Wohnung selber vermieten – Vermieten ohne Makler
Sie wollen Ihre Wohnung selber vermieten, also eine Vermietung ohne Makler selbst machen? Dann ist dieser Schritt für Schritt Ratgeber genau das Richtige für Sie.
Ich zeige Ihnen hier in einzelnen Schritten ganz genau, wie Sie eine Vermietung ganz einfach selbst erledigen und sich die Maklercourtage als Vermieter sparen können.
Wer schreibt denn hier über das Thema Wohnung vermieten ohne Makler?
Wenn Sie ein privater Vermieter sind, der 1 bis 20 Wohnungen oder Mietshäuser besitzt und kein Vermietungsprofi sind, dann ist dieser Ratgeber genau für Sie geschrieben. Sollten Sie ein alter Hase im Vermietungsgeschäft sein, lernen Sie hier bestimmt trotzdem einige gute Ideen oder Lösungen kennen.
Ich selbst bin seit einigen Jahren Eigentümer von ein einigen Wohnungen und habe rein Interesse halber noch ein Immobilienmakler-Lehrgang absolviert.
Ich kenne und verstehe also das Thema Vermietungen also ganz gut und möchte Ihnen gern ein diesem Ratgeber ein paar Tipps an die Hand geben, wie man eine Wohnung selber vermieten kann.
Die Einführung des Bestellerprinzips ab 2015
Bis 2015 war es eigentlich üblich einen Makler mit einer Vermietung zu beauftragen. Nun, mit der Einführung des sogenannten Bestellerprinzips, wonach der Vermieter den Makler bezahlen muss, hat sich alles geändert.
Und mal ehrlich – ganz unter uns: ich persönlich würde auch keine 2,38 Monatsmieten an einen Makler zahlen wollen.
Wenn Sie sich diesen Ratgeber durchlesen und nach diesem Konzept vorgehen, schaffen Sie Ihre Vermietung ohne Probleme selbst.
Wichtiger rechtlicher Hinweis
Ich bin kein Rechtsanwalt oder Steuerberater, sondern Immobilieninvestor und Vermieter. Überlegen und entscheiden Sie sich bitte immer selbst, ob die beschriebenen Schritte für Sie passen und Sinn machen.
Bei Unklarheiten fragen Sie deshalb bitte immer einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Der Ablauf für die Vermietung ohne Makler
Um Ihnen mal bildlich darzustellen, wie denn so eine Vermietung chronologisch abläuft, habe ich Ihnen hier in einem Chart den Ablauf dargestellt.
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Schritt 1: Der aktuelle Mieter kündigt
Ihr aktueller Mieter meldet sich bei Ihnen und teilt mit, dass er in 3 Monaten ausziehen wird. in den meisten Fällen ist der Gedanke der Vermieter: „Schade, der aktuelle Mieter war jetzt 7 Jahre in der Wohnung und nie gab es Probleme.“
Und häufig hat man – weil man ja das Mietverhältnis nicht belasten wollte – auch schon ganz lange keine Mietpreiserhöhung mehr gemacht.
Meine Meinung dazu ist: klasse, dass der Mieter auszieht. Jetzt haben Sie endlich mal wieder die Möglichkeit die Miete dem aktuellen Mietspiegel anzupassen.
Scheuen Sie sich nicht, eine ortsübliche Miete zu verlangen. Diese wird von Mietern auch ohne Probleme gezahlt und bringt Ihnen bestimmt 50 oder 100 Euro mehr im Monat ein.
Mit meinen heutigen Erfahrungen würde ich sagen:
Suchen Sie so früh wie möglich nach einem neuen Mieter. Die meisten neuen Mieter müssen auch eine 3monatige Kündigungsfrist in ihrer bisherigen Wohnung einhalten.
Normale Mieter suchen also schon Monate im Voraus und nicht erst 2 Wochen vor dem Auszug aus der alten Wohnung.
Anders ist dies eigentlich nur bei z.B. möblierter und kurzfristiger Vermietung, Zuzug aus dem Ausland und Personen denen die Wohnung gekündigt wurde und einfach nichts anderes finden.
Ein weiterer Nachteil bei der Suche nach einem neuen Mieter erst nach Auszug des alten Mieters ist der Leerstand. Wenn Sie so verfahren, bleibt ihre Wohnung bestimmt 2-3 Monate leer. Sie verschenken also auf diesem Weg ziemlich viel Geld.
Mein persönliches Fazit:
Suchen Sie so früh wie möglich einen neuen Mieter. Das darf gerne 3-4 Monate vor Auszug des alten Mieters sein.
Wenn Sie ein normales Verhältnis mit ihrem aktuellen Mieter haben, gibt es auch keine Probleme mit Besichtigungen.
Manchmal ist der Mieter sogar froh, wenn Sie sich frühzeitig um einen neuen Mieter kümmern. Dies kommt vor, wenn der Mieter noch seine Küche an den neuen Mieter verkaufen und nicht mitnehmen möchte.
Und dies kommt vor, wenn der Mieter eigentlich gerne früher aus dem Mietvertrag raus möchte.
Schritt 2: Der richtige Mietpreis
Wenn Sie Ihre Wohnung nun neu vermieten wollen, sollten Sie sich mit dem richtigen Mietpreis beschäftigen.
- Was ist der richtige Mietpreis?
- Wie setzt sich dieser zusammen?
- Kann ich nicht auch einfach ein paar Euro mehr verlangen, ein Mieter reicht mir doch der den höheren Mietpreis zahlt?
Diese und ähnliche Fragen und Ideen habe ich von privaten Vermietern schon häufig gehört. Meine Erfahrungen zeigen mir, dass die Anzahl der Anfragen sofort rapide abfällt, sobald eine Wohnung mehr als der vergleichbare Durchschnitt kostet. Sie sind überrascht?
Ich war es auf jeden Fall. Anhand des Mietpreises im Verhältnis zur ortsüblichen Miete kann ich ihnen im Grunde schon sagen, wie groß die Nachfrage sein wird.
Und woran messen die Mietinteressenten ein „angemessen oder teuer“?
Bei Immobilienscout24 (das Portal, das ich Ihnen auch später noch empfehlen werde und bei mir mit Abstand die meiste Nachfrage generiert) ist bei jedem einzelnen Mietangebot ein Preis-Balken vorhanden.
Anhand dieses Balkens sehen die Mietinteressenten sofort, ob Ihre Wohnung im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen teuer oder billig ist.
Und wie können Sie nun am besten den richtigen Mietpreis herausfinden?
Dafür nutzen wir zwei gute Möglichkeiten. Zum einen können Sie sich den örtlichen Mietspiegel Ihrer Stadt besorgen, zum anderen können Sie Online-Tools wie z.B. https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/ratgeber/mietrechner.html nutzen. Für 9,95 Euro können Sie hier den passenden Mietpreis errechnen lassen.
Bedenken Sie bitte immer noch dazu, dass für Ihren neuen Mieter die Warmmiete entscheidend ist. Er wird also darauf achten, wie hoch die Miete inklusive der Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung, Hausmeister usw) ist.
Natürlich sind die Nebenkosten immer nur Vorauszahlungen auf die zu erwartenden tatsächlichen Kosten.
Aber ein Mieter vergleicht natürlich die aktuellen Gesamtkosten für seine Wohnung mit den Kosten die bei Ihrer Wohnung zusammenkommen.
Mein Fazit für den richtigen Mietpreis:
Nehmen Sie einen durchschnittlichen Mietpreis und machen Sie die Wohnung nicht zu teuer. Achten Sie zudem auf regelmäßige Mieterhöhungen entsprechend des Mietspiegels.
Schritt 3: erforderliche Unterlagen (Grundriss, Fotos und Energieausweis)
Ihr Ziel sollte es sein, auf einem der großen Immobilienbörsen Ihre Wohnung zu veröffentlichen. Wie man so etwas macht und welche Portale meiner Meinung nach geeignet sind, erkläre ich Ihnen in einem späteren Schritt.
Für diese Portale benötigen Sie nun folgende Unterlagen:
- Die Fakten der Wohnung (Quadratmeter, Mietpreis, ab wann frei usw.)
- Energieausweis
- Fotos der Wohnung Grundriss oder 3D-Grundriss
Die Fakten der Wohnung und der Energieausweis sind dabei Pflicht, die Fotos und der Grundriss sind kein Muss.
Ich empfehle Ihnen aber dies auch zu veröffentlichen. Sie erhöhen damit ganz erheblich die Chancen auf eine erfolgreiche Vermarktung.
Gehen wir mal die einzelnen Punkte durch:
Schritt 3a: Die Fakten der Wohnung
Die Fakten liegen Ihnen in den meisten Fällen schon vor. Es handelt sich dabei um die Quadratmeter, Baujahr, ist eine Küche vorhanden, ist ein Balkon oder Terrasse vorhanden und Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen.
Sollten Sie die Größe Ihrer Wohnung nicht wissen, weil weder die Hausverwaltung noch Sie irgendwelche Unterlagen haben, können Sie z.B. über https://www.grundriss.com/ Ihre Wohnung professionell vermessen lassen.
Danach wissen Sie, wie viele Quadratmeter die Wohnung hat. Selbst ausmessen ist natürlich auch selbstmöglich, aber spätestens bei einer Dachschräge würde ich mir das nicht zutrauen.
Schritt 3b: Energieausweis
Seit dem Frühjahr 2014 ist ein Energieausweis Pflicht. Sind sind verpflichtet, einen Energieausweis bei einem Besichtigungstermin vorzulegen und die Daten daraus bereits bei dem Expose bei einer der Immobilienbörsen zu veröffentlichen.
Nehmen Sie diesen Punkt nicht auf die leichte Schulter, bei Missachtung kann es zu Abmahnungen kommen.
Dieses Thema wird häufi als sehr kompliziert dargestellt. Aber im Grunde ist es das gar nicht.
Es gibt 2 Möglichkeiten: Sie wenden sich an Ihre Hausverwaltung, wenn es eine gibt.
Ansonsten googeln Sie mal nach „Energieausweis erstellen“ und suchen sich einen Anbieter heraus.
Dorthin geben Sie die Daten der Wohnung, bzw. des Hauses weiter und Sie erhalten kurz danach Ihren fertigen Energieausweis. Welche Daten für die Erstellung im Detail benötigt werden kann Ihnen dann die Firma mitteilen, die Sie beauftragen werden.
Schritt 3c: Fotos der Wohnung
Fotos der Wohnung sollten Sie unbedingt veröffentlichen. Ohne Fotos läuft eine Vermietung unglaublich schlecht.
Heutzutage mag kein Mensch mehr zu einer Wohnung fahren und dann bereits nach 1 Sekunde feststellen, dass seine Vorstellungen ganz und gar nicht erfüllt werden.
Wer als Interessent eine Auswahl an potenziellen Mietwohnungen hat, wird Ihre Wohnung sofort wieder wegklicken, wenn Sie keine Fotos veröffentlichen.
Müssen Sie nun einen Fotolehrgang besuchen um gute Fotos machen zu können? Ganz sicher nicht, keine Sorge.
Eine ganz normale einfache Digitalkamera reicht auch völlig. Sollten Sie diese nicht haben, geht auch eine Handykamera.
So sollten Sie vorgehen:
- Machen Sie von jedem Raum erst mal mehrere Fotos. Aussortieren können Sie später immer noch.
- Photographieren Sie hochkant und quer. Welche Fotos nachher besser wirken, entscheiden Sie lieber später in Ruhe.
- Öffnen Sie alle Rolläden an den Fenstern. Machen Sie Fotos mit „Licht an“ und mal mit „Licht aus“. Entscheiden Sie nachher in Ruhe, was besser aussieht. Räumen Sie die Zimmer etwas auf, bzw. bitten Sie den aktuellen Mieter darum ein paar Sachen wegzuräumen.
- Schließen Sie den Toilettendeckel
- Schauen Sie, dass das Bett gemacht ist
- Machen Sie die Fotos am besten im Uhrzeigersinn, dann erinnern Sie sich später auch noch welches Fotos aus welchem Zimmer war.
- Suchen Sie sich nachher die besten 5-8 Fotos heraus und nutzen diese in Ihrer Annonce.
Schritt 3d: Grundriss der Wohnung
Ein Grundriss einer Wohnung ist nicht notwendig, ist aber für einen Interessenten ein toller Pluspunkt.
Meist ist es aber doch so: es gibt irgendwelche schlechten Zeichnung von 1962, die bereits 20 mal kopiert wurden.
Und manchmal gibt es dann noch Veränderungen dadurch dass z.B. Räume zusammengelegt wurden.
Deshalb lasse ich immer einen professionellen Grundriss erstellen.
Dafür nutze ich es gibt von der selben Firma auch eine Plattform für Privatkunden: https://www.grundrissplan.de/
Dort können Sie für rund 10 Euro einen Grundriss erstellen lassen, der wirklich gut aussieht. Wenn Sie noch 10 Euro mehr investieren, haben Sie einen phantastischen 3D Grundriss. Einen solchen 3D Grundriss nutze ich gerne.
Fazit:
Jetzt haben Sie alle erforderlichen Unterlagen zusammen.
Sie wissen wie groß Ihre Wohnung ist, Sie wissen was der richtige Mietpreis ist, Sie haben einen Energieausweis, tolle Fotos und noch einen schicken Grundriss. Mit diesen Unterlagen sind Sie jetzt bestens gerüstet.
Schritt 4: Ihre Vermietung bekannt machen
Was nützt Ihnen die schönste Wohnung, wenn das viel zu wenige Interessenten mitbekommen?
Sie müssen also jetzt die Werbetrommel rühren und potenzielle Mietinteressenten dort erreichen, wo diese suchen. Und wo findet so etwas heute statt? Im Internet!
Soll ich ganz ehrlich sein? Eine Zeitung lesen ich schon lange nicht mehr. Ich lese gerne spezielle Zeitschriften wie die Wirtschaftswoche oder den Spiegel. Aber ich lese keine normale Tageszeitung mehr.
Ich schalte schon lange keine Annoncen in Zeitungen mehr. Ich beschränke mich auf Immobilienbörsen im Internet.
Wenn Ihre Zielgruppe 60+ ist, dann würde ich die Wohnung vielleicht doch noch in der Tageszeitung veröffentlichen. Ansonsten reicht meiner Meinung nach eine Immobilienbörse.
Welche Portal soll man nehmen?
Und welche ist denn nun die richtige? Diese Entscheidung überlasse ich Ihnen. Bei mir in Süddeutschland ist eigentlich nur Immobilienscout24 wirklich wichtig. Das kann aber in anderen Bundesländern oder Regionen anders sein.
Nehmen Sie nun das gewünschte Portal und veröffentlichen dort Ihre Anzeige. Auf allen Portalen sind die benötigen Daten eigentlich identisch. Große Unterschiede gibt es nicht.
Nehmen Sie eine ansprechende Überschrift, beschreiben Sie mir schönen Worten (ohne zu übertreiben) die Wohnung, schreiben Sie die Fakten rein wie z.B. Quadratmeter, laden Ihre 5-8 Fotos und den Grundriss hoch.
Als Laufzeit würde ich persönlich 4 Wochen wählen. Sollten Sie nach 4 Wochen noch keinen Mieter gefunden haben, sollten Sie die Anzeige sowieso nochmals neu gestalten. Denn dann kommt die Wohnung ja bei Mietinteressenten aus irgendwelchen Gründen nicht gut an.
Die größte Nachfrage nach Ihrer Wohnung werden Sie übrigens in den ersten 3 Tagen haben.
Wer sich einen sogenannten Suchagenten bei einem der Immobilienbörsen eingerichtet hat, erhält automatisch bei einem passenden neuen Angebot eine Email. Daher kommt die große Nachfrage zu Beginn, die danach rapide abnimmt.
Verlängern Sie niemals die Laufzeit
Ein Pausieren eines Angebots reicht nicht, damit dieses nach Ende der Pause wieder in die E-Mail- Verteiler kommt.
Das klappt nur, wenn Sie das Angebot mit neuer Laufzeit und damit auch mit neuen Kosten neu einstellen.
Einen Tipp habe ich noch für Sie: legen Sie sich eine getrennte Emailadresse für Ihre Vermietung zu. z.B. „wohnung-ludwigsburg-2018@gmx.de”. Diese Emailadresse können Sie nach der erfolgreichen Vermietung einfach löschen.
Legen Sie sich ein separates Handy zu
Zusätzlich empfehle ich Ihnen übrigens eine andere Handynummer anzugeben. Nicht Ihre eigene. So eine SIM Karte mit eigener Handynummer bekommen Sie im Supermarkt, an der Tankstelle oder z.B. bei Amazon.
Sie können diese SIM Karte z.B. in Ihr altes Handy stecken (davon hat man ja häufig noch irgendwo eins herumliegen) oder Sie kaufen sich ein Billighandy für 15 Euro.
Und warum sollte man das machen? Mietinteressenten nehmen keine Rücksicht auf Ihren Wünsche.
Sie können in die Anzeige natürlich dazuschreiben, dass Sie nur zwischen 9 und 18 Uhr von Montag bis Freitag angerufen werden wollen.
Aber ich kann Ihnen jetzt schon versprechen, dass sich trotzdem 50 Leute nicht daran halten werden. Und ist es dann nicht toll, das Handy einfach ausmachen zu können?
Fazit:
Wir haben nun Ihr Angebot veröffentlicht und hoffen jetzt auf viele passende Interessenten.
Schritt 5: Mietinteressenten melden sich bei Ihnen
Abhängig davon, wo sich Ihre Wohnung befindet (strukturschwache Gegend oder Großstadt) werden sich nun in den nächsten Tagen zwischen 10 und 200 Leute melden.
Früher habe ich irgendwie mit jedem einzelnen am Telefon gesprochen. Aber das ist einfach gar nicht mehr möglich. Und für Sie, der seine Wohnung ja nur nebenher vermieten will, schon doppelt nicht.
Meine Empfehlung ist, dass Sie alle Personen darauf verweisen, dass Sie aktuell noch keine Fragen zu der Wohnung beantworten können.
Bitten Sie alle Interessenten, dass sie eine Anfrage über die Immobilienbörse stellen sollen. andere Anfragen werden Sie nicht berücksichtigen.
und mit wem macht man jetzt einen Besichtigungstermin?
Auch wenn der Interessent bettelt: Nein, Sie können jetzt nicht doch mal ganz kurz und schnell seinen Namen notieren. Glauben Sie mir, Sie verlieren dann mit 1.000 Zetteln ganz schnell den Überblick.
Im Idealfall haben Sie jetzt 50 oder 100 Anfragen in ihrem Postfach. Und was machen wir jetzt damit? Mit allen telefonieren und mal abklopfen ob die Person sympathisch ist? Mit allen einen Besichtigungstermin vereinbaren? Nein, ganz sicher nicht.
Früher habe ich das so gemacht. Heute löse ich das so: ich erstellen eine vorgefertigte Email, wo der genaue Ablauf geschildert wird.
Diese Email schicke ich an alle Personen raus. Natürlich in einzelnen Emails, damit kein Interessent die Emailadresse der anderen sieht.
An diese Email hänge ich dann meine Selbstauskunft dran. Bitte Sie die Interessenten die Selbstauskunft vollständig auszufüllen und unterschrieben an Sie zurückzuschicken.
Und wer schicke die Selbstauskunft zurück?
Nun wird folgendes passieren: ein paar Leute beschweren sich, dass sie jetzt noch nicht so viele Daten von sicher hergeben wollen, viele Leute verlieren plötzlich das Interesse an der Wohnung, und der Großteil der Leute wird Ihnen die Selbstauskunft ausgefüllt zuschicken.
Was haben wir nun damit erreicht? Die Nörgler haben sich selbst schon aus dem Rennen genommen. Die Leute die arbeitslos sind oder deren Einkommen zu klein ist melden sich nicht mehr bei Ihnen und aus dem restlichen Pool können Sie jetzt die interessanten Leute heraussuchen.
Machen Sie es sich jetzt auf ihrer Couch gemütlich und schauen sich jede einzelne Selbstauskunft an. Ein Paar mit 5 Kindern? Raus damit, da das für Ihre 2 Zimmer Wohnung nicht passt.
Ein Interessent hat ein Nettoeinkommen welches nicht mindestens doppelt so hoch wie die gesamte Miete ist? Raus damit, der Mieter kommt so ganz sicher in Zahlungsschwierigkeiten im Lauf der nächsten Monate oder Jahre.
Einer hat die Hälfte der Felder nicht ausgefüllt oder nicht unterschrieben? Raus damit, denn entweder zeigt er jetzt schon seine Unzuverlässigkeit oder er will ihnen irgendetwas nicht verraten.
Die „Guten“ kommen jetzt auf einen Stapel und mit denen vereinbaren Sie nun einen Besichtigungstermin.
Schritt 6: Die Besichtigungen
Sie vereinbaren ja nun mit Ihren passenden Interessenten Besichtigungstermine. hier gibt es nun zwei grundsätzliche Möglichkeiten:
- Sie vereinbaren Sammelbesichtigungen
- Sie vereinbaren Einzelbesichtigungen
Ich persönlich finde Einzelbesichtigungen wesentlich besser. Sie haben dort die Möglichkeit mit den Personen schon mal ins Gespräch zu kommen.
Sie können sich direkt danach auch gleich eine Notiz zu den einzelnen Personen machen. Diese Notiz kann in Form einer Schulnote sein, oder dass die Person beim Herlaufen gerade noch eine Zigarette geraucht hat usw.
Die Entscheidung müssen Sie nun für sich treffen. Bei einer Sammelbesichtigungen schreiben Sie im Grunde an alle Personen, dass am Samstag zwischen 14 und 17 Uhr die Wohnung besichtigt werden kann.
Bei Einzelbesichtigungen vereinbaren Sie mit jedem ein genaue Uhrzeit und ermahnen ihn, dass er auf jeden Fall pünktlich sein muss.
Was erzählt man denn eigentlich einem Interessenten während einer Besichtigung? Kein Smalltalk, keine Unterhaltungen über das Wetter.
Zeigen Sie die Wohnung, teilen Sie mit, falls Sie nicht im selben Haus wohnen, informieren Sie über Kabel- oder Satellitenanschluss, die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen und welche Posten darin enthalten sind.
Versuchen Sie den Interessenten etwas einzuschätzen. Lassen Sie ihn ruhig reden. Und vergessen Sie nicht, sich nach den einzelnen Besichtigungen immer etwas über die Bewerber zu notieren.
Schritt 7: Bewerber sortieren
Wer passt? Wer will die Wohnung? Wen wollen Sie? Wer will gerne, aber zu einem viel späteren Zeitpunkt? Wer meldet sich nicht mehr?
Diese ganzen Fragen und Themen ergeben sich nun als nächstes. Aus den 10-50 Parteien, die die Wohnung nun besichtigt haben, müssen wir die zusammentragen, die in Frage kommen.
Manche Bewerber werden Ihnen schon während der Besichtigung mitgeteilt haben, dass ihnen die Wohnung nicht zusagt. Manche Bewerber waren ihnen vielleicht unsympathisch.
Legen Sie nun erstmal alle Personen zur Seite, zu denen Sie sich selbst ein „Nein“ während der Besichtigung notiert haben.
Auf einen anderen Haufen legen Sie alle, die erst zu einem späteren Zeitpunkt die Wohnung mieten wollen. Diese Personen kommen für Sie nur in Betracht, sollten Sie für ihren Wunschtermin keinen passenden Mieter finden.
Die Mietinteressenten, die also Ihnen selbst gefallen haben schauen wir uns uns nochmals genauer an und machen ein Ranking. Das ist manchmal nicht ganz einfach und man hat auch teilweise das Gefühl, Personen unrecht zu tun.
Aber letztendlich können wir die Wohnung auch nur an 1 Person vergeben, den Rest müssen wir wohl oder übel enttäuschen.
Legen Sie nun also eine Rangfolge fest.
Schreiben Sie auf Platz 1 nun Ihre persönliche Nummer 1, auf Platz 2 ihre persönliche Nummer 2 usw. Danach haben wir eine Liste mit einer Reihenfolge von unseren 10 bis 50 Mietinteressenten.
Schritt 8: Bewerber kontaktieren
Wichtig ist, die Schritte 7 und 8 möglichst bald nach den Besichtigungen durchzuführen. Das Vermietgeschäft ist sehr flüchtig und schnelllebig.
Wenn es blöd läuft rufen Sie nun Ihre persönliche Nummer 1 an und dieser teilt Ihnen mit, dass er bereits gestern bei einem anderen Vermieter einen Mietvertrag unterschrieben hat.
Bedenken Sie, dass die „guten“ Mieter natürlich auch von anderen Vermietern sehr gern genommen werden.
Verzweifeln Sie jetzt nicht und seien Sie nicht traurig, dass der Mieter ihre Wohnung nicht mehr wollte. Dafür haben wir ja jetzt unsere Rangliste. Und die arbeiten wir nun einfach von oben nach unten ab.
Rufen Sie nun einfach die Nummer 2 an. Beglückwünschen Sie ihn am Telefon zu seinem neuen Zuhause und vereinbaren einen Termin für den Mietvertrag.
Und fragen zur Sicherheit nochmals nach, ob die Angaben in seiner Selbstauskunft alle richtig sind. Gehen Sie einfach nochmals alle Punkte durch.
Schritt 8a: Bonität prüfen
Was wir jetzt noch brauchen, ist eine Überprüfung der Bonität unseres neuen Mieters. Hier haben wir nun 2 Möglichkeiten:
- Mieter holt Selbstauskunft ein
- Vermieter holt Selbstauskunft ein
Lösung zu Nr. 1
Ihr neuer Mieter kann unter www.meineschufa.de eine Selbstauskunft anfordern, die er ihnen vorlegt. Das kann aber schon mal 1-2 Wochen dauern.
Lösung zu Nr. 2
Immobilienscout bietet einen Bonitätscheck in Zusammenarbeit mit der Schufa für Vermieter an. Über https://www.immobilienscout24.de/anbieten/scoutmanager/zusatzprodukte/bonicheck-vermieter.html können Sie die Abfrage direkt online machen.
Wenn die Bonität unseres Mieters in Ordnung ist, können wir diesen Punkt auch abhaken.
Zusätzlich zur Selbstauskunft sollten Sie die letzten 3 Gehaltsnachweise und möglicherweise noch den Arbeitsvertrag anfordern.
Schritt 8b: Rückfrage beim Altvermieter
Was halten Sie von der Idee, den bisherigen Vermieter Ihres neuen Mieters zu befragen? Sie empfinden das als ungewohnt und grenzwertig? Man muss das nicht in jedem Fall machen, aber die Idee ist doch ganz interessant, oder?
Stellen Sie sich vor, Sie fragen den bisherigen Vermieter am Telefon: „Mal angenommen, der Herr Müller würde sich heute nochmal für ihre Wohnung bewerben, würden Sie ihn nehmen?“
Und weiter würden Sie ihn fragen: „Gibt es da noch irgendwas, was ich wissen müsste?“
Möglicherweise erfahren Sie hier sehr wichtige und entscheidende Informationen.
Mir ist natürlich bewusst, dass man das ohne Einverständnis des Mieters nicht machen sollte. Abgesehen davon haben wir ja ohne seine Mithilfe auch gar nicht die Kontaktdaten des bisherigen Vermieters.
Nehmen wir doch aber mal die Situation, wonach Sie sich bei einem Interessant einfach nicht sicher sind, ob der nicht „Dreck am Stecken“ hat. Dann fragen wir ihn doch einfach mal nach den Kontaktdaten seines Altvermieters.
Was wird passieren? Wenn er zögert oder Ihnen mitteilt, dass er das ungeheuerlich findet, ist das doch vielleicht genau der Warnhinweis, den Sie gesucht haben. Wenn er nicht zögert und Ihnen gerne die Kontaktdaten mitteilt, spricht das doch eher für ihn.
Ich wollte Ihnen diese Idee einfach noch gerne mitteilen. Ob und wann Sie diese einsetzen, bleibt natürlich Ihnen überlassen. Wichtig ist aus meiner Sicht aber, dass Sie das nur mit Einverständnis des Mietinteressenten machen.
Schritt 9: Der Mietvertrag
Wie geht es nun weiter?
Wir haben unseren passenden Mieter gefunden, der die Wohnung auch haben will. Wir wissen aus der Selbstauskunft, dass er alle unseren Anforderungen erfüllt. Und wir wissen durch die Bonitätsprüfung und die 3 Gehaltsnachweise, dass er einen Job und seine Finanzen im Griff hat.
Das einzige was uns jetzt noch fehlt, ist ein unterschriebener Mietvertrag. Ich verwende eine von einem Rechtsanwalt geprüft Vorlage.
Für den Anfang reicht meiner Meinung nach eine einfachere Lösung aus.
Folgende Ideen habe ich für Sie:
- Wenn Sie bei „Haus und Grund“ Mitglied sind, können Sie sich dort Mietverträge herunterladen.
- Sie können bei Amazon Mietverträge kaufen. Achten Sie hier aber bitte darauf, von wem diese erstellt wurden und wie aktuell diese sind. Sparen Sie hier nicht an der falschen Stelle.
- Immobilienscout bietet unter www.immobilienscout24.de/eigentuemer seit einiger Zeit auch Mietverträge an.
Lesen Sie sich am besten in Ruhe die Vorlage erst einmal durch. Wichtig ist, dass Sie den Vertrag verstehen, sonst können Sie Fragen des Mieters nicht beantworten.
Es ist natürlich auch wichtig, dass Sie verstehen, was Sie selbst unterschreiben werden denn der Inhalt dieses Vertrags ist bei einem Rechtsstreit nachher entscheidend.
Immer neue Version des Mietvertrags benutzen
Wichtig ist zudem eine neue Version eines Mietvertrages übrigens auch deshalb, da sich im Bereich der Schönheitsreparaturen rechtlich sehr viel geändert hat. Wenn Sie hier eine veraltete Version nutzen, können unter Umständen die ganzen getroffenen Regelungen dazu hinfällig werden.
Treffen Sie sich nun möglichst bald mit Ihrem zukünftigen Mieter. Schön wäre es, sich nochmals in der neuen Wohnung zu treffen, sodass der Interessent sich bei seiner Entscheidung sicher und gut fühlt.
Gehen Sie nun den Mietvertrag Paragraph für Paragraph durch und unterschreiben Sie ihn daraufhin.
Aus Erfahrung unterschreiben bei mir übrigens beide Personen auf JEDER Seite des Mietvertrags. Damit kann später niemand sagen, dass ich irgendeine Seite durch eine andere Seite ausgetauscht habe.
Ich möchte gerne noch einen Hinweis zu einer interessanten Möglichkeit für Sie als Vermieter geben: Man kann in einem Mietvertrag eine Mindestmiestdauer vereinbaren (darf maximal 4 Jahre betragen).
Zitat:
„Der Bundesgerichtshof hat für das Wohnraummietrecht am 06.04.2005, AZ: VIII ZR 27/04 entschieden, dass eine Formularklausel im Mietvertrag, welche einen Ausschluss des Kündigungsrechts für länger als vier Jahre vorsieht, unwirksam ist.“
Und weiter:
Zitat:
„In einem Mietvertrag kann grundsätzlich eine Mindestmietdauer vereinbart werden. Das ergibt sich aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit. Diese Regelung bedeutet, dass eine ordentliche – also fristgerechte – Kündigung für einen festgelegten Zeitraum aus- geschlossen wird.“
Quelle: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsanwalt/ mietrecht/mindestmietdauer
Sollten Sie sich überlegen, eine solche Mindestmietdauer im Mietvertrag zu nutzen, fragen Sie dazu bitte einen Rechtsanwalt.
Fazit:
Damit sind wir nun mit dem Punkt Mietvertrag fertig. Idealerweise unterzeichnen Sie gleich zwei Exemplare, eins für Sie und eins für den Mieter.
Schritt 10: Kaution und erste Miete
Geben Sie Ihrem neuen Mieter schon die Schlüssel, bevor Sie die Kaution und Miete erhalten haben? Das sollten Sie auf gar keinen Fall machen.
Und wie sieht es aus, schon mal einen Schlüssel zu übergeben, damit der Mieter vorab schon mal einen neuen Boden legen und streichen kann? Auch hier ist meine Empfehlung: auf gar keinen Fall.
Ab dem Moment der Schlüsselübergabe geben Sie Ihre Wohnung in fremde Hände und bekommen diese nur noch mit sehr viel Geld, Zeit, Ärger und schlaflosen Nächten zurück.
Das ist alles noch vertretbar und gehört zum Leben eines Vermieters auch mal dazu. Aber dies alles ohne einen Euro Kaution und noch keine Miete bekommen?
Praxisbeispiel:
Gerne erzähle ich Ihnen ein Beispiel aus meinem eigenen Leben als Vermieter. Ich habe vor einiger Zeit ein eine Gaststätte gekauft, die bereits von einem Wirt gepachtet war. Der Wirt hatte es irgendwie geschafft beim alten Eigentümer ohne eine Kautionszahlung reinzukommen.
Jetzt, nach ein paar schwierigen Monaten der Vermietung an ihn, stehe ich vor dem Problem, dass ich keine Miete mehr bekomme. Eine fristlose Kündigung ist erst nach 2 ausbleibenden Monatsmieten möglich, im Anschluss erfolgt die Fristsetzung zur Räumung.
All das hat den Mieter bisher nicht interessiert. Nun geht mit Unterstützung eines Rechtsanwalts eine Räumungsklage ans Gericht.
Ich denke mal, dass ich nach 2 Monaten ein Urteil haben werde, das ich dann mithilfe eines Gerichtsvollziehers vollstrecken lassen kann. Insgesamt sprechen wir also von rund 6 Monaten ohne Mieteinnahmen aber dafür mit Anwalts- und Gerichts- und Hausnebenkosten. Wie schön wäre jetzt eine Kaution, die der Mieter zu Beginn gezahlt hätte?
Anhand meines Praxisbeispiels verstehen Sie vielleicht, wie wichtig es ist, sich nicht zu sehr „belabern zu lassen“.
Es ist Ihre Wohnung, Sie haben dafür Geld gespart, sind nicht in den Urlaub gefahren, sondern haben das Geld für Ihre Rente in Form einer Wohnung verwendet. Lassen Sie es sich von Ihrem Mieter nicht wieder nehmen.
Nun nochmals zur Miete zurück. Geben Sie Ihrem neuen Mieter keinen Schlüssel vor der erste Zahlung der Miete. Sollte Ihr Mieter gerne schon vorher in die Wohnung um Dinge auszumessen: gehen Sie doch einfach mit und behalten Sie den Schlüssel.
Sollte Ihr Mieter aber schon vorher reinwollen, um Renovierungen durchführen zu können: gerne geben Sie ihm den Schlüssel, er muss einfach nur die Miete schon früher zahlen.
Und wie sieht es mit der Kaution aus?
Sie sollten auf jeden Fall eine Kaution verlangen. Sie müssen das nicht, werden sich aber im Fallen von Problemen ziemlich über sich selbst ärgern.
In § 551 BGB (https://dejure.org/gesetze/BGB/551.html) steht, dass Sie von Ihrem Mieter eine Kaution von maximal 3 Monatsmieten verlangen dürfen. Dies bezieht sich auf nur auf die Mietzahlungen, nicht aber auf die Nebenkostenvorauszahlungen.
Wenn Sie also eine Wohnung für 500 Euro Kaltmiete und 150 Euro Nebenkostenvorauszahlungen vermieten, dann dürfen Sie von Ihrem neuen Mieter 3 x 500 Euro = 1.500 Euro Kaution verlangen.
Als Höhe der Kaution sind bei uns hier in Baden-Württemberg 2 oder 3 Monatsmieten normal.
Muss der Mieter die Kaution auf einmal zahlen?
Nein, das muss er nicht.
In §551 BGB steht bei Absatz 2 folgendes:
„Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt.
Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.“
Sie haben also keinen Anspruch auf eine sofortige Zahlung der Kaution. Diese kann in 3 Teilen mit den ersten 3 Monatsmieten zusätzlich gezahlt werden.
Fazit:
Zu viele private Vermieter sind am Anfang zu weich, bzw. möchten dem neuen Mieter ja den Umzug mit all den anfallenden Kosten möglichst einfach machen. Seien Sie hier an diesem Punkt hart, später werden Sie dankbar dafür sein.
Schritt 11: Die Übergabe der Wohnung
Nun ist also der große Tag gekommen: Der Mieter bekommt die Wohnungsschlüssel und Sie haben einen neuen Mieter. Zudem hat der Mieter Ihnen bereits die erste Monatsmiete überwiesen und idealerweise 2 oder 3 Monatsmieten als Kaution.
Und was macht ein guter Makler an diesem Tag – außer allen Beteiligten zu gratulieren – sonst noch? Genau, er fertigt ein ausführliches Übergabeprotokoll an.
In diesem Übergabeprotokoll werden alle wichtigen Sachen notiert, wie z.B. Anzahl der übergebenen Schlüssel, Zustand der Wohnung, Zählerstand von Strom, Heizung, Kaltwasser, Warmwasser, anwesende Personen.
Zudem sollen sowohl der Mieter als auch der Vermieter auf ALLEN Seiten unterschreiben.
Wichtig und möglicherweise entscheidend ist dies dann – wie bei Mietvertrag auch – wenn es später mal Probleme oder einen Rechtsstreit gibt.
So kann der Mieter nie behaupten, dass die Seite 1 von Ihnen später ausgetauscht wurde und damals auf dieser Seite 1 etwas ganz anderes stand.
Vermutlich werden Sie ja noch für ihren aktuellen Mieter ein Auszugsprotokoll fertigen. Bedenken Sie hier bitte folgendes: schreiben Sie in ein Auszugsprotokoll möglichst viele Punkte und vorhandene Mängel rein.
Was dort nicht als Problem aufgeführt ist, kann nicht nachträglich noch dem ausgezogenen Mieter zugeordnet werden. Abgesehen von wirklich versteckten Mängeln haben Sie Ihrem Mieter ja anhand des Auszugsprotokolls genau bescheinigt, welche Punkte nicht im ordnungsgemäßen Zustand sind. Seien Sie als penibel und nehmen sich Zeit.
Im Grunde ist für Sie das Auszugsprotokoll wesentlich wichtiger als das Einzugsprotokoll.
Schritt 12: Mietnomadenversicherung
Immer wieder hört man von Mietnomaden. Ich persönlich habe noch keinen erlebt. Mit einer gewissen Vorauswahl des Mieters kann man das Risiko sicherlich schon deutlich reduzieren.
Wer aber auf Nummer sicher gehen möchte, kann eine sogenannte Mietnomadenversicherung abschließen. Für einen Betrag von rund 100 Euro im Jahr kann man sich hier bereits absichern.
In der Zeitschrift Stiftung Warentest gab es vor einigen Jahren einen Artikel, den ich hier mal nennen möchte: www.test.de/Mietnomadenversicherung-Policen-der- RV-und-der-Rhion-im-Check-4467922-4470232/
Zitat:
„Auf den Aufruf zur Bielefelder Studie meldeten sich insgesamt 1.549 Vermieter. Diese berichteten von 426 Mietern, die nach dem Einzug keine Miete gezahlt oder die Zahlung in den ersten drei Monaten nach Einzug eingestellt hatten.
Die Ergebnisse der Studie sind zwar nicht repräsentativ und lassen daher keinen Schluss auf das tatsächliche Aufkommen von Mietnomaden in Deutschland zu.
Sie könnten aber wenigstens ein Indiz dafür sein, dass solche Fälle eher selten sind.“
Unter folgenden Links werden noch zwei Angebote für die Mietnomadenversicherung besprochen:
www.test.de/Mietnomadenversicherung-Policen-der- RV-und-der-Rhion-im-Check-4467922-4470266/ und https://www.test.de/Mietnomadenversicherung-Policen-der-RV-und-der-Rhion-im-Check-4467922-4470226/
Ich wollte Sie gerne noch auf diesem Möglichkeit der Absicherung hinweisen, da sich manch ein Vermieter mit so wohler fühlt.
Ich persönlich würde eine solche Versicherung im Normalfall nicht abschließen. Sollten Sie aber z.B. wirklich froh sein, dass sich überhaupt eine einzige Person auf Ihre Wohnungsannounce gemeldet hat und sie nicht auswählen können, dann mag das vielleicht doch eine sinnvolle Lösung sein.
Herzlichen Glückwunsch zur selber vermieteten Wohnung
„Herzlichen Glückwunsch zur gelungenen Vermietung.“
Das ist der Satz, den ich Ihnen gerne in einigen Tagen zurufen möchte. Ich würde mich wirklich sehr freuen, wenn ich Ihnen mit meinem kleinen Ratgeber einen strukturieren Weg zur erfolgreichen Vermietung aufzeigen konnte.
Vermietungen sind manchmal kompliziert, in den meisten Fällen aber einfach. Wenn Sie viel Wert auf die gute Auswahl des neuen Mieters legen, seine Bonität prüfen und den Wohnungsschlüssel nicht zu früh rausgeben, haben Sie die meisten Problemfelder schon umgangen.
Versuchen Sie übrigens bei Problemen mit Ihrem Mieter immer erstmal miteinander zu sprechen. Sie lösen damit schon die meisten Probleme. Wenn die eine oder andere Partei erst einmal einen Rechtsan- walt eingeschaltet hat, ist meist die Stimmung für immer getrübt. Lassen Sie sich aber auf der anderen Seite auf gar keinen Fall alles gefallen.
Ich habe Ihnen hier Schritt für Schritt genau beschrieben, wie ich persönlich eine Vermietung machen würde.
Alles Gute für Ihre erfolgreiche Vermietung.
Thomas Mücke
IHK geprüfter Immobilienmakler und Immobilienbesitzer