Mietvertrag prüfen vor der Unterschrift

Was prüfe ich in einem Mietvertrag zuerst?

Die vier Zahlen, die Sie später jeden Monat betreffen: Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Kaution und Wohnfläche. Sind sie sauber getrennt ausgewiesen und stimmig, ist schon viel gewonnen — eine „Inklusivmiete" ohne Aufschlüsselung macht jede spätere Abrechnung unüberprüfbar, und eine zu hoch angesetzte Kaution fällt nur auf, wenn Sie von der Nettokaltmiete rechnen statt von der Warmmiete. Erst danach lohnt der Blick auf die Klauseln. Dabei gilt eine einfache Reihenfolge: Klauseln, die Ihnen Geld kosten (Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Staffel- oder Indexmiete), sind wichtiger als Klauseln, die Ihnen Verhalten vorschreiben (Tierhaltung, Musizieren, Grillen) — denn die zweite Gruppe fällt vor Gericht ohnehin meist. Nehmen Sie sich die Liste auf dieser Seite mit zum Termin und haken Sie ab, was Sie geprüft haben; unterschreiben müssen Sie nicht am selben Tag. Stecken Sie noch mitten in der Suche, hilft der Ratgeber Wohnung finden bei den Schritten davor — und der Mieterpass zeigt, welche Unterlagen Sie einem Vermieter vorlegen müssen und welche nicht.

Warum kippt eine unwirksame Klausel nicht den ganzen Vertrag?

Weil das Gesetz genau das anordnet: Sind einzelne Bestimmungen in vorformulierten Verträgen unwirksam, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam, und an die Stelle der weggefallenen Klausel treten die gesetzlichen Vorschriften — § 306 BGB. Das ist die wichtigste Botschaft dieser Seite, und sie wird regelmäßig missverstanden. Viele Mieter zögern, eine Klausel infrage zu stellen, weil sie fürchten, damit den ganzen Vertrag und ihre Wohnung zu gefährden. Das Gegenteil ist der Fall: Sie behalten die Wohnung, die Miete bleibt, wie sie ist — nur die belastende Klausel ist weg. Praktisch heißt das zum Beispiel: Fällt die Schönheitsreparaturklausel, müssen Sie beim Auszug nicht streichen, und der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit sogar auf eigene Kosten instand halten und bei Bedarf renovieren. Fällt die Kleinreparaturklausel, zahlen Sie keinen einzigen tropfenden Wasserhahn. Fällt die Befristung mangels schriftlich mitgeteiltem Grund, haben Sie einen unbefristeten Vertrag. Entscheidend ist der zweite Teil der Regel: Der Vermieter darf eine zu weit gehende Klausel nicht auf das gerade noch Zulässige zurechtstutzen. Eine Kleinreparaturklausel ohne Jahresobergrenze wird nicht zu einer Klausel mit Obergrenze, sie ist einfach weg. Deshalb lohnt es sich, jede Klausel einzeln zu prüfen, statt den Vertrag als Paket hinzunehmen.

Was gilt bei der Wohnfläche — und warum steht dort so oft „circa"?

Die Angabe im Vertrag ist eine Zusage über die Beschaffenheit der Wohnung, und „circa" ändert daran wenig: Es erlaubt eine geringfügige Unschärfe, hebt die Angabe aber nicht auf. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent nach unten ab, ist das ohne weitere Darlegung ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt — so der Bundesgerichtshof 2004 (VIII ZR 44/03). Unterhalb dieser Schwelle müssten Sie konkret zeigen, dass die Nutzung beeinträchtigt ist, was selten gelingt. Interessant wird es bei der Mieterhöhung: Dort hat der Bundesgerichtshof 2015 die frühere Toleranz ausdrücklich aufgegeben (VIII ZR 266/14). Maßgeblich ist allein die wirkliche Fläche — zu Ihren Gunsten, wenn die Wohnung kleiner ist, und zulasten des Vermieters, der dann mit der kleineren Fläche rechnen muss. Messen Sie deshalb nach dem Einzug selbst nach. Balkone und Terrassen zählen üblicherweise nur zu einem Viertel, in besonderen Fällen zur Hälfte; Räume unter Dachschrägen gehen nur anteilig ein, unter einem Meter Höhe gar nicht.

Woran erkenne ich, ob die verlangte Miete zulässig ist?

An zwei Fragen: Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, und wie hoch ist dort die ortsübliche Vergleichsmiete? In ausgewiesenen Gebieten darf die Anfangsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Die Länder bestimmen diese Gebiete durch Verordnung, und jede Verordnung muss spätestens Ende 2029 auslaufen. Es gibt Ausnahmen — eine höhere Vormiete, eine Modernisierung in den letzten drei Jahren, Neubauten ab dem 1. Oktober 2014, Erstvermietung nach umfassender Modernisierung. Der entscheidende Punkt für Sie: Auf diese Ausnahmen kann sich der Vermieter nur berufen, wenn er Sie vor Ihrer Vertragsunterschrift unaufgefordert und in Textform darüber informiert hat (§ 556g Abs. 1a BGB). Fehlt diese Auskunft, gilt die normale Obergrenze — auch wenn die Ausnahme sachlich vorgelegen hätte. Bei Staffelmiete wird jede einzelne Staffel an der Bremse gemessen, nicht nur die erste. Ob Ihre Adresse betroffen ist und wie Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern, klärt der Mietpreisbremse-Check.

Welche Renovierungs- und Reparaturklauseln halten wirklich?

Sehr wenige — und das ist der Bereich, in dem Mieter am meisten Geld sparen. Von Gesetzes wegen schuldet der Vermieter die Erhaltung der Wohnung (§ 535 BGB); Sie streichen nur, wenn eine wirksame Klausel das anordnet. Unwirksam sind: starre Fristenpläne ohne Rücksicht auf den Zustand (VIII ZR 361/03), die Überwälzung bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich (VIII ZR 185/14), Quotenabgeltungsklauseln für noch nicht fällige Renovierungen (VIII ZR 242/13), Endrenovierungspflichten unabhängig vom Zustand (VIII ZR 308/02) und Farbvorgaben für die laufende Mietzeit (VIII ZR 224/07). Bei Kleinreparaturen gilt: Eine Kostenbeteiligung ist zulässig, wenn sie auf Teile beschränkt ist, die Sie häufig anfassen, und wenn sowohl ein Höchstbetrag je Reparatur als auch eine Jahresobergrenze im Vertrag stehen (VIII ZR 91/88). Eine Pflicht, die Reparatur selbst durchführen oder beauftragen zu lassen, ist dagegen immer unwirksam, auch bei sauberer Begrenzung (VIII ZR 129/91). Merken Sie sich zwei Faustregeln: Liegt eine Rechnung über dem vereinbarten Einzelbetrag, zahlen Sie gar nichts statt des Höchstbetrags — und fotografieren Sie am Übergabetag jeden Raum, denn den unrenovierten Zustand müssen Sie später beweisen.

Was mache ich, wenn ich eine Klausel für unwirksam halte?

Vor der Unterschrift: ansprechen und streichen lassen. Nach der Unterschrift: nichts überstürzen — die Klausel ist ohnehin unwirksam, ob Sie widersprechen oder nicht, und Sie können sich noch Jahre später darauf berufen, etwa wenn beim Auszug eine Renovierung verlangt wird. Sie müssen also nicht sofort Streit anfangen, um Ihr Recht zu behalten. Was Sie brauchen, ist ein Beleg: der vollständige Vertrag samt Anlagen, das Übergabeprotokoll und Fotos vom Einzugstag. Wollen Sie eine Klausel beurteilen lassen, ist der örtliche Mieterverein die naheliegende Adresse. Die Mitgliedschaft kostet in den meisten Städten weniger als eine Monatsmiete im Jahr, umfasst die Beratung zu Ihrem konkreten Vertrag und meist auch eine Rechtsschutzkomponente für Mietstreitigkeiten. Wichtig ist der Zeitpunkt: Ein Mieterverein hilft in aller Regel erst nach einer Wartezeit von einigen Monaten bei Fällen, die schon vor dem Beitritt entstanden sind — wer vor dem Einzug eintritt, ist auf der sicheren Seite. Und noch etwas: Unterschreiben Sie nie unter Zeitdruck im Hausflur. Ein seriöser Vermieter gibt Ihnen den Vertragsentwurf mit nach Hause.