Werkzeug · Für Käufer & Kapitalanleger
Teilungserklärung & Grundbuch prüfen —
bevor Sie unterschreiben
Beim Wohnungskauf steckt das Risiko im Papier: versteckte Lasten, alte Rechte, überholte Angaben. Laden Sie Ihre Unterlagen hoch — Sie bekommen eine verständliche Auswertung, bei der jeder Befund mit Fundstelle belegt und in Alltagssprache erklärt ist.
Welche Wohnung möchten Sie prüfen?
Die Auswertung ist einheitsbezogen — dieselbe Anlage kann für Ihre Wohnung völlig anders aussehen als für die Nachbarwohnung.
Unterlagen hochladen
Ziehen Sie die PDFs einfach in das passende Feld oder klicken Sie zum Auswählen. Pro Feld können Sie mehrere Dateien ablegen — etwa die Teilungserklärung samt allen Nachträgen. Je mehr Sie hochladen, desto mehr können wir prüfen.
Für die Prüfung nötig
Empfohlen — macht die Prüfung genauer
Optional — schaltet weitere Prüfungen frei
Ihr Prüfumfang
Diese Prüfungen laufen mit Ihren Unterlagen:
- ✓Teilungserklärung-Analyse — Rechte, Kosten, Sondereigentum, Verwalter (rund 40 Prüfpunkte)
- ✓Grundbuch-Abgleich — Eigentümer, Lasten, Grundschulden, geltende Fassung (11 Prüfpunkte)
- ✓Flächen- & Raumabgleich — gehört, was Sie kaufen, wirklich zur Wohnung?
- ✓Aktuelle Lage — Sanierungsstau, Sonderumlagen, Rücklage, Streit
- ✓Kostenrealität — Hausgeldhöhe, Rücklage je m², offene Beträge
Bitte laden Sie zuerst Teilungserklärung und Grundbuchauszug hoch.
So sieht das Ergebnis aus: Beispiel-Auswertung ansehenIhre Unterlagen werden geprüft
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Die Prüfung liest jede Seite Ihrer Dokumente — je nach Umfang dauert das einige Minuten. Sie können das Fenster geöffnet lassen; die Seite aktualisiert sich selbst.
Auswertung: Wohnung Nr. 2, Weidenstraße 7
Das Wichtigste in einem Satz: Die Wohnung ist rechtlich weitgehend in Ordnung — aber auf ihr lastet ein lebenslanges Nießbrauchrecht, das vor dem Kauf gelöscht werden muss. Sonst dürfte eine andere Person Ihre Wohnung nutzen oder vermieten, obwohl sie Ihnen gehört.
Dringend klären, bevor Sie unterschreiben
Ein fremdes Nießbrauchrecht lastet auf der Wohnung
Grundbuch · Abt. II Nr. 2„Nießbrauchrecht für die Eheleute Franz Josef Kraus und Lisbeth Kraus als Gesamtberechtigte (§ 428 BGB). Bezüglich Lisbeth Kraus gelöscht am 22.09.2017."
- Klartext
- Ein Nießbrauch erlaubt der berechtigten Person, die Wohnung selbst zu nutzen oder zu vermieten und die Mieten zu behalten — auch wenn die Wohnung Ihnen gehört. Gelöscht wurde bisher nur der Anteil der Ehefrau; das Recht des Ehemanns besteht weiter und endet regulär erst mit seinem Tod.
- Für Sie
- So lange dieses Recht eingetragen ist, kaufen Sie eine Wohnung, über die Sie nicht frei verfügen können. Für eine Finanzierung ist das in der Regel ein K.-o.-Kriterium.
- Zu tun
- Machen Sie die Löschung des Nießbrauchs (Löschungsbewilligung bzw. Sterbeurkunde) zur festen Bedingung im Kaufvertrag — und zahlen Sie den Kaufpreis erst, wenn sie im Grundbuch vollzogen ist.
Beachten & einplanen
Der Verwalter muss dem Verkauf zustimmen
Teilungserklärung · § 2c- Klartext
- Ihre Wohnung dürfen Sie nur mit Zustimmung des Verwalters verkaufen. Zusätzlich ist der Verwalter hier ein Mitglied der Verkäuferfamilie — das kann Interessen vermischen.
- Zu tun
- Zustimmung frühzeitig einholen und den Ablauf im Kaufvertrag terminieren, damit sich die Beurkundung nicht verzögert.
Eine alte Grundschuld liegt noch auf der Wohnung
Grundbuch · Abt. III Nr. 5- Klartext
- 20.000 DM Grundschuld zugunsten der Stadtsparkasse Kierspe. Solche Grundschulden sichern Kredite des jetzigen Eigentümers — sie werden beim Verkauf üblicherweise gelöscht.
- Zu tun
- Löschungsbewilligung der Bank über den Notar sicherstellen (Standardablauf), damit Sie die Wohnung lastenfrei erhalten.
Diese Sorgen können Sie streichen
Das alte Wohnungsrecht ist längst gelöscht
Grundbuch · Abt. II Nr. 1- Klartext
- In der Teilungserklärung stand ein Wohnungsrecht, das ausgerechnet auf dieser Wohnung nicht gelöscht sei. Der aktuelle Grundbuchauszug zeigt: Es wurde 2004 doch gelöscht. Diese Sorge ist gegenstandslos — hier zählt das Grundbuch, nicht das ältere Papier.
Ihr Miteigentumsanteil stimmt
Grundbuch ↔ Teilungserklärung- Klartext
- Der Anteil 15,5/100 im Grundbuch deckt sich exakt mit der Teilungserklärung. An diesem Anteil hängen Ihre Stimme in der Versammlung und Ihr Kostenanteil — beides ist sauber.
Keine weiteren Lasten, keine Zwangsversteigerung
Grundbuch · Abteilung II- Klartext
- Außer dem oben genannten Nießbrauch sind keine weiteren Rechte Dritter, keine Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke und keine Vorkaufsrechte eingetragen.
Das fehlt noch — bitte nachfordern
Diese Unterlagen lagen nicht vollständig vor. Fordern Sie sie beim Verkäufer oder Verwalter an, bevor Sie entscheiden.
- →Aufteilungsplan. Ohne ihn lässt sich nicht abschließend prüfen, welche Räume (Keller, Stellplatz) genau zu Ihrer Wohnung gehören.
- →Aktueller Verwaltervertrag. In den Unterlagen findet sich ein Hinweis auf einen neueren Vertrag, der nicht beiliegt.
- →Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen. Nur sie zeigen Sanierungsstau, Sonderumlagen und Streit in der Gemeinschaft.
- →Wirtschaftsplan & letzte Hausgeldabrechnung. Für Hausgeldhöhe und Stand der Instandhaltungsrücklage.
Diese 5 Fragen stellen Sie dem Verwalter
Vor dem Notartermin — die Antworten entscheiden mit über den Kauf.
- Lebt der Nießbrauchberechtigte noch, und liegt bereits eine Löschungsbewilligung vor?
- Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage — und steht sie im Verhältnis zum Alter des Hauses?
- Sind Sonderumlagen beschlossen oder in Diskussion (Dach, Fassade, Heizung)?
- Gibt es in der Gemeinschaft offene Hausgeldrückstände anderer Eigentümer?
- Wer ist der aktuelle Verwalter, wie lange läuft der Vertrag und was kostet er?
Wichtiger Hinweis: Diese Auswertung bereitet Ihre Dokumente strukturiert auf und erklärt sie verständlich. Sie ist keine Rechtsberatung und keine Empfehlung, zu kaufen oder nicht zu kaufen. Jeder Befund ist mit Fundstelle belegt und von Ihnen nachprüfbar. Bei roten Befunden sollten Sie eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hinzuziehen. Diese Seite ist ein Arbeitsstand; die gezeigte Auswertung ist ein Musterbeispiel.