bestimmung dieses Vertrags nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam. An die Stelle der nicht einbezogenen oder der unwirksamen Bestimmung treten die gesetzlichen Vorschriften. Dies gilt auch, wenn nur ein Teil einer Bestimmung betroffen ist; die übrigen Bestimmungen bleiben unberührt.

keine Ersatzregelung „die dem wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommt“ — fest. Diese Formel steht in fast jeder Vorlage und wirkt in vorformulierten Verträgen nicht: Eine gekippte Klausel wird nicht auf das zulässige Maß zurückgeschnitten, sondern durch das Gesetz ersetzt. Sie erzeugt nur den falschen Eindruck, man könne im Vertrag ruhig großzügiger formulieren — und genau dieser Irrtum kostet Vermieter regelmäßig ganze Klauseln.

§ 39 Verarbeitung personenbezogener Daten

(1) Der Vermieter verarbeitet personenbezogene Daten des Mieters, soweit dies für die Begründung, die Durchführung und die Beendigung dieses Mietverhältnisses erforderlich ist oder er hierzu gesetzlich verpflichtet ist. (2) Die Informationen nach Artikel 13 der Verordnung (EU) 2016/679 (Datenschutz-Grundverordnung) über Zwecke, Rechtsgrundlagen, Empfänger, Speicherdauer und die Rechte des Mieters ergeben sich aus der Datenschutzinformation, die diesem Vertrag als Anlage beigefügt ist. Ihr Empfang wird im Anlagenverzeichnis nach § 40 gesondert bestätigt. (3) Eine Einwilligung des Mieters in die Verarbeitung seiner Daten wird mit diesem Vertrag nicht erteilt und ist für den Abschluss dieses Vertrags nicht erforderlich. Soweit für eine Verarbeitung ausnahmsweise eine Einwilligung erforderlich ist, wird sie gesondert, freiwillig und jederzeit widerruflich erklärt.

keine Einwilligung und keine Auskunftsermächtigung im Vertrag — fest. Eine im Mietvertrag mitunterschriebene Einwilligung in Bonitätsauskünfte ist wegen des Koppelungsverbots angreifbar und lässt sich jederzeit widerrufen — sie bringt Ihnen also nichts und macht den Vertrag angreifbarer. Bonitätsunterlagen holen Sie vor Vertragsschluss ein; dort haben sie den wirtschaftlichen Wert, weil Sie dann noch entscheiden können.
Datenschutzinformation als Anlage, nicht als Klauseltext — fest. Rechte und Pflichten müssen unter der sachlich passenden Überschrift stehen; eine mehrseitige Datenschutzinformation im Klauseltext macht den Vertrag unübersichtlich und überraschende Bestimmungen angreifbar. Als Anlage erfüllen Sie die Informationspflicht sauber und halten den Vertrag lesbar.

§ 40 Anlagen zum Vertrag

(1) Diesem Vertrag sind die folgenden Anlagen beigefügt: 1. Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselverzeichnis; 2. Datenschutzinformation nach Artikel 13 der Datenschutz-Grundverordnung; 3. Bestätigung des Wohnungsgebers nach § 19 des Bundesmeldegesetzes; 4. Empfangsbestätigung über den Energieausweis nach § 80 des Gebäudeenergiegesetzes; 5. Hausordnung in der Fassung vom 15.01.2026 sowie Auskunft über die zulässige Miethöhe nach § 556g Abs. 1a des Bürgerlichen Gesetzbuchs. (2) Anlagen sind nur insoweit Bestandteil dieses Vertrags, als dieser Vertrag es ausdrücklich bestimmt. Im Übrigen dienen sie der Information und der Dokumentation. (3) Die Bestätigung des Wohnungsgebers nach § 19 des Bundesmeldegesetzes schuldet der Vermieter; er händigt sie dem Mieter unaufgefordert aus. Eine Pflicht des Mieters, den Einzug gegenüber dem Vermieter nachzuweisen, wird hierdurch nicht begründet. (4) Empfangsbestätigung — gesondert zu unterzeichnen: Ich habe die vorstehend unter Nummer 1 bis 5 bezeichneten Anlagen heute erhalten. Diese Erklärung wird außerhalb der vorformulierten Vertragsbedingungen abgegeben. Musterstadt, den ______________ ____________________________________ Max Mustermann Musterstadt, den ______________ ____________________________________ Marie Musterfrau

gesonderte Unterschrift, nicht im Klauseltext — fest. Eine im Formular mitunterschriebene Tatsachenbestätigung verschiebt die Beweislast und ist deshalb unwirksam — Sie stünden im Streit über den Energieausweis ohne jeden Beleg da. Die gesondert unterschriebene Bestätigung ist keine vorformulierte Vertragsbedingung und hält.
Pflicht des Vermieters, nicht des Mieters — fest. Die Bestätigung nach § 19 Bundesmeldegesetz schuldet der Vermieter. Wer sie im Vertrag zur Mieterpflicht macht, riskiert ein Bußgeld und liefert zusätzlich eine angreifbare Klausel — für einen Vorteil, den es gar nicht gibt.

§ 41 Ort, Datum und Unterschriften

Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen geschlossen; jede Vertragspartei erhält eine von beiden Seiten eigenhändig unterzeichnete Ausfertigung. Der Vertrag kommt erst mit der Unterschrift aller Vertragsparteien zustande. Sind mehrere Personen Mieter, so unterzeichnen sie sämtlich; die Unterschrift einzelner Mieter genügt nicht. Ort und Tag des Vertragsschlusses: Musterstadt, den 14.08.2026 Vermieter — je Person eine eigene Unterschrift: ____________________________________ Erika Muster (Vermieterin) Mieter — je Person eine eigene Unterschrift: ____________________________________ Max Mustermann (Mieter) ____________________________________ Marie Musterfrau (Mieterin)

je Mieter ein eigenes Unterschriftsfeld — fest. Unterschreibt nur eine von mehreren mietenden Personen, ist der Vertrag mit den übrigen nicht zustande gekommen. Sie hätten dann gegen sie weder einen Zahlungsanspruch noch die gesamtschuldnerische Haftung, auf die Sie sich bei Mietrückständen gerade verlassen wollen.
eine Urkunde, eigenhändige Unterschriften beider Seiten — fest. Wird die Schriftform verfehlt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist früher kündbar, als Ihnen lieb ist. Staffelmiete, Indexmiete und Kündigungsverzicht verlieren damit ihren Halt — das ist der teuerste Formfehler im ganzen Vertrag.