Wie viel Mieterhöhung ist maximal erlaubt?

Wie viel darf die Miete laut Gesetz maximal steigen?

Es gibt nicht die eine Obergrenze, sondern vier gesetzlich getrennte Mechanismen mit jeweils eigenem Maximum: Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, in vielen Städten nur 15 Prozent. Bei einer Modernisierung sind es 8 Prozent der Kosten pro Jahr, zusätzlich gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Index- und Staffelmieten folgen eigenen Regeln ohne feste Prozentgrenze. Die folgende Tabelle zeigt alle vier Mechanismen im Überblick.

Diese Grenzen schließen sich gegenseitig aus: Wer eine Indexmiete vereinbart hat, kann während der Vertragslaufzeit nicht zusätzlich nach § 558 BGB erhöhen (§ 557b Abs. 2 BGB), und eine laufende Staffelmiete sperrt Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB (§ 557a Abs. 2 BGB). Eine Modernisierungsumlage dagegen ist von der Kappungsgrenze unabhängig und kann zusätzlich zu einer Vergleichsmieten-Erhöhung anfallen. Für Vermieter heißt das: Vor jedem Erhöhungsschreiben muss zuerst geklärt sein, welcher Mietvertragstyp vorliegt und welche der vier Grenzen im Einzelfall überhaupt zur Anwendung kommt.

Was ist die Kappungsgrenze und wo gilt 15 Prozent statt 20 Prozent?

Die Kappungsgrenze begrenzt, um wie viel die Miete durch eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren steigen darf: bundesweit maximal 20 Prozent, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt senken die Landesregierungen sie per Verordnung auf 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). 14 der 16 Bundesländer haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, meist für einzelne Städte statt für das gesamte Land; nur in Saarland und Sachsen-Anhalt gilt aktuell noch landesweit die gesetzliche 20-Prozent-Grenze, weil dort keine Verordnung nach § 558 Abs. 3 BGB erlassen wurde. Jede Absenkung auf 15 Prozent ist gesetzlich auf höchstens fünf Jahre befristet und muss danach verlängert werden, sonst gilt in dem betroffenen Gebiet automatisch wieder die 20-Prozent-Grenze.

Ob und für welche Gemeinden Ihr Bundesland die Kappungsgrenze abgesenkt hat, zeigt die vollständige Tabelle mit allen 16 Ländern, der jeweils aktuellen Verordnung, ihrem Geltungsbereich und ihrer Befristung im Ratgeber Kappungsgrenze.

Wie berechnet sich eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete in einem 20-Prozent-Gebiet?

Maßgeblich für die Kappungsgrenze ist nicht einfach die zuletzt gezahlte Miete, sondern die Miete, die zu Beginn des laufenden Dreijahreszeitraums galt: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete insgesamt nur um 20 bzw. 15 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB), nicht auf die Vergleichsmiete. Wurde die Miete innerhalb der letzten drei Jahre bereits erhöht – frühestens nach 15 Monaten möglich –, zählt diese frühere Erhöhung mit, und „aktuelle Miete × 1,20“ ergibt ein zu hohes Ergebnis. Nur wenn die Miete seit mindestens drei Jahren unverändert ist, entspricht die aktuelle Miete zugleich der Berechnungsbasis. Liegt die Wohnung in einer Gemeinde ohne abgesenkte Kappungsgrenze, gilt die gesetzliche 20-Prozent-Grenze. Das folgende Rechenbeispiel setzt voraus, dass die Miete seit mindestens drei Jahren unverändert ist:

• Miete vor drei Jahren bzw. aktuelle Kaltmiete: 800 Euro
• Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 1.050 Euro
• 20 Prozent Kappungsgrenze: 800 Euro × 1,20 = 960 Euro
• Zulässige neue Miete: 960 Euro

Obwohl die Vergleichsmiete bei 1.050 Euro liegt, darf der Vermieter nur bis 960 Euro erhöhen – von zwei Grenzen gilt immer die niedrigere. Erst wenn seit dieser Erhöhung wieder mindestens drei Jahre vergangen sind, darf er die restlichen 90 Euro bis zur dann gültigen Vergleichsmiete nachfordern.

Wie fällt das Rechenbeispiel in einem 15-Prozent-Gebiet aus?

In Gemeinden mit abgesenkter Kappungsgrenze verändert sich nur der Prozentsatz, die Rechnung bleibt gleich – auch hier gilt sie nur, wenn die Miete seit mindestens drei Jahren unverändert ist (siehe vorheriges Beispiel).

• Aktuelle Kaltmiete: 800 Euro
• Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 1.050 Euro
• 15 Prozent Kappungsgrenze: 800 Euro × 1,15 = 920 Euro
• Zulässige neue Miete: 920 Euro

Gegenüber dem 20-Prozent-Gebiet aus dem vorherigen Beispiel darf der Vermieter hier 40 Euro weniger verlangen, obwohl die Vergleichsmiete identisch ist. Nutzen Sie kostenlos Mieterhöhung prüfen, um für Ihre Wohnung zu klären, ob Ihre Gemeinde in einem 15-Prozent-Gebiet liegt und ob das Erhöhungsschreiben rechnerisch stimmt.

Wie viel darf der Vermieter nach einer Modernisierung maximal verlangen?

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter jährlich 8 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Miete umlegen (§ 559 Abs. 1 BGB) – unabhängig von der Kappungsgrenze für die Vergleichsmiete. Diese Umlage ist zusätzlich gedeckelt: Die Miete darf sich dadurch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro je Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a BGB).

Beispiel: Bei Modernisierungskosten von 30.000 Euro für eine 75-Quadratmeter-Wohnung sind das 8 Prozent = 2.400 Euro pro Jahr, also 200 Euro mehr Miete im Monat. Bezogen auf die Fläche sind das 2,67 Euro je Quadratmeter und Monat – innerhalb der 3-Euro-Kappung, sodass der volle Betrag zulässig ist. Wären die Kosten höher ausgefallen, dürfte der Vermieter trotzdem nur bis zu diesem Deckel von 3 Euro je Quadratmeter erhöhen (bzw. 2 Euro je Quadratmeter bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro) – der darüber hinausgehende Teil der Modernisierungskosten ist innerhalb der sechs Jahre nicht umlegbar. Details zu Ankündigungsfristen und Ausnahmen finden Sie im Ratgeber Mieterhöhung nach Modernisierung.

Für die Modernisierung der Heizungsanlage gilt seit 2024 eine eigene, günstigere Regel: Nach § 559e BGB darf der Vermieter 10 Prozent der Kosten abzüglich in Anspruch genommener Fördermittel auf die Jahresmiete umlegen, gedeckelt auf 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren – deutlich niedriger als der allgemeine Modernisierungsdeckel von 3 bzw. 2 Euro je Quadratmeter nach § 559 BGB. Bei der 75-Quadratmeter-Wohnung aus dem Beispiel sind das höchstens 37,50 Euro Mieterhöhung im Monat allein aus dieser Maßnahme.

Gilt die Kappungsgrenze auch bei Index- oder Staffelmiete?

Nein. Bei einer Indexmiete richtet sich die Erhöhung ausschließlich nach der Veränderung des Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte (§ 557b Abs. 1 BGB); eine feste Prozentgrenze wie die Kappungsgrenze gibt es hier nicht. Der Verbraucherpreisindex (Destatis, Basis 2020 = 100) stieg bis zum Jahresdurchschnitt 2025 auf 121,9 – ein Plus von rund 22 Prozent seit 2020. In diesem Umfang kann eine seit 2020 laufende Indexmiete gestiegen sein, unabhängig von jeder Kappungsgrenze; maßgeblich ist der Wert zum jeweils vereinbarten Anpassungsstichtag. Zum Vergleich: Die tatsächliche Marktmietenentwicklung fiel deutlich schwächer aus – der bundesweite Index der Nettokaltmieten (Destatis, Basis 2020 = 100) stieg im selben Zeitraum nur auf 109,7, also um rund 9,7 Prozent. Eine Modernisierungsumlage ist während der Indexbindung nur ausnahmsweise zulässig: Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat – es sei denn, es handelt sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB, etwa den Einbau einer neuen Heizung (§ 557b Abs. 2 BGB). Gerade die freiwillige Heizungsmodernisierung bleibt damit während der Indexmiete umlagefähig, andere freiwillige Modernisierungen dagegen nicht.

Bei einer Staffelmiete legt der Mietvertrag die künftigen Erhöhungsbeträge in Euro für mehrere Jahre im Voraus fest; eine Staffel als Prozentsatz ist unwirksam, weil § 557a Abs. 1 BGB zwingend einen Geldbetrag verlangt. Auch bei einer wirksamen Staffel greift die Kappungsgrenze nicht. Die Mietpreisbremse gilt dafür nicht nur bei Vertragsbeginn: Nach § 557a Abs. 4 BGB wird sie auf jede einzelne Staffel neu angewendet, maßgeblich ist jeweils der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der betreffenden Staffel fällig wird. In einem als angespannt ausgewiesenen Gebiet kann daher auch eine spätere Staffel die zulässige Miete überschreiten. Beide Modelle schließen zusätzliche Erhöhungen nach § 558 BGB während ihrer Laufzeit aus.

Was können Mieter tun, wenn die Erhöhung zu hoch ausfällt?

Verlangt der Vermieter mehr, als Kappungsgrenze oder Vergleichsmiete zulassen, ist das Verlangen in Höhe des übersteigenden Betrags unwirksam – Mieter schulden nur bis zur zulässigen Grenze. Die Frist zur Zustimmung läuft bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 2 BGB); wer nicht oder nur teilweise zustimmt, riskiert danach eine Zustimmungsklage des Vermieters, aber nur in Höhe des tatsächlich zulässigen Betrags.

Mit Mieterhöhung prüfen gehen Sie kostenlos in fünf Schritten durch Formalien, Fristen, Begründung und Kappungsgrenze und sehen, ob und in welcher Höhe Sie zustimmen müssen. Das gilt unabhängig davon, ob die zu hohe Erhöhung auf die Vergleichsmiete oder auf eine falsch berechnete Modernisierungsumlage zurückgeht – in beiden Fällen bleibt nur der zulässige Teil geschuldet.

Wie setzen Vermieter eine Mieterhöhung rechtssicher um?

Vermieter müssen das Erhöhungsverlangen in Textform erklären und begründen – etwa mit dem örtlichen Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) – und dabei sowohl die Vergleichsmiete als auch die für die Gemeinde geltende Kappungsgrenze einhalten. Fehler bei Form, Begründung oder Berechnung machen das Verlangen unwirksam und kosten wertvolle Monate, bis eine korrigierte Erhöhung erneut die Fristen durchläuft.

Der kostenlose Mietanhebungs-Fahrplan-Rechner im Werkzeug Mieterhöhung umsetzen berechnet Vergleichsmiete und die für die jeweilige Gemeinde geltende Kappungsgrenze automatisch; darauf aufbauend lässt sich im selben Werkzeug auch das formal korrekte Erhöhungsschreiben erstellen.