Kaufnebenkosten-Rechner

Womit müssen Sie über den Kaufpreis hinaus rechnen?

Mit rund 4 bis 15 Prozent des Kaufpreises — die Spanne ist so groß, weil zwei sehr unterschiedliche Blöcke zusammenkommen. Fest steht der Grunderwerbsteuer-Satz Ihres Bundeslandes: zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Dazu kommen Notar und Grundbuchamt mit zusammen etwa 1 bis 1,5 Prozent; die Sätze stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundesweit gleich. Der dritte Block ist die Maklerprovision — sie fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist, macht dann aber oft den größten Einzelposten aus. Ein Beispiel: 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, mit Darlehen über 320.000 Euro und hälftig geteilter Provision von 3,57 Prozent, ergeben 45.258,10 Euro Nebenkosten — 11,31 Prozent. Dieselbe Wohnung in Bayern ohne Makler kostet 17.587,45 Euro extra, also 4,4 Prozent. Wichtig ist nicht der Prozentsatz, sondern die Kasse: Diese Beträge fallen zwischen Beurkundung und Grundbucheintrag an, in aller Regel innerhalb weniger Wochen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland?

Der gesetzliche Satz beträgt 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG), doch seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder ihn selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Nur Bayern hat davon nie Gebrauch gemacht. Aktuell gilt: 3,5 Prozent in Bayern. 5,0 Prozent in Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen. 5,5 Prozent in Bremen, Hamburg und Sachsen. 6,0 Prozent in Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern. 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Zuletzt geändert hat Bremen: dort gelten seit dem 1. Juli 2025 statt 5,0 nun 5,5 Prozent. Maßgeblich ist immer der Tag, an dem der Kaufvertrag beurkundet wird, nicht der Grundbucheintrag. Die Steuer wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG) und bleibt ganz aus, wenn die Bemessungsgrundlage unter 2.500 Euro liegt (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Käufer und Verkäufer schulden sie gemeinsam (§ 13 Nr. 1 GrEStG) — im Kaufvertrag übernimmt sie praktisch immer der Käufer.

Wie entstehen Notar- und Grundbuchkosten?

Beide rechnen nach demselben Gesetz ab, dem GNotKG, und beide sind an eine Tabelle gebunden: Tabelle B der Anlage 2 ordnet jedem Geschäftswert eine volle Gebühr zu — bei 400.000 Euro sind das 785 Euro, bei 320.000 Euro 635 Euro. Alles Weitere sind Vielfache davon. Der Notar berechnet für die Beurkundung des Kaufvertrags eine 2,0-Gebühr (KV 21100), für den Vollzug 0,5 (KV 22110) und für die Betreuung der Abwicklung noch einmal 0,5 (KV 22200); Geschäftswert ist jeweils der Kaufpreis (§ 47 GNotKG). Finanzieren Sie mit einer Grundschuld, kommt deren Beurkundung mit einer 1,0-Gebühr dazu — dafür zählt der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG), nicht der Kaufpreis. Auf die Notargebühren fallen 19 Prozent Umsatzsteuer an (KV 32014). Das Grundbuchamt verlangt 1,0 für die Eigentumsumschreibung (KV 14110) und 1,0 für die Eintragung der Grundschuld (KV 14121) — hier ohne Umsatzsteuer, denn das Grundbuchamt handelt hoheitlich. Der Rechner bildet genau diese sechs Positionen ab. Nicht enthalten sind Nebenposten wie die Auflassungsvormerkung (0,5-Gebühr, KV 14150) und die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers; sie summieren sich bei einem Kauf über 400.000 Euro auf einige hundert Euro.

Wer zahlt den Makler — und wie viel?

Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher das Teilungsgebot. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weiterreichen — und auch das erst, wenn er seinen eigenen Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB). Sind beide Seiten Auftraggeber, muss die Provision zwingend gleich hoch sein; jede abweichende Vereinbarung macht den gesamten Maklervertrag unwirksam (§ 656c BGB). Die Regeln greifen nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB) — beim Mehrfamilienhaus, beim Grundstück oder beim gewerblichen Erwerb bleibt die Verteilung frei verhandelbar. Zusätzlich braucht der Maklervertrag Textform, eine mündliche Zusage bindet nicht (§ 656a BGB). Üblich sind heute 7,14 Prozent Gesamtprovision — 6 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer —, wovon auf den Käufer 3,57 Prozent entfallen. Verbindlich ist dieser Satz nicht: Die Provision ist frei verhandelbar, in Bayern und Hamburg liegt sie traditionell niedriger. Deshalb können Sie den Prozentsatz im Rechner frei setzen.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich?

Mehr, als die meisten einplanen — denn Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Der Grund ist der Beleihungswert: Als Sicherheit dient der Bank die Immobilie, und Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovision erhöhen deren Wert um keinen Euro. Wer 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen kauft und 320.000 Euro Darlehen aufnimmt, braucht nach unserer Rechnung 125.258,10 Euro aus eigener Tasche: 80.000 Euro Restkaufpreis plus 45.258,10 Euro Nebenkosten. Genau das zeigt der Rechner als Eigenkapitalbedarf an. Vollfinanzierungen über 100 Prozent, die auch die Nebenkosten abdecken, gibt es — sie setzen aber ein sehr sicheres Einkommen voraus und kosten spürbar mehr Zins, weil die Bank ohne Sicherheitspuffer arbeitet. Planen Sie außerdem ein, was nach dem Notartermin noch kommt: Umzug, Küche, Renovierung, gegebenenfalls ein Gutachten vor dem Kauf. Wie belastbar Ihre Finanzierung insgesamt ist, prüfen Sie am besten getrennt — dafür gibt es unseren Finanzierungs-Rettungsplan.

Wo lässt sich bei den Nebenkosten sparen — und wo nicht?

Beim Notar gar nicht. Gebührenvereinbarungen sind unwirksam (§ 125 GNotKG) — jeder Notar in Deutschland rechnet identisch ab, ein Preisvergleich lohnt nicht. Beim Grundbuchamt ebenso wenig. Die Grunderwerbsteuer lässt sich nur über die Bemessungsgrundlage beeinflussen: Mitgekaufte bewegliche Sachen wie Einbauküche, Markise oder Sauna gehören nicht zum Grundstück und mindern die Steuer, wenn sie im Kaufvertrag gesondert und realistisch bewertet ausgewiesen sind — Fantasiepreise streicht das Finanzamt. Ein verbreiteter Irrtum betrifft die Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung: Sie mindert die Grunderwerbsteuer nicht, auch wenn der Vertrag es anders regelt, denn sie gehört der Eigentümergemeinschaft und nicht dem Verkäufer (BFH, Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17). Echter Spielraum besteht nur bei der Maklerprovision: Sie ist frei verhandelbar, und beim Kauf ohne Makler entfällt der größte Einzelposten vollständig. Wer in Thüringen oder Hessen erstmals selbstgenutztes Wohneigentum kauft, sollte zusätzlich die Landesförderung prüfen — beide Länder erstatten Ersterwerbern die Grunderwerbsteuer ganz oder teilweise, allerdings aus begrenzten Fördertöpfen.