Haus vermieten: Was private Vermieter beachten müssen

Lohnt sich Vermieten oder ist Verkaufen die bessere Wahl für Ihr Haus?

Ob sich Vermieten oder Verkaufen mehr lohnt, hängt von Ihrem Ziel ab: Vermieten bringt laufende Mieteinnahmen und Sie behalten das Eigentum, Verkaufen bringt einen einmaligen Erlös und beendet alle Vermieterpflichten. Bei einem geerbten Haus verschiebt die Spekulationsfrist nach § 23 EStG die Rechnung zusätzlich: Verkaufen Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf durch den Erblasser, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an – außer Sie oder der Erblasser haben es im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt. Vermieten löst diese Steuer nicht aus, denn sie knüpft an den Verkauf an, nicht an die Nutzung. Wer das Haus dauerhaft im Familienbesitz halten oder später selbst einziehen möchte, fährt mit Vermieten besser; wer kurzfristig Kapital braucht oder keine laufenden Vermieterpflichten will, mit Verkaufen. Einen Überblick über alle Grundpflichten als Vermieter gibt der Ratgeber Vermieter werden.

Welche Miete können Sie für Ihr Haus verlangen?

Die realistische Miete für Ihr Haus orientiert sich an vergleichbaren Objekten in der Umgebung – Lage, Wohnfläche, Baujahr, energetischer Zustand und Ausstattung. Einen amtlichen Mietspiegel gibt es für freistehende Einfamilienhäuser in den meisten Gemeinden nicht, weil Mietspiegel überwiegend auf Geschosswohnungen beruhen; als Grundlage dienen dann Vergleichsangebote oder ein Sachverständigengutachten. Bei einer Neuvermietung in einem durch Landesverordnung ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB für Häuser genauso wie für Wohnungen: Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen, abgesehen von den gesetzlichen Ausnahmen für Neubauten (§ 556f BGB) und eine zulässige höhere Vormiete (§ 556e BGB). Auch bei einer späteren Mieterhöhung gilt die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB unverändert: maximal 20 Prozent Erhöhung innerhalb von drei Jahren, in ausgewiesenen Gebieten höchstens 15 Prozent. Eine eigene Ausnahme für Einfamilienhäuser sieht das Gesetz bei beidem nicht vor.

Wie machen Sie Ihr Haus vermietungsbereit?

Vermietungsbereit ist Ihr Haus mit einem gültigen Energieausweis: Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn unaufgefordert vorlegen (§ 80 GEG); ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GEG). Liegt der Ausweis bereits vor, wenn Sie die Anzeige schalten, müssen Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse schon dort stehen (§ 87 Abs. 1 GEG). Wer eine dieser Pflichten versäumt, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 Euro (§ 108 GEG). Für die Vorbereitung hilft eine feste Checkliste:

• Gültigen Energieausweis besorgen oder Restlaufzeit prüfen
• Wohnfläche nachvollziehbar berechnen (Grundriss, ggf. Aufmaß)
• Zustand von Dach, Heizung, Fenstern und Bädern realistisch einschätzen und nötige Reparaturen vor Einzug erledigen
• Aktuelle Fotos von Haus, Garten und Nebengebäuden erstellen
• Betriebskosten des Vorjahres zusammenstellen, um die Nebenkostenvorauszahlung realistisch zu kalkulieren
• Zustand von Garage, Keller, Garten und Gartengeräten dokumentieren

Wie finden Sie einen zuverlässigen Mieter für Ihr Haus?

Zuverlässige Mieter finden Sie mit einer strukturierten Auswahl statt Bauchgefühl: Legen Sie sachliche Kriterien wie Einkommen im Verhältnis zur Miete oder Belegungsdichte vorher schriftlich fest und wenden Sie sie auf alle Bewerber gleich an – persönliche Merkmale dürfen dabei nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz keine Rolle spielen. Zulässig ist vor der Zusage die Frage nach dem Nettoeinkommen oder eine Ja-Nein-Auskunft zu einer genannten Betragsgrenze. Erklärt ein Bewerber ernsthaftes Interesse an der Anmietung, dürfen Sie die vollständige Mieterselbstauskunft verlangen; eine Schufa-Auskunft ist dagegen erst vom ausgewählten Bewerber zulässig. Unsere Mieterauswahl-Checkliste führt kostenlos durch alle Auswahlschritte inklusive der erlaubten Fragen je Phase, unser Mietercheck prüft die Bonität eines konkreten Bewerbers kostenlos.

Was muss in den Mietvertrag für Ihr Haus?

Ein Mietvertrag fürs Haus braucht dieselben Pflichtangaben wie ein Wohnungsvertrag – Miethöhe, Nebenkosten, Kaution, Schönheitsreparaturen – plus zusätzliche Klauseln, die es bei der Wohnung so nicht gibt: Wer pflegt den Garten, wer räumt im Winter, wer trägt kleinere Reparaturen. Solche Pflichten lassen sich per ausdrücklicher, konkret formulierter Klausel auf den Mieter übertragen; eine pauschale Formulierung wie „Pflege des Gartens" ohne Angabe des Umfangs reicht dafür nicht. Gehört zum Haus eine Garage oder ein Stellplatz, regeln Sie diese am besten nicht im selben Dokument, sondern in einem eigenen Vertrag – sonst unterliegt die Garage automatisch dem strengeren Wohnraum-Kündigungsschutz mit; wie ein solcher separater Vertrag aussieht, zeigt der Ratgeber Garage oder Stellplatz vermieten. Ein Muster mit allen Standardklauseln bietet der Ratgeber Mietvertrag-Muster. Eine verbreitete Falle betrifft die Kündigung: § 573a BGB erlaubt eine erleichterte Kündigung ohne berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB nur, wenn das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat und Sie als Vermieter selbst eine davon bewohnen – dann verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Vermieten Sie dagegen ein komplettes, freistehendes Einfamilienhaus, ohne selbst darin zu wohnen, greift § 573a BGB nicht: Es gelten die normalen Regeln der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter nach § 573 BGB, Sie brauchen also ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf. Planen Sie den späteren Einzug schon beim Vermieten, ist ein Zeitmietvertrag mit konkret benanntem Befristungsgrund die sauberere Lösung als auf § 573a zu hoffen. Einen rechtssicheren Vertrag mit allen Haus-spezifischen Klauseln erstellen Sie über unseren Mietvertrag-Generator für 9,90 € inkl. USt.

Welche Nebenkosten dürfen Sie umlegen – und wer kümmert sich um Garten und Winterdienst?

Umlagefähig auf den Mieter sind nur die Betriebskosten, die die Betriebskostenverordnung abschließend auflistet – darunter ausdrücklich die Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV): Rasenmähen, Heckenschnitt, Erneuerung von Pflanzen. Organisieren Sie den Winterdienst selbst statt ihn der Gemeinde zu überlassen, sind auch diese Kosten umlagefähig: Sie zählen als „Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen“ zur Straßenreinigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV) und lassen sich mit einer normalen Betriebskostenumlage-Klausel abrechnen, ohne dass eine gesonderte Position im Mietvertrag nötig wäre – anders bei einer Kleinreparaturklausel, die ohne feste Obergrenze unwirksam ist. Die Verkehrssicherungspflicht für Gehwege bleibt zunächst bei Ihnen als Eigentümer; Sie können das Räumen und Streuen aber vertraglich auf den Mieter übertragen, bleiben dann jedoch zur stichprobenartigen Kontrolle verpflichtet.

Wie läuft die Hausübergabe ab und was gehört ins Protokoll?

Die Hausübergabe folgt demselben Ablauf wie bei einer Mietwohnung, dokumentiert zusätzlich aber Bereiche, die es bei der Etagenwohnung nicht gibt: Zustand von Garten, Terrasse, Garage und eigener Heizungsanlage. Ein schriftliches Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber im Streitfall der wichtigste Beweis für den Zustand bei Einzug – halten Sie darin Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, ggf. Heizöl), den Zustand jedes Raums, Mängel, die Zahl der übergebenen Schlüssel für Haus, Garage und Nebengebäude sowie den Pflegezustand des Gartens fest. Beide Seiten unterschreiben das Protokoll direkt vor Ort. Den vollständigen Ablauf inklusive Muster beschreibt der Ratgeber Wohnungsübergabe, dessen Grundprinzipien für das Haus genauso gelten.

Wie versteuern Sie die Mieteinnahmen aus Ihrem Haus – und was können Sie absetzen?

Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und fließen in Ihre Einkommensteuererklärung ein – versteuert wird der Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten mit Ihrem persönlichen, progressiven Steuersatz; einen pauschalen Steuersatz für Mieteinnahmen gibt es nicht. Als Werbungskosten absetzbar sind unter anderem die Gebäude-Abschreibung (regelmäßig 2 Prozent pro Jahr, bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 3 Prozent pro Jahr, jeweils nach § 7 Abs. 4 EStG), Schuldzinsen für ein Darlehen, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungsbeiträge und Kosten der Vermietung wie Inserate oder Hausverwaltung. Vermieten Sie – etwa an Angehörige – zu weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete, teilt das Finanzamt die Vermietung nach § 21 Abs. 2 EStG automatisch in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf und erkennt die Werbungskosten nur noch anteilig an; zwischen 50 und 66 Prozent bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten, wenn eine positive Totalüberschussprognose vorliegt. Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung ohne weitere Prüfung als voll entgeltlich. Eine vereinfachte Beispielrechnung zeigt die Größenordnung:

Die tatsächliche Steuerlast hängt von Ihrem individuellen Grenzsteuersatz und den realen Werbungskosten ab – das Beispiel zeigt nur die Rechenlogik.

Was gilt, wenn Sie das Haus geerbt haben?

Gehört das geerbte Haus mehreren Erben gemeinsam, entscheiden die Miterben über die Vermietung als laufende Verwaltungsmaßnahme grundsätzlich mit der Mehrheit der Erbteile (§ 2038 Abs. 2 BGB i. V. m. § 745 Abs. 1 BGB); ein Verkauf des Hauses dagegen braucht die Zustimmung aller Miterben (§ 2040 Abs. 1 BGB). Für die Steuer zählt beim Verkauf nicht der Erbfall, sondern der ursprüngliche Kauf durch den Erblasser: Die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer nach § 23 EStG läuft ab dessen Anschaffungsdatum weiter, Erben übernehmen sie unverändert. Vermieten löst diese Steuer nicht aus, denn sie greift ausschließlich bei einem Verkauf. Wer die Immobilie geerbt hat, sollte zusätzlich die Erbschaftsteuer im Blick behalten, die unabhängig davon anfällt, ob das Haus später vermietet oder selbst genutzt wird.

Welche Schritte müssen Sie in welcher Reihenfolge erledigen?

In der richtigen Reihenfolge sparen Sie sich Doppelarbeit: erst die Grundsatzentscheidung und Miethöhe klären, dann die Unterlagen vorbereiten, danach Mieter suchen und den Vertrag schließen.

1. Vermieten-oder-verkaufen-Entscheidung treffen, bei Erbengemeinschaften mit den Miterben abstimmen
2. Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und Mietpreisbremse in der Lage prüfen
3. Energieausweis besorgen und Haus instand setzen
4. Anzeige mit Pflichtangaben schalten und Mieter über eine strukturierte Auswahl finden
5. Mietvertrag mit Garten-, Instandhaltungs- und ggf. Befristungsklauseln abschließen
6. Übergabe mit vollständigem Protokoll durchführen
7. Mieteinnahmen und Werbungskosten für die Steuererklärung dokumentieren