Risiken erkennen & bewerten

Wie bewerte ich ein Risiko, statt es nur aufzuzählen?

Mit zwei Zahlen je Risiko: Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshöhe in Euro. Das Produkt aus beiden ist der Erwartungswert — und der sortiert Ihre Liste besser als jedes Bauchgefühl. Ein Heizungsausfall, der mit hoher Wahrscheinlichkeit 8.000 € kostet, wiegt schwerer als ein Hochwasser, das mit sehr geringer Wahrscheinlichkeit 150.000 € kostet — bis Sie merken, dass Sie den Heizungsausfall aus der Rücklage zahlen können und das Hochwasser nicht. Deshalb kommt zur Sortierung eine zweite Frage: Welchen Schaden überleben Sie finanziell nicht? Diese Risiken gehören nach oben, unabhängig von ihrer Wahrscheinlichkeit. Danach ordnen Sie jedem Risiko der oberen Gruppe genau eine von vier Strategien zu: vermeiden (Sie kaufen dieses Objekt nicht), vermindern (Sie handeln den Preis nach, ziehen eine Sanierung vor, erhöhen die Tilgung), übertragen (Sie versichern es oder regeln es im Kaufvertrag) oder bewusst tragen (Sie legen Geld dafür zurück). Genau an dieser Zuordnung scheidet sich eine Risikoanalyse von einer Sammlung schlechter Gefühle. Halten Sie das Ergebnis schriftlich fest — mit Datum. In einem Jahr wollen Sie nachlesen können, was Sie damals warum entschieden haben.

Welches Risiko unterschätzen Kapitalanleger am häufigsten?

Den Instandhaltungsstau — weil er sich nicht als Ereignis zeigt, sondern als Abwesenheit von Ereignissen. Eine Mieterhöhung fällt auf, eine Zinsanpassung fällt auf; eine seit zwölf Jahren nicht gestrichene Fassade fällt niemandem auf, bis das Gerüst steht. In einer Eigentümergemeinschaft kommt hinzu, dass das Gesetz nur eine „angemessene Erhaltungsrücklage“ verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), ohne eine Höhe zu nennen. Wo eine Gemeinschaft ihr Hausgeld über Jahre niedrig halten wollte, ist die Rücklage genau deshalb zu klein — und der Nachholbedarf landet als Sonderumlage bei Ihnen, anteilig nach Ihrem Miteigentumsanteil. Rechnen Sie deshalb mit eigenen Zahlen. Einen amtlichen Orientierungsrahmen liefert § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung, gestaffelt nach Gebäudealter: bis zu 7,10 € je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr bei einem Gebäude unter 22 Jahren, 9,00 € bei 22 bis unter 32 Jahren, 11,50 € ab 32 Jahren, dazu 1 € bei maschinellem Aufzug. Diese Sätze gelten unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum; für ein frei finanziertes Objekt sind sie eine Orientierung, keine Vorgabe — aber sie sind gestaffelt, aus amtlicher Quelle und deutlich belastbarer als der Betrag, den ein Verkäufer nennt. Fordern Sie zusätzlich den Kontostand der Rücklage und den Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG an. Der Unterschied zwischen beschlossener und vorhandener Rücklage ist eine der teuersten Zahlen im ganzen Kauf.

Was passiert wirklich, wenn ein Mieter nicht mehr zahlt?

Deutlich weniger und deutlich langsamer, als die meisten erwarten. Fristlos kündigen dürfen Sie erst ab bestimmten Schwellen: entweder Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil — bei Wohnraum erst, wenn dieser Teil eine Monatsmiete übersteigt — oder über mehr als zwei Termine ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Bis dahin vergehen mindestens zwei Zahlungstermine. Danach folgt die Räumungsklage — zugestellt wird sie in der Regel erst, wenn Sie den Gerichtskostenvorschuss gezahlt haben (§ 12 Abs. 1 GKG). Ab der Zustellung läuft die Schonfrist: Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten alles Fällige einschließlich der Nutzungsentschädigung, wird die fristlose Kündigung unwirksam; es genügt sogar, dass sich das Jobcenter oder das Sozialamt zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Gewinnen Sie, kann das Gericht dem Mieter eine Räumungsfrist einräumen, die insgesamt bis zu einem Jahr betragen darf (§ 721 Abs. 5 ZPO); danach ist noch ein Vollstreckungsschutzantrag möglich, der spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin gestellt sein muss (§ 765a Abs. 3 ZPO). Erst dann kommt der Gerichtsvollzieher — gegen Kostenvorschuss. Für Ihre Kalkulation heißt das: Ein Mietausfall ist kein Ereignis von zwei Monaten, sondern ein Zustand über viele Monate, in dem Ihre Rate weiterläuft, danach Renovierung und Neuvermietung anstehen und die titulierte Forderung gegen jemanden besteht, der schon vorher nicht zahlen konnte. Setzen Sie diesen Zeitraum als Betrag in Ihre Kalkulation ein. Und nutzen Sie die Instrumente, die es gibt: Sicherheitsleistung für die laufenden Beträge nach § 283a ZPO und die Räumungsverfügung nach § 940a ZPO — beide muss man beantragen.

Was tun, wenn die Zinsbindung ausläuft?

Zwei Zahlen und ein Datum aufschreiben — und zwar heute, nicht im letzten Jahr der Bindung: Wann endet sie, und wie hoch ist dann die Restschuld? Alles Weitere folgt daraus. Rechnen Sie die künftige Rate für drei Zinsniveaus: heutiger Zins, plus zwei Prozentpunkte, plus vier Prozentpunkte. Das ist keine Prognose, sondern ein Belastungstest — Sie wollen wissen, welches Niveau Ihre Liquidität sprengt. Ist das schon bei plus zwei Punkten der Fall, haben Sie ein Strukturproblem und müssen es jetzt lösen: höhere Tilgung, Sondertilgungen konsequent nutzen, Eigenkapital nachschießen oder das Objekt verkaufen, solange Sie es zu Ihren Bedingungen tun können. Zwei Rechte sollten Sie dabei kennen. Erstens: Jedes grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen mit festem Sollzins können Sie zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei einer Bindung über 15 oder 20 Jahre ist das Ihr Ausstieg in ein niedrigeres Zinsniveau. Achtung: Wird zwischendurch eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Zinssatz getroffen, beginnen die zehn Jahre ab diesem Zeitpunkt neu. Zweitens: Vor Ablauf der zehn Jahre kommen Sie nur mit berechtigtem Interesse heraus, typischerweise beim Verkauf des beliehenen Objekts, und dann gegen Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Eine sehr lange Zinsbindung ist damit beides: Schutz gegen steigende Zinsen und eine Fessel, wenn Sie verkaufen wollen. Entscheiden Sie das bewusst, statt es von der Rate entscheiden zu lassen.

Wie groß ist das Regulierungsrisiko wirklich?

Es ist kalkulierbar, weil die wichtigsten Regeln befristet sind und ihre Endpunkte im Gesetz stehen. Stand 25. Juli 2026 gilt: Die Mietpreisbremse wirkt nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung bestimmt hat, und dort darf die Miete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen; diese Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d BGB). Die Kappungsgrenze im Bestand liegt bei 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung bei 15 Prozent; die zugehörigen Verordnungen gelten jeweils höchstens fünf Jahre (§ 558 Abs. 3 BGB). Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB greift in angespannten Märkten grundsätzlich ab mehr als fünf Wohnungen, wobei die Länder die Schwelle zwischen drei und 15 festlegen dürfen; die Verordnungen laufen längstens bis zum 31. Dezember 2030. Kommt eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB hinzu — der Milieuschutz —, brauchen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung eine Genehmigung, eine Landesverordnung kann zusätzlich die Begründung von Wohnungseigentum unter Genehmigungsvorbehalt stellen, und der Gemeinde steht in diesem Gebiet ein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Das Vorkaufsrecht ist das unangenehmste davon, weil es erst nach Abschluss des Kaufvertrags ausgeübt wird. Beim Energierecht ist die Lage aktuell in Bewegung: In Kraft ist weiterhin das Gebäudeenergiegesetz mit der 65-Prozent-Regel für neue Heizungen (§ 71 Abs. 1 GEG) und den Nachrüstpflichten der §§ 47 und 72 GEG. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, das die 65-Prozent-Regel streichen soll, haben Bundestag und Bundesrat am 10. Juli 2026 beschlossen; verkündet war es am 25. Juli 2026 noch nicht — die zuletzt erschienene Ausgabe des Bundesgesetzblatts war Nr. 216 vom 23. Juli 2026. Praktisch heißt das: Planen Sie mit dem GEG und behandeln Sie eine Entlastung als Bonus. Und prüfen Sie alle diese Punkte ortsbezogen, nicht bundesweit — ob eine Verordnung an Ihrer Adresse gilt, entscheidet das Land und die Gemeinde, nicht der Bundestag.

Wie sieht ein belastbarer Stresstest aus?

Er kombiniert die Risiken, statt sie einzeln zu prüfen — denn genau so treten sie auf. Nehmen Sie ein einziges Szenario: sechs Monate ohne Mieteingang, dazu ein Anschlusszins drei Prozentpunkte über dem heutigen und zusätzlich die größte absehbare Sonderumlage aus Ihrer Objektliste. Rechnen Sie damit Ihre Zahlungsströme für zwölf Monate durch: Rate, Hausgeld, Rücklagenzuführung, Versicherung, Grundsteuer, laufende Instandhaltung — und dagegen alles, was tatsächlich hereinkommt. Die Frage ist nicht, ob am Ende eine Rendite steht. Die Frage ist, ob Sie ohne neuen Kredit und ohne Notverkauf durchkommen. Kommen Sie durch, ist das Objekt tragfähig, auch wenn das Jahr unangenehm war. Kommen Sie nicht durch, ist meistens nicht das Objekt das Problem, sondern die Struktur: zu wenig Eigenkapital, zu niedrige Tilgung, kein getrennt gehaltener Puffer oder schlicht ein Objekt, das eine Nummer zu groß ist. Der Test hat einen zweiten Nutzen, den viele übersehen: Er zeigt Ihnen den Betrag, den Ihr Liquiditätspuffer haben muss. Nicht „ein paar Monatsraten“, sondern die Zahl, die im Szenario fehlt. Legen Sie diesen Betrag auf ein eigenes Konto und fassen Sie ihn nicht an. Und wiederholen Sie den Test einmal im Jahr — mit den dann aktuellen Zahlen. Ein Stresstest von 2023 sagt nichts über 2027.