Mieterhöhung prüfen lassen

Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?

Nein — jedenfalls nicht automatisch. Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein Recht des Vermieters, die Miete einseitig zu ändern, sondern ein Anspruch auf Ihre Zustimmung (§ 558 Abs. 1 BGB). Ohne Zustimmung passiert zunächst gar nichts: Die Miete bleibt, wie sie ist. Erst wenn Sie zustimmen — oder ein Gericht Sie dazu verurteilt — schulden Sie mehr. Sie müssen dem Schreiben also nicht widersprechen; Schweigen ist keine Zustimmung. Umgekehrt gilt: Wer die höhere Miete einfach überweist, kann damit stillschweigend zugestimmt haben. Zahlen Sie bis zu Ihrer Entscheidung weiter den alten Betrag. Die Rechnung gegen den Mietspiegel Ihrer Stadt können Sie sich abnehmen lassen — sie läuft unter mieterhoehung.de.

Die drei Fristen, an denen die meisten Erhöhungen scheitern

Erstens muss die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Zweitens darf das Schreiben frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen; Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit (§ 558 Abs. 1 BGB). Drittens läuft Ihre Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang, und die höhere Miete wird frühestens mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang fällig (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB). Ein Beispiel: Geht der Brief im März zu, haben Sie bis zum 31. Mai Zeit, und die erste erhöhte Miete wäre die für Juni. Verlangt das Schreiben schon ab April mehr Geld, ist es in diesem Punkt falsch. Entscheidend ist immer der Zugang — also der Tag, an dem der Brief in Ihrem Briefkasten lag, nicht das Datum im Briefkopf.

Woran Sie erkennen, dass die Begründung nicht trägt

Das Gesetz lässt nur vier Begründungsmittel zu: einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB). Gestiegene Kosten, Zinsen oder Inflation gehören nicht dazu. Besonders häufig übersehen Vermieter eine Pflicht: Enthält der qualifizierte Mietspiegel Angaben für Ihre Wohnung, müssen diese Angaben im Schreiben stehen — sogar dann, wenn die Erhöhung mit einem Gutachten oder mit Vergleichswohnungen begründet wird (§ 558a Abs. 3 BGB). Werden Vergleichswohnungen genannt, müssen Sie diese auffinden können: Straße, Hausnummer, Lage im Haus und Miete gehören dazu. Und prüfen Sie die Einordnung Ihrer Wohnung selbst nach — ein falsches Baujahr, eine zu gute Lage oder eine Ausstattung, die Sie selbst bezahlt haben, verschieben den Wert schnell um mehrere Euro je Quadratmeter.

Kappungsgrenze: so rechnen Sie in fünf Minuten nach

Die Kappungsgrenze ist unabhängig davon, was der Mietspiegel hergibt: Bei Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). In Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung sind es nur 15 vom Hundert; welche Gemeinden dazugehören, bestimmen die Landesregierungen per Verordnung für jeweils höchstens fünf Jahre. Nehmen Sie die Nettokaltmiete von vor drei Jahren, schlagen Sie 20 beziehungsweise 15 Prozent auf — mehr darf die neue Miete nicht betragen, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt. Modernisierungserhöhungen bleiben bei dieser Rechnung außen vor. Zweiter Rechenschritt: die Fläche. Bei der Mieterhöhung zählt die tatsächliche Wohnfläche ohne jeden Toleranzabzug (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14). Ist Ihre Wohnung kleiner als im Vertrag angegeben, sinkt die zulässige Miete entsprechend — nachmessen lohnt sich. Wenn Sie beide Rechnungen nicht selbst führen wollen: Auf mieterhoehung.de läuft die Prüfung gegen den Mietspiegel Ihrer Stadt.

Was passiert, wenn Sie nicht zustimmen

Dann bleibt die Miete zunächst unverändert. Der Vermieter kann auf Zustimmung klagen, muss die Klage aber innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf Ihrer Überlegungsfrist erheben (§ 558b Abs. 2 BGB). Lässt er diese Frist verstreichen, ist das Verlangen verbraucht und er muss von vorn beginnen. Das Kostenrisiko ist überschaubar: Streitwert ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete (§ 41 GKG) — bei 40 Euro im Monat also 480 Euro. Rechnen Sie nach und stimmen Sie dem Teil zu, der zulässig ist: Eine Teilzustimmung ist wirksam, soweit sie reicht. Ein Sonderfall lohnt die Aufmerksamkeit: Hat der Vermieter formal falsch gearbeitet, kann er die Mängel noch im Prozess beheben — dann läuft Ihre Zustimmungsfrist neu (§ 558b Abs. 3 BGB). Ein Formfehler verschafft Ihnen also Zeit, selten aber das letzte Wort.

Modernisierung ist etwas anderes — und folgt eigenen Regeln

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete ohne Ihre Zustimmung erhöhen: um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr (§ 559 Abs. 1 BGB). Dafür gelten eigene Deckel: höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Wurde die Heizung mit Fördermitteln getauscht, sind 10 Prozent der Kosten abzüglich der Drittmittel umlagefähig, gekappt auf 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren (§ 559e BGB). Prüfen Sie hier vor allem drei Dinge: Wurden Fördermittel abgezogen? Wurde der Erhaltungsanteil — also die ohnehin fällige Reparatur — herausgerechnet? Und bedeutet die Erhöhung für Sie eine unzumutbare Härte? Der Härteeinwand muss bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Erklärung beim Vermieter sein (§ 559 Abs. 4 und 5 BGB). Ihr Sonderkündigungsrecht besteht übrigens auch hier (§ 561 BGB).