Indexmiete berechnen

Wie rechnet man eine Indexmiete richtig aus?

Mit einer einzigen Formel: neue Miete = alte Miete × (neuer Index ÷ alter Index). Der „alte" Index ist der Stand zu dem Zeitpunkt, auf den Ihr Vertrag abstellt — bei der ersten Anpassung meist der Vertragsbeginn, danach die jeweils letzte Mietänderung. Ein Beispiel mit erfundenen, aber realistischen Werten: Bei 800 Euro Nettokaltmiete, einem Indexstand von 105,8 Punkten bei der letzten Festsetzung und 119,4 Punkten heute ergibt sich 800 × (119,4 ÷ 105,8) = 902,84 Euro. Die Miete steigt also um 102,84 Euro oder 12,85 Prozent. Der häufigste Fehler steckt im Wort Punkte: Der Index ist um 13,6 Punkte gestiegen, aber nicht um 13,6 Prozent — bezogen auf 105,8 sind es eben nur 12,85 Prozent. Wer die Punktdifferenz als Prozentsatz nimmt, verlangt zu viel und macht die Erklärung insoweit unwirksam. Der zweite Fehler ist die Reihenfolge: Erst runden, dann multiplizieren (800 × 1,1285 = 902,80 Euro) liegt vier Cent daneben. Richtig ist, mit dem ungerundeten Verhältnis zu rechnen und erst das Ergebnis auf Cent zu runden. Gerechnet wird immer nur die Nettokaltmiete; Betriebs- und Heizkosten bleiben außen vor und werden getrennt nach § 560 BGB angepasst.

Ab wann gilt die neue Miete — und wann ist sie zu früh?

Zwei Regeln entscheiden darüber, und beide stehen in § 557b BGB. Erstens die Jahresfrist: „Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete … jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben" (Absatz 2 Satz 1). Gemeint ist nicht der Abstand zwischen zwei Schreiben, sondern der Abstand zwischen zwei Mietbeträgen — zwischen dem Tag, ab dem die heutige Miete gilt, und dem Tag, ab dem die neue geschuldet ist, muss ein volles Jahr liegen. Zweitens das Wirksamkeitsdatum: „Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten" (Absatz 3 Satz 3). Geht das Schreiben im März zu — egal ob am 1. oder am 31. —, zahlt der Mieter ab dem 1. Mai. Beides zusammen heißt: Wollen Sie ab dem 1. März erhöhen, muss die Erklärung spätestens im Januar ankommen, und die letzte Mietänderung darf höchstens bis zum 1. März des Vorjahres zurückreichen. Der Rechner prüft genau diese Verzahnung und nennt Ihnen den frühestmöglichen Termin, wenn Sie zu früh dran sind. Die Erklärung selbst braucht Textform (§ 126b BGB) — eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Anzugeben sind „die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag" (Absatz 3 Satz 2). Nennen Sie deshalb beide Indexstände mit Monat und Jahr und die neue Miete in Euro; eine Zustimmung des Mieters brauchen Sie nicht — anders als bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Basisjahr-Falle: warum viele Indexerhöhungen zu hoch ausfallen

Der Verbraucherpreisindex wird alle paar Jahre auf ein neues Basisjahr umgestellt — das Jahr, das auf 100 gesetzt wird. Zuletzt geschah das mit der Revision im Februar 2023: Aus der Basis 2015 = 100 wurde die Basis 2020 = 100; die nächste Umstellung auf 2025 = 100 hat das Statistische Bundesamt für 2028 angekündigt. Dabei werden die alten Werte nach Auskunft des Amtes „nicht neu berechnet, sondern nur auf das neue Basisjahr umgerechnet". Genau hier entsteht der Fehler: Wer den alten Indexstand aus einer Tabelle mit der Basis 2015 = 100 abliest und ihn mit einem aktuellen Wert auf Basis 2020 = 100 vergleicht, rechnet zwei verschiedene Maßstäbe gegeneinander. Das Ergebnis liegt um rund 15 Prozent daneben — bei 800 Euro Miete sind das über 100 Euro im Monat, die Ihnen nicht zustehen. Die Lösung ist unspektakulär: Holen Sie sich beide Werte aus derselben, heute gültigen Indexreihe. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht die umgerechneten Werte bis weit in die Vergangenheit zurück, Sie müssen also nichts selbst umrechnen — Sie müssen nur beide Zahlen aus derselben Tabelle nehmen. Für Verträge, deren Klausel noch auf einen längst eingestellten Index verweist, stellt das Amt außerdem einen Wertsicherungsrechner bereit, der alte Reihen auf den heutigen Verbraucherpreisindex umstellt. Der Rechner auf dieser Seite meldet sich von selbst, wenn Ihre beiden Werte eine Veränderung ergeben, die es so nie gegeben hat — das ist fast immer ein Basisjahr-Mischmasch.

Was die Indexmiete ausschließt — und was trotzdem geht

Die Indexklausel ist ein Tauschgeschäft: Sie bekommen eine Anpassung ohne Zustimmung des Mieters, verlieren dafür aber andere Wege. Ausgeschlossen ist die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete — „Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen" (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Solange die Indexmiete läuft, spielen Mietspiegel, Vergleichswohnungen und Kappungsgrenze also keine Rolle — in beide Richtungen: Sie sind nach oben nicht gedeckelt, kommen aber auch nicht an eine deutlich höhere Vergleichsmiete heran. Stark eingeschränkt ist die Modernisierungsumlage: Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB ist nur möglich, soweit der Vermieter „bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat" — also im Wesentlichen bei behördlich oder gesetzlich erzwungenen Maßnahmen. Ausgenommen von dieser Sperre ist der Einbau einer Heizungsanlage, die die Anforderungen des § 71 Gebäudeenergiegesetz erfüllt (§ 555b Nr. 1a BGB); dafür bleibt die Umlage nach § 559e BGB offen. Weiterhin möglich sind die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nach § 560 BGB und die Umlage neu entstandener Betriebskosten — diese Erhöhungen sind ausdrücklich von der Jahresfrist ausgenommen. Und die Mietpreisbremse gilt auch hier, aber nur am Anfang: „Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden" (§ 557b Abs. 4 BGB). Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, darf die erste Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB); die späteren Indexanpassungen prüft niemand mehr daran. Ist die Ausgangsmiete zu hoch angesetzt, wirkt dieser Fehler allerdings über die gesamte Vertragslaufzeit fort, weil jede Anpassung darauf aufbaut.

Indexmiete, Staffelmiete oder Vergleichsmiete: Vor- und Nachteile für beide Seiten

Für Vermieter spricht bei der Indexmiete vor allem die Verlässlichkeit: Die Miete folgt automatisch der allgemeinen Preisentwicklung, ohne Zustimmung, ohne Mietspiegel, ohne Vergleichswohnungen und ohne Kappungsgrenze. In Jahren mit hoher Inflation ist das der schnellste Weg nach oben, und der Verwaltungsaufwand beschränkt sich auf ein Schreiben mit zwei Zahlen. Dagegen spricht, dass Sie sich vom Wohnungsmarkt abkoppeln: Steigen die ortsüblichen Mieten stärker als die Verbraucherpreise — in vielen Großstädten der Normalfall —, bleiben Sie dauerhaft darunter, und der Weg über § 558 BGB ist versperrt. Auch die Modernisierungsumlage fällt weitgehend weg, was gerade bei energetischen Sanierungen teuer wird. Und die Klausel wirkt in beide Richtungen: Fällt der Index, kann der Mieter die Herabsetzung verlangen. Für Mieter spricht die Planbarkeit — die Miete folgt einer öffentlich nachprüfbaren Zahl statt der Marktlage, es gibt keine Erhöhungsschreiben mit Vergleichswohnungen, keine Modernisierungsumlage nach freiem Ermessen und keinen Streit über den Mietspiegel. In angespannten Märkten fahren Mieter mit einer Indexmiete langfristig oft günstiger. Dagegen spricht, dass in Inflationsjahren die Miete schneller steigt als über jeden anderen Weg: Die Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent in drei Jahren gilt hier nicht, und eine Zustimmung ist nicht nötig — das Schreiben kommt, und die Miete steigt. Zum Vergleich: Die Staffelmiete legt die Beträge schon im Vertrag fest und ist damit für beide Seiten am besten planbar, geht aber am tatsächlichen Preisniveau vorbei — sie kann in ruhigen Jahren zu teuer und in Inflationsjahren zu billig sein. Welcher Weg in Ihrer Situation trägt und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen, zeigt unsere Übersicht Mietanpassung: Taktik & Vorgehen.

Wo Sie die amtlichen Indexwerte finden

Maßgeblich ist allein das Statistische Bundesamt. § 557b Abs. 1 BGB spricht noch vom „vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland" — unter diesem Namen wird er nicht mehr veröffentlicht. An seine Stelle ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland getreten, der monatlich fortgeschrieben wird und nach dem sich Wertsicherungsklauseln heute richten. Die Werte stehen kostenlos in der Datenbank GENESIS-Online unter der Tabelle 61111, dazu als lange Reihe im Statistischen Bericht zum Verbraucherpreisindex. Achten Sie auf drei Dinge. Erstens den richtigen Wert: Nehmen Sie den Gesamtindex für Deutschland, nicht einen Teilindex wie „Wohnung, Wasser, Strom" — es sei denn, Ihr Vertrag verweist ausdrücklich darauf. Zweitens den richtigen Zeitpunkt: Was der Vertrag sagt, gilt. Nennt er einen Monat, nehmen Sie den Monatswert; nennt er den Jahresdurchschnitt, dann diesen. Fehlt eine Angabe, ist in aller Regel der Monat der letzten Mietfestsetzung gemeint. Drittens den Vorläufigkeits-Hinweis: Der jüngste Monatswert wird zunächst als vorläufig veröffentlicht und rund vier Wochen später endgültig festgestellt. Wer auf einen vorläufigen Wert erhöht, riskiert eine Nachkorrektur — warten Sie im Zweifel den endgültigen Wert ab. Und noch ein praktischer Rat: Legen Sie in der Mietakte fest, welchen Indexstand Sie dieser Erhöhung zugrunde gelegt haben. Bei der nächsten Anpassung ist genau dieser Wert Ihr Ausgangspunkt — nicht der Vertragsbeginn.