Kritische Finanzierungssituation meistern

Die Rate ist nicht mehr tragbar — in welcher Reihenfolge gehe ich vor?

Erst rechnen, dann reden, dann handeln — in dieser Reihenfolge. Stellen Sie zuerst drei Zahlen zusammen: die monatliche Lücke, die Restschuld und den realistisch erzielbaren Marktwert der Immobilie. Erst wenn Sie wissen, ob ein Verkauf die Schulden decken würde, können Sie beurteilen, ob sich Durchhalten lohnt. Danach schaffen Sie Luft im Haushalt: Darlehensrate, Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer und Hausgeld haben Vorrang vor allem anderen, weil an ihnen die Immobilie selbst hängt. Prüfen Sie parallel die staatlichen Hilfen, die viele Eigentümer nicht auf dem Schirm haben — Wohngeld gibt es als Lastenzuschuss auch für selbst genutztes Wohneigentum (§ 3 Abs. 2 WoGG), und beim Bürgergeld zählen die Schuldzinsen zu den Unterkunftskosten nach § 22 Abs. 1 SGB II, Tilgungsanteile dagegen in aller Regel nicht. Erst danach gehen Sie zur Bank — mit fertigen Zahlen und drei konkreten Vorschlägen. Und wenn Sie einen Punkt aus diesem Plan vorziehen wollen, dann diesen: Melden Sie sich früh bei einer kostenlosen Schuldnerberatung an. Die Wartezeiten betragen vielerorts mehrere Wochen, und der Termin ist am meisten wert, bevor die erste Rate platzt.

Wann darf die Bank den Kredit kündigen — und wann nicht?

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen müssen drei Voraussetzungen zusammenkommen, sonst ist die Kündigung unwirksam. Erstens müssen Sie mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug sein. Zweitens muss der Rückstand mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens erreichen — bei allen anderen Verbraucherdarlehen sind es 10 Prozent bei einer Laufzeit bis zu drei Jahren und 5 Prozent bei längerer Laufzeit. Drittens muss die Bank Ihnen erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des Rückstands gesetzt und dabei erklärt haben, dass sie bei Nichtzahlung die gesamte Restschuld verlangt (§ 498 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB). Spätestens mit dieser Fristsetzung soll die Bank Ihnen ein Gespräch über eine einverständliche Regelung anbieten. Bis zu diesen Schwellen bleibt Ihnen Spielraum — teuer wird es trotzdem: Der Verzugszinssatz beträgt bei Immobiliardarlehen 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 497 Abs. 4 BGB), der seit dem 1. Juli 2026 bei 1,52 Prozent liegt, macht derzeit 4,02 Prozent im Jahr. Unabhängig vom Zahlungsverzug kann die Bank nach § 490 Abs. 1 BGB kündigen, wenn sich Ihre Vermögensverhältnisse oder der Wert der Sicherheit wesentlich verschlechtern und dadurch die Rückzahlung gefährdet ist.

Zehn Jahre nach Vollauszahlung: Ihr stärkstes Recht im Darlehensvertrag

Nach zehn Jahren dürfen Sie jedes Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz kündigen — mit sechs Monaten Frist, ohne Grund und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Der Gesetzeswortlaut lautet: „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“ (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Maßgeblich ist nicht der Vertragsschluss, sondern der vollständige Empfang, also die Vollauszahlung; bei Auszahlung in Raten zählt die letzte. Wirksam wird die Kündigung damit frühestens zehneinhalb Jahre nach Vollauszahlung. Wichtig ist die zweite Hälfte des Satzes: Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangs — jede Prolongation und jedes Forward-Darlehen startet die Zehnjahresuhr also neu. Zwei praktische Hinweise: Dieses Recht kann nach § 489 Abs. 4 BGB weder ausgeschlossen noch erschwert werden, eine anderslautende Klausel ist unwirksam. Und Sie müssen den geschuldeten Betrag binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen, sonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt (§ 489 Abs. 3 BGB) — sichern Sie deshalb erst die Anschlussfinanzierung und kündigen Sie danach. Bei einem Darlehen mit veränderlichem Zinssatz brauchen Sie die zehn Jahre gar nicht abzuwarten: Es ist jederzeit mit drei Monaten Frist kündbar (§ 489 Abs. 2 BGB).

Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt und wann nicht

Sie fällt nur an, wenn Sie während der Sollzinsbindung vorzeitig ablösen — und selbst dann nicht immer. Kein Anspruch besteht bei der Kündigung nach zehn Jahren, bei der Kündigung zum Ende der Sollzinsbindung, bei Darlehen mit veränderlichem Zinssatz und dann, wenn die Bank selbst kündigt. Ausgeschlossen ist der Anspruch außerdem, wenn die Rückzahlung aus einer Versicherung erfolgt, die vertraglich zur Sicherung der Rückzahlung vereinbart war, oder wenn die Angaben im Vertrag zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 BGB). Dieser letzte Punkt ist mehr als Theorie: Der Bundesgerichtshof hat am 20. Mai 2025 eine ab 2016 verbreitete Sparkassen-Klausel für intransparent erklärt, weil die Aufzählung einzelner Rechenschritte das Berechnungsprinzip nicht nachvollziehbar macht (XI ZR 22/24) — mit der Folge, dass der Anspruch komplett entfällt. Wollen Sie während der Zinsbindung ablösen, brauchen Sie ein berechtigtes Interesse; der Verkauf der Immobilie ist der klassische Fall (§ 500 Abs. 2 BGB). Ergänzend erlaubt § 490 Abs. 2 BGB die Kündigung eines grundpfandrechtlich gesicherten Festzinsdarlehens, wenn berechtigte Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang sechs Monate vergangen sind — gegen Ersatz des Nachteils. Gerechnet wird bei Immobiliendarlehen nach der Aktiv-Passiv-Methode: Den entgangenen Zinsen wird die Rendite einer laufzeitkongruenten Wiederanlage in sicheren Kapitalmarkttiteln gegenübergestellt, der Unterschied um ersparte Risiko- und Verwaltungskosten gekürzt und abgezinst. Die gesetzliche Deckelung auf 1 Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent des zurückgezahlten Betrags gilt ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen (§ 502 Abs. 3 BGB), nicht für Immobiliardarlehen. Lassen Sie die Forderung deshalb nachrechnen — Verbraucherzentralen bieten das gegen eine überschaubare Gebühr an.

Die Zinsbindung läuft aus: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?

Fangen Sie drei Jahre vor dem Ende an, nicht drei Monate. Die Bank muss Sie erst spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist (§ 493 Abs. 1 BGB) — wer erst dann anfängt zu vergleichen, verhandelt unter Zeitdruck. Die Prolongation bei der Hausbank ist der bequemste Weg: keine neue Grundschuld, keine Unterlagen, ein Blatt Papier. Genau deshalb kommt sie oft ohne Wettbewerb und ohne die Flexibilität, die Sie in einer angespannten Lage brauchen. Prüfen Sie das Angebot deshalb auf fünf Punkte: Sollzins, Länge der Zinsbindung, Tilgungssatz, Sondertilgungsrecht und die Möglichkeit, den Tilgungssatz später zu wechseln. Ein Vergleichsangebot einer anderen Bank auf dem Tisch verbessert die Verhandlungsposition spürbar. Bei einer Umschuldung fallen zwar Wechselkosten an, sie sind aber kleiner als viele denken: Wenn die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten statt gelöscht und neu bestellt wird, fallen nur eine Beglaubigungsgebühr und die Grundbuchgebühr für die Umschreibung nach dem GNotKG an — deutlich weniger als bei Löschung und Neubestellung, und schneller ist es auch. Bestehen Sie schriftlich auf der Abtretung und klären Sie, welche Bank welche Kosten trägt. Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins bis zu 60 Monate im Voraus, gegen einen Zinsaufschlag je Monat Vorlauf. Der Haken: Sie müssen es abnehmen, auch wenn die Zinsen fallen — sonst wird eine Nichtabnahmeentschädigung fällig. Wenn unklar ist, ob die Immobilie in fünf Jahren überhaupt noch gehalten wird, ist das der falsche Weg. Und in allen drei Fällen gilt: Jede neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins setzt die Zehnjahresfrist des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB neu in Gang.

Wenn die Miete ausbleibt und der Verkauf näher rückt

Verlassen Sie sich bei Mietausfall nicht auf die Versicherung — die zahlt in aller Regel nur nach einem versicherten Gebäudeschaden. Der Mietausfallschutz in der Wohngebäudeversicherung greift, wenn vermietete Räume infolge eines Leitungswasser-, Brand- oder Sturmschadens unbewohnbar sind. Reine Zahlungsrückstände eines zahlungsunwilligen Mieters sind damit nicht gedeckt, und auch die Zusatzbausteine mancher Tarife für Mietnomaden- und Messie-Fälle decken vor allem Reinigungs- und Aufräumkosten, nicht die ausgefallene Miete. Der einzige verlässliche Schutz ist deshalb eine Rücklage, die mehrere Monatsraten trägt, plus eine sorgfältige Auswahl der Mieter vor Vertragsschluss. Bleibt die Miete aus, handeln Sie sofort: schriftlich mahnen, den Rückstand taggenau dokumentieren. Fristlos kündigen können Sie, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist oder über mehr als zwei Termine hinweg zwei Monatsmieten schuldig bleibt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB); bei Wohnraum ist ein Teil erst dann nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Rechnen Sie damit, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Rückstand bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Trägt sich die Immobilie dauerhaft nicht mehr, ist der freihändige Verkauf der geordnete Ausweg. In der Zwangsversteigerung ist der Zuschlag zwar zu versagen, wenn das Meistgebot nicht die Hälfte des Verkehrswerts erreicht (§ 85a ZVG), und ein Gläubiger kann die Versagung unterhalb von 70 Prozent verlangen (§ 74a ZVG) — im zweiten Termin fallen beide Grenzen aber weg. Läuft das Verfahren schon, haben Sie eine Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung des Hinweises, um die einstweilige Einstellung zu beantragen (§ 30b Abs. 1 ZVG); das Gericht kann für höchstens sechs Monate einstellen, wenn dadurch Aussicht besteht, die Versteigerung zu vermeiden (§ 30a Abs. 1 ZVG) — sechs Monate, die für einen Verkauf am freien Markt genügen können. Prüfen Sie vor jedem Verkauf die Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Und wenn am Ende Schulden übrig bleiben: Die kostenlose Schuldnerberatung führt Sie durch den außergerichtlichen Einigungsversuch und stellt die Bescheinigung aus, die für den Insolvenzantrag nötig ist (§ 305 Abs. 1 Nr. 1 InsO). Die Restschuldbefreiung kommt nach drei Jahren ab Verfahrenseröffnung (§ 287 Abs. 2 InsO), und wenn das Geld für die Verfahrenskosten fehlt, werden sie gestundet (§ 4a Abs. 1 InsO). Was Sie unter Druck nicht unterschreiben sollten, sind Teilverkauf und Rückmietkauf: monatliches Nutzungsentgelt, Instandhaltung weiter allein, ein Durchführungsentgelt von rund 3,3 Prozent beim späteren Gesamtverkauf und ein Mindesterlösanteil von 117 Prozent zugunsten des Anbieters — bei ausbleibendem Nutzungsentgelt droht am Ende doch die Zwangsversteigerung.