Kündigung durch den Vermieter: Welche Fristen und Gründe gelten?

Wie lange ist die Kündigungsfrist, wenn der Vermieter kündigt?

Die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt gesetzlich drei Monate und verlängert sich mit der Wohndauer des Mieters auf sechs beziehungsweise neun Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Maßgeblich ist, seit wann die Wohnung dem Mieter überlassen ist – nicht das Datum des Vertragsabschlusses.

Auch nach zehn, zwanzig oder dreißig Jahren Mietdauer bleibt es bei neun Monaten – eine weitere Verlängerung sieht das Gesetz nicht vor. Diese Staffel ist zwingendes Recht: Der Vermieter kann sich im Mietvertrag keine kürzere Frist vorbehalten (§ 573c Abs. 4 BGB). Die Kündigung muss außerdem spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Mieter ankommen, damit die Frist zum gewünschten Termin läuft – wie diese Zugangsregel genau funktioniert und welche Frist umgekehrt für den Mieter gilt, erklärt der Artikel Kündigungsfrist Wohnung. Den exakten Termin für ein konkretes Zugangsdatum und Bundesland ermittelt der kostenlose Kündigungsfristen-Rechner von binoro in wenigen Sekunden.

Wann darf der Vermieter überhaupt kündigen? Berechtigte Interessen nach § 573 BGB

Der Vermieter darf eine Wohnung nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat – anders als der Mieter braucht er also immer einen Grund (§ 573 Abs. 1 BGB). Das Gesetz erkennt in § 573 Abs. 2 BGB drei Gründe als berechtigtes Interesse an.

Der Vermieter muss den Kündigungsgrund bereits im Kündigungsschreiben konkret benennen (§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB); eine pauschale Angabe wie „aus wirtschaftlichen Gründen“ genügt nicht. Nachträglich darf er den Grund nur unter engen Voraussetzungen austauschen oder ergänzen. Eine Ausnahme von der Begründungspflicht gilt beim selbst bewohnten Zweifamilienhaus – dazu mehr im Abschnitt zu den Sonderfällen weiter unten.

Eigenbedarfskündigung: Welche Voraussetzungen gelten und was sind typische Fehler?

Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter die Wohnung ernsthaft und konkret für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine Person seines Haushalts benötigen und diesen Bedarf im Kündigungsschreiben namentlich und nachvollziehbar begründen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Kündigungsfrist folgt dabei der normalen Staffel von drei bis neun Monaten – eine eigene, kürzere Frist gibt es für den Eigenbedarf nicht.

Typische Fehler, die eine Eigenbedarfskündigung unwirksam machen: die Bedarfsperson wird nicht namentlich benannt, der Nutzungsgrund bleibt vage statt konkret dargelegt, oder eine im selben Haus frei werdende vergleichbare Wohnung wird dem Mieter nicht als Alternative angeboten, obwohl sie verfügbar wäre. Fällt der Eigenbedarf nach der Kündigung nachträglich weg oder stellt sich heraus, dass er nur vorgetäuscht war, drohen dem Vermieter Schadensersatzansprüche des Mieters. Wer die Voraussetzungen vorab strukturiert prüfen und ein formal korrektes Kündigungsschreiben samt Selbstauskunft erstellen will, kann dafür das Werkzeug Eigenbedarf von binoro nutzen (9,90 € inkl. USt).

Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Frist unzumutbar macht (§ 543 Abs. 1 BGB) – etwa bei erheblichem Zahlungsverzug, einer Gesundheitsgefährdung anderer Bewohner oder einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens (§ 569 BGB).

Zahlungsverzug rechtfertigt eine fristlose Kündigung insbesondere in zwei Fällen: wenn der Mieter bei Wohnraum für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Betrag im Rückstand ist, der eine Monatsmiete übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB), oder wenn der Rückstand über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen hinweg den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB). Zahlt der Mieter den vollständigen Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam – diese sogenannte Schonfristzahlung heilt die Kündigung, es sei denn, der Mieter hat bereits innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre eine vergleichbare Kündigung auf diese Weise abgewendet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Auch die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB); anders als die ordentliche Kündigung wirkt sie aber sofort mit Zugang, ohne die Staffelfrist aus § 573c BGB abzuwarten.

Welche Sonderfälle gelten bei möblierten Wohnungen und im Zweifamilienhaus?

Zwei Sonderfälle erlauben dem Vermieter eine Kündigung ohne die übliche Fristenstaffel oder ganz ohne berechtigtes Interesse: das selbst bewohnte Zweifamilienhaus und möblierter Wohnraum in der Vermieterwohnung.

Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, darf er auch ohne berechtigtes Interesse nach § 573 BGB kündigen – dafür verlängert sich seine Frist automatisch um weitere drei Monate, auf sechs, neun oder zwölf Monate (§ 573a Abs. 1 BGB). Im Kündigungsschreiben muss er ausdrücklich angeben, dass er sich auf diese erleichterte Kündigung stützt. Ist das vermietete Zimmer Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, überwiegend von ihm möbliert und nicht dauerhaft an eine Familie überlassen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB), dürfen beide Seiten sogar mit einer kurzen Frist bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen (§ 573c Abs. 3 BGB) – ebenfalls ohne besonderen Kündigungsgrund.

Was ist die Sperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung?

Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und an einen neuen Eigentümer verkauft, darf sich dieser erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen – grundsätzlich frühestens drei Jahre nach der Veräußerung der Wohnung an ihn (§ 577a Abs. 1 BGB).

In Gebieten mit angespannter Wohnungslage können die Landesregierungen diese Sperrfrist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Welche Frist konkret gilt, hängt von der Gemeinde ab, in der die Wohnung liegt – Mieter sollten das vor einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung eines neuen Eigentümers bei der zuständigen Landesbehörde oder einem Mieterverein prüfen lassen. Die Sperrfrist schützt ausschließlich vor Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen; eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund oder eine Kündigung wegen Pflichtverletzung des Mieters bleibt davon unberührt.

Wie muss das Kündigungsschreiben des Vermieters aussehen? Form, Inhalt und Muster

Die Kündigung des Vermieters braucht Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB), muss den Kündigungsgrund konkret benennen (§ 573 Abs. 3 BGB) und allen im Mietvertrag genannten Mietern zugehen. E-Mail, Fax oder eine Messenger-Nachricht genügen nicht.

Diesen Widerspruchshinweis darf der Vermieter nicht weglassen: Fehlt er, kann der Mieter seinen Widerspruch noch bis zum ersten Termin des gerichtlichen Räumungsverfahrens erklären, statt an die reguläre Zwei-Monats-Frist gebunden zu sein (§ 568 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 574b Abs. 2 BGB). Ein kopierbares Muster für den Kündigungstext:

Wie kann sich der Mieter gegen die Kündigung wehren? Widerspruch und Sozialklausel

Auch bei einer formal wirksamen Kündigung kann der Mieter widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB).

Als Härtegrund erkennt die Rechtsprechung unter anderem hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft oder die fehlende Möglichkeit an, trotz zumutbarer Bemühungen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden (§ 574 Abs. 2 BGB). Der Mieter muss seinen Widerspruch in Textform und spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklären (§ 574b Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 BGB); versäumt der Vermieter den vorgeschriebenen Hinweis auf dieses Recht, verlängert sich diese Frist bis zum ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits. Einigen sich Vermieter und Mieter nicht, entscheidet das Gericht über die Fortsetzung des Mietverhältnisses und kann bei besonderer Härte zusätzlich eine Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO). Mehr zum gerichtlichen Verfahren, falls keine Einigung zustande kommt, erklärt der Glossar-Eintrag zur Räumungsklage.