Privat, GmbH oder Familienstiftung?

Wovon hängt die Entscheidung zwischen Privatvermögen, GmbH und Familienstiftung ab?

Von drei Fragen, und keine davon ist steuerlich: Wollen Sie die Objekte irgendwann verkaufen? Brauchen Sie die Überschüsse zum Leben? Und wie hoch ist Ihr persönlicher Steuersatz? Wer verkaufen will, hat im Privatvermögen den stärksten Hebel, weil der Wertzuwachs nach zehn Jahren steuerfrei bleibt. Wer die Mieten entnehmen muss, verliert den Vorteil der GmbH wieder, sobald ausgeschüttet wird. Und wer unterhalb des Spitzensteuersatzes liegt, hat vom Abstand zur Körperschaftsteuer wenig. Erst wenn alle drei Antworten in dieselbe Richtung zeigen — halten, thesaurieren, hoher Steuersatz —, spricht die Rechnung für das Betriebsvermögen. Die Familienstiftung ist noch einmal eine andere Kategorie: Sie löst kein Steuerproblem, sondern ein Nachfolgeproblem, weil das Vermögen dauerhaft gebunden wird und niemand einzelne Anteile verkaufen kann.

Warum ist die Zehnjahresfrist der entscheidende Vorteil des Privatvermögens?

Weil sie eine echte Steuerfreiheit ist und nicht nur eine Verschiebung. Ein Grundstück im Privatvermögen ist nur dann ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Danach bleibt der gesamte Wertzuwachs steuerfrei — auch der Teil, den Sie über die Jahre abgeschrieben haben. In der GmbH gibt es diese Frist nicht: Dort sind alle Einkünfte Einkünfte aus Gewerbebetrieb, jeder Verkauf ist steuerpflichtig, und weil die Abschreibung den Buchwert gesenkt hat, ist der steuerliche Gewinn regelmäßig deutlich höher als die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Das trifft auch den, der nie verkaufen wollte und dann doch verkaufen muss.

Was kostet die GmbH wirklich — thesauriert und ausgeschüttet?

Solange der Gewinn in der Gesellschaft bleibt und die erweiterte Kürzung greift, liegt die Belastung bei 15,825 Prozent: 15 Prozent Körperschaftsteuer bis einschließlich Veranlagungszeitraum 2027 zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag darauf. Greift die Kürzung nicht, kommt die Gewerbesteuer hinzu — bei einem Hebesatz von 400 Prozent sind das weitere 14 Prozent, zusammen rund 29,8 Prozent. Entscheidend ist die zweite Ebene: Schütten Sie den Rest aus, fallen darauf 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag an. Aus 15,825 Prozent werden dann rund 38,0 Prozent Gesamtbelastung, ohne erweiterte Kürzung rund 48,3 Prozent. Zum Vergleich: Im Privatvermögen greifen ab 2026 42 Prozent ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 Euro und 45 Prozent ab 277.826 Euro. Die GmbH ist also nicht per se günstiger — sie ist günstiger, solange nichts herauskommt.

Ab welcher Größe lohnt sich der Aufwand einer GmbH?

Eine allgemeingültige Schwelle gibt es nicht — weder eine Zahl an Wohnungen noch einen Mindestumsatz. Wer Ihnen eine nennt, kennt Ihren Steuersatz nicht. Die Faustregel lässt sich aber selbst rechnen: Der Vorteil der GmbH ist die Differenz zwischen Ihrem Grenzsteuersatz und 15,825 Prozent, angewendet auf den Gewinn, den Sie tatsächlich in der Gesellschaft lassen. Bei 42 Prozent sind das rund 26 Prozentpunkte, bei 45 Prozent rund 29. Diesem Betrag stellen Sie die jährlichen Mehrkosten gegenüber: Buchführung, Jahresabschluss, Offenlegung, dazu einmalig Notar und Stammkapital von 25.000 Euro. Holen Sie für diese Posten konkrete Angebote ein und teilen Sie die Jahressumme durch Ihren Vorteilssatz — das Ergebnis ist der thesaurierte Überschuss, ab dem sich die Sache rechnerisch trägt. Bei 3.000 Euro laufenden Kosten und 26 Prozentpunkten Vorteil liegt dieser Punkt bei rund 11.500 Euro jährlichem Überschuss, der im Unternehmen bleibt. Zwei Einschränkungen gehören dazu: Der Vorteil verschwindet, sobald Sie ausschütten, und er wird kleiner, weil die Körperschaftsteuer ab 2028 stufenweise auf 10 Prozent sinkt — der Abstand wächst dadurch zwar, aber gleichzeitig verschiebt sich die Rechnung mit jeder Tarifänderung. Und keine dieser Zahlen wiegt auf, dass Sie im Betriebsvermögen die Steuerfreiheit nach zehn Jahren verlieren.

Was bedeutet die Erbersatzsteuer für eine Familienstiftung?

Sie bedeutet, dass die Stiftung alle 30 Jahre Erbschaftsteuer zahlt, ohne dass jemand stirbt oder etwas bekommt. Der Erbschaftsteuer unterliegt das Vermögen einer Familienstiftung in Zeitabständen von je 30 Jahren, gerechnet ab dem ersten Vermögensübergang auf die Stiftung. Der Gesetzgeber mildert das ab: Es wird der doppelte Kinderfreibetrag gewährt, also 2 × 400.000 Euro, und die Steuer wird nach dem Steuersatz der Steuerklasse I berechnet, der für die Hälfte des steuerpflichtigen Vermögens gelten würde. Auf Antrag darf die Steuer in 30 gleichen Jahresbeträgen zu 5,5 Prozent Zinsen gezahlt werden. Bei einem Immobilienbestand im siebenstelligen Bereich bleibt das trotzdem ein Betrag, der aus laufenden Mieten aufgebracht werden muss — und der genau dann fällig wird, wenn niemand mehr an die Gründung denkt. Wer über eine Familienstiftung nachdenkt, sollte diesen Termin vom ersten Tag an im Plan haben.

Warum gehört die Rechtsformentscheidung vor den ersten Kauf?

Weil ein späterer Wechsel doppelt kostet. Die Übertragung auf die eigene GmbH ist ein eigener Erwerbsvorgang und löst Grunderwerbsteuer auf den vollen Wert aus — nach Bundesrecht 3,5 Prozent, in vielen Ländern deutlich mehr. Die Erleichterungen für Übertragungen auf eine Gesamthand helfen dabei nicht, weil sie Personengesellschaften betreffen und nicht Kapitalgesellschaften. Hinzu kommt die Ertragsteuer: Verkaufen Sie innerhalb der Zehnjahresfrist an die eigene Gesellschaft, ist der Gewinn steuerpflichtig; verkaufen Sie danach, ist er zwar steuerfrei, aber die Frist beginnt für die GmbH nie wieder. Zusätzlich fallen Notar- und Grundbuchkosten an, und laufende Darlehen müssen umgeschuldet werden, was die Bank neu prüfen und neu bepreisen wird. Vor dem Kauf ist dieselbe Entscheidung eine Frage von Notarkosten und Stammkapital.