Immobilien-GmbH: Lohnt sich das?

Der folgende Rechner ist mit einem typischen Neukauf vorbelegt (400.000 € Kaufpreis, 300.000 € Darlehen, 18.000 € Jahreskaltmiete, 42 % Grenzsteuersatz). Ändern Sie die Werte — das Ergebnis rechnet sich sofort neu.

Was ist eine vermögensverwaltende (Immobilien-)GmbH?

Eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH ist rechtlich eine ganz normale GmbH — sie unterscheidet sich von jeder anderen GmbH nur durch ihren Unternehmensgegenstand: ausschließlich die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes, ergänzt um eng umgrenzte Nebentätigkeiten.

Für die Gewerbesteuer ist diese Beschränkung entscheidend. Eine GmbH erzielt kraft Rechtsform stets Einkünfte aus Gewerbebetrieb² und wäre damit grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig. Die sogenannte erweiterte Grundstückskürzung hebt das für reine Vermietungs-GmbHs faktisch wieder auf: Wer ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, darf den Gewerbeertrag um den darauf entfallenden Teil kürzen — im Ergebnis 0 % Gewerbesteuer auf die Mieterträge.¹ Neben der Grundbesitzverwaltung erlaubt das Gesetz nur wenige Nebentätigkeiten ausdrücklich: die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens, die Betreuung von Wohnungsbauten sowie die Errichtung und Veräußerung von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen.¹ Jede darüber hinausgehende Tätigkeit gefährdet die Kürzung — Kapitel 6 geht auf diese Fragilität ein.

Steuerlich unterliegt die GmbH der Körperschaftsteuer — aktuell 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag³ — statt der progressiven, bis 45 % zuzüglich Soli reichenden Einkommensteuer eines privaten Vermieters.⁴ Der Steuervorteil entsteht dadurch nicht automatisch, sondern nur, solange die Gewinne in der GmbH bleiben — Kapitel 2 und 3 zeigen, wie groß er ist und wo er endet.

Der Steuervorteil im Detail: 15,825 % heute, 10,55 % ab 2032

Die vermögensverwaltende GmbH versteuert laufende Mieterträge im Kern mit Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag — aktuell 15,825 %, gesetzlich beschlossen sinkend bis auf 10,55 % im Jahr 2032.

Der Körperschaftsteuersatz von 15 % gilt für Veranlagungszeiträume bis einschließlich 2027 unverändert.³ Auf die festgesetzte Körperschaftsteuer erhebt der Staat zusätzlich den Solidaritätszuschlag von 5,5 % — ohne die Freigrenze, die viele Privatpersonen bei der Einkommensteuer kennen: Für Körperschaften gilt der Soli in voller Höhe.⁵ Kombiniert ergibt das 15,825 % auf das zu versteuernde Einkommen der GmbH.

Mit dem Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland (verkündet am 18.07.2025, BGBl. 2025 I Nr. 161) ist eine schrittweise Absenkung des Körperschaftsteuersatzes gesetzlich beschlossen — kein Plan, sondern geltendes Recht:³

Die Staffel ist gesetzlich beschlossen (BGBl. 2025 I Nr. 161 vom 18.07.2025) — ein politisches Änderungsrisiko über einen 30-Jahres-Horizont bleibt trotzdem bestehen, denn eine künftige Gesetzgebung könnte die Stufen vor 2032 wieder ändern.⁶ Auch der Solidaritätszuschlag selbst wurde 2025/2026 nicht geändert: Das Bundesverfassungsgericht hat ihn mit Urteil vom 26.03.2025 für verfassungsgemäß erklärt, dem Gesetzgeber aber eine Beobachtungspflicht auferlegt.⁷

Die Kehrseite: Die erweiterte Kürzung ist kein Automatismus

Diese niedrige Steuerlast setzt voraus, dass die erweiterte Grundstückskürzung tatsächlich greift — und das ist fragiler, als es zunächst wirkt. Nach den bundeseinheitlichen Ländererlassen vom 17.06.2022 ist Bezugsgröße für die Unschädlichkeitsgrenzen die vereinbarte, fremdübliche Soll-Miet- und -Pachteinnahme einschließlich umlagefähiger Betriebskosten, netto ohne Umsatzsteuer — ein bloßer Zahlungsausfall vereinbarter Mieten senkt diese Bezugsgröße nicht, nur echter Leerstand oder eine vereinbarte Mietfreistellung tun das.⁸ Innerhalb dieser Bezugsgröße sind zwei Nebentätigkeiten ausdrücklich unschädlich: Einnahmen aus Strom aus erneuerbaren Energien oder aus Ladestationen bis 20 %, und Einnahmen aus sonstigen Verträgen mit den eigenen Mietern (etwa Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder Möblierung) bis 5 % der Einnahmen aus der Grundstücksüberlassung.¹ Eine allgemeine Bagatellgrenze gibt es daneben nicht: Der Bundesfinanzhof hat schon die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen im Umfang von nur 1,14 % der Gebäude-Anschaffungskosten als vollständig kürzungsschädlich eingestuft.⁹ Wird eine Grenze gerissen oder eine nicht erlaubte Tätigkeit ausgeübt, entfällt die erweiterte Kürzung als „Fallbeil" vollständig und für das gesamte Jahr — nicht nur anteilig für den schädlichen Teil.⁸ Verkauft die GmbH ihr einziges Objekt unterjährig, gilt dasselbe: Nur ein Übergang von Nutzen und Lasten zum Ablauf des 31.12., 23:59 Uhr lässt die Kürzung unangetastet¹¹ — ein Übergang zu Beginn des 31.12. genügt nach neuerer Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ausdrücklich nicht.¹⁰ Kapitel 6 vertieft, welche weiteren Tätigkeiten die Kürzung gefährden.

Die drei Haken: Exit-Steuer, Ausschüttungssteuer, Strukturkosten

Der niedrigen laufenden Steuerlast stehen drei Kehrseiten gegenüber: Ein Verkauf ist in der GmbH nie steuerfrei, eine Ausschüttung an den Gesellschafter kostet zusätzlich rund 26,4 %, und die Struktur selbst verursacht laufende Kosten.

Haken 1: keine Zehnjahresfrist beim Verkauf

Privat ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen.¹² Eine GmbH kennt diese Frist nicht: Alle Einkünfte einer Kapitalgesellschaft sind kraft Rechtsform Einkünfte aus Gewerbebetrieb, der Veräußerungsgewinn ist unabhängig von der Haltedauer stets körperschaftsteuerpflichtig.² Bei besonders wertsteigerungsgetriebenen Objekten — niedrige laufende Rendite, hoher Wertzuwachs — kann dieser Unterschied den gesamten Vergleich zugunsten des Privatvermögens kippen, selbst wenn die laufende Besteuerung in der GmbH günstiger ausfällt.

Haken 2: die Ausschüttungssteuer

Der 15,825-%-Vorteil gilt nur, solange der Gewinn in der GmbH bleibt. Schüttet die GmbH an eine Privatperson aus, fällt zusätzlich Kapitalertragsteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag an — zusammen 26,375 %, ohne die Freigrenze, die bei der tariflichen Einkommensteuer gilt.¹³¹⁴ Bei einer vollständigen Ausschüttung des gesamten Gewinns ergibt sich daraus eine kombinierte Gesamtbelastung von rund 38 %: 15,825 % Körperschaftsteuer und Soli auf der ersten Stufe, plus 26,375 % Kapitalertragsteuer und Soli auf die verbleibenden 84,175 % — 15,825 % + 84,175 % × 26,375 % ≈ 38,0 %.¹³ Das liegt nahe am privaten Spitzensteuersatz von 47,475 % (45 % zuzüglich Soli) und relativiert den GmbH-Vorteil erheblich, sobald laufend entnommen statt thesauriert wird. Bei Kirchensteuerpflicht steigt die Ausschüttungslast auf rund 27,82 % (8 % KiSt) beziehungsweise 27,99 % (9 % KiSt).¹³ Nur als Randnotiz, weil modellhaft komplex: Beim Teileinkünfteverfahren als Alternative zur Abgeltungsteuer verschiebt sich der rechnerische Kipp-Punkt durch die Soli-Freigrenze auf der tariflichen Seite von den oft genannten 41,67 % auf bis zu rund 44 % persönlichen Grenzsteuersatz.¹³

Haken 3: die Struktur kostet laufend Geld

Eine GmbH ist buchführungs- und bilanzierungspflichtig und muss ihren Jahresabschluss beim Unternehmensregister einreichen oder hinterlegen. Fachquellen beziffern die laufenden Kosten (Steuerberatung, Offenlegung, IHK-Beitrag, Kontoführung) auf real rund 2.000 bis 6.000 € pro Jahr, je nach Bestand und Dienstleisterwahl.¹⁵ Diese Kosten fallen unabhängig vom wirtschaftlichen Erfolg an und mindern den Steuervorteil gerade bei kleinen Objekten spürbar.

Faustregeln: wann rechnet sich die GmbH — und wann klar nicht?

Fachquellen nennen unterschiedliche Faustregeln für die Wirtschaftlichkeitsschwelle — eine einheitliche Branchengrenze gibt es nicht, weil das Ergebnis stark von Thesaurierungsquote, Objektrendite und Strukturkosten abhängt.

Eine verbreitete, aber nicht quellengedeckte Faustregel setzt die Grenze bei einem steuerlichen Jahresüberschuss von rund 20.000 €.¹⁶ Die dafür meist zitierte Quelle selbst nennt diese Zahl nicht — sie beziffert lediglich Strukturkosten von rund 3.000 € pro Jahr und die Satzdifferenz von 15,83 % zu bis zu 47,48 %. Rechnet man mit diesen eigenen Zahlen bei vollständiger Thesaurierung, ergibt sich rechnerisch eine deutlich niedrigere Schwelle von etwa 9.500 € Jahresüberschuss (3.000 € ÷ 31,65 Prozentpunkte Satzdifferenz).¹⁶ Andere Quellen stellen stattdessen auf die Portfoliogröße ab: Ab einem Immobilienvermögen im siebenstelligen Bereich, also ab rund einer Million Euro, wird die Struktur in der Fachliteratur häufiger genannt.¹⁷ Auch diese Schwellen schwanken je nach Quelle erheblich und sind Praxis-Faustregeln ohne Rechtsgrundlage, keine belastbaren Grenzwerte.

Unabhängig von der genauen Zahl zeigen die Fachquellen übereinstimmend, dass zwei Faktoren das Ergebnis dominieren: Ein hoher, dauerhaft thesaurierter laufender Überschuss spricht für die GmbH; ein hoher Anteil der Rendite aus Wertsteigerung statt aus laufender Miete spricht dagegen, weil dann die private Zehnjahresfrist den Ausschlag gibt. Objekte mit geringer laufender Rendite in gefragten Lagen können deshalb privat vorteilhafter bleiben, obwohl die laufende Steuerlast in der GmbH niedriger wäre. Der Rechner oben bildet diese beiden Effekte mit den eigenen Zahlen ab, statt sich auf eine pauschale Euro-Schwelle zu verlassen.

Bestand einbringen? Warum das meist teuer ist

Eine bereits vorhandene, privat gehaltene Immobilie in die eigene GmbH zu übertragen ist grunderwerbsteuerpflichtig und kann zusätzlich die private Zehnjahresfrist auslösen — der Rechner oben bildet deshalb bewusst nur den Neukauf durch die GmbH ab.

Jede Übertragung an die eigene GmbH ist ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang; eine allgemeine Befreiung für Einbringungen in Kapitalgesellschaften existiert nicht.¹⁸ Wie die Grunderwerbsteuer bemessen wird, hängt von der rechtlichen Konstruktion ab: Bei einem echten Kaufvertrag mit der eigenen GmbH zu fremdüblichem Kaufpreis richtet sich die Steuer nach der vereinbarten Gegenleistung.¹⁹ Bei einer gesellschaftsvertraglichen Einbringung — etwa als Sacheinlage gegen Geschäftsanteile — ist dagegen der Grundbesitzwert maßgeblich, der seit der Bewertungsreform regelmäßig nahe am Verkehrswert liegt; ein „Kleinrechnen" über einen niedrigen Wertansatz scheidet damit aus.¹⁹ Die Vergünstigungen der §§ 5, 6 GrEStG für Übertragungen auf eine Gesamthand gelten nur für Personengesellschaften, nicht für die GmbH.²⁰

Der Grunderwerbsteuersatz ist Ländersache und reicht 2026 von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.²¹ Liegt der ursprüngliche Kauf der Immobilie weniger als zehn Jahre zurück, kommt eine zweite Belastung hinzu: Die Übertragung an die GmbH gilt als Veräußerung im Sinne des privaten Veräußerungsgeschäfts, sodass der Wertzuwachs zusätzlich zur Grunderwerbsteuer mit dem persönlichen Steuersatz versteuert wird.¹² In der Gegenrichtung — Rückübertragung aus der GmbH ins Privatvermögen — fällt erneut Grunderwerbsteuer an, und die Zehnjahresfrist beginnt komplett neu. Aus diesen beiden Belastungen folgt die bewusste Grenze dieses Rechners: Er bildet ausschließlich den direkten Neukauf durch die GmbH ab, keine Einbringung einer bereits gehaltenen Immobilie.

Risiken: vGA, Grundstückshandel, Gewerbesteuer, Wegzug, Bank

Neben Exit- und Ausschüttungssteuer birgt die GmbH-Struktur fünf eigenständige Risiken, die den gerechneten Vorteil im Einzelfall zunichtemachen können.

Verdeckte Gewinnausschüttung (vGA)

Die Modellrechnung dieser Seite setzt eine fremdübliche Vermietung an Dritte voraus. Nutzt der Gesellschafter die GmbH-Wohnung selbst oder wird sie ihm verbilligt überlassen, liegt darin eine verdeckte Gewinnausschüttung — der Vorteil wird beim Gesellschafter steuerlich korrigiert.² Davon zu trennen ist die erweiterte Grundstückskürzung selbst: Sie ist ausgeschlossen, wenn der Grundbesitz ganz oder teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient — reine Wohnnutzung durch den Gesellschafter erfüllt diesen Ausschlusstatbestand nach der Erlasslage nicht, bleibt aber, wie beschrieben, ein eigenständiges vGA-Thema.³⁶

Gewerblicher Grundstückshandel

Werden innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und wieder veräußert, geht die Finanzverwaltung von gewerblichem statt privatem Grundstückshandel aus — mit Verlust der erweiterten Kürzung.²² Die Grenze ist ein Indiz, keine starre Regel: Der Bundesfinanzhof hat 2025 entschieden, dass bei Kapitalgesellschaften nicht einmal Nachhaltigkeit erforderlich ist — schon ein einzelner, den Gesamteindruck prägender Verkaufsvorgang kann schädlich sein.²⁴ Umgekehrt zeigt ein Beschluss desselben Jahres, dass auch das Überschreiten der Grenze nicht automatisch schadet: Der Verkauf von 13 Objekten im sechsten Jahr nach dem Erwerb wurde nicht als gewerblicher Grundstückshandel gewertet, weil besondere Einzelfallumstände — der unerwartete Tod eines Gesellschafters — gegen eine von Anfang an bedingte Veräußerungsabsicht sprachen.²³ Für den Rechner mit einem einzelnen, langfristig gehaltenen Objekt ist dieses Risiko in der Regel gering, bei kurzen Haltedauern und mehreren Objekten aber ernst zu nehmen. Zusätzlich gilt: Jede nicht unter den erlaubten Nebentätigkeiten genannte Tätigkeit verstößt gegen das Ausschließlichkeitsgebot — nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs von 2025 selbst das bloße Halten zweier Oldtimer als Wertanlage, obwohl daraus keinerlei Einnahmen flossen.²⁵

Gewerbesteuer im Verkaufsjahr

Verkauft die GmbH ihr einziges Objekt unterjährig, entfällt die erweiterte Kürzung für das gesamte Erhebungsjahr — dann unterliegen laufender Ertrag und Veräußerungsgewinn zusammen der Gewerbesteuer. Je nach gemeindlichem Hebesatz (Mindesthebesatz 200 %, in Großstädten häufig 400–580 %) ergibt sich daraus eine zusätzliche Belastung von ungekürzt ca. 7–20 % des Gewerbeertrags.¹ Nur ein Übergang von Nutzen und Lasten zum Ablauf des 31.12., 23:59 Uhr gilt als unschädlich (siehe Kapitel 2).

Wegzugsbesteuerung

Gibt der Gesellschafter seine unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland auf (Wegzug ins Ausland), gilt das als fiktiver Verkauf seiner GmbH-Anteile zum gemeinen Wert — Steuer auf stille Reserven ohne tatsächlichen Verkaufserlös. Voraussetzung ist mindestens sieben Jahre unbeschränkte Steuerpflicht innerhalb der letzten zwölf Jahre; auf Antrag ist Ratenzahlung über sieben Jahre möglich, in der Regel gegen Sicherheitsleistung.²⁶ Gerade vermögensverwaltende GmbHs mit hohen stillen Reserven trifft das hart.

Bankfinanzierung

Gewerbliche Immobilienfinanzierung läuft nach anderen Regeln als die private Baufinanzierung: weniger Anbieter, individuelle statt standardisierter Konditionen und in der Praxis häufig Zinsaufschläge, höhere Eigenkapitalanforderungen und persönliche Bürgschaften der Gesellschafter, die den Haftungsvorteil der GmbH faktisch aufheben — zugleich entfallen die Verbraucherschutzrechte des Darlehensrechts, weil die GmbH kein Verbraucher ist.²⁷ Diese Werte sind Erfahrungswerte aus der Finanzierungspraxis, keine gesetzlich fixierten Größen.

Alternativen: GbR, GmbH & Co. KG, Holding und Share-Deal

Neben der reinen GmbH bestehen mehrere Alternativstrukturen — sie lösen einzelne Nachteile der GmbH, bringen aber jeweils eigene Fragen mit, die eine individuelle Steuerberatung erfordern.

Eine vermögensverwaltende GbR bleibt steuerlich transparent: Gewinne und Verluste werden den Gesellschaftern unmittelbar zugerechnet, die private Zehnjahresfrist des § 23 EStG bleibt erhalten, es gibt keine Doppelbelastung aus Körperschaft- und Kapitalertragsteuer. Auch eine Beteiligung einer GmbH an einer rein vermögensverwaltenden GbR ist für die erweiterte Kürzung unschädlich — der anteilige Grundbesitz der GbR gilt als eigener Grundbesitz der GmbH.²⁸ Eine GmbH & Co. KG verbindet die Haftungsbeschränkung der GmbH mit der Transparenz der Personengesellschaft, ist aber gesellschafts- und steuerrechtlich komplexer aufzusetzen und in ihren Einzelheiten ein klassischer Beratungsfall.

Beim Exit über eine Holding verkauft nicht die operative GmbH die Immobilie, sondern die Muttergesellschaft (Holding) veräußert die Anteile an der Objekt-GmbH. Für Kapitalgesellschaften als Anteilseigner sind 95 % eines solchen Beteiligungsgewinns steuerfrei, sodass sich eine effektive Belastung von rund 1,54 % ergibt (5 % × rund 30,8 % kombinierter Steuersatz der Holding) — deutlich weniger als die 15,825 % beim direkten Asset Deal der Objekt-GmbH.²⁹ Der Rechner oben bildet ausschließlich den direkten Objektverkauf (Asset Deal) durch die einfache GmbH ab; eine Holding-Struktur mit Share-Deal-Exit ist nicht Teil des Modells und in ihrer konkreten Ausgestaltung ein eigener Beratungsfall.

Gründung Schritt für Schritt

Eine vermögensverwaltende GmbH zu gründen kostet einmalig grob 700 bis 3.500 € zuzüglich des Stammkapitals, plus laufend rund 2.000 bis 6.000 € pro Jahr für Verwaltung und Steuerberatung.

Das gesetzliche Mindeststammkapital beträgt 25.000 €, wovon zur Handelsregisteranmeldung mindestens 12.500 € eingezahlt sein müssen.³⁰³¹ Das Stammkapital ist kein verlorener Kostenposten, sondern steht der GmbH als Liquidität zur Verfügung — etwa für Kaufnebenkosten des ersten Objekts.

Für die Gründungsurkunde gibt es zwei Wege: Das gesetzliche Musterprotokoll ist bei bis zu drei Gesellschaftern und einem Geschäftsführer möglich und mit rund 350–500 € Notarkosten die günstigere, aber unflexible Variante — Gründungskosten trägt die Gesellschaft darin nur bis 300 €, alles Weitere zahlt der Gesellschafter privat. Eine individuelle Satzung kostet mit rund 950–1.100 € Notarkosten mehr, erlaubt aber unter anderem eine höhere vereinbarte Kostenübernahme durch die Gesellschaft (üblich bis rund 2.500 €) und individuelle Regelungen etwa für mehrere Gesellschafter oder eine Nachfolge.³³ Hinzu kommt die Handelsregister-Ersteintragung: Seit dem 01.06.2025 kostet sie 225 € bei Bargründung beziehungsweise 360 € bei einer Sacheinlage — viele ältere Quellen nennen noch den alten Wert von 150 €.³² In Summe bewegen sich realistische Gründungskosten damit zwischen rund 700 € (schlankes Musterprotokoll) und 3.500 € (individuelle Satzung mit steuerlicher Gründungsberatung).³⁴

Laufend fallen vor allem Steuerberaterkosten für Buchführung, Jahresabschluss und Steuererklärungen an; der Gegenstandswert richtet sich nach dem Mittel aus Bilanzsumme und betrieblicher Jahresleistung — bei Immobilien-GmbHs treibt allein der Immobilienwert die Bilanzsumme und damit die Gebühr nach oben.³⁵ Hinzu kommen der IHK-Pflichtbeitrag (auch bei Gewerbeertrag 0, meist 150–300 € pro Jahr), Offenlegung oder Hinterlegung beim Unternehmensregister (rund 20–80 €) und Kontoführung. In Summe nennen Fachquellen realistische Gesamtkosten von rund 2.000–6.000 € pro Jahr, je nach Bestand und Dienstleisterwahl.¹⁵

Häufige Fragen

Quellen

1. § 9 Nr. 1 Satz 2 bis 4 Gewerbesteuergesetz (erweiterte Grundstückskürzung, Ausschließlichkeitsgebot, Rechtsfolge bei Verstoß) — gesetze-im-internet.de/gewstg/__9.html
2. § 8 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 3 Satz 2 Körperschaftsteuergesetz (Einkommensermittlung, Einkünfte stets Gewerbebetrieb, verdeckte Gewinnausschüttung) — gesetze-im-internet.de/kstg_1977/__8.html
3. § 23 Abs. 1 Körperschaftsteuergesetz (Körperschaftsteuersatz und Staffel 2028–2032, i. d. F. des Gesetzes für ein steuerliches Investitionssofortprogramm, BGBl. 2025 I Nr. 161 v. 18.07.2025) — gesetze-im-internet.de/kstg_1977/__23.html
4. § 32a Einkommensteuergesetz (progressiver Einkommensteuertarif, Spitzensteuersatz 45 %) — gesetze-im-internet.de/estg/__32a.html
5. § 4 Satz 1 i. V. m. § 3 Abs. 1 Nr. 1 Solidaritätszuschlaggesetz 1995 (Soli 5,5 % auf die festgesetzte Körperschaftsteuer, keine Freigrenze) — gesetze-im-internet.de/solzg_1995/__4.html
6. BMF-Monatsbericht 08/2025 zum Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland (BGBl. 2025 I Nr. 161 v. 18.07.2025) — bundesfinanzministerium.de
7. BVerfG, Urteil vom 26.03.2025, Az. 2 BvR 1505/20 (Solidaritätszuschlag verfassungsgemäß, Beobachtungspflicht des Gesetzgebers) — bundesverfassungsgericht.de
8. Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 17.06.2022 zu § 9 Nr. 1 Satz 3 und 4 GewStG (5-%-/20-%-Grenzen, Soll-Warmmiete netto ohne USt, Fallbeilwirkung) — finanzen.thueringen.de (PDF)
9. BFH, Urteil vom 11.04.2019, Az. III R 36/15 (keine Bagatellgrenze bei Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen) — bundesfinanzhof.de
10. BFH, Urteil vom 17.10.2024, Az. III R 1/23 (Übergang zu Beginn des 31.12. genügt nicht für den Erhalt der erweiterten Kürzung) — bundesfinanzhof.de
11. BFH, Urteil vom 11.08.2004, Az. I R 89/03 (Übergang zum Ablauf des 31.12., 23:59 Uhr, unschädlich für die erweiterte Kürzung) — haufe.de
12. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 5 Nr. 2 Einkommensteuergesetz (private Zehnjahresfrist; verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft gilt als Veräußerung) — gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
13. § 20 Abs. 1 Nr. 1, § 32d Abs. 1 und 2 Einkommensteuergesetz (Abgeltungsteuer 25 %, Kirchensteuer-Formel, Teileinkünfteverfahren-Option) — gesetze-im-internet.de/estg/__32d.html
14. § 3 Abs. 1 Nr. 5 und Abs. 3 Solidaritätszuschlaggesetz 1995 (Soli auf Kapitalertragsteuer ohne Freigrenze; Freigrenze nur bei tariflicher Einkommensteuer) — gesetze-im-internet.de/solzg_1995/__3.html
15. Fachquellen-Summe laufende Kosten einer vermögensverwaltenden GmbH (Steuerberatung, IHK, Offenlegung, Kontoführung) — von-poll.com
16. Steuerberater-FAQ zur Wirtschaftlichkeitsschwelle einer vermögensverwaltenden GmbH — felsfo.com
17. Faustregel zur Portfoliogröße für eine Immobilien-GmbH — immo.info
18. § 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (grunderwerbsteuerbarer Erwerbsvorgang, keine Befreiung für Einbringung in Kapitalgesellschaften) — gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__1.html
19. § 8 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz i. V. m. §§ 151, 157 Bewertungsgesetz (Bemessungsgrundlage: Gegenleistung beim Kaufvertrag, Grundbesitzwert bei gesellschaftsvertraglicher Einbringung) — gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__8.html
20. § 5 Grunderwerbsteuergesetz (Vergünstigung nur beim Übergang auf eine Gesamthand, 10-Jahres-Nachbehaltensfrist) — gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__5.html
21. Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer, Stand 2026 (3,5–6,5 %) — mehrwertsteuerrechner.de
22. § 15 Abs. 2 Einkommensteuergesetz; BMF-Schreiben vom 26.03.2004, BStBl I 2004, 434 (Drei-Objekt-Grenze beim gewerblichen Grundstückshandel) — smartsteuer.de
23. BFH, Beschluss vom 20.03.2025, Az. III R 14/23 (13 Objekte im sechsten Jahr nach Erwerb, besondere Einzelfallumstände schließen Gewerblichkeit aus) — ey.com
24. BFH, Urteil vom 03.06.2025, Az. III R 12/22 (bei Kapitalgesellschaften ist Nachhaltigkeit für gewerblichen Grundstückshandel nicht erforderlich) — bundesfinanzhof.de
25. BFH, Urteil vom 24.07.2025, Az. III R 23/23 (jede nicht ausdrücklich erlaubte Nebentätigkeit ist kürzungsschädlich, auch ohne Einnahmen) — bundesfinanzhof.de
26. § 6 Abs. 1 bis 4 Außensteuergesetz (Wegzugsbesteuerung auf Anteile an Kapitalgesellschaften) — gesetze-im-internet.de/astg/__6.html
27. Marktpraxis gewerbliche Immobilienfinanzierung (Zinsaufschlag, Eigenkapitalanforderung, persönliche Bürgschaft; keine Rechtsgrundlage, Erfahrungswerte) — clever-und-erfolgreich.de
28. § 39 Abs. 2 Nr. 2 Abgabenordnung; BFH, Großer Senat, Beschluss vom 25.09.2018, Az. GrS 2/16 (Beteiligung an vermögensverwaltender GbR unschädlich für die erweiterte Kürzung) — bundesfinanzhof.de
29. § 8b Abs. 2 und 3 Körperschaftsteuergesetz (Holding-Share-Deal, effektiv rund 1,54 % Steuerbelastung) — gesetze-im-internet.de/kstg_1977/__8b.html · juhn.com
30. § 5 Abs. 1 GmbH-Gesetz (Mindeststammkapital 25.000 €) — gesetze-im-internet.de/gmbhg/__5.html
31. § 7 Abs. 2 GmbH-Gesetz (Mindesteinzahlung 12.500 € zur Handelsregisteranmeldung) — gesetze-im-internet.de/gmbhg/__7.html
32. Nr. 2100/2101 Gebührenverzeichnis zur Handelsregistergebührenverordnung i. d. F. der 3. ÄnderungsVO vom 30.04.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 127), Registergebühr 225 €/360 € seit 01.06.2025 — gesetze-im-internet.de/hreggebv
33. Notarkosten-Kalkulation für die GmbH-Gründung (Musterprotokoll vs. individuelle Satzung) — jensreuter.legal
34. Gesamtspanne der Gründungskosten einer vermögensverwaltenden GmbH — steuerbildung.de
35. § 35 Abs. 2 Steuerberatervergütungsverordnung (Gegenstandswert des Jahresabschlusses: Mittel aus Bilanzsumme und betrieblicher Jahresleistung) — gesetze-im-internet.de/stbgebv/__35.html
36. § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 Gewerbesteuergesetz (Ausschluss der erweiterten Kürzung bei ganzer oder teilweiser Nutzung des Grundbesitzes durch den Gewerbebetrieb eines Gesellschafters) — gesetze-im-internet.de/gewstg/__9.html

Stand des Ratgeber-Textes: 19. Juli 2026. Alle Rechtsaussagen wurden gegen die verlinkten Primärquellen geprüft (Recherche-Anhang mit adversarialer Gegenprüfung). Die Rechtslage kann sich ändern — bitte vor einer Umsetzung die aktuelle Steuerberatung einholen.

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