Makeover: Immobilie optisch aufwerten

Womit fange ich an, wenn das Budget klein ist?

In dieser Reihenfolge: Sauberkeit, Entrümpeln, Licht, Farbe, Kleinteile. Diese fünf Schritte kosten am wenigsten und verändern die Wahrnehmung am stärksten — eine geputzte, leergeräumte, gut ausgeleuchtete Wohnung in neutralen Tönen wirkt in Bildern und bei der Besichtigung wie ein anderes Objekt, ohne dass ein einziges Bauteil ersetzt wurde. Erst danach folgen die sichtbaren Kleinteile: Türgriffe, Küchengriffe, Armaturen, Silikonfugen, Schalterabdeckungen, WC-Sitz. Das sind Eingriffe mit niedrigem Aufwand und hoher Wirkung, weil sie genau die Stellen betreffen, die jeder Besucher anfasst oder aus einem halben Meter Entfernung ansieht.

Ebenso wichtig ist die Liste dessen, was Sie nicht tun sollten: keine neue Küche, kein neues Bad, kein neuer Bodenbelag über einem intakten Boden, keine Wanddurchbrüche, keine Einbauschränke nach Maß. Diese Maßnahmen binden viel Geld in einem Geschmack, den der Käufer oder Mieter womöglich nicht teilt. Die Faustregel lautet: alles, was den Zustand sichtbar pflegt, lohnt sich; alles, was den Geschmack festlegt, selten.

Ein Punkt gehört bei vermieteten Objekten von Anfang an in die Planung, weil er sich später nicht mehr reparieren lässt: die 15-Prozent-Grenze. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht mehr sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar, sondern wandern in die Abschreibung und verteilen sich über Jahrzehnte. Ausgenommen sind nach dem Gesetzeswortlaut nur Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen — der übliche Renovierungsstau nach einem Kauf fällt also mit hinein. Wer direkt nach dem Erwerb umfassend herrichten will, sollte die Aufwendungen deshalb vorher zusammenrechnen und mit seinem Steuerberater abstimmen, ob eine zeitliche Streckung sinnvoll ist. Nutzen Sie die Wohnung selbst, greift diese Regel nicht; dort können Sie stattdessen 20 Prozent der reinen Arbeitskosten von Handwerkerleistungen absetzen, höchstens 1.200 Euro im Jahr, und nur gegen Rechnung und Überweisung — Barzahlung erkennt das Finanzamt nicht an (§ 35a Abs. 3 und 5 EStG).

Warum sind Licht und Wandfarbe die zwei größten Hebel?

Weil beide die Raumwirkung verändern, ohne den Raum zu verändern. Beim Licht ist der häufigste Fehler die einzelne Deckenlampe: Sie leuchtet von oben senkrecht nach unten, wirft harte Schlagschatten, lässt die Ecken dunkel und macht den Raum flach und niedrig. Drei Lichtquellen auf unterschiedlichen Höhen — Decke, Stehleuchte, Tischleuchte — erzeugen dagegen Tiefe und lassen denselben Raum größer und wohnlicher erscheinen. Der zweite Fehler ist die gemischte Lichtfarbe: warmweiße, neutralweiße und kaltweiße Leuchtmittel in einer Wohnung ergeben ein unruhiges Bild, das sich auf Fotos praktisch nicht mehr korrigieren lässt. Bringen Sie alle Leuchtmittel auf 2700 bis 3000 Kelvin; ab etwa 4000 Kelvin wirkt der Raum wie ein Büro, nicht wie ein Zuhause.

Bei der Wandfarbe funktionieren neutrale Töne — gebrochenes Weiß, helles Warmgrau, Sand — bei Verkauf und Vermietung aus demselben Grund: Sie sind Projektionsfläche. Interessenten müssen sich ihre eigenen Möbel an dieser Wand vorstellen können. Eine kräftig gestrichene Wand zwingt sie stattdessen dazu, sich die Arbeit des Überstreichens vorzustellen — und dunkle oder gemusterte Wände lassen den Raum zusätzlich kleiner erscheinen. Reinweiß ist dabei nicht automatisch die beste Wahl: In Räumen mit wenig Tageslicht wirkt es kalt und kahl, ein leicht gebrochener Weißton bleibt hell und wirkt trotzdem wohnlich. Achten Sie darauf, die Decken mitzustreichen, wenn die Wände neu kommen — frische Wände unter einer vergrauten Decke fallen sofort unangenehm auf.

Wie werte ich Küche, Bad und Boden auf, ohne zu sanieren?

Indem Sie die sichtbaren Verschleißteile tauschen und die tragende Substanz stehen lassen. In der Küche sind das die Griffe, in Küche und Bad die Armaturen — und im Bad vor allem die Silikonfugen. Vergraute oder schwarz gefleckte Silikonfugen sind der häufigste Einzelgrund, warum ein technisch intaktes Bad als sanierungsbedürftig wahrgenommen wird; herausschneiden und neu ziehen ist eine der wirkungsvollsten Maßnahmen im ganzen Projekt. Ähnlich verhält es sich mit den Fliesenfugen: Entkalken und mit Fugenstift oder frischem Fugenmörtel auffrischen kostet fast nichts und lässt den gesamten Fliesenspiegel neuwertig wirken. Bei der Duschabtrennung gilt eine klare Grenze: Kalk lässt sich entfernen, mattgeätztes Glas nicht — bleibt die Scheibe nach der Reinigung milchig, hilft nur der Austausch. Küchenfronten zu folieren oder lackieren lohnt sich, solange Korpus und Auszüge in Ordnung sind; sobald Korpusböden aufgequollen sind, überkleben Sie nur einen Mangel.

Beim Boden ist die ehrliche Antwort meist: nichts Neues. Ein intaktes Parkett schleifen und neu ölen oder versiegeln zu lassen, ergibt eine Oberfläche wie neu zu einem Bruchteil der Kosten eines neuen Bodens — Aufwand mittel, Wirkung sehr hoch. Vinyl oder Laminat ersetzen Sie nur dann, wenn der vorhandene Belag beschädigt, aufgequollen oder von Raum zu Raum unterschiedlich ist. Einen neuen Belag über einen intakten Boden zu legen, ist verlorenes Geld, und einen neuen Belag über einen feuchten oder unebenen Untergrund zu legen ist schlimmer als das: Der Mangel bleibt, verschwindet aber aus dem Blickfeld. Was die Raumwirkung tatsächlich verbessert, ist Einheitlichkeit — ein durchgehender Boden über mehrere Räume wirkt großzügiger als drei hochwertige, aber unterschiedliche Beläge.

Was darf ich in einer vermieteten Wohnung überhaupt tun?

Ohne den Mieter fast nichts. Ein Vermieter hat kein allgemeines, anlassloses Betretungsrecht: Er darf die Wohnung nicht routinemäßig zur Zustandskontrolle betreten, sondern braucht einen konkreten sachlichen Grund, und formularmäßige Klauseln, die pauschale periodische Besichtigungen erlauben, unterliegen der Inhaltskontrolle und halten ihr nicht stand (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13; § 307 BGB). Hintergrund ist die Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 Abs. 1 GG) und die Tatsache, dass der Mieter für die Dauer des Vertrags den Gebrauch der Sache hat (§ 535 Abs. 1 BGB). Ein bevorstehender Verkauf oder eine Neuvermietung ist ein anerkannter Anlass — der Termin muss aber angekündigt und zu zumutbarer Zeit abgestimmt werden.

Für die Arbeiten selbst gilt eine zweite Ebene: Erhaltungsmaßnahmen muss der Mieter dulden, sie sind ihm aber rechtzeitig mitzuteilen (§ 555a BGB). Geht die Maßnahme über Erhaltung hinaus, ist sie eine Modernisierung und braucht eine Ankündigung in Textform spätestens drei Monate vor Beginn, mit Art, Umfang, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c BGB). Und für Fotos gilt: Ein Zutrittsrecht ist kein Fotografierrecht. Die Einrichtung des Mieters ist seine Privatsphäre, Aufnahmen davon brauchen seine Einwilligung — holen Sie sie schriftlich ein. Sind Personen erkennbar zu sehen, dürfen die Bilder ohnehin nur mit deren Einwilligung verbreitet werden (§ 22 KunstUrhG). Der praktikable Weg bei bewohnten Objekten ist fast immer: mit dem Mieter reden, einen gemeinsamen Termin verabreden und ihm anbieten, persönliche Gegenstände vorher wegzuräumen.

Was schuldet ein Mieter beim Auszug wirklich — und was nicht?

Weit weniger, als die meisten Mietverträge behaupten. Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB) — normale Abnutzung ist also nie geschuldet. Schönheitsreparaturen sind gesetzlich Sache des Vermieters und nur wirksam übertragbar; „Schönheitsreparaturen" meint dabei ausschließlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 II. BV). Unwirksam sind insbesondere Klauseln mit starrem Fristenplan, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand zum Streichen verpflichten (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03), Klauseln, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen aufbürden, ohne dass er dafür einen angemessenen Ausgleich erhält (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14), sowie Quotenabgeltungsklauseln, die anteilige Renovierungskosten nach Mietdauer verlangen (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13). Ist die Klausel unwirksam, bleibt die Pflicht beim Vermieter. Umgekehrt kann der Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung dann sogar Renovierung verlangen — muss sich an den Kosten aber in der Regel hälftig beteiligen, weil er eine Wohnung in besserem Zustand erhält, als geschuldet war (BGH, Urteile vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Die Kleinreparaturklausel hat eigene Grenzen. Sie ist überhaupt nur wirksam, wenn sie gegenständlich auf Teile beschränkt ist, die dem häufigen direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind — also Installationsgegenstände für Strom, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Fenster- und Türverschlüsse (§ 28 Abs. 3 II. BV) — und wenn sie sowohl einen Höchstbetrag je Einzelreparatur als auch eine jährliche Obergrenze enthält (BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88). Unwirksam ist zudem die Vornahmeklausel, die den Mieter zur Durchführung der Reparatur selbst verpflichtet statt ihn nur an den Kosten zu beteiligen (BGH, Urteil vom 06.05.1992 – VIII ZR 129/91). Praktisch bedeutet das: Rechnen Sie beim Aufwerten einer leer werdenden Wohnung nicht damit, dass der Vormieter die Arbeit übernimmt — prüfen Sie zuerst die Klausel.

Was gilt bei Eigentumswohnungen — und was kostet mich der falsche Griff?

Innen dürfen Sie gestalten, an der Hülle nicht. Über sein Sondereigentum darf jeder Wohnungseigentümer nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG), doch nicht alles, was in Ihrer Wohnung liegt, ist auch Sondereigentum: Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs können es nie sein — auch dann nicht, wenn sie sich in Ihren Räumen befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Die beiden typischen Streitfälle sind Fenster und Wohnungseingangstür. Fenster einschließlich Rahmen gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum, und im Zweifel ist ihre vollständige Erneuerung Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11). Die Wohnungseingangstür steht insgesamt im gemeinschaftlichen Eigentum — auch die Innenseite, unabhängig davon, wie die Teilungserklärung sie einordnet (BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/12).

Praktisch heißt das: Wände streichen, Böden erneuern, Bad und Küche modernisieren, Innentüren tauschen — alles Sondereigentum, alles Ihre Entscheidung, solange kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird und die äußere Gestaltung des Gebäudes unverändert bleibt (§ 5 Abs. 1 WEG, § 14 WEG). Sobald Sie aber Fenster, Wohnungstür, Balkonbrüstung, Fassade, Rollläden, Markisen oder die Klingel- und Briefkastenanlage anfassen wollen, ist das eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Kosten einer Veränderung, die Ihnen gestattet oder auf Ihr Verlangen durchgeführt wurde, tragen Sie allein (§ 21 Abs. 1 WEG). Wer ohne Beschluss handelt, riskiert den Rückbau auf eigene Kosten — der teuerste Weg, eine Wohnung aufzuwerten. Ein Blick in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vor dem ersten Handwerkertermin erspart genau das.