Dachfläche an PV-Betreiber vermieten

Selbst betreiben oder verpachten — was ist wirtschaftlich besser?

Bei einem normalen Ein- oder Zweifamilienhausdach ist der Eigenbetrieb fast immer die wirtschaftlichere Entscheidung. Der Grund ist einfach: Ein Betreiber kalkuliert die Pacht so, dass sie ein kleiner Anteil des Ertrags bleibt — der Rest ist seine Marge und sein Risikopuffer. Sie geben also den vollständigen Wert des Dachs ab und bekommen einen Bruchteil zurück. Besonders teuer wird das, wenn Sie im Gebäude viel Strom verbrauchen, denn der selbst verbrauchte Strom ist der wertvollste Teil einer Solaranlage, und genau den verlieren Sie mit dem Dach.

Die Verpachtung hat trotzdem gute Gründe. Sie ist sinnvoll, wenn das Eigenkapital fehlt oder für anderes gebraucht wird, wenn die Bank für eine weitere Investition nicht mitspielt, wenn das Dach so groß ist, dass die Anlage in eine gewerbliche Dimension wächst, oder wenn Sie mit Technik, Abrechnung und Steuer schlicht nichts zu tun haben wollen. Auch das Ausfallrisiko liegt dann beim Betreiber: Erträge, Reparaturen, Wechselrichtertausch, Versicherung — alles seine Sache.

Rechnen Sie die Entscheidung mit drei Zahlen durch, bevor Sie verhandeln: Was kostet die Anlage im Eigenbau, welchen Anteil Ihres Stroms könnten Sie selbst verbrauchen, und was bietet der Betreiber über die gesamte Laufzeit? Erst diese Gegenüberstellung macht das Angebot bewertbar. Wenn Sie den Eigenbetrieb ernsthaft prüfen wollen, führt Sie die Photovoltaik-Checkliste durch Auslegung, Anmeldung und Steuer.

Was bedeutet eine Bindung über zwanzig Jahre praktisch?

Zwanzig Jahre sind kein Zufall, sondern die Förderdauer: Marktprämie, Einspeisevergütung und Mieterstromzuschlag werden für die Dauer von 20 Jahren ab Inbetriebnahme gezahlt (§ 25 Abs. 1 EEG). Der Betreiber will seine Investition über genau diesen Zeitraum absichern, deshalb sind kürzere Laufzeiten praktisch nicht zu bekommen — und viele Verträge enthalten zusätzlich einseitige Verlängerungsoptionen, die aus 20 schnell 25 oder 30 Jahre machen.

Praktisch heißt das: Ihr Dach ist zwei Jahrzehnte lang belegt. Eine Aufstockung, eine Dachterrasse, neue Gauben oder eine eigene Anlage sind in dieser Zeit nicht ohne Zustimmung des Betreibers möglich. Ein Verkauf löst den Vertrag nicht auf — der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten ein (§ 566 Abs. 1 BGB über § 578 Abs. 1 BGB). Und Sie binden nicht nur sich, sondern auch Ihre Erben.

Ein gesetzliches Ventil gibt es erst sehr spät: Wird ein Vertrag für längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, kann jede Seite nach Ablauf von 30 Jahren außerordentlich kündigen (§ 544 BGB). Darunter zählt nur, was im Vertrag steht. Achten Sie deshalb auf zwei Dinge: eine Baufrist mit Rücktrittsrecht, damit das Dach nicht jahrelang ohne Anlage gebunden ist, und ein Kündigungsrecht für den Fall, dass der Betrieb dauerhaft eingestellt wird. Achten Sie außerdem auf die Form: Ein Grundstücksvertrag über mehr als ein Jahr, der nicht in Textform geschlossen wird, gilt für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB mit § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB) — das kann Ihnen nützen, aber auch schaden.

Warum will der Betreiber ins Grundbuch, und was kostet mich der erste Rang?

Weil ein Pachtvertrag allein ihm zu wenig Sicherheit gibt. Der Betreiber lässt sich deshalb eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eintragen: Das Grundstück wird so belastet, dass er es in einzelnen Beziehungen benutzen darf (§ 1090 Abs. 1 BGB). Dieses Recht wirkt gegen jeden künftigen Eigentümer. Es hat für Sie auch einen Vorteil: Ein Werk, das der Berechtigte in Ausübung eines Rechts am fremden Grundstück mit ihm verbindet, wird kein Grundstücksbestandteil (§ 95 Abs. 1 Satz 2 BGB) — die Anlage bleibt sein Eigentum und damit auch sein Problem.

Der eigentliche Verhandlungspunkt ist der Rang. Der richtet sich nach der Reihenfolge der Eintragung, und eine abweichende Bestimmung muss selbst ins Grundbuch (§ 879 BGB). Steht die Dienstbarkeit vor der Grundschuld Ihrer Bank, bleibt sie in einer Zwangsversteigerung bestehen und geht ins geringste Gebot ein (§ 44 Abs. 1 ZVG). Steht sie dahinter, erlischt sie mit dem Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG) — und der Finanzierer des Betreibers hätte seine Sicherheit verloren. Genau deshalb wird der erste Rang verlangt.

Für Sie ist das kein Formalismus, sondern eine echte Belastung: Ihre Bank rückt zurück, spätere Darlehen können teurer werden oder ganz scheitern, und beim Verkauf verhandelt jeder Käufer über den Abschlag. Sprechen Sie deshalb vor der Unterschrift mit Ihrer Bank, halten Sie den eingetragenen Umfang so eng wie möglich, und lassen Sie die Löschungsbewilligung gleich beim Notar hinterlegen — sonst kämpfen Sie in zwanzig Jahren mit einer Gesellschaft, die es vielleicht nicht mehr gibt.

Ein zweiter Punkt wird oft übersehen: Wer der Berechtigte ist, kann wechseln. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist zwar grundsätzlich nicht übertragbar, für Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie gilt aber eine Ausnahme, wenn sie einer juristischen Person zusteht (§ 1092 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB). Ohne vertraglichen Zustimmungsvorbehalt sitzen Sie irgendwann einem anderen Unternehmen gegenüber.

Wer zahlt, wenn das Dach während der Laufzeit saniert werden muss?

Wer es im Vertrag stehen hat. Das ist die häufigste Streitfrage aus Dachpachtverträgen, und das Gesetz gibt darauf keine klare Antwort — es gibt nur Ausgangspunkte, über die sich beide Seiten dann jahrelang streiten.

Die Zahlen, um die es geht, sind erheblich: Demontage der Module, Zwischenlagerung, Wiedermontage, Prüfung und Neuverkabelung — dazu der Ertragsausfall des Betreibers für die Dauer der Arbeiten, den er Ihnen in Rechnung stellen wird, wenn nichts anderes vereinbart ist. Über § 581 Abs. 2 BGB gilt außerdem das mietrechtliche Gewährleistungsrecht: Hebt ein Mangel des Dachs die Tauglichkeit auf, entfällt die Pacht, mindert er sie, wird sie herabgesetzt (§ 536 Abs. 1 BGB).

Regeln Sie deshalb drei Fälle getrennt. Erstens die planmäßige Erneuerung am Ende der Dachlebensdauer: Hier ist es üblich und fair, dass Sie die Dachkosten tragen und der Betreiber De- und Remontage seiner Anlage, weil er den Vorteil des neuen Dachs für die Restlaufzeit erhält. Zweitens der plötzliche Schaden durch Sturm, Hagel oder Brand: Hier greifen die Versicherungen, und der Vertrag muss festlegen, wer welche Police in Anspruch nimmt. Drittens die Sanierung, die Sie freiwillig vorziehen, etwa zusammen mit einer Dämmung: Dann verhandeln Sie einen Kostenanteil, weil der Betreiber die Unterbrechung nicht verursacht hat.

Für alle drei Fälle gehören dieselben vier Punkte in den Vertrag: eine Vorlauffrist für Ihre Ankündigung, eine Höchstdauer der Unterbrechung, die Kostenverteilung und eine Aussage zum Ertragsausfall. Und ganz am Anfang steht das gemeinsame Zustandsprotokoll mit Fotos und Aufmaß — ohne diesen Nullpunkt ist nach Jahren nicht mehr zu klären, welcher Schaden von der Anlage stammt und welcher vom Alter des Dachs.

Was passiert am Ende der Laufzeit oder wenn der Betreiber insolvent wird?

Ohne ausdrückliche Rückbauklausel und ohne Sicherheit bleiben Sie im schlechtesten Fall mit einer wertlosen Anlage auf dem Dach sitzen. Das Gesetz gibt Ihnen nur ein Gerüst: die Rückgabepflicht nach Vertragsende (§ 546 Abs. 1 BGB) und das Wegnahmerecht des Pächters (§ 539 Abs. 2 BGB), der die Sache im Fall der Wegnahme auf seine Kosten in den vorigen Stand zu setzen hat (§ 258 BGB). Ein Recht darauf, dass er sie wirklich wegnimmt, folgt daraus nicht ohne Weiteres.

Schreiben Sie deshalb konkret hinein: vollständiger Rückbau samt Unterkonstruktion, Leitungen und Technik, fachgerechter Verschluss aller Dachdurchdringungen, ordnungsgemäße Entsorgung, eine feste Frist nach Vertragsende und eine Ersatzvornahme auf Kosten des Betreibers, wenn er nicht liefert. Und weil eine Zusage nur so viel wert ist wie derjenige, der sie gibt, gehört eine Sicherheit dazu — üblich sind eine Bankbürgschaft auf erstes Anfordern oder eine hinterlegte Sicherheit (§ 232 BGB). Eine Bürgschaft der Projektgesellschaft für sich selbst hilft nicht.

Im Insolvenzfall gilt: Das Pachtverhältnis über Ihr Grundstück besteht mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort (§ 108 Abs. 1 InsO), rückständige Pacht aus der Zeit vor Verfahrenseröffnung können Sie nur als Insolvenzgläubiger anmelden (§ 108 Abs. 3 InsO). Die Anlage gehört zur Masse und wird verwertet — meist tritt ein Käufer in den Vertrag ein. Findet sich keiner, weil die Anlage am Ende ihrer Laufzeit nichts mehr wert ist, entscheidet allein Ihre Sicherheit darüber, wer den Rückbau bezahlt.

Verhandeln Sie am Ende der Laufzeit übrigens ergebnisoffen: Eine abgeschriebene, aber funktionierende Anlage kann für Sie interessant sein. Eine Kaufoption zum Restwert gehört deshalb in denselben Abschnitt wie die Rückbaupflicht.

Was gilt bei vermieteten Häusern und in der Eigentümergemeinschaft?

Bei einem vermieteten Gebäude müssen Ihre Mieter die Montage dulden, aber Sie müssen sie ankündigen — und zwar Sie, nicht der Betreiber. Die Installation ist eine Modernisierungsmaßnahme, weil dadurch das Klima nachhaltig geschützt wird (§ 555b Nr. 2 BGB), und der Mieter hat sie zu dulden (§ 555d Abs. 1 BGB). Die Ankündigung erfolgt spätestens drei Monate vor Beginn in Textform mit Art, Umfang, Beginn und voraussichtlicher Dauer (§ 555c Abs. 1 BGB); Härtegründe muss der Mieter bis zum Ablauf des Folgemonats mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB). Bei Gewerberäumen gelten diese Vorschriften entsprechend (§ 578 Abs. 2 BGB). Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ergibt sich daraus für Sie nicht — Sie haben ja nichts aufgewendet.

Soll der Strom im Haus bleiben, ist seit dem 16. Mai 2024 die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung der einfachere Weg: Bewohner nutzen den erzeugten Strom ohne Durchleitung durch ein Netz, wenn ihr Bezug viertelstündlich gemessen wird und sie mit dem Anlagenbetreiber einen Gebäudestromnutzungsvertrag mit Aufteilungsschlüssel geschlossen haben (§ 42b Abs. 1 und 2 EnWG). Der Preis dieser Vereinfachung steht im Gesetz selbst: Es gibt dafür ausdrücklich keinen Mieterstromzuschlag, weil § 21 Abs. 3 EEG auf eine Gebäudestromanlage nicht anzuwenden ist (§ 42b Abs. 1 Satz 2 EnWG). Der Betreiber muss die Vollversorgung nicht sicherstellen, und das Recht jedes Bewohners auf einen eigenen Reststromvertrag darf nicht eingeschränkt werden (§ 42b Abs. 3 EnWG).

In der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört das Dach allen. Die Vermietung an einen Betreiber ist eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums und muss beschlossen oder gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Anders als Barrierefreiheit, Ladeinfrastruktur, Einbruchsschutz, Glasfaser und Steckersolargeräte ist die Dachanlage kein Fall, den ein einzelner Eigentümer verlangen kann (§ 20 Abs. 2 WEG) — es braucht also wirklich die Mehrheit. Maßnahmen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen, sind ausgeschlossen (§ 20 Abs. 4 WEG). Wer die Kosten trägt und wem die Pacht zusteht, richtet sich nach § 21 WEG; regeln Sie die Verteilung im selben Beschluss, sonst folgt der nächste Streit auf der übernächsten Versammlung.