Was ist meine Immobilie wert?

Was „Wert“ bei einer Immobilie überhaupt bedeutet

Der maßgebliche Begriff steht in § 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre — nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks, „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“. Der Eilverkauf nach einer Scheidung ist deshalb kein Verkehrswert, der Liebhaberpreis des Nachbarn auch nicht. Wie dieser Wert zu ermitteln ist, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021, in Kraft seit dem 1. Januar 2022. Sie kennt genau drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV ist eines davon oder sind mehrere heranzuziehen, ausgewählt nach der Art des Objekts und den Gepflogenheiten des Marktes — und diese Wahl ist zu begründen. Am Ende steht keine Formel, sondern eine Würdigung: Der Verkehrswert wird nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV aus den Verfahrenswerten „unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit“ abgeleitet. Genau das ist der Punkt, an dem dieser Rechner aufhört und eine sachverständige Person anfängt.

Vergleichswertverfahren: was vergleichbare Objekte tatsächlich gekostet haben

Das Verfahren ist das direkteste — und für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser das übliche. Nach § 25 ImmoWertV werden Kaufpreise von Grundstücken herangezogen, die „hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale“ aufweisen und zeitlich nah am Stichtag verkauft wurden. Abweichungen zwischen Ihrem Objekt und den Vergleichsfällen werden über Zu- und Abschläge ausgeglichen: bessere Ausstattung, ruhigere Lage, Sanierungsstau. Die entscheidende Frage lautet: Woher kommen die Vergleichspreise? Nicht aus Immobilienportalen — dort stehen Angebotspreise, und was am Ende beurkundet wird, liegt regelmäßig darunter. Die einzige belastbare Quelle ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Jeder notarielle Kaufvertrag in Deutschland geht dorthin (§ 195 Abs. 1 BauGB); der Ausschuss wertet sie aus (§ 193 Abs. 5 BauGB) und veröffentlicht die Ergebnisse im Grundstücksmarktbericht — mit mittleren Kaufpreisen je Quadratmeter, oft gestaffelt nach Baujahr, Lage und Wohnfläche. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung selbst gibt es bei berechtigtem Interesse nach Landesrecht (§ 195 Abs. 3 BauGB). Diesen einen Wert müssen Sie dem Rechner mitbringen; er erfindet ihn nicht.

Ertragswertverfahren: was die Immobilie einbringt

Für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und alles, was als Renditeobjekt gehandelt wird, ist das Ertragswertverfahren das übliche. Der Gedanke: Der Wert ist die Summe der künftigen Erträge, auf den heutigen Tag zurückgerechnet — plus der Boden, der nie verbraucht wird. Die Rechnung nach § 28 ImmoWertV läuft in fünf Schritten. Erstens: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag (§ 31 Abs. 1). Zweitens: Der Bodenwert verzinst sich mit dem Liegenschaftszinssatz — dieser Bodenwertverzinsungsbetrag wird abgezogen, denn er ist bereits im Bodenwert enthalten und würde sonst doppelt zählen. Drittens: Was übrig bleibt, ist der Gebäudereinertrag. Viertens: Er wird mit dem Vervielfältiger kapitalisiert, dem Barwertfaktor aus § 34 Abs. 2 ImmoWertV. Fünftens: Gebäudeertragswert plus Bodenwert ergibt den Ertragswert. Ein Beispiel aus dem Rechner: Bodenwert 200.000 Euro, Rohertrag 16.800 Euro im Jahr, Bewirtschaftungskosten 20 Prozent, Liegenschaftszinssatz 2,5 Prozent, Restnutzungsdauer 49 Jahre. Reinertrag 13.440 Euro, Bodenwertverzinsung 5.000 Euro, Gebäudereinertrag 8.440 Euro, Vervielfältiger 28,0714 — macht 236.923 Euro Gebäudeertragswert plus 200.000 Euro Boden, zusammen 436.923 Euro. Zwei Zahlen entscheiden dabei fast alles: die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz. Letzterer wird vom Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen und den dazugehörigen Reinerträgen abgeleitet (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV) — raten kann man ihn nicht, denn ein Prozentpunkt mehr oder weniger verschiebt den Wert um Zehntausende.

Sachwertverfahren: was ein Neubau heute kosten würde

Wenn es weder genug Vergleichsfälle noch belastbare Mieten gibt, bleibt die Substanz. Das Sachwertverfahren fragt: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten — und wie viel davon ist schon abgewohnt? Grundlage sind die Normalherstellungskosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche. Sie stehen als NHK 2010 in Anlage 4 ImmoWertV, bezogen auf Gebäudeart und Standardstufe, und beziehen sich ausdrücklich auf den Kostenstand des Jahres 2010. Sie müssen deshalb mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes auf den Stichtag umgerechnet werden (§ 36 Abs. 2 Satz 4 ImmoWertV) — wer diesen Schritt vergisst, rechnet mit Preisen von vor über fünfzehn Jahren. Dazu kommt der Regionalfaktor des Gutachterausschusses (§ 36 Abs. 3). Die Alterung erledigt § 38 ImmoWertV in einem Satz: Der Alterswertminderungsfaktor ist das Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer. Ein Haus von 1995 mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer hat 2026 noch 49 Jahre vor sich — Faktor 0,6125, also 61,25 Prozent der Herstellungskosten. Dann kommen Außenanlagen (§ 37) und Bodenwert dazu. Der letzte Schritt ist der wichtigste: Der vorläufige Sachwert wird mit dem Sachwertfaktor multipliziert (§ 35 Abs. 3, § 39). Dieser Faktor stellt das Verhältnis erzielter Kaufpreise zum vorläufigen Sachwert her; ohne ihn ist ein Sachwert eine Baukostenrechnung, keine Marktaussage. Auch er steht im Grundstücksmarktbericht — gestaffelt nach Sachwerthöhe und Bodenrichtwert.

Rest- und Gesamtnutzungsdauer: der Hebel mit der größten Wirkung

Zwei Zahlen wirken in zwei von drei Verfahren gleichzeitig — und keine wird so oft falsch angesetzt. Die Gesamtnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann (§ 4 Abs. 2 ImmoWertV). Sie wird nicht geschätzt, sondern der Anlage 1 entnommen: 80 Jahre für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, ebenso für Mehrfamilienhäuser und Wohnhäuser mit Mischnutzung; 60 Jahre für Geschäftshäuser, Bürogebäude und Banken; 50 Jahre für Kindergärten, Schulen, Wohn- und Pflegeheime sowie Kauf- und Warenhäuser; 40 Jahre für Krankenhäuser, Beherbergungsbetriebe, Sporthallen, Werkstätten und Lagergebäude; 30 Jahre für Verbrauchermärkte, Autohäuser und landwirtschaftliche Betriebsgebäude. Die Restnutzungsdauer ist im Regelfall schlicht Gesamtnutzungsdauer minus Alter (§ 4 Abs. 3 Satz 2) — aber eben nur im Regelfall. Modernisierungen verlängern sie, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie (§ 4 Abs. 3 Satz 3). Wie stark, dafür gibt es ein amtliches Modell: Anlage 2 ImmoWertV vergibt Punkte für acht Modernisierungselemente — Dach mit Wärmedämmung und Dämmung der Außenwände je vier Punkte, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundriss je zwei, zusammen höchstens 20 — und streckt die Restnutzungsdauer auf bis zu 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, bei einer Kernsanierung auf bis zu 90 Prozent. Was das ausmacht, zeigt der Rechner sofort: Steigt die Restnutzungsdauer im Beispiel oben von 49 auf 56 Jahre, klettert der Sachwert von 474.004 auf 510.290 Euro — rund 36.000 Euro allein durch eine begründete Nutzungsdauer. Die Verordnung schreibt dazu selbst, das Modell ersetze „nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls“. Seit dem 1. Januar 2025 ist die Übergangsfrist des § 53 Abs. 2 ImmoWertV abgelaufen, mit der Gutachterausschüsse noch abweichende Nutzungsdauern ansetzen durften.

Warum drei Verfahren drei Zahlen liefern — und wann Sie ein echtes Gutachten brauchen

Im Beispiel des Rechners liegen Vergleichswert 448.000 Euro, Ertragswert 436.923 Euro und Sachwert 474.004 Euro rund acht Prozent auseinander. Das ist normal: Jedes Verfahren blickt aus einer anderen Richtung auf dasselbe Objekt. Auseinanderlaufen dürfen sie trotzdem nicht beliebig — je größer der Abstand, desto wichtiger wird die Begründung, welches Verfahren maßgeblich ist (§ 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV), und desto genauer sollten Sie die Eingaben prüfen. Für die Praxis gilt als Faustregel: selbstgenutzte Häuser und Eigentumswohnungen über den Vergleichswert, Renditeobjekte über den Ertragswert, Sonderbauten ohne Markt über den Sachwert. Die anderen beiden bleiben als Kontrollrechnung wertvoll. Und dann gibt es Situationen, in denen keine Modellrechnung mehr reicht: vor Gericht, beim Finanzamt, in der Zwangsversteigerung, bei Scheidung und Erbauseinandersetzung. Dort zählt ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB — erstellt von einer zertifizierten oder öffentlich bestellten sachverständigen Person, mit Ortstermin, Unterlagenprüfung und begründeter Verfahrenswahl. Ein solches Gutachten kann auch der Gutachterausschuss selbst erstellen; antragsberechtigt sind unter anderem Eigentümer, Erbbauberechtigte, Pflichtteilsberechtigte und Gerichte (§ 193 Abs. 1 BauGB). Bindend sind Gutachten übrigens nicht, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB). Was ein belastbares Gutachten enthalten muss und woran Sie ein untaugliches erkennen, führt unsere Checkliste für Gutachten vor Gericht, bei Scheidung und Zwangsversteigerung Schritt für Schritt durch.