Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel: Was darf der neue Vermieter?

Was ändert ein Eigentümerwechsel an einer laufenden Mieterhöhung?

Ein Eigentümerwechsel ändert an einer Mieterhöhung nichts: Nach § 566 BGB tritt der Käufer einer vermieteten Wohnung automatisch anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag ein – diese Regel heißt im Volksmund „Kauf bricht nicht Miete“. Der Verkauf selbst löst weder eine neue Sperrfrist noch ein neues Erhöhungsrecht aus, und er unterbricht auch keine bereits laufende Frist.

Für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt deshalb weiterhin § 558 BGB in vollem Umfang: Der neue Eigentümer muss dieselbe Textform, dieselbe Begründungspflicht und dieselben Fristen einhalten wie der Verkäufer zuvor. Er beginnt rechtlich nicht bei null, sondern übernimmt die Position des bisherigen Vermieters exakt so, wie sie zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bestand – inklusive aller bereits verstrichenen Monate seit der letzten Mieterhöhung. Ebenso wenig wie der Eigentümerwechsel spielt die Mietdauer eine Rolle: Auch bei langjährigen Mietern gelten für eine Mieterhöhung dieselben Regeln nach § 558 BGB wie bei jedem anderen Mietverhältnis.

Was ändert sich für Mieter durch den Verkauf der Wohnung – und was bleibt gleich?

Für Mieter ändert sich durch den Verkauf einer vermieteten Wohnung nur die Person des Vermieters – der Mietvertrag bleibt mit allen Fristen, Konditionen und bereits getroffenen Vereinbarungen unverändert bestehen. Die folgende Tabelle zeigt, was ein Eigentümerwechsel betrifft und was nicht:

Ein häufiger Sonderfall ist die Modernisierungsmieterhöhung: Investiert der neue Eigentümer beispielsweise in energetische Sanierung, neue Fenster oder ein neues Bad, kann er die Jahresmiete um bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen – begrenzt durch eine Kappungsgrenze von in der Regel 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (§ 559 BGB). Diese Modernisierungsmieterhöhung ist rechtlich unabhängig von einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB und folgt eigenen Regeln, die auch für den neuen Eigentümer unverändert gelten. Mehr dazu im Ratgeber Mieterhöhung nach Modernisierung.

Ab wann zählt die 15-Monats-Frist nach dem Eigentümerwechsel?

Die 15-Monats-Frist zählt ab der letzten Mieterhöhung, nicht ab dem Datum des Eigentümerwechsels: Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung erst verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirken soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Der Verkauf der Wohnung setzt diese Frist nicht zurück.

Ein Beispiel: Wurde die Miete zuletzt zum 1. April 2025 erhöht und die Wohnung im Januar 2026 verkauft, kann der neue Eigentümer frühestens zum 1. Juli 2026 eine erneute Erhöhung wirksam werden lassen – exakt derselbe Termin, der auch für den bisherigen Vermieter gegolten hätte. Zusätzlich gilt die 12-Monats-Sperrfrist: Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Beide Fristen laufen unabhängig vom Eigentümerwechsel identisch weiter wie zuvor.

Welche Fristen laufen nach dem Eigentümerwechsel unverändert weiter?

Alle mietrechtlichen Fristen rund um eine Mieterhöhung laufen nach einem Eigentümerwechsel unverändert weiter – gezählt wird ab dem ursprünglichen Ereignis wie der letzten Mieterhöhung oder dem Zugang eines Schreibens, nicht ab dem Datum des Verkaufs. Eine Ausnahme bildet allein die Eigenbedarfs-Sperrfrist nach § 577a BGB, die erst durch den Verkauf selbst ausgelöst wird. Die folgende Übersicht führt die wichtigsten Fristen zusammen:

Die Eigenbedarfs-Sperrfrist steht damit bewusst quer zu den übrigen Fristen: Während die Mieterhöhungs-Fristen so weiterlaufen, als wäre nichts passiert, beginnt die Sperrfrist nach § 577a BGB erst mit dem Verkauf zu laufen – nicht nur bei einer vorherigen Umwandlung in Eigentumswohnungen, sondern nach § 577a Abs. 1a BGB auch dann, wenn eine vermietete Wohnung ohne Umwandlung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber gemeinsam veräußert wird, etwa ein ganzes Mehrfamilienhaus an eine GbR.

Darf der neue Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigen?

Ja, grundsätzlich darf auch ein neuer Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen – der Eigentümerwechsel allein verschafft dem Mieter keine automatische Schutzfrist. Eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren gilt aber in zwei Fallgruppen: Erstens, wenn die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wurde; dann kann sich der Erwerber frühestens drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB). Zweitens gilt dieselbe Sperrfrist entsprechend, wenn eine vermietete Wohnung ohne vorherige Umwandlung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber gemeinsam veräußert wird – etwa der Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses an eine GbR oder eine Käufergemeinschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Sperrfrist in beiden Fällen per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden (§ 577a Abs. 2 BGB).

Eine Ausnahme von der zweiten Fallgruppe gilt, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören (§ 577a Abs. 1a Satz 2 BGB). Details zu Fristen und Ausnahmen bei der Eigenbedarfskündigung selbst finden Sie im Ratgeber Eigenbedarfskündigung: Fristen.

Was passiert mit der Mietkaution, wenn die Wohnung verkauft wird?

Der neue Eigentümer übernimmt die Kaution automatisch: Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der vom Mieter geleisteten Sicherheit ein, unabhängig davon, ob der Verkäufer die Kaution tatsächlich an ihn weitergegeben hat. Bei Auszug wenden Sie sich deshalb zunächst an den aktuellen Eigentümer.

Kann der Mieter die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen – etwa weil der Verkäufer sie nicht übertragen hat –, bleibt der frühere Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet (§ 566a BGB). Diese Auffanghaftung sichert die Kaution auch dann ab, wenn zwischen Verkäufer und Käufer beim Eigentümerwechsel etwas schiefläuft. Mehr zu Fristen und Ansprüchen bei der Rückzahlung im Ratgeber Mietkaution: Rückzahlungsfrist.

Gilt eine vereinbarte Staffel- oder Indexmiete auch beim neuen Eigentümer weiter?

Ja, eine bereits vereinbarte Staffel- oder Indexmiete bindet auch den neuen Eigentümer unverändert: Da der Käufer nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag eintritt, gelten die vertraglich festgelegten Staffeln oder die Indexanpassung exakt so weiter, wie sie ursprünglich vereinbart wurden – der Verkauf gibt keinem der Beteiligten das Recht, die Vereinbarung neu zu verhandeln.

Bei einer Staffelmiete ist während der Laufzeit eine zusätzliche Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB), bei einer Indexmiete eine Erhöhung nach § 558 BGB (§ 557b Abs. 2 BGB). Beide Ausschlüsse gelten für den neuen Eigentümer genauso wie für den bisherigen Vermieter. Einen ausführlichen Vergleich beider Modelle finden Sie im Ratgeber Staffelmiete oder Indexmiete.

Wie reagiere ich auf eine Mieterhöhung kurz nach dem Eigentümerwechsel?

Prüfen Sie ein Erhöhungsschreiben nach einem Eigentümerwechsel genauso streng wie jedes andere: Der neue Eigentümer muss dieselbe Textform, Begründung und dieselben Fristen einhalten wie zuvor der Verkäufer – ein Eigentümerwechsel rechtfertigt keine Abkürzung dieser Anforderungen. Schreibt eine Hausverwaltung im Auftrag des neuen Eigentümers, lohnt sich zusätzlich ein Blick auf die Vollmacht: Ohne Vollmachtsurkunde kann das Verlangen unverzüglich zurückgewiesen werden (§ 174 BGB).

Mit der kostenlosen Mieterhöhungs-Prüfliste gehen Sie Formalien, Fristen, Begründung und Kappungsgrenze in fünf Schritten durch. Wollen Sie als Käufer einer vermieteten Wohnung selbst die Miete korrekt anpassen, nutzen Sie den kostenlosen Mietanhebungs-Fahrplan-Rechner im Werkzeug Mieterhöhung umsetzen – inklusive Prüfung von Kappungsgrenze und 15-Monats-Frist; darauf aufbauend lässt sich im selben Werkzeug auch das formgerechte Erhöhungsschreiben erstellen. Wenn Sie als Mieter nicht zustimmen wollen, zeigt der Ratgeber Mieterhöhung: nicht zustimmen Ihre Optionen.