Miet-Staging für die Neuvermietung

Was sich vor der Neuvermietung wirklich lohnt — und was nicht

Die Reihenfolge entscheidet über den Ertrag jedes eingesetzten Euros. Zuerst kommt alles, was Sie ohnehin schulden: Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben und darin erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Defekte Elektrik, undichte Fenster, ein tropfender Ablauf sind keine Verhandlungsmasse. Danach kommt, was Wirkung pro Aufwand bringt: heller Anstrich, aufgearbeiteter oder ersetzter Boden, funktionierende Beleuchtung an jedem Deckenauslass, erneuerte Fugen und Armaturen im Bad, gangbare Türen. Diese Dinge zahlen doppelt — sie wirken auf den Fotos und bei der Besichtigung. Was sich in der Standardvermietung meist nicht trägt: hochwertige Einzelstücke, ausgeprägter persönlicher Geschmack, Luxusarmaturen, aufwendige Einbauten. Sie erhöhen die Miete selten spürbar, verlängern aber die Zeit bis zur Vermietung und erhöhen Ihren Aufwand bei jeder Beschädigung. Wenn das Budget knapp ist, gilt eine einfache Faustregel: erst das, was ein Interessent bei der Besichtigung anfasst, dann das, was er sieht, zuletzt das, was er nur auf dem Foto wahrnimmt.

Möbliert vermieten: wann es sich trägt und wann nicht

Möblierung ist kein Aufschlag auf jede Wohnung, sondern ein Geschäftsmodell für eine bestimmte Nachfrage: Menschen, die für begrenzte Zeit an den Ort kommen und keine Wohnungseinrichtung mitbringen. Dort verkürzt sie die Vermarktungszeit und rechtfertigt einen Zuschlag. In der klassischen Dauervermietung an Familien oder Paare wirkt sie dagegen oft hinderlich — die meisten Mieter haben eigene Möbel und sehen im Inventar vor allem ein Risiko. Rechnen Sie außerdem die Rückseite mit: Was Sie mitvermieten, halten Sie instand. Ein defekter Kühlschrank, ein durchgelegenes Bett, eine kaputte Herdplatte sind dann Ihre Aufgabe, nicht die des Mieters. Die häufigste Zwischenlösung ist die Teilmöblierung mit Einbauküche: Sie beschleunigt die Vermietung in fast jedem Segment, bindet aber ebenfalls Instandhaltungspflichten. Entscheiden Sie deshalb zuerst über die Zielgruppe und erst danach über das Inventar.

Der Möblierungszuschlag muss herleitbar sein

Ein Möblierungszuschlag ist zulässig, aber er ist keine freie Zahl. Die Rechtsprechung verlangt eine nachvollziehbare Herleitung; verbreitet ist der Weg über die zeitanteilige Abschreibung: Sie setzen den Zeitwert der überlassenen Möbel bei Mietbeginn an, teilen ihn durch die übliche Restnutzungsdauer und kommen so auf einen monatlichen Betrag. Eine gesetzlich vorgeschriebene Formel gibt es nicht — entscheidend ist, dass Sie im Streitfall erklären können, wie Sie zu Ihrer Zahl gekommen sind, und dass Sie sie mit Belegen unterlegen. Praktisch heißt das: Möbelliste mit Stück, Zustand und Anschaffungsjahr als Vertragsanlage, Rechnungen im Ordner, die Berechnung auf einem Blatt. Wer den Zuschlag dagegen pauschal in die Gesamtmiete einrechnet und nicht erklären kann, wie er entstanden ist, steht schlecht da, sobald der Mieter die zulässige Miete überprüfen lässt — denn dann fällt die Prüfung auf die Gesamtmiete zurück.

Mietpreisbremse: Was gilt für möblierten Wohnraum?

Die Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn gelten auch für möblierte Wohnungen. Die einzige einschlägige Ausnahme ist Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) — und diese Ausnahme knüpft am Zweck des Vertrags an, nicht an der Ausstattung. Vorübergehend ist der Gebrauch, wenn bei Vertragsschluss für beide Seiten erkennbar ist, dass die Wohnung nur für eine überschaubare, zweckgebundene Zeit dienen soll: die befristete Entsendung, das Praxissemester, die Zwischenmiete während eines Umbaus. Eine kurze Vertragslaufzeit allein genügt nicht, und der Zusatz „möbliertes Wohnen auf Zeit“ im Inserat erst recht nicht. Wer sich zu Unrecht auf die Ausnahme beruft, hat die Wohnung nach den normalen Regeln vermietet — mit der Folge, dass die Miete auf die zulässige Höhe zurückgeführt und zu viel Gezahltes zurückgefordert werden kann. Ob Ihr Ort überhaupt betroffen ist, klärt der Mietpreisbremse-Check.

Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung

Die Ausnahme in § 556f BGB ist attraktiv und wird häufig zu leichtfertig in Anspruch genommen. Der Bundesgerichtshof hat ihre Voraussetzungen deutlich gemacht: Erforderlich ist ein wesentlicher Bauaufwand, der sich in der Größenordnung von rund einem Drittel des Aufwands bewegt, der für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlich wäre, und die Maßnahmen müssen die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen verbessern — etwa bei Sanitär, Heizung, Elektroinstallation, Fenstern und Energieverbrauch (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18). Ein neues Bad allein reicht nicht, eine Renovierung erst recht nicht: Erhaltungsaufwand zählt bei der Betrachtung nicht mit. Wer sich auf die Ausnahme stützt, muss den Mieter außerdem unaufgefordert und in Textform vor dessen Vertragserklärung darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Fehlt diese Auskunft, ist die Ausnahme für Sie erst einmal verloren — und zwar auch dann, wenn die Modernisierung objektiv umfassend war.

Übergabe und Dokumentation: Was Sie heute festhalten, spart den Streit von übermorgen

Zwei Dokumente entscheiden über fast jeden späteren Konflikt. Das erste sind die Fotos der leeren Wohnung, aufgenommen, bevor Sie mit der Herrichtung beginnen: Sie belegen den Zustand nach dem Auszug und trennen im Zweifel Abnutzung von Schaden — der Mieter hat Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Das zweite ist das Übergabeprotokoll mit dem neuen Mieter: Zustand jedes Raums, Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme, Zahl der übergebenen Schlüssel, gegebenenfalls die Möbelliste als Anlage. Beide Seiten unterschreiben, jede bekommt ein Exemplar. Besonders wichtig ist der dokumentierte Renovierungszustand bei Übergabe: Ob der Mieter beim Auszug renovieren muss, hängt daran, ob er die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen hat (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14; zum Renovierungsanspruch des Mieters bei unrenovierter Übergabe BGH, Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18). Denken Sie zuletzt an die Wohnungsgeberbestätigung — der neue Mieter braucht sie für seine Anmeldung innerhalb von zwei Wochen (§ 19 BMG).