Variable Zinsen oder Zinsbindung?

Was entscheiden Sie mit der Zinsbindung eigentlich?

Nicht die Laufzeit Ihres Darlehens, sondern nur, wie lange der Zins feststeht. Ein Annuitätendarlehen über 300.000 Euro mit 2 Prozent Anfangstilgung braucht rund 29 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung — die Sollzinsbindung endet aber vielleicht schon nach zehn. Was dann offen ist, heißt Restschuld, und für sie brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zu einem Zins, den heute niemand kennt. Genau darum geht es bei der Entscheidung: Sie kaufen mit einer längeren Bindung keine niedrigeren Zinsen, sondern Planbarkeit — und zahlen dafür in aller Regel einen Aufschlag. Ob sich der Aufschlag lohnt, hängt allein daran, wo der Zins bei Ablauf steht. Zwei Regeln nehmen dem Ablauf den Schrecken: Endet die Sollzinsbindung vor dem Ende der Rückzahlung, können Sie mit einem Monat Frist zum Ablauftag kündigen, wenn keine neue Zinsvereinbarung getroffen ist (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Und Ihre Bank muss Ihnen spätestens drei Monate vor dem Ende sagen, ob sie überhaupt zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist (§ 493 Abs. 1 BGB). Sie sitzen also nicht fest: Sie dürfen den Anbieter wechseln, und Sie erfahren rechtzeitig, woran Sie sind.

Der Punkt, den fast alle übersehen: Nach zehn Jahren dürfen Sie immer raus

Im Gesetz steht ein Satz, der die ganze Rechnung verändert: Der Darlehensnehmer kann kündigen „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten" (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das gilt für jedes Darlehen mit gebundenem Sollzins, unabhängig davon, ob im Vertrag 15, 20 oder 30 Jahre stehen. Es kostet keine Vorfälligkeitsentschädigung — denn die setzt eine vorzeitige Rückzahlung voraus (§ 502 Abs. 1 BGB), und eine ordentliche Kündigung nach Ablauf der zehn Jahre ist keine. Es braucht keine Begründung. Und es lässt sich vertraglich nicht ausschließen oder erschweren (§ 489 Abs. 4 BGB): Eine Klausel, die Ihnen dieses Recht nimmt, ist unwirksam.

Praktisch heißt das: Eine Bindung über zehn Jahre ist in Wahrheit eine Zehnjahresbindung mit Verlängerungsoption. Sind die Zinsen nach zehn Jahren niedriger, steigen Sie aus und finanzieren günstiger um. Sind sie höher, bleiben Sie einfach und genießen den alten Zins bis zum Ende der Bindung. Der Aufschlag, den Sie für 15 oder 20 Jahre zahlen, kauft also nicht 15 oder 20 Jahre Bindung — er kauft zehn Jahre Sicherheit plus eine einseitige Option zu Ihren Gunsten. Der Rechner zeigt zu jedem Szenario, was der Ausstieg nach zehn Jahren gebracht hätte.

Drei Details, an denen es in der Praxis hakt. Erstens der Startpunkt: Die zehn Jahre laufen ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, also ab der letzten Teilauszahlung — beim Neubau kann das Jahre nach dem Vertragsschluss sein. Wird später eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzinssatz getroffen, beginnt die Frist mit dieser Vereinbarung neu (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 2); jede Prolongation setzt die Uhr also zurück. Zweitens die Frist: Kündigen können Sie, wenn die zehn Jahre abgelaufen sind, und dann mit sechs Monaten Frist — das Darlehen endet damit frühestens zehneinhalb Jahre nach der Auszahlung. Drittens die Falle in Absatz 3: Zahlen Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Die Anschlussfinanzierung muss also stehen, bevor Sie kündigen. Übrigens dürfen Sie auch nur teilweise kündigen — etwa den Teil, den Sie aus Erspartem ablösen können.

Variabel: mehr Freiheit, dafür das Zinsrisiko sofort und vollständig

Bei einem variablen Darlehen steht der Zins nicht fest; er folgt einem Referenzzinssatz — üblich ist der Drei-Monats-Euribor — zuzüglich einer festen Marge der Bank, und wird marktüblich vierteljährlich angepasst. Der Anpassungsrhythmus steht im Vertrag, nicht im Gesetz. Über jede Anpassung muss die Bank Sie unterrichten (§ 493 Abs. 3 BGB in Verbindung mit Art. 247 § 15 EGBGB); folgt die Anpassung einem Referenzzinssatz, darf der Vertrag vorsehen, dass sie schon vor der Unterrichtung wirkt — dann muss die Bank aber regelmäßig informieren und den Referenzzinssatz zur Einsicht bereithalten.

Der eigentliche Vorzug ist die Ausstiegsfreiheit: Ein Darlehen mit veränderlichem Zinssatz können Sie jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB), ohne Begründung. Und weil Sie keinen gebundenen Sollzins schulden, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung: Sie dürfen jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2 Satz 1 BGB), und § 502 Abs. 1 BGB greift nur bei gebundenem Sollzinssatz. Für alle, die verkaufen, umschulden oder ein Portfolio umbauen wollen, ist das ein echtes Werkzeug — ebenso als Zwischenlösung, wenn absehbar größere Beträge hereinkommen.

Der Preis dafür ist ungeschminkt: Sie tragen das Zinsrisiko ab dem ersten Quartal und in voller Höhe. Steigt der Referenzzinssatz, steigt Ihre Belastung sofort — nicht erst in zehn Jahren. Genau so rechnet der Vergleich die variable Variante: Ihr heutiger Zins gilt für ein Quartal, danach trägt sie das Anschlusszins-Szenario über die volle Strecke. Deshalb schlägt sie in der Tabelle am weitesten nach beiden Seiten aus. Begrenzen lässt sich das Risiko mit einem Zins-Cap (eine Obergrenze, für die Sie eine Prämie zahlen) oder einem Swap (Tausch der variablen gegen eine feste Zahlung); beides sind Finanzinstrumente mit eigenen Kosten und eigenen Risiken, die dieser Rechner nicht abbildet.

Wie der Rechner vergleicht — und was der Break-Even-Zins Ihnen sagt

Jede Variante läuft über denselben Betrachtungszeitraum, zum Beispiel 20 Jahre. In Phase eins gilt der Sollzins der jeweiligen Bindung, in Phase zwei der Anschlusszins, den Sie eingeben. Die monatliche Rate bleibt dabei unverändert — es ändert sich also nur der Zins, nicht die Zahlung. Das hat einen nützlichen Nebeneffekt: Deckt die alte Rate den neuen Zins nicht mehr, wächst die Restschuld, und der Rechner sagt es Ihnen deutlich.

Ein Detail entscheidet über die Ehrlichkeit des Ergebnisses, und die meisten Vergleiche machen es falsch: Alle Varianten zahlen hier dieselbe Rate. Rechnet man stattdessen jede Variante mit ihrer eigenen Annuität aus Sollzins plus Anfangstilgung, hat die Variante mit dem höheren Sollzins automatisch die höhere Rate — sie überweist jeden Monat mehr, tilgt schneller, zahlt weniger Zinsen und gewinnt den Vergleich, ohne dass die Bindungsdauer damit irgendetwas zu tun hätte. Der Vergleich würde dann die Zahlungshöhe messen statt die Bindung. Maßstab ist deshalb die höchste der angebotenen Annuitäten; sie ist für jede Variante tragbar, und bei den günstigeren Varianten fließt die Differenz automatisch in eine höhere Tilgung. Die Tabelle weist diese Tilgung je Variante aus.

Verglichen wird die Zinssumme über den ganzen Zeitraum. Das ist der richtige Maßstab, weil für jedes Darlehen gilt: gezahlte Raten plus Restschuld am Ende ergeben Darlehen plus Zinsen. Wer weniger Zinsen zahlt, steht also auch dann besser da, wenn man Zahlungen und offene Restschuld zusammenrechnet — bei gleicher Rate führt die Rangfolge nach Zinsen zwangsläufig zur selben Reihenfolge wie die nach Restschuld. Nicht enthalten sind Abzinsung, Sondertilgungen, Bereitstellungszinsen, Gebühren und Forward-Aufschläge; verglichen werden Sollzinsen, nicht Effektivzinsen.

Der Break-Even-Zins ist der Anschlusszins, bei dem zwei Varianten exakt gleich teuer sind. Ein Beispiel aus dem Rechner: 300.000 Euro, 2 Prozent Anfangstilgung, 20 Jahre Betrachtung, zehn Jahre fest zu 3,5 Prozent gegen zwanzig Jahre fest zu 3,9 Prozent. Die Kippgrenze liegt bei 4,79 Prozent. Darunter fahren Sie mit der kürzeren Bindung besser, darüber mit der längeren. Übersetzt heißt das: Der Zins darf in zehn Jahren um fast 1,3 Prozentpunkte über dem heutigen Zehnjahreszins liegen, bevor sich die zwanzigjährige Bindung gelohnt hätte.

Diese Zahl ist deshalb so nützlich, weil sie ohne jede Prognose auskommt. Sie sagt nicht, wo der Zins stehen wird — sie sagt, wie viel Luft Sie haben. Und sie macht die Entscheidung überprüfbar: Halten Sie einen Anschlusszins oberhalb der Kippgrenze für wahrscheinlich, ist die lange Bindung ihr Geld wert; halten Sie ihn für unwahrscheinlich, sparen Sie den Aufschlag. Der Rechner bestimmt die Grenze numerisch — er verändert den Anschlusszins so lange, bis beide Varianten auf den Cent gleich teuer sind. Rechnen Sie mit den Zinsen aus Ihrem eigenen Angebot, nicht mit den Beispielwerten: Wie groß der Aufschlag für die längere Bindung ausfällt, ist Verhandlungssache und unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Zwei Grenzen der Zahl sollten Sie kennen. Erstens gilt sie nur für den gewählten Betrachtungszeitraum: Endet er mit der langen Bindung, blendet er aus, dass auch diese danach eine Anschlussfinanzierung braucht. Zweitens misst sie nur Geld. Was Planungssicherheit wert ist, wenn ein Einkommen wegfallen kann oder die Rate ohnehin knapp sitzt, steht in keiner Tabelle.

Und wenn Sie vor Ablauf der zehn Jahre raus müssen?

Dann wird es teuer, aber nicht unmöglich. Bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen mit gebundenem Sollzins können Sie vorzeitig kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen das gebieten und seit dem vollständigen Empfang sechs Monate vergangen sind (§ 490 Abs. 2 BGB). Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn Sie die beliehene Immobilie anderweitig verwerten wollen — der klassische Fall ist der Verkauf. Die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, also den Schaden aus der vorzeitigen Kündigung ersetzt bekommen; das ist ausdrücklich Teil derselben Vorschrift. Wollen Sie nur schneller tilgen, ohne zu verkaufen, gilt bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins die Grundregel des § 500 Abs. 2 Satz 2 BGB: Vorzeitig zurückzahlen dürfen Sie in der Bindung nur bei berechtigtem Interesse — ein vereinbartes Sondertilgungsrecht ist deshalb bares Geld wert.

Prüfen sollten Sie in diesem Fall immer, ob die Entschädigung überhaupt geschuldet ist: Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn die Angaben im Vertrag über Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB) — an dieser Stelle sind schon viele Forderungen gescheitert. Wenn die Rate drückt oder die Bank Druck macht, hilft Ihnen unser Finanzierungs-Rettungsplan weiter; wie viel Sie überhaupt tragen können, klärt der Budget-Rechner.

Wie Sie die Entscheidung praktisch treffen

Fangen Sie nicht bei der Bindung an, sondern bei der Restschuld. Rechnen Sie im Vergleich durch, was am Ende der jeweiligen Bindung offen bleibt, und fragen Sie sich, ob Sie mit dieser Summe zu einem deutlich höheren Zins leben könnten. Bleibt wenig offen, ist die Bindungsdauer fast egal — dann ist eine höhere Tilgung meist das bessere Geschäft als eine längere Bindung, weil sie das Risiko beseitigt, statt es nur zu verschieben. Ist die Restschuld dagegen groß, kaufen Sie mit der längeren Bindung echte Sicherheit.

Vier weitere Punkte gehören auf die Liste. Ein Sondertilgungsrecht (üblich sind fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr) kostet meist wenig und ist der einzige Weg, in der Bindung schneller zu tilgen. Ein Forward-Darlehen sichert den Anschlusszins bis zu fünf Jahre im Voraus, gegen einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit — Sie kaufen damit Sicherheit, keine Ersparnis, und binden sich fest, auch wenn die Zinsen fallen. Wer eine Bindung über zehn Jahre wählt, sollte sich das Datum der letzten Auszahlung notieren: Zehneinhalb Jahre später beginnt die Freiheit aus § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Und schließlich: Vergleichen Sie Angebote über den Effektivzins, nicht über den Sollzins, und achten Sie darauf, ob Bereitstellungszinsen und Gebühren enthalten sind.

Kombinationen sind erlaubt und oft sinnvoll — etwa das Darlehen zu teilen, einen Teil lang zu binden und einen kleineren variabel zu halten, den Sie jederzeit mit drei Monaten Frist ablösen können. Über Konditionen, Anbietervergleich und die Frage, welche Konstruktion zu Ihrem Vorhaben passt, geht es weiter auf unserer Seite Finanzierung & Anschlussfinanzierung. Was der Kauf neben dem Darlehen kostet, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus.