Mängel melden & Miete mindern

Muss ich die Mietminderung beim Vermieter beantragen?

Nein. Die Miete ist kraft Gesetzes gemindert, sobald ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt — § 536 Abs. 1 BGB. Sie brauchen weder einen Antrag noch die Zustimmung des Vermieters, und eine Klausel im Mietvertrag, die Ihnen dieses Recht bei Wohnraum nimmt oder erschwert, ist unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Zwei Schritte müssen Sie trotzdem gehen. Erstens: Sie sind verpflichtet, den Mangel unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Unterlassen Sie das, verlieren Sie Ihre Rechte insoweit, als der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht helfen konnte — die Minderung für die Zeit davor ist damit in aller Regel weg. Zweitens: Kündigen Sie die Minderung schriftlich an, mit Höhe, Zeitraum und Begründung. Rechtlich müssten Sie das nicht, praktisch verhindert es, dass aus einer unerklärten Überweisung ein Streit über angeblich vergessene Miete wird.

Von welchem Betrag wird gemindert — Kaltmiete oder Warmmiete?

Von der Warmmiete. Bezugsgröße der Minderung ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenpauschale oder Nebenkostenvorauszahlung; so hat es der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04). Ein Beispiel: Sie zahlen 700 € Kaltmiete und 200 € Nebenkosten, zusammen 900 €. Eine Minderung von 10 % sind dann 90 € und nicht 70 €. Rechnen Sie außerdem taggenau — bestand der Mangel vom 10. bis zum 25. eines Monats, mindern Sie nur für diese 16 Tage, und bei Lärm, der nur an bestimmten Tagen oder Tageszeiten auftritt, zählt ebenfalls nur der beeinträchtigte Zeitraum. Heben Sie Ihre Rechnung auf: Sie ist die Grundlage, wenn Sie später zu viel gezahlte Miete zurückfordern oder Ihre Kürzung erklären müssen.

Wie hoch darf ich mindern — und was taugen Minderungstabellen?

Eine feste Quote gibt das Gesetz nicht vor. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine „angemessen herabgesetzte Miete“, und was angemessen ist, entscheiden Gerichte für jeden Einzelfall neu. Die im Netz kursierenden Minderungstabellen sind deshalb keine Rechtsquelle, sondern Sammlungen einzelner Urteile zu ganz bestimmten Wohnungen, Zeiträumen und Mängeln — bei anderer Wohnung und anderer Dauer kann derselbe Mangel deutlich anders bewertet werden. Arbeiten Sie stattdessen mit der Methode: Wie viel Fläche oder wie viele Räume sind betroffen? Wie lange, und zu welcher Tageszeit? Wie stark ist die Nutzung eingeschränkt — nur unangenehm, oder gar nicht mehr möglich? Vollständig von der Miete befreit sind Sie nur, wenn die Tauglichkeit ganz aufgehoben ist (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB). Kleinigkeiten bleiben außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB), und bei mehreren Mängeln wird nicht addiert, sondern die Gesamtbeeinträchtigung betrachtet. Setzen Sie den Satz im Zweifel niedriger an und zahlen Sie den strittigen Rest unter Vorbehalt — das kostet Sie nichts und nimmt das Kündigungsrisiko aus der Sache.

Was riskiere ich, wenn ich zu viel mindere?

Im schlimmsten Fall die Wohnung. Was Sie zu viel einbehalten, ist offener Mietrückstand — und der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn Sie an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug sind oder über einen längeren Zeitraum insgesamt zwei Monatsmieten schulden (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Bei Wohnraum gilt der Rückstand erst dann als nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Darauf, dass Sie es gut gemeint haben, kommt es nicht an: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter das Risiko trägt, wenn er die Minderung falsch einschätzt, und dass es ihm zuzumuten ist, den umstrittenen Betrag unter Vorbehalt zu zahlen und die Frage notfalls gerichtlich klären zu lassen (Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11). Eine Nachzahlung hilft nur begrenzt: Sie macht die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Rückstand spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs ausgeglichen wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) — eine daneben ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon nach ständiger Rechtsprechung des BGH unberührt.

Minderung, Zurückbehaltung, Selbstvornahme — was ist der Unterschied?

Drei Werkzeuge mit drei verschiedenen Folgen. Die Minderung nach § 536 BGB tritt automatisch ein und ist endgültig: Der geminderte Betrag ist dem Vermieter dauerhaft entzogen, Sie müssen ihn auch nach der Reparatur nicht nachzahlen. Das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB ist etwas anderes — Sie halten zusätzlich zur Minderung einen weiteren Teil der Miete zurück, um Druck zu machen. Dieses Geld ist nicht verloren, sondern nur zurückgehalten: Sobald der Mangel beseitigt ist, müssen Sie es nachzahlen. Es muss in einem angemessenen Verhältnis zum Mangel stehen und endet mit der Beseitigung. Die Selbstvornahme nach § 536a Abs. 2 BGB heißt, dass Sie den Mangel selbst beseitigen lassen und die erforderlichen Aufwendungen ersetzt verlangen. Erlaubt ist das nur in zwei Fällen: wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist — dafür müssen Sie angezeigt und erfolglos eine Frist gesetzt haben — oder wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Wohnung notwendig ist, etwa bei einem Rohrbruch. Wer ohne diese Voraussetzungen einen Handwerker bestellt, zahlt die Rechnung in aller Regel selbst.

Schimmel: Wer muss beweisen, woher er kommt?

Beide Seiten — aber nacheinander. Zuerst ist der Vermieter am Zug: Er muss darlegen und beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt, dass also kein Bau- oder Substanzmangel vorliegt. Erst wenn ihm das gelingt, sind Sie an der Reihe und müssen zeigen, dass der Schimmel nicht auf Ihr Heiz- und Lüftungsverhalten zurückgeht. Für den Maßstab ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zentral: Der geschuldete Zustand richtet sich nach den Bauvorschriften und technischen Normen zur Zeit der Errichtung des Gebäudes, nicht nach heutigen Dämmstandards — Wärmebrücken in einem Haus von 1968 sind deshalb für sich genommen kein Mangel (Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17). Als zumutbares Lüftungsverhalten hat der BGH in diesem Fall zweimal tägliches Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise dreimal 10 Minuten angesehen. Praktisch heißt das für Sie: Protokollieren Sie über mehrere Wochen Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Ihre Lüftungszeiten. Ohne solche Aufzeichnungen steht bei einem späteren Gutachten Aussage gegen Aussage.