Sanierungsplaner

In welcher Reihenfolge sollte ich mein Haus sanieren?

In der Regel zuerst die Gebäudehülle, dann die Technik. Der Grund ist rein bauphysikalisch: Jede Dämmmaßnahme senkt die Heizlast. Wer erst dämmt und dann den Wärmeerzeuger auslegt, kauft eine kleinere, günstigere Anlage und kann mit niedrigerer Vorlauftemperatur fahren — die entscheidende Voraussetzung dafür, dass eine Wärmepumpe effizient arbeitet. Wer umgekehrt vorgeht, dimensioniert die Heizung auf den alten, hohen Bedarf und zahlt zwanzig Jahre lang für eine zu große Anlage.

Innerhalb der Hülle sortieren Sie nach Wirkung je Euro: oberste Geschossdecke oder Dach zuerst, dann die Kellerdecke, dann die Fassade, Fenster gemeinsam mit der Fassade. Wenn Sie ein Bauteil anfassen, muss es die Höchstwerte aus Anlage 7 GEG einhalten — 0,24 W/(m²·K) bei Außenwänden, Dachflächen und obersten Geschossdecken, 1,3 W/(m²·K) bei Fenstern. Das gilt allerdings nur, wenn mehr als 10 Prozent der jeweiligen Bauteilfläche betroffen sind (§ 48 GEG).

Von der Grundregel gibt es drei Ausnahmen, und sie kommen häufiger vor als die Regel selbst. Erstens: Die Heizung ist defekt oder darf nicht mehr betrieben werden. Dann kommt sie zuerst — aber ausgelegt auf den Zustand nach der geplanten Dämmung, mit Heizflächen, die später eine niedrige Vorlauftemperatur zulassen. Zweitens: Ein Fördersatz läuft aus. Der Klimageschwindigkeitsbonus liegt bis zum 31. Januar 2027 bei 16 Prozent und sinkt danach halbjährlich um 4 Prozentpunkte; die förderfähigen Ausgaben für die erste Wohneinheit sinken ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 Euro. Wer ohnehin tauschen muss, gewinnt durch Vorziehen echtes Geld. Drittens: Ein Bauteil steht am Lebensende oder ein Gerüst ist ohnehin nötig. Dann folgt die Reihenfolge dem Baustellenablauf: Dach neu decken und im selben Zug dämmen, Fassade dämmen, während das Gerüst steht.

Die eine Reihenfolge, die fast immer schiefgeht, ist der isolierte Fenstertausch — dazu gleich mehr.

Warum ist es riskant, nur die Fenster zu tauschen?

Weil neue Fenster das Haus dichter machen, ohne es wärmer zu machen — und die Feuchte muss trotzdem irgendwohin. Alte, undichte Fensterrahmen haben ein Gebäude nebenbei rund um die Uhr gelüftet. Moderne Fenster beenden diesen unkontrollierten Luftwechsel. Die Feuchtigkeit aus Duschen, Kochen, Wäschetrocknen und Atmen bleibt danach im Raum und schlägt sich dort nieder, wo die Oberfläche am kältesten ist.

Vor dem Tausch war das oft das Fenster selbst: Am Glas lief Wasser herunter, es war unschön, aber harmlos. Nach dem Tausch ist die kälteste Fläche die noch ungedämmte Außenwand oder die Fensterlaibung — und dort wächst Schimmel an einer Stelle, die vorher trocken war. Genau das meint der Begriff Wärmebrücke: eine Stelle, an der Wärme schneller nach außen fließt als in der Fläche daneben. Typische Kandidaten sind Laibungen, Rollladenkästen, Balkonplatten, Sockel und die Anschlüsse zwischen Decke und Außenwand.

Daraus folgen zwei Konsequenzen für Ihre Planung. Erstens gehören Fenster, Wand und Anschlussdetail in denselben Plan, auch wenn Sie die Arbeiten zeitlich trennen: Wer den Fenstertausch vorzieht, muss den späteren Dämmaufbau schon kennen, damit das Fenster an der richtigen Stelle in der Wand sitzt. Zweitens brauchen Sie ein Lüftungskonzept, sobald die Hülle dichter wird — nach DIN 1946-6 wird geprüft, ob Fensterlüftung noch reicht oder ob eine Lüftungsanlage nötig ist. Bei BEG-geförderten Maßnahmen an der Gebäudehülle muss ohnehin ein Energieeffizienz-Experte eingebunden werden; er plant beides mit (BAFA, Gebäudehülle).

„Später dämmen wir dann noch die Wand“ ist kein Plan, sondern eine Hoffnung. Wenn das Geld ausgeht, bleibt die kalte Wand — mit einem Schimmelproblem, das ohne die neuen Fenster nie entstanden wäre.

Was bringt ein individueller Sanierungsfahrplan — und wer darf ihn erstellen?

Er macht aus einer Wunschliste eine Reihenfolge und zahlt sich zweimal aus: einmal über die geförderte Beratung selbst, einmal über einen Bonus bei den späteren Baumaßnahmen. Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) beschreibt, wie Ihr Gebäude Schritt für Schritt mit aufeinander abgestimmten Maßnahmen saniert werden kann, und hält für jedes Bauteil einen Zielwert fest. Das verhindert den teuersten aller Fehler: dass ein späterer Schritt einen früheren entwertet.

Wer ihn erstellen darf: nur Fachleute aus der Energieeffizienz-Expertenliste, die die Deutsche Energie-Agentur (dena) führt. Ein dort eingetragener Experte ist Voraussetzung für die geförderte Energieberatung und den iSFP, für die BEG-Einzelmaßnahmen an Hülle und Anlagentechnik sowie für Fachplanung und Baubegleitung. Suchen können Sie nach Postleitzahl mit Umkreis und nach Fachbereich (Energieeffizienz-Expertenliste, abgerufen am 25. Juli 2026).

Was die Beratung kostet: Gefördert werden 50 Prozent des förderfähigen Beratungshonorars — höchstens 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und höchstens 850 Euro bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten. Erläutert der Berater die Ergebnisse in einer Wohnungseigentümerversammlung, gibt es einmalig 250 Euro zusätzlich pro Gemeinschaft. Zwischen zwei geförderten Beratungen für dasselbe Gebäude müssen mindestens vier Jahre liegen; eine Ausnahme gilt bei Eigentümerwechsel (BAFA, Energieberatung für Wohngebäude, abgerufen am 25. Juli 2026).

Was er später wert ist: Liegt ein iSFP vor, steigt der Fördersatz bei den Einzelmaßnahmen um 5 Prozentpunkte — und die Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben verdoppelt sich von 30.000 auf 60.000 Euro für die erste Wohneinheit, von je 15.000 auf je 30.000 Euro für die zweite bis sechste und von je 8.000 auf je 15.000 Euro ab der siebten. Seit der Reform gibt es den Bonus allerdings erst ab einem förderfähigen Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 Euro bei Gebäuden mit einer Wohneinheit; bei mehreren Wohneinheiten entspricht das Mindestvolumen den jeweiligen Höchstgrenzen ohne iSFP-Erhöhung (BAFA, Anlagentechnik). Für kleine Einzelmaßnahmen bringt der iSFP-Bonus also nichts mehr — für eine Gesamtsanierung, um die es hier geht, umso mehr.

Wie viel Förderung bekomme ich für welche Maßnahme?

Die Zuschüsse laufen über zwei Stellen: Das BAFA fördert Gebäudehülle, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung, die KfW den Heizungstausch. Beides beantragen Sie getrennt, beides zählt getrennt gegen eigene Höchstgrenzen.

Beim BAFA gelten laut Förderübersicht mit Stand 9. Juli 2026 folgende Grundfördersätze: Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle 15 Prozent, Anlagentechnik außer Heizung 15 Prozent, Maßnahmen zur Verbesserung der Anlageneffizienz (Heizungsoptimierung) 15 Prozent, Maßnahmen zur Emissionsminderung von Biomasseheizungen 50 Prozent, Errichtung, Umbau oder Erweiterung eines Gebäudenetzes 30 Prozent. Dazu kommen zwei Boni: der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten (Hülle, Anlagentechnik, Heizungsoptimierung) und der neue WPB-Bonus von 5 Prozentpunkten für besonders ineffiziente Gebäude, der ausschließlich für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle greift (BAFA-Förderübersicht BEG EM, Stand 9. Juli 2026).

Bei der KfW gelten seit dem 21. Juli 2026 für den Heizungstausch 30 Prozent Grundförderung für alle Antragsberechtigten. Dazu ein Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent, der bis zum 31. Januar 2027 in dieser Höhe gilt, danach halbjährlich um 4 Prozentpunkte sinkt und für Anträge ab dem 1. August 2028 ganz entfällt. Ihn gibt es nur für die selbst genutzte Wohneinheit, die Haupt- oder alleiniger Wohnsitz ist, und nur beim Austausch einer funktionstüchtigen Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtstromspeicherheizung oder einer mindestens 20 Jahre alten Gas- oder Biomasseheizung. Der Einkommensbonus ist dreistufig: 40 Prozent bis 30.000 Euro zu versteuerndem Haushaltsjahreseinkommen, 30 Prozent bis 40.000 Euro, 10 Prozent bis 50.000 Euro; lebt bei Antragstellung mindestens ein minderjähriges Kind im Haushalt, wird das maßgebliche Einkommen rechnerisch einmalig um 10.000 Euro gemindert. Der Gesamtfördersatz ist auf 80 Prozent gedeckelt. Vermieter dürfen beantragen, bekommen aber weder Klimageschwindigkeits- noch Einkommensbonus (KfW 458, abgerufen am 25. Juli 2026).

Die Höchstgrenzen entscheiden am Ende über den Betrag. Für Effizienzmaßnahmen beim BAFA: 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste, je 8.000 Euro ab der siebten — mit iSFP jeweils das Doppelte. Für die Heizung bei der KfW: 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste, je 8.000 Euro ab der siebten, wobei der Betrag für die erste Wohneinheit ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 Euro sinkt.

Der am häufigsten vergessene Posten ist die Baubegleitung: 50 Prozent Zuschuss, höchstens 5.000 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und 2.000 Euro je Wohneinheit, höchstens 20.000 Euro, bei Mehrfamilienhäusern (BAFA). Sie zahlen also die Hälfte für jemanden, der auf der Baustelle prüft, ob die Anschlussdetails so ausgeführt werden, wie sie geplant waren. Das ist die günstigste Versicherung gegen den Schaden, der Sie sonst Jahre später einholt.

Antrag vor Auftrag — warum diese eine Regel über alles entscheidet

Weil ein einziger unterschriebener Vertrag die gesamte Förderung vernichtet, und zwar rückwirkend nicht mehr reparabel. Als Vorhabenbeginn gilt nicht der Baustart, sondern schon der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags. Wer den Handwerkervertrag unterschreibt und danach den Antrag stellt, hat das Vorhaben aus Sicht der Förderstelle bereits begonnen — der Antrag wird abgelehnt.

Es gibt genau einen sauberen Ausweg: Der Liefer- oder Leistungsvertrag muss eine aufschiebende oder auflösende Bedingung enthalten, die ihn an die Förderzusage knüpft (KfW 458). Aufschiebend heißt: Der Vertrag wird erst wirksam, wenn die Zusage da ist. Auflösend heißt: Er endet, wenn sie ausbleibt. Entscheidend ist, dass diese Klausel von Anfang an im Vertrag steht. Ein bereits geschlossener Vertrag lässt sich durch einen Nachtrag nicht heilen.

Praktisch heißt das für Ihren Ablauf: erst den Energieeffizienz-Experten beauftragen, dann Angebote einholen, dann den Antrag stellen — und erst danach unterschreiben. Wenn der Handwerker Druck macht („der Termin ist nur diese Woche zu halten“), ist die Bedingungsklausel Ihr Werkzeug, nicht der schnelle Federstrich. Seriöse Betriebe kennen die Klausel und akzeptieren sie ohne Diskussion.

Drei weitere Fehler kosten in der Praxis am meisten Geld. Der fehlende hydraulische Abgleich: Ohne ihn läuft die neue Anlage dauerhaft mit zu hoher Vorlauftemperatur, und eine Wärmepumpe verliert genau dort ihren Vorteil. In Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten schreibt § 60c GEG beim Einbau einer Heizungsanlage ohnehin raumweise Heizlastberechnung, Prüfung und Optimierung der Heizflächen und die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung vor — schriftlich zu bestätigen und Mietern auf Verlangen vorzulegen. Die Dämmung ohne Lüftungskonzept: siehe den Abschnitt zum Fenstertausch. Und die zerstückelte Maßnahme: Wer eine große Sanierung in viele Kleinstanträge zerlegt, verliert den iSFP-Bonus, der erst ab 30.000 Euro förderfähigem Investitionsvolumen greift.

Was gilt, wenn Mieter oder eine Eigentümergemeinschaft betroffen sind?

Dann planen Sie zwei Vorläufe zusätzlich ein: bei Mietern drei Monate Ankündigungsfrist, bei einer Gemeinschaft eine beschlussfähige Eigentümerversammlung. Beide Fristen sind der häufigste Grund, warum ein sonst fertig geplanter Bauablauf um ein halbes Jahr rutscht.

Bei Vermietung müssen Sie die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Art und voraussichtlichem Umfang, Beginn und Dauer, der zu erwartenden Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten; auf Form und Frist des Härteeinwands sollen Sie hinweisen (§ 555c BGB). Mieter müssen dulden, es sei denn, die Maßnahme bedeutet eine nicht zu rechtfertigende Härte; die zu erwartende Mieterhöhung bleibt dabei außer Betracht und zählt erst bei der späteren Erhöhung. Den Einwand müssen Mieter bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform erheben — es sei denn, Sie haben nicht ordnungsgemäß angekündigt, dann gilt die Frist nicht (§ 555d BGB).

Umlegen dürfen Sie danach 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro (§ 559 BGB). Abzuziehen sind Erhaltungsanteile und Drittmittel — Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten mindern die Kosten voll, zinsverbilligte Darlehen um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung (§ 559a BGB). Bei kleineren Maßnahmen bis 10.000 Euro je Wohnung geht es einfacher: Im vereinfachten Verfahren ziehen Sie pauschal 30 Prozent als Erhaltungsaufwand ab und müssen in der Erklärung angeben, dass Sie so gerechnet haben; Erhöhungen aus den letzten fünf Jahren mindern den Betrag (§ 559c BGB). Für eine geförderte Heizungsanlage gilt eine eigene Regel: 10 Prozent der Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel, 15 Prozent Pauschalabzug für Erhaltung und eine Kappung bei 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren (§ 559e BGB).

In der Eigentümergemeinschaft ist eine energetische Sanierung des Gemeinschaftseigentums eine bauliche Veränderung. Sie kann beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer gestattet werden; unzulässig ist, was die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt (§ 20 WEG). Der eigentliche Streitpunkt ist die Kostenverteilung: Wem eine Maßnahme nur gestattet wird, zahlt allein. Alle zahlen nach Anteilen nur, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde und die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist — oder wenn sich die Kosten in angemessenem Zeitraum amortisieren. Sonst tragen sie nur die Eigentümer, die zugestimmt haben (§ 21 WEG). Schreiben Sie die Kostenverteilung deshalb ausdrücklich in den Beschlusstext. Und prüfen Sie früh die Erhaltungsrücklage, deren Ansammlung zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) — reicht sie nicht, brauchen Sie eine Sonderumlage, und die braucht wieder einen Beschluss.