Zwangsversteigerung abwenden

Kann ich die Zwangsversteigerung überhaupt noch stoppen?

Ja — bis zur Entscheidung über den Zuschlag ist nichts endgültig verloren. Erst der Zuschlag macht den Ersteher zum Eigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG). Bis dahin gibt es fünf Wege, die sich nicht ausschließen: die einstweilige Einstellung auf Ihren Antrag (§ 30a ZVG), die Einstellung auf Bewilligung des Gläubigers (§ 30 ZVG), die Rücknahme des Antrags nach einem freihändigen Verkauf oder einer Ablösung (§ 29 ZVG), den Vollstreckungsschutz wegen sittenwidriger Härte (§ 765a ZPO) und den Angriff auf die Forderung selbst (§ 767 ZPO). Sogar am Terminstag selbst wird das Verfahren noch eingestellt, wenn Sie den Nachweis vorlegen, dass Forderung und Kosten an die Gerichtskasse gezahlt sind (§ 75 ZVG). Entscheidend ist die Reihenfolge: zuerst die Notfrist sichern, dann alles andere.

Was bringt der Antrag nach § 30a ZVG — und wann ist er zu spät?

Er verschafft Ihnen bis zu sechs Monate Zeit. Das Verfahren ist auf Ihren Antrag einstweilen einzustellen, wenn Aussicht besteht, dass dadurch die Versteigerung vermieden wird, und die Einstellung nach Ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht (§ 30a Abs. 1 ZVG). Die Frist ist der kritische Punkt: Der Antrag muss binnen einer Notfrist von zwei Wochen gestellt werden, gerechnet ab der Zustellung der Verfügung, die Sie über Ihr Antragsrecht, den Fristlauf und die Folgen der Versäumung belehrt — sie soll zusammen mit dem Anordnungsbeschluss zugestellt werden (§ 30b Abs. 1 ZVG). Eine Notfrist lässt sich nicht verlängern. Schreiben Sie deshalb sofort — ein Satz mit Aktenzeichen und dem Wort „Ich beantrage die einstweilige Einstellung nach § 30a ZVG“ genügt zunächst, die Begründung können Sie nachreichen. Was passiert, wenn die zwei Wochen verstrichen sind, hat der Bundesgerichtshof klar gesagt: Danach kann die Einstellung zur Ermöglichung einer besseren Verwertung „nur unter der weiteren Voraussetzung einer Härte im Sinne des § 765a ZPO und einem darauf vor der Zuschlagserteilung gestützten Antrag gewährt werden“ (BGH, Beschluss vom 15. Juli 2021, V ZB 13/21). Die Tür bleibt also offen — aber sie wird deutlich enger. Abgelehnt wird der Antrag, wenn die Einstellung dem Gläubiger einen unverhältnismäßigen Nachteil brächte oder eine spätere Versteigerung einen wesentlich geringeren Erlös erwarten ließe (§ 30a Abs. 2 ZVG). War schon einmal so eingestellt, ist genau eine Wiederholung möglich (§ 30c ZVG).

Durfte die Bank den Kredit überhaupt kündigen?

Prüfen Sie das nach, bevor Sie die Kündigung hinnehmen — die Hürden sind gesetzlich festgelegt. Bei einem in Teilzahlungen zu tilgenden Verbraucherdarlehen darf wegen Zahlungsverzugs nur gekündigt werden, wenn Sie mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise und mit mindestens 10 Prozent, bei einer Laufzeit von mehr als drei Jahren mit mindestens 5 Prozent des Nennbetrags in Verzug sind und die Bank Ihnen erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des Rückstands mit der Erklärung gesetzt hat, sonst die gesamte Restschuld zu verlangen (§ 498 Abs. 1 BGB). Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag — also dem klassischen grundpfandrechtlich gesicherten Baudarlehen — tritt an die Stelle der 10 beziehungsweise 5 Prozent ein Satz von 2,5 Prozent des Nennbetrags (§ 498 Abs. 2 BGB). Bei 400.000 Euro Nennbetrag sind das 10.000 Euro Rückstand. Dazu kommt: Die Bank soll Ihnen spätestens mit der Fristsetzung ein Gespräch über eine einverständliche Regelung anbieten. Ein zweiter Prüfpunkt ist die Grundschuld selbst — ihr Kapital wird erst nach vorheriger Kündigung mit sechsmonatiger Frist fällig, und bei einer Sicherungsgrundschuld darf davon nicht abgewichen werden (§ 1193 BGB).

Warum bringt ein freihändiger Verkauf fast immer mehr als die Versteigerung?

Weil im Versteigerungssaal andere Regeln gelten als am Markt. Wer dort bietet, kann das Haus meist nur von außen sehen, muss eine Sicherheit von einem Zehntel des Verkehrswerts stellen (§ 68 ZVG), kauft ohne Gewährleistung und ohne Rücktrittsmöglichkeit — und zieht dafür einen Risikoabschlag vom Preis ab. Beim freihändigen Verkauf verhandeln Sie dagegen mit Menschen, die die Wohnung besichtigt haben, finanzieren können und sich gegenseitig überbieten. Dazu kommt der zweite große Hebel: Im ersten Termin schützt Sie die Fünf-Zehntel-Grenze (§ 85a ZVG) — in einem Folgetermin fällt sie weg, und dann zählt auch ein deutlich niedrigeres Gebot. Damit der Verkauf gelingt, brauchen Sie zwei Dinge von der Bank: das befristete Stillhalten, also die Bewilligung der einstweiligen Einstellung nach § 30 ZVG, und die Zusage der Löschungsbewilligung gegen Zahlung der Ablösesumme (§ 875 BGB, § 19 GBO). Beides bekommen Sie eher, wenn Sie mit Zahlen belegen, dass die Bank am Markt mehr sieht als im Termin. Ist gezahlt, nimmt der Gläubiger den Antrag zurück, und das Verfahren wird aufgehoben (§ 29 ZVG).

Was schützt mich im Versteigerungstermin — und was nicht?

Zwei Wertgrenzen, die oft verwechselt werden. Die Fünf-Zehntel-Grenze wirkt für Sie: Der Zuschlag ist zu versagen, wenn das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehenbleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswerts nicht erreicht — das prüft das Gericht von Amts wegen, Sie müssen keinen Antrag stellen (§ 85a Abs. 1 ZVG). Die Sieben-Zehntel-Grenze wirkt dagegen nicht für Sie, sondern für Gläubiger: Nur ein Berechtigter, dessen Anspruch bei diesem Gebot ausfällt, bei sieben Zehnteln aber gedeckt wäre, kann die Versagung des Zuschlags verlangen — bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag (§ 74a Abs. 1, 2 ZVG). Als Schuldner haben Sie dieses Antragsrecht nicht. Und beide Grenzen sind einmalig: Wird der Zuschlag deswegen versagt, bestimmt das Gericht einen neuen Termin, der in der Regel drei bis sechs Monate später liegt — und in diesem neuen Termin darf der Zuschlag weder nach § 74a Abs. 1 noch nach § 85a versagt werden (§ 74a Abs. 3, 4 ZVG, § 85a Abs. 2 ZVG). Ein geplatzter erster Termin ist deshalb kein Sieg, sondern eine Frist: Nutzen Sie die Monate für den Verkauf.

Was passiert mit dem Rest der Schulden — und wer hilft mir dabei?

Reicht der Erlös nicht, bleibt der ungedeckte Teil als persönliche Schuld bestehen. Die Grundschuld haftet nur mit dem Grundstück; für die Forderung selbst haften Sie weiter mit Ihrem übrigen Vermögen und Einkommen, solange die Pfändungsfreigrenzen es zulassen. Genau deshalb ist der Erlös keine Nebensache: Jeder Euro mehr im Verkauf ist ein Euro weniger Restschuld. Zwei Punkte helfen zusätzlich. Erstens: Kündigt die Bank das Darlehen wegen Zahlungsverzugs, kann sie daneben keine Vorfälligkeitsentschädigung als Ersatz ihres Erfüllungsinteresses verlangen — sie ist auf den Verzugsschaden verwiesen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, XI ZR 103/15). Zweitens: Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen beträgt der Verzugszinssatz 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 497 Abs. 4 BGB). Rechnen Sie beide Posten in jeder Abrechnung nach. Für den Weg danach gibt es kostenlose Hilfe: Anerkannte Schuldnerberatungsstellen bei Caritas, Diakonie, AWO, dem Deutschen Roten Kreuz, dem Paritätischen, den Verbraucherzentralen und den Kommunen beraten überschuldete Privatpersonen unentgeltlich, verhandeln mit den Gläubigern und stellen — wenn es nicht anders geht — die Bescheinigung über den gescheiterten außergerichtlichen Einigungsversuch aus, ohne die kein Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet wird; der Versuch darf bei Antragstellung nicht länger als sechs Monate zurückliegen (§ 305 Abs. 1 Nr. 1 InsO). Eine Stelle in Ihrer Nähe finden Sie im bundesweiten Verzeichnis unter meine-schulden.de/beratungsstellen. Am Ende des Verfahrens steht die Restschuldbefreiung: Die Abtretungsfrist beträgt drei Jahre ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens (§ 287 Abs. 2 InsO), und die Verfahrenskosten können gestundet werden, wenn Ihr Vermögen sie nicht deckt (§ 4a InsO). Eines muss dabei klar sein: Die Insolvenz rettet die Immobilie nicht. Das Verfahren erfasst Ihr gesamtes Vermögen (§ 35 Abs. 1 InsO), die Bank wird als Grundpfandgläubigerin abgesondert befriedigt (§ 49 InsO), und der Insolvenzverwalter darf die Zwangsversteigerung selbst betreiben (§ 165 InsO). Sie räumt also nicht das Haus zurück, sondern die Restschuld danach weg. Vereinbaren Sie den Beratungstermin früh — die Wartezeiten liegen vielerorts bei mehreren Wochen.