Vermögensaufstellung für die Bank

Welche Unterlagen will die Bank sehen — und warum darf sie so viel verlangen?

Weil sie muss. Vor einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist die Kreditwürdigkeitsprüfung Pflicht, und der Vertrag darf nur geschlossen werden, wenn wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen (§ 505a Abs. 1 BGB, § 18a Abs. 1 KWG). Geprüft wird „eingehend“ und auf Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben und anderen wirtschaftlichen Umständen (§ 505b Abs. 2 BGB) — und die Bank muss diese Angaben überprüfen, notfalls durch Einsicht in unabhängig nachprüfbare Unterlagen. Welche Belege das konkret sind, steht in keinem Gesetz. Üblich sind: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse und aktuelle BWA, Kontoauszüge, Nachweise über das Eigenkapital, Depotauszüge, Rückkaufswerte von Versicherungen — dazu die vollständigen Objektunterlagen. Rechnen Sie damit als Grundausstattung, nicht als Schikane.

Warum bringt eine vollständige Mappe bessere Konditionen als Nachreichen in Etappen?

Weil jede Lücke als Unsicherheit in die Bewertung eingeht — und Unsicherheit ist für eine Bank ein Risiko, das sie einpreist. Der Sachbearbeiter kann sein Votum erst schreiben, wenn alles vorliegt; bis dahin bleibt Ihr Vorgang liegen und wird bei jedem Nachreichen neu angefasst. Übliche Praxis: Zinsangebote gelten nur befristet, oft wenige Wochen. Wer über vier Wochen hinweg Unterlagen nachschiebt, verhandelt am Ende über ein anderes Angebot als das, das ihm ursprünglich genannt wurde — und bei einem Neubau oder Kauf mit späterem Abruf laufen zwischenzeitlich Bereitstellungszinsen auf. Dazu kommt der Vergleichseffekt: Nur wer mehreren Banken dieselbe fertige Mappe vorlegt, bekommt Angebote, die sich wirklich gegenüberstellen lassen, und kann das bessere als Argument verwenden. Praktisch heißt das: erst sammeln, dann anfragen. Ein Anlagenverzeichnis auf der ersten Seite, jede Unterlage als sauber benannte PDF-Datei, Lücken offen benennen statt verschweigen — etwa „Steuerbescheid 2025 noch beim Finanzamt“. Ein offen benannter Punkt kostet nichts, ein übersehener kostet eine Runde.

Warum rechnet die Bank mit dem Beleihungswert und nicht mit dem Kaufpreis?

Weil sie den Wert braucht, der auch in einer schlechten Marktphase noch erzielbar ist. Der Beleihungswert ist definiert als der Wert, der unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen und unter Ausschaltung spekulativer Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann (§ 3 Abs. 1 BelWertV). Er darf den Marktwert nicht übersteigen (§ 16 Abs. 2 PfandBG), und zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen zählen nur die ersten 60 Prozent dieses Werts (§ 14 PfandBG). Für Sie hat das eine unangenehme Folge: Der Beleihungsauslauf — Ihr Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert — fällt höher aus als die Quote, die Sie selbst aus dem Kaufpreis gerechnet haben. Ihr Eigenkapital reicht also nicht so weit wie gedacht. Übliche Praxis ist außerdem, dass die Kaufnebenkosten nicht mitbeliehen werden und dass ein niedriger Beleihungsauslauf mit besseren Zinsen belohnt wird; wo genau die Stufen liegen, legt jedes Institut selbst fest. Rechnen Sie deshalb mit einem vorsichtigeren Wert als dem Kaufpreis — der Budget-Rechner weist den Beleihungsauslauf direkt mit aus.

Wie stellt die Bank meine Haushaltsrechnung auf?

Sie stellt Ihren nachgewiesenen Einnahmen Pauschalen für die Lebenshaltung gegenüber — nicht Ihre tatsächlichen Ausgaben. Übliche Praxis ist ein Betrag je Haushaltsmitglied, dessen Höhe jedes Institut selbst festlegt; sparsames Leben hilft Ihnen in dieser Rechnung also nur begrenzt. Dazu kommen die Bewirtschaftungskosten der Immobilie: nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung und ein Ansatz für Instandhaltung, bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld ohne die auf Mieter umlegbaren Teile. Mieteinnahmen werden üblicherweise nur mit einem Sicherheitsabschlag angesetzt; gesetzlich vorgegeben ist immerhin, dass nur dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinliche und nachhaltige Einnahmen zählen und mögliche, aber ungewisse Mietsteigerungen unberücksichtigt bleiben (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV). Absehbare Verschlechterungen muss die Bank ebenfalls einrechnen — etwa ein sinkendes Einkommen, wenn die Laufzeit in den Ruhestand reicht, oder einen Anstieg des Sollzinssatzes (§ 4 Abs. 3 ImmoKWPLV). Was nach alledem übrig bleibt, ist der Betrag, den die Bank für Zins und Tilgung akzeptiert. Stellen Sie diese Rechnung vorher selbst auf: Budget-Rechner für den tragfähigen Kaufpreis, Finanzierungsrechner für Rate, Restschuld und Laufzeit.

Was passiert, wenn ich etwas verschweige — und was, wenn die Bank nicht sauber prüft?

Beides hat Folgen, und sie treffen jeweils die Seite, die geschlampt hat. Wer den Darlehensgeber über wesentliche Umstände arglistig täuscht — den verschwiegenen Ratenkredit, die Bürgschaft für den Bruder, die Unterhaltspflicht —, muss mit der Anfechtung des Vertrags rechnen (§ 123 Abs. 1 BGB); anfechten kann die Bank binnen eines Jahres ab Entdeckung, längstens zehn Jahre nach Abgabe der Erklärung (§ 124 BGB). Verschlechtern sich die Vermögensverhältnisse wesentlich, kommt eine außerordentliche Kündigung in Betracht (§ 490 Abs. 1 BGB). Umgekehrt gilt: Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, ermäßigt sich ein gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe entsprechender Laufzeit, ein veränderlicher auf den Satz, zu dem europäische Banken einander Dreimonatsanleihen gewähren; zusätzlich dürfen Sie den Vertrag jederzeit fristlos kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 505d Abs. 1 BGB). Das greift allerdings nicht, wenn der Vertrag auch bei ordnungsgemäßer Prüfung hätte geschlossen werden dürfen — und es greift nicht, soweit Sie selbst Informationen vorsätzlich oder grob fahrlässig unrichtig erteilt oder vorenthalten haben (§ 505d Abs. 3 BGB). Ehrliche Angaben schützen Sie also doppelt.

Wie weise ich mein Eigenkapital nach, ohne in der Geldwäscheprüfung hängen zu bleiben?

Indem Sie jede größere Zahlung zurückverfolgbar machen. Banken müssen Sie vor Begründung der Geschäftsbeziehung identifizieren und dazu Name, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Anschrift erheben und anhand des Ausweises überprüfen (§ 11 Abs. 1 und 4 GwG, § 10 Abs. 1 Nr. 1 GwG). Im Rahmen der laufenden Überwachung beziehen sie, soweit erforderlich, Informationen über die Herkunft der Vermögenswerte ein (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 Buchstabe b GwG); bei höherem Risiko oder bei politisch exponierten Personen müssen sie die Herkunft mit angemessenen Maßnahmen aktiv bestimmen (§ 15 Abs. 4 Nr. 2 GwG). Praktisch heißt das: Depot- oder Festgeldauflösungen mit Abrechnung belegen, größere Eingänge erklären können, eine Schenkung schriftlich festhalten und immer überweisen statt bar übergeben — bei einer Schenkung idealerweise vom Konto der Eltern direkt auf Ihres, damit der Weg lückenlos bleibt. Für den Kaufpreis selbst gilt ohnehin ein Barzahlungsverbot: Er darf nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen beglichen werden, und der Notar muss den Nachweis darüber sehen, bevor er die Eintragung beim Grundbuchamt beantragt (§ 16a Abs. 1 und 2 GwG).