Die 15-%-Regel bei Renovierungen

Was besagt die 15-Prozent-Regel genau?

Übersteigt Ihr Renovierungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Kauf netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, wird aus sofort abziehbaren Werbungskosten eine Abschreibung über Jahrzehnte. Die Vorschrift ist kurz und besteht aus zwei Sätzen.

Satz 1 stellt die Regel auf: „Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).“ Darin stecken vier Stellschrauben. Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen — es geht um Aufwand am Bestand, nicht um Neubau. Innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung — der Zeitraum beginnt mit dem Erwerb und läuft taggenau; maßgeblich ist, wann die Arbeiten durchgeführt werden. Ohne die Umsatzsteuer — verglichen wird netto gegen netto. 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes — nicht des Kaufpreises und nicht des Grundstücks.

Satz 2 nimmt zwei Gruppen wieder heraus: „Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.“ Erweiterungen — alles, was Substanz vermehrt — bleiben draußen, sind aber ohnehin Herstellungskosten. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten, also laufende Wartung, bleiben ebenfalls draußen und sofort abziehbar.

Ein Missverständnis vorweg, weil es teuer ist: Die 15 Prozent sind keine Freigrenze für den übersteigenden Teil. Wird die Grenze gerissen, kippt der gesamte Aufwand des Dreijahreszeitraums in die Herstellungskosten — nicht nur der Betrag oberhalb der Schwelle.

Warum zählt der Kaufpreis nicht, sondern nur der Gebäudeanteil?

Weil die Vorschrift ausdrücklich auf die Anschaffungskosten des Gebäudes abstellt — und Grund und Boden kein Gebäude ist. Der Boden nutzt sich nicht ab, wird nicht abgeschrieben und bleibt deshalb auch bei der 15-Prozent-Grenze außen vor. Je nach Lage entfallen 20 bis 40 Prozent des Kaufpreises auf den Boden, in teuren Innenstadtlagen auch mehr. Wer die Grenze aus dem Gesamtkaufpreis errechnet, gibt sich also einen Spielraum, den es nicht gibt.

In die Bemessungsgrundlage gehören umgekehrt mehr als der reine Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision sind Anschaffungsnebenkosten und werden im selben Verhältnis auf Gebäude und Boden verteilt. Die Nebenkosten erhöhen also den Gebäudeanteil und damit Ihren Spielraum.

Für die Aufteilung selbst gilt: Was Sie im Kaufvertrag vereinbaren, ist grundsätzlich maßgeblich — solange es wirtschaftlich haltbar ist und nicht nur zum Steuersparen gegriffen wurde. Der Bundesfinanzhof hat dazu klargestellt, dass ein Finanzgericht eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht einfach durch das Ergebnis der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ersetzen darf; die Arbeitshilfe bindet die Gerichte nicht (BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19). Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren stehen gleichrangig nebeneinander, die Wahl richtet sich nach dem Einzelfall. Praktisch heißt das: Nehmen Sie die Aufteilung in den Kaufvertrag auf, begründen Sie sie mit Bodenrichtwert und Grundstücksfläche — bei einer Eigentumswohnung anteilig nach Miteigentumsanteil — und heben Sie die Herleitung auf.

Ein zweiter Punkt entscheidet über dieselbe Rechnung: Verglichen wird netto. Bei 19 Prozent Umsatzsteuer entspricht eine Netto-Grenze von 40.000 Euro einem Brutto-Budget von 47.600 Euro. Das ist ein Unterschied, der ganze Gewerke ausmacht.

Wann beginnen und wann enden die drei Jahre?

Der Zeitraum beginnt mit der Anschaffung — und Anschaffung heißt: Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht Notartermin und nicht Grundbucheintrag. Der Anschaffungszeitpunkt richtet sich nach § 9a EStDV: „Jahr der Anschaffung ist das Jahr der Lieferung“. Geliefert ist ein Grundstück, wenn das wirtschaftliche Eigentum übergeht, also wenn Sie den bisherigen Eigentümer nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 AO „für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut wirtschaftlich ausschließen“ können. In Kaufverträgen steht dieser Tag ausdrücklich drin — meist gekoppelt an die vollständige Kaufpreiszahlung.

Gerechnet wird taggenau, nicht kalenderjahrweise. Geht ein Objekt am 1. September 2026 über, endet der Zeitraum mit Ablauf des 31. August 2029. Wer stattdessen den 31. Dezember 2029 im Kopf hat, verschenkt vier Monate Sicherheit — oder läuft in die Falle, wenn er im Herbst 2029 noch schnell das Bad macht.

Maßgeblich ist außerdem, wann die Maßnahme durchgeführt wird, nicht wann Sie zahlen. Eine im Juli 2029 ausgeführte Sanierung zählt mit, auch wenn die Rechnung erst im Januar 2030 beglichen wird. Lassen Sie sich deshalb Leistungszeiträume auf die Rechnungen schreiben — bei Arbeiten rund um den Stichtag ist das der einzige Nachweis, der trägt.

Und eine Warnung für die Zeit danach: Mit dem Ablauf der drei Jahre ist nicht alles gewonnen. Auch später entstehen Herstellungskosten, wenn Baumaßnahmen zu einer wesentlichen Verbesserung im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB führen. Der Bundesfinanzhof nimmt das an, wenn ein Bündel von Maßnahmen mindestens drei der vier zentralen Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster betrifft und den Standard von sehr einfach auf mittel oder von mittel auf sehr anspruchsvoll hebt (BFH, Urteil vom 12.09.2001 – IX R 39/97). Wer die Vollsanierung nur um ein Jahr verschiebt, entkommt der 15-Prozent-Regel — der Standardhebung nicht.

Ein vollständiges Rechenbeispiel: Wo die Grenze liegt und was passiert, wenn sie fällt

Der Unterschied zwischen knapp darunter und knapp darüber beträgt in diesem Beispiel rund 16.000 Euro Steuerwirkung im Anschaffungsjahr — ausgelöst durch einen Fenstertausch für 4.500 Euro.

Der Kauf. Eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1979, 68 Quadratmeter.
Kaufpreis: 300.000 Euro
Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent: 19.500 Euro
Notar und Grundbuch: 4.500 Euro
Maklerprovision 3,57 Prozent: 10.710 Euro
Kaufnebenkosten zusammen: 34.710 Euro
Anschaffungskosten gesamt: 334.710 Euro

Die Bemessungsgrundlage. Der Kaufvertrag teilt den Preis auf: 20 Prozent auf Grund und Boden, 80 Prozent auf das Gebäude. Die Nebenkosten werden im selben Verhältnis verteilt.
Grund und Boden (20 Prozent): 66.942 Euro — zählt nicht mit
Gebäude (80 Prozent): 267.768 Euro

Die Grenze. 15 Prozent von 267.768 Euro = 40.165,20 Euro netto. Bei 19 Prozent Umsatzsteuer entspricht das einem Brutto-Budget von rund 47.797 Euro. Hätte man 15 Prozent vom Kaufpreis gerechnet, wäre man bei 45.000 Euro gelandet — fast 5.000 Euro zu großzügig.

Variante A — die Maßnahmen der ersten drei Jahre (netto).
Bad komplett erneuert: 18.000 Euro
Elektroinstallation erneuert: 9.500 Euro
Bodenbeläge und Innentüren: 6.200 Euro
Malerarbeiten, also Schönheitsreparaturen: 4.800 Euro
Summe: 38.500 Euro
Nicht mitgezählt: die jährliche Heizungswartung (dreimal 180 Euro = 540 Euro) als jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeit und der Balkonanbau für 12.000 Euro als Erweiterung.
38.500 Euro liegen 1.665,20 Euro unter der Grenze. Ergebnis: Die 38.500 Euro sind sofort abziehbare Werbungskosten. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das 16.170 Euro Steuerwirkung im Jahr des Abflusses. Daneben läuft die normale Gebäude-AfA: Baujahr 1979 bedeutet Fertigstellung vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924, also 2 Prozent nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b EStG — 5.355,36 Euro pro Jahr.

Variante B — im dritten Jahr kommen noch die Fenster dazu.
Fenstertausch: 4.500 Euro
Neue Summe: 43.000 Euro — das sind 2.834,80 Euro über der Grenze.
Ergebnis: Nicht die 2.834,80 Euro werden zu Herstellungskosten, sondern die vollen 43.000 Euro. Der Sofortabzug entfällt vollständig. Die AfA-Bemessungsgrundlage steigt von 267.768 auf 310.768 Euro, die jährliche AfA von 5.355,36 auf 6.215,36 Euro. Der Zugewinn beträgt also 860 Euro Abschreibung pro Jahr — bei 42 Prozent rund 361 Euro Steuerwirkung jährlich, verteilt über 50 Jahre, statt einmalig 18.060 Euro.

Der Unterschied. 4.500 Euro zusätzliche Ausgabe im dritten Jahr kosten den Sofortabzug für den kompletten Renovierungsaufwand. Wären die Fenster in das vierte Jahr gerutscht, wären sowohl die 38.500 Euro als auch die 4.500 Euro sofort abziehbar geblieben — vorausgesetzt, das Paket hebt den Standard nicht wesentlich. Genau hier wird es eng: Bad, Elektro und Fenster sind drei der vier zentralen Bereiche. Wenn diese Arbeiten das Objekt von sehr einfachem auf mittleren Standard heben, entstehen Herstellungskosten unabhängig von der Frist.

Der Balkon für 12.000 Euro bleibt in beiden Varianten aus der 15-Prozent-Rechnung heraus — aus der Abschreibung aber nicht: Als Erweiterung erhöht er die AfA-Bemessungsgrundlage in jedem Fall.

Was passiert steuerlich, wenn die Grenze überschritten ist?

Der gesamte Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand des Dreijahreszeitraums wird zu Herstellungskosten des Gebäudes und geht in die AfA-Bemessungsgrundlage ein. Ein Sofortabzug findet nicht mehr statt — auch nicht anteilig für den Betrag unterhalb der Schwelle. Das ist der entscheidende Unterschied zu einer Freigrenze, und es ist der Grund, warum die letzten tausend Euro vor der Schwelle die teuersten des ganzen Projekts sein können.

Wie langsam das Geld zurückkommt, hängt am AfA-Satz des Gebäudes. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG kennt drei Stufen: 3 Prozent, wenn das Gebäude „nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden“ ist, 2 Prozent bei Fertigstellung „vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924“ und 2,5 Prozent bei Fertigstellung „vor dem 1. Januar 1925“. Für den typischen Bestandskauf gilt also 2 Prozent — die Abschreibung zieht sich über 50 Jahre. Bei einem Altbau von 1910 sind es 2,5 Prozent und 40 Jahre, bei einem Neubau ab 2023 immerhin 3 Prozent und rund 33 Jahre.

Es gibt einen Weg, das abzumildern: Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer unter 33, 50 beziehungsweise 40 Jahren liegt, „anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden“. Wer eine kürzere Restnutzungsdauer nachweist, verkürzt den Abschreibungszeitraum und holt das Geld schneller zurück. Der Nachweis ist Sache des Eigentümers und wird üblicherweise über ein Gutachten geführt.

Zwei weitere Folgen sind leicht zu übersehen. Erstens: Höhere Anschaffungs- und Herstellungskosten mindern später einen etwaigen Veräußerungsgewinn innerhalb der Zehnjahresfrist — allerdings gekürzt um die zwischenzeitlich in Anspruch genommene AfA. Zweitens: Bis die Frist abgelaufen ist, bleibt jede weitere Rechnung Teil derselben Rechnung. Wer die Grenze im ersten Jahr reißt, sollte den Rest der drei Jahre nicht künstlich strecken — dieser Aufwand teilt ohnehin das Schicksal des ersten.

Wie planen Sie die Sanierung, ohne in die Regel zu laufen?

Mit vier Handgriffen, die alle vor dem ersten Handwerkertermin stattfinden.

Erstens: die Grenze ausrechnen, bevor Sie kaufen. Kaufpreis plus Nebenkosten, davon der Gebäudeanteil, davon 15 Prozent — dieser Betrag steht mit dem Kaufvertrag fest und ändert sich nie wieder. Er gehört als erste Zeile in Ihre Sanierungskalkulation. Notieren Sie ihn netto und rechnen Sie sich die Brutto-Entsprechung dazu, damit Sie Handwerkerangebote direkt einordnen können.

Zweitens: die Maßnahmen zeitlich strecken. Das ist der wirksamste Hebel. Trennen Sie, was sofort sein muss — alles, was die Vermietbarkeit oder die Substanz betrifft — von dem, was zwölf Monate warten kann. Die Küche, die Fenster oder die Bodenbeläge im vierten Jahr sind wieder voll sofort abziehbar. Planen Sie dabei einen Puffer von 10 bis 15 Prozent ein: Nachträge und entdeckte Folgeschäden fressen den Abstand zur Grenze schneller, als jede Kalkulation vorsieht.

Drittens: die Grenze laufend überwachen und Belege sammeln. Eine Liste mit Datum der Durchführung, Netto-Betrag und laufender Summe genügt. Dazu gehören auch die Positionen, an die niemand denkt: Ihr Anteil an Sanierungen der Eigentümergemeinschaft zählt mit, ebenso Materialkosten bei Eigenleistung. Erstattungen von dritter Seite ziehen Sie ab. Und fragen Sie vor dem Kauf nach beschlossenen Erhaltungsmaßnahmen der Gemeinschaft — sie verbrauchen Ihren Spielraum, ohne dass Sie selbst einen Auftrag erteilen.

Viertens: Erweiterungen sauber abgrenzen und Förderung richtig einordnen. Alles, was Substanz vermehrt — Anbau, Aufstockung, Dachausbau, zusätzlicher Balkon — bleibt aus der 15-Prozent-Rechnung heraus und sollte in Angeboten und Rechnungen getrennt ausgewiesen werden. Bei größeren Erhaltungsaufwendungen an überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden dürfen Sie den Abzug nach § 82b EStDV „auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen“; das glättet Ihre Steuerlast, ändert aber nichts an der 15-Prozent-Prüfung, weil dort der Zeitpunkt der Durchführung zählt. Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG hilft Ihnen als Vermieter nicht: Sie gilt nur für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude und ist nach Absatz 3 ohnehin ausgeschlossen, wenn die Aufwendungen als Werbungskosten berücksichtigt werden oder eine öffentliche Förderung fließt. Offen stehen Ihnen dagegen die BEG-Einzelmaßnahmen für Gebäudehülle, Anlagentechnik, Heizungsoptimierung und Wärmeerzeuger mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie — mit der Nebenwirkung, dass Zuschüsse den abziehbaren Aufwand mindern.