Gutachter-Begleitung beim Kauf

Lohnt sich ein Sachverständiger bei meiner Besichtigung überhaupt?

Immer dann, wenn Sie etwas nicht wissen, das teuer werden kann — und das ist beim Bestandskauf fast immer der Fall. Sechs Anlässe sprechen für sich: ein hohes Baujahr, eine unklare oder unbelegte Sanierungshistorie, sichtbare Feuchte oder Risse, ein altes Dach, eine alte Heizung und ein Kaufpreis im oberen Bereich Ihres Budgets. Der Grund ist kein Misstrauen, sondern die Rechtslage: Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird die Sachmängelhaftung praktisch immer ausgeschlossen. Was Sie vor der Unterschrift nicht sehen, tragen Sie danach selbst. Trifft keiner der sechs Anlässe zu, gehen Sie zunächst selbst systematisch durch — die Begehungsliste zum baulichen Objekt-Check führt Sie von außen nach innen durch Dach, Keller, Fenster, Haustechnik, Feuchte und Schadstoffe. Was Ihnen dort auffällt, entscheidet dann über den Fachmann — und ist zugleich seine Auftragsbeschreibung.

Welche Fachrichtung brauche ich, und woran erkenne ich die Qualifikation?

Vier Fragen, vier Fachrichtungen: Der Bausachverständige beurteilt den Bauzustand und Gebäudeschäden, der Energieberater plant Sanierung und Fördermittel, der Statiker beantwortet Fragen zu Rissen und geplanten Umbauten, und der Wertgutachter beziffert den Verkehrswert — dafür gibt es die eigene Seite zum Verkehrswertgutachten. Bei der Qualifikation gilt eine unbequeme Grundregel: Die Bezeichnung „Sachverständiger“ ist nicht geschützt. Jeder darf sie führen, ohne Prüfung und ohne Register. Aussagekraft haben nur zwei Zusätze. Der erste ist die öffentliche Bestellung und Vereidigung: Sie erfolgt für ein bestimmtes Sachgebiet, setzt den Nachweis besonderer Sachkunde voraus und verpflichtet auf unabhängige, weisungsfreie, persönliche, gewissenhafte und unparteiische Arbeit — nachschlagbar im bundesweiten IHK-Sachverständigenverzeichnis. Der zweite ist die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Fragen Sie dort immer nach drei Dingen: Welche Stelle hat zertifiziert, für welches Fachgebiet genau, und bis wann gilt es? Alles andere — Verbandsmitgliedschaften, selbstverliehene Siegel, „geprüfter Experte“ — sagt über die Sachkunde nichts.

Was muss im Auftrag stehen, damit der Termin wirklich etwas bringt?

Vor allem eines: der genaue Leistungsumfang. Reine Sichtprüfung oder Sichtprüfung mit Messungen? Feuchtemessung, Thermografie und Endoskopie sind Zusatzleistungen, und das Öffnen von Bauteilen braucht zusätzlich die schriftliche Erlaubnis des Eigentümers. Zweitens gehört hinein, was Sie am Ende in der Hand halten: ein schriftlicher Bericht mit Kostenschätzung, geliefert bis zu einem festen Datum vor dem Notartermin. Drittens Haftung und Berufshaftpflichtversicherung — lassen Sie sich den Nachweis zeigen und lesen Sie die Haftungsklausel. Viertens das Honorar: Es ist außerhalb von Gerichtsaufträgen frei vereinbar, eine verbindliche Gebührenordnung existiert nicht. Vereinbaren Sie Stundensatz oder Pauschale schriftlich und lassen Sie Anfahrt und Nebenkosten mitbenennen. Wer Ihnen vorab keinen Preis nennt, wird ihn auch hinterher nicht begründen. Und schicken Sie Unterlagen vor: Grundriss, Baubeschreibung, Energieausweis, Sanierungsrechnungen, bei einer Eigentumswohnung dazu Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle und Wirtschaftsplan.

Was ein Ortstermin nicht leisten kann

Er kann nur beurteilen, was zu sehen ist. Ohne Öffnung von Bauteilen bleiben verborgen: die Abdichtung unter Terrasse und Balkon, Leitungen in Wand und Estrich, Dämmung hinter Verkleidungen, Holzschäden unter Dachaufbauten, Fundament und Drainage im Erdreich, Kaminzüge und verdeckter Schädlingsbefall. Genau deshalb muss im Bericht stehen, welche Räume und Bauteile tatsächlich zugänglich waren — sonst wissen Sie später nicht, ob „unauffällig“ heißt: geprüft und in Ordnung, oder: gar nicht gesehen. Der zweite Punkt ist ebenso wichtig: Eine Begehung ist kein Vollgutachten. Sie liefert eine fachliche Einschätzung des sichtbaren Zustands, keine beweissichere und vollständig bewertete Mängeldokumentation und keine Wertermittlung. Wer das braucht, beauftragt ein Gutachten — größerer Umfang, längere Dauer, eigenes Honorar. Diese Erwartung vorher zu klären, erspart Ihnen die Enttäuschung, für einen Ortstermin bezahlt zu haben und ein Gutachten erwartet zu haben.

Wie wird aus dem Befund ein niedrigerer Kaufpreis?

Indem Sie ihn in Zahlen übersetzen und dann in den Vertrag bringen. Sortieren Sie die Befunde in drei Körbe — sofort, in den nächsten Jahren, kosmetisch — und holen Sie zu den größten Positionen Angebote oder eine Kostenschätzung ein. Erst dann verhandeln Sie, und zwar mit Beträgen, nicht mit Adjektiven. Sie haben drei Wege: Kaufpreisminderung, Nachbesserung durch den Verkäufer vor Übergabe oder eine ausdrückliche Zusage im Vertrag. Die Minderung ist der sauberste Weg, weil sie mit der Unterschrift erledigt ist; eine Nachbesserung braucht Frist, beschriebenen Sollzustand und Abnahme. Und ein Punkt, den viele übersehen: Was Sie durch den Sachverständigen erfahren, kennen Sie — und Rechte wegen eines bei Vertragsschluss bekannten Mangels sind ausgeschlossen. Der Bericht schützt Sie also nicht von selbst. Er schützt Sie erst, wenn sein Inhalt im Preis oder in der Urkunde ankommt.

Warum steht im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss, und was können Sie dagegen setzen?

Weil er beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie die Regel ist: Der Verkäufer will nicht Jahre später für ein Bauteil einstehen, das er selbst übernommen hat. Damit entfallen im Regelfall Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung und Schadensersatz. Zwei gesetzliche Grenzen bleiben: Auf den Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Deshalb ist es so wertvoll, konkrete Fragen zu Wasserschäden, Schimmel und Reparaturen im Beisein des Sachverständigen zu stellen und die Antworten mit Datum und Zeugen festzuhalten. Der stärkere Hebel ist aber die ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung: Was vereinbart ist, muss vorhanden sein, und ein pauschaler Ausschluss erstreckt sich darauf nicht. Nur muss diese Vereinbarung in die notarielle Urkunde. Zusagen aus Exposé, E-Mail oder Besichtigungsgespräch werden beim beurkundungsbedürftigen Grundstückskauf regelmäßig nicht Vertragsinhalt — und ein umfassender Haftungsausschluss erfasst sogar die Eigenschaften, die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwarten wären. Nutzen Sie die zwei Wochen, die Ihnen der Vertragsentwurf vor der Beurkundung lässt, und gleichen Sie ihn Position für Position mit dem Bericht ab.