Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Wie oft darf die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden?

Auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter die Miete effektiv höchstens alle 15 Monate erhöhen. Grund sind zwei getrennte Fristen aus § 558 Abs. 1 BGB: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit 15 Monaten unverändert gewesen sein — und das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung beim Mieter zugehen. Beide Fristen laufen ab demselben Stichtag: dem Zeitpunkt, zu dem die vorherige Erhöhung wirksam wurde, oder — falls es die erste Erhöhung ist — ab Mietbeginn.

Die zwölf Monate der Jahressperrfrist betreffen nur den Zugang des Verlangens, nicht die Wirksamkeit der neuen Miete. Wer das Verlangen frühestmöglich verschickt, muss danach noch die zweimonatige Überlegungsfrist des Mieters abwarten; die höhere Miete ist erst ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang fällig (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB). Rechnerisch verschiebt sich der früheste Wirksamkeitstermin dadurch auf denselben Zeitpunkt, den die 15-Monats-Regel ohnehin verlangt. Wie viel dabei im Einzelfall zulässig ist, zeigt der Ratgeber Mieterhöhung: Wie viel ist maximal erlaubt?

Welche Fristen gelten für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB?

Für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gelten drei zentrale Regeln: die Jahressperrfrist für das Verlangen, die 15-Monats-Regel für die Wirksamkeit und die Kappungsgrenze für die Gesamthöhe. Die folgende Tabelle fasst sie mit Rechtsgrundlage zusammen:

Ausführlich erklärt der Ratgeber Kappungsgrenze bei der Miete, wie die 20- bzw. 15-Prozent-Rechnung im Detail funktioniert und welche Gemeinden betroffen sind.

Wie hängen 15-Monats-Frist und Jahressperrfrist zusammen?

Beide Fristen laufen in der Praxis auf denselben frühestmöglichen Termin hinaus, weil die Überlegungsfrist des Mieters die zwölf Monate der Jahressperrfrist auf 15 Monate verlängert. Ein Beispiel: Die Miete wurde zuletzt zum 1. Januar 2025 erhöht (oder das Mietverhältnis begann an diesem Tag ohne vorherige Erhöhung).

Hätte der Vermieter das Verlangen erst später verschickt, würde sich der Wirksamkeitstermin entsprechend nach hinten verschieben. Vor Ablauf der 15 Monate kann die neue Miete dagegen nicht fällig werden, selbst wenn das Verlangen früher zugegangen wäre — die 15-Monats-Regel gilt unabhängig von der Jahressperrfrist.

Wie oft darf die Miete durch die Kappungsgrenze steigen?

Auch wer alle Fristen einhält, darf die Miete durch Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent anheben — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die eine Landesregierung per Verordnung ausgewiesen hat, sogar nur um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Maßgeblich ist die Nettokaltmiete, die vor genau drei Jahren galt, unabhängig davon, wie viele einzelne Erhöhungen dazwischen lagen.

Eine eigene Auswertung der Kappungsgrenzen-Verordnungslage aller 16 Bundesländer zeigt: 14 der 16 Bundesländer haben aktuell eine solche Verordnung erlassen; sie erfassen zusammen 752 Gemeinden mit der abgesenkten 15-Prozent-Grenze (Stand: 11.07.2026). Nur Saarland und Sachsen-Anhalt haben bislang keine eigene Kappungsgrenzen-Verordnung.

Ein Rechenbeispiel: Lag die Nettokaltmiete vor drei Jahren bei 800 Euro, sind im Regelgebiet höchstens 960 Euro zulässig (+20 %), im Verordnungsgebiet höchstens 920 Euro (+15 %) — selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten (§§ 559 und 560 BGB) zählen bei dieser Rechnung nicht mit.

Gilt die 15-Monats-Regel auch für die erste Mieterhöhung nach dem Einzug?

Ja: Gab es noch keine Mieterhöhung, tritt der Beginn des Mietverhältnisses an die Stelle der letzten Erhöhung. Die erste Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann damit frühestens 15 Monate nach Einzug wirksam werden, und das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach Mietbeginn zugehen (§ 558 Abs. 1 BGB).

Für langjährige Mietverhältnisse ändert sich an dieser Rechnung grundsätzlich nichts — maßgeblich bleibt jeweils der Zeitpunkt der letzten Erhöhung, nicht die Gesamtdauer des Mietverhältnisses. Zieht ein neuer Eigentümer in ein bestehendes Mietverhältnis ein, tritt er kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein und übernimmt damit auch die bereits laufenden Fristen (§ 566 BGB); ein Eigentümerwechsel setzt die 15-Monats-Uhr nicht zurück. Details dazu im Ratgeber Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel.

Welche Ausnahmen gelten bei Modernisierung und Betriebskosten?

Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen folgen eigenen Regeln: Auf die Jahressperrfrist und die 15-Monats-Regel des § 558 BGB werden sie nicht angerechnet (§ 558 Abs. 1 Satz 3 BGB), auf die Kappungsgrenze ebenso wenig (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). Nach einer Modernisierung darf der Vermieter jährlich 8 Prozent der aufgewendeten Kosten umlegen, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren beziehungsweise 2 Euro bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter (§ 559 Abs. 1 und 3a BGB) — ohne dass der Mieter zustimmen muss und unabhängig davon, wann zuletzt auf die Vergleichsmiete erhöht wurde.

Betriebskosten werden über die jährliche Nebenkostenabrechnung angepasst (§ 560 BGB) und sind keine Mieterhöhung im Sinne des § 558 BGB — sie unterliegen weder der Jahressperrfrist noch der Kappungsgrenze. Beide Ausnahmen können deshalb zusätzlich zu einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete geltend gemacht werden, auch innerhalb derselben 15 Monate.

Was gilt bei Staffelmiete oder Indexmiete?

Bei einer wirksam vereinbarten Staffel- oder Indexmiete ist eine zusätzliche Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen — die Fristen und die Kappungsgrenze dieses Artikels greifen dann nicht (§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB). Eine Staffelmiete steigt ausschließlich zu den im Mietvertrag schriftlich festgelegten Terminen um die vereinbarten Beträge (§ 557a Abs. 1 BGB), eine Indexmiete nur entsprechend der schriftlich vereinbarten Bindung an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (§ 557b Abs. 1 BGB).

Welches der beiden Modelle für welche Situation passt, vergleicht der Ratgeber Staffelmiete oder Indexmiete.

Was sollten Vermieter und Mieter jetzt tun?

Vermieter sollten vor jedem Erhöhungsverlangen die Jahressperrfrist, die 15-Monats-Regel und die Kappungsgrenze rechnerisch prüfen, bevor sie das Schreiben aufsetzen — ein zu früher Termin macht das Verlangen unwirksam. Der kostenlose Mietanhebungs-Fahrplan-Rechner im Werkzeug Mieterhöhung umsetzen berechnet diesen frühesten zulässigen Termin automatisch; darauf aufbauend lässt sich im selben Werkzeug auch das Erhöhungsschreiben erstellen. Das Verlangen selbst muss dabei nur in Textform erklärt und begründet werden, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich (§ 558a Abs. 1 BGB).

Mieter sollten umgekehrt jedes eingegangene Erhöhungsschreiben auf genau diese drei Punkte kontrollieren, bevor sie zustimmen. Die kostenlose Mieterhöhungs-Prüfliste führt in wenigen Schritten durch Formalien, Fristen, Begründung und Kappungsgrenze und zeigt, ob und in welcher Höhe eine Zustimmung überhaupt geschuldet ist.