Staffelmiete oder Indexmiete: Was ist besser für Vermieter?

Was unterscheidet Staffelmiete und Indexmiete grundsätzlich?

Staffelmiete und Indexmiete sind zwei besondere, im Voraus vereinbarte Formen der Mieterhöhung, die beide die reguläre Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ersetzen. Bei der Staffelmiete legen Sie schon im Mietvertrag für jede künftige Erhöhung einen festen Geldbetrag zu einem festen Termin fest (§ 557a BGB); bei der Indexmiete koppeln Sie die Miethöhe an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex, sodass sich die Erhöhung erst nachträglich anhand der tatsächlichen Preisentwicklung berechnet (§ 557b BGB).

Beide Vereinbarungen brauchen Schriftform und müssen zwischen zwei Änderungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Wie Sie eine Staffel- oder Indexklausel im Detail formulieren, berechnen und welche Fristen dabei gelten, erklären die Einzelratgeber zur Staffelmiete und zur Indexmiete ausführlich. Dieser Artikel vergleicht beide Modelle direkt und zeigt, wann welches für Vermieter die bessere Wahl ist.

Staffelmiete oder Indexmiete: Was ist für Vermieter besser?

Pauschal ist keines der beiden Modelle besser: Die Staffelmiete gibt maximale Planungssicherheit unabhängig von der Inflation, die Indexmiete koppelt die Miete automatisch an die tatsächliche Preisentwicklung und reagiert damit auf hohe wie auf niedrige Inflation gleichermaßen. Welches Modell über die Vertragslaufzeit mehr einbringt, hängt davon ab, wie stark der Verbraucherpreisindex künftig tatsächlich steigt — das lässt sich beim Vertragsabschluss nicht vorhersagen.

Die folgende Tabelle stellt beide Modelle anhand der wichtigsten Kriterien für Vermieter gegenüber:

Was bringt über fünf Jahre mehr Miete — Staffel oder Index?

Ob die Staffelmiete oder die Indexmiete über fünf Jahre die höhere Miete einbringt, entscheidet allein das Verhältnis zwischen der vereinbarten Staffelhöhe und der tatsächlichen Preisentwicklung — das folgende Beispiel rechnet dies anhand frei gewählter, klar gekennzeichneter Annahmen durch, nicht anhand echter historischer Verbraucherpreisindex-Werte des Statistischen Bundesamts.

Angenommene Ausgangslage (Beispielwerte): Kaltmiete bei Vertragsbeginn 800 Euro. Modell A, die Staffelmiete, erhöht jährlich um 25 Euro. Modell B, die Indexmiete, unterstellt beispielhaft eine gleichbleibende jährliche Indexsteigerung von 2,5 Prozent — ein frei gewählter Rechenwert zur Veranschaulichung, keine reale Prognose und keine historische Zahl.

In diesem Beispiel summiert sich die Staffelmiete über die fünf Jahre auf 51.000 Euro Kaltmiete, die angenommene Indexmiete auf rund 50.461 Euro — bei niedriger, gleichbleibender Preissteigerung liegt die feste Staffel leicht vorn. Fällt die tatsächliche Inflation dagegen höher aus als die vereinbarte Staffel, kehrt sich das Bild um: Die Indexmiete wächst dann automatisch schneller, ohne dass Sie den Mietvertrag anpassen müssen. Die tatsächliche Entwicklung des Verbraucherpreisindex veröffentlicht das Statistische Bundesamt monatlich. Für die konkrete Berechnung einer laufenden Indexmiete mit den amtlichen Werten nutzen Sie unseren kostenlosen Indexmiete-Service — er ermittelt die neue Miete und das Wirksamkeitsdatum (§ 557b Abs. 3 BGB) und prüft automatisch die Jahresfrist von mindestens einem Jahr zwischen zwei Anpassungen (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB).

Welche rechtlichen Grenzen gelten für Staffelmiete und Indexmiete?

Für beide Modelle gelten drei gemeinsame Grenzen: Die Vereinbarung selbst braucht Schriftform, die reguläre Mieterhöhung nach § 558 BGB einschließlich der Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent in drei Jahren ist während der Laufzeit vollständig ausgeschlossen, und die Mietpreisbremse wirkt unterschiedlich streng weiter.

Sowohl die Staffelmiete-Vereinbarung (§ 557a Abs. 1 BGB) als auch die Indexmiete-Vereinbarung (§ 557b Abs. 1 BGB) müssen schriftlich getroffen werden — eine formlose mündliche Absprache oder eine bloße E-Mail reichen für die Vereinbarung selbst nicht aus. Weil Fehler bei der Schriftform die gesamte Klausel unwirksam machen können, hilft unser Mietvertrag-Generator dabei, die jeweilige Klausel formwirksam in den Mietvertrag aufzunehmen.

Die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB — höchstens 15 oder 20 Prozent Erhöhung in drei Jahren, je nach Landesverordnung — spielt bei beiden Modellen während ihrer Laufzeit keine Rolle, weil § 558 BGB selbst ausgeschlossen ist (§ 557a Abs. 2 BGB für die Staffelmiete, § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB für die Indexmiete). Begrenzt wird die Miete stattdessen allein durch die vertraglich fixierten Staffelbeträge beziehungsweise durch den tatsächlichen Verbraucherpreisindex.

Unterschiedlich wirkt dagegen die Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: Bei der Indexmiete prüft § 557b Abs. 4 BGB nur die Ausgangsmiete auf die zulässige Höhe nach § 556d BGB — spätere Indexanpassungen bleiben unangetastet. Bei der Staffelmiete dagegen ordnet § 557a Abs. 4 BGB an, dass die §§ 556d bis 556g auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden sind; jede künftige Stufe muss die zulässige Miethöhe für sich einhalten. Die Landesverordnungen zur Mietpreisbremse sind bis spätestens 31. Dezember 2029 befristet.

Kann ich bei Staffel- oder Indexmiete zusätzlich Modernisierungskosten umlegen?

Bei der Staffelmiete ist eine Modernisierungsumlage während der gesamten Laufzeit vollständig ausgeschlossen: § 557a Abs. 2 BGB schließt jede Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB aus, ohne Ausnahme. Bei der Indexmiete ist eine Modernisierungsumlage nach § 559 oder § 559e BGB dagegen eingeschränkt möglich, und zwar über zwei getrennte Wege: Entweder hat der Vermieter die bauliche Maßnahme nicht selbst zu vertreten, etwa bei einer gesetzlich vorgeschriebenen Sanierung, oder es handelt sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB, etwa den Einbau einer Heizungsanlage, die die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt. Diese zweite Alternative berechtigt zur Umlage auch dann, wenn der Vermieter die Maßnahme freiwillig und ohne rechtlichen Zwang durchführt (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB) — ein echter Vorteil der Indexmiete für Vermieter, die ohnehin auf eine GEG-konforme Heizung umstellen wollen.

Planen Sie in den kommenden Jahren eine Modernisierung, für die Sie Kosten auf die Miete umlegen wollen, ist die Staffelmiete deshalb ungeeignet — hier bleibt nur der reguläre Weg über § 559 BGB nach Ablauf der Staffellaufzeit. Bei beiden Modellen unberührt bleibt dagegen die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nach § 560 BGB, die auch während der Laufzeit möglich ist.

Kann ich das Mietmodell wechseln oder mit anderen Erhöhungen kombinieren?

Nein, nicht einseitig: Weder Vermieter noch Mieter können ein vereinbartes Erhöhungsmodell während der Laufzeit allein ändern. Ein Wechsel von der Staffel- zur Indexmiete oder umgekehrt setzt eine neue, schriftliche Vereinbarung beider Vertragsparteien voraus, die die bisherige Klausel ersetzt — ohne Einigung bleibt das ursprünglich vereinbarte Modell für die gesamte Vertragslaufzeit bindend.

Auch eine Kombination beider Modelle im selben Zeitraum ist ausgeschlossen: Sowohl § 557a BGB als auch § 557b BGB regeln die Mieterhöhung jeweils abschließend und schließen dafür die reguläre Erhöhung nach § 558 BGB aus. Zwei parallel geltende Sondermechanismen für dieselbe Miete sind mit diesem Regelungszweck nicht vereinbar. Möglich ist dagegen, nach Ablauf einer Staffelmiete oder nach Beendigung einer Indexmiete-Vereinbarung im Anschluss auf das jeweils andere Modell oder auf die reguläre Erhöhung nach § 558 BGB umzustellen — dafür braucht es dann eine neue Vereinbarung oder das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren.

Welches Modell passt zu welcher Vermieter-Situation?

Es gibt keine für alle Vermieter richtige Antwort — welches Modell passt, hängt von Wohnungsmarkt, Finanzierungsplanung und geplanten Modernisierungen ab. Die folgende Übersicht ordnet typische Vermieter-Situationen den beiden Modellen zu:

In vielen Fällen ist am Ende jedoch weder die Staffel- noch die Indexmiete zwingend nötig: Wer die reguläre Mieterhöhung nach § 558 BGB nutzt, bleibt flexibler, muss dafür aber jede Erhöhung einzeln begründen und die Kappungsgrenze beachten. Details zur Berechnung, Formulierung und den Fristen der beiden Sondermodelle liefern die Ratgeber zur Staffelmiete und zur Indexmiete.