Mieterhöhung bei langjährigen Mietern: Gibt es einen Bestandsschutz?

Gibt es einen gesetzlichen Bestandsschutz für langjährige Mieter?

Nein. Das deutsche Mietrecht kennt keine Regel, die Mieterhöhungen allein wegen der Dauer eines Mietverhältnisses ausschließt oder abschwächt. Ob ein Mietvertrag zwei oder zwanzig Jahre läuft, spielt für das Erhöhungsrecht des Vermieters keine Rolle. Maßgeblich sind ausschließlich die allgemeinen Regeln der §§ 558 bis 561 BGB: Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, muss dabei aber die Kappungsgrenze von 20 Prozent — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent — innerhalb von drei Jahren einhalten sowie die Form- und Begründungsvorgaben nach § 558a BGB beachten.

Diese Regeln gelten identisch für den Mieter, der seit drei Monaten in der Wohnung wohnt, wie für den, der seit 25 Jahren dort lebt. Eine gesetzliche Bestandsschutzklausel für langjährige Mietverhältnisse existiert im BGB nicht — auch nicht in ähnlicher Form über Landesrecht oder kommunale Sonderregelungen.

Warum zahlen viele Altmieter trotzdem deutlich weniger als der Markt?

Der Eindruck eines Bestandsschutzes entsteht aus der Praxis, nicht aus dem Gesetz: Viele Vermieter erhöhen die Miete nicht bei jeder rechtlich möglichen Gelegenheit, und selbst wenn sie es tun, bremst die Kappungsgrenze das Erreichen der Vergleichsmiete über Jahre. Wie groß der Abstand zwischen einer lange unveränderten Bestandsmiete und der allgemeinen Mietentwicklung werden kann, zeigt ein Rechenbeispiel auf Basis des bundesweiten Mietenindex des Statistischen Bundesamts: Der Index der Nettokaltmieten (2020 = 100) stieg von 87,6 Punkten im Jahr 2010 auf 109,7 Punkte im Jahr 2025 — ein Anstieg von rund 25 Prozent in 15 Jahren.

Wäre eine im Jahr 2010 vereinbarte Miete von 620 Euro im gleichen Tempo gestiegen wie der bundesweite Durchschnitt, läge sie 2025 bei rund 776 Euro. Hat der Vermieter in dieser Zeit gar nicht oder nur einmal moderat erhöht, bleibt die tatsächliche Miete oft deutlich darunter — nicht, weil das Gesetz den langjährigen Mieter schützt, sondern weil der Vermieter seinen Erhöhungsspielraum nicht ausgeschöpft hat.

Zusätzlich bremst die Kappungsgrenze das Aufholen, sobald der Vermieter aktiv wird. Das folgende Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen zeigt, wie lange es dauert, bis eine 2010 vereinbarte Bestandsmiete von 620 Euro eine angenommene aktuelle Vergleichsmiete von 900 Euro erreicht, wenn der Vermieter die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren jeweils voll ausschöpft:

Erst in Runde 3 — frühestens sechs Jahre nach der ersten Erhöhung — erreicht die Miete das angenommene Vergleichsmiete-Niveau von 900 Euro. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wo die Kappungsgrenze per Verordnung auf 15 Prozent abgesenkt ist, dauert die Angleichung noch länger. Dieses Rechenbeispiel arbeitet mit angenommenen Zahlen zur Veranschaulichung des Mechanismus; die tatsächliche Kappungsgrenze und Vergleichsmiete hängen vom Einzelfall und der jeweiligen Gemeinde ab.

Welche Regeln gelten für die Mieterhöhung unabhängig von der Wohndauer?

Für jede Mieterhöhung nach § 558 BGB gelten dieselben vier Voraussetzungen, ganz gleich wie lange das Mietverhältnis schon besteht:

• Vergleichsmiete als Obergrenze: Der Vermieter darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, die sich aus den in den letzten sechs Jahren vereinbarten oder erhöhten Mieten vergleichbarer Wohnungen ergibt (§ 558 Abs. 2 BGB).
• Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in per Verordnung festgelegten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).
• Jahressperrfrist: Der Vermieter kann ein neues Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung stellen; Betriebskosten- und Modernisierungserhöhungen zählen dabei nicht mit (§ 558 Abs. 1 BGB).
• 15-Monats-Frist bis zur Wirkung: Die höhere Miete wird erst geschuldet, wenn die bisherige Miete zum vorgesehenen Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert war — in der Praxis liegt zwischen zwei Erhöhungsrunden über § 558 daher meist rund 15 Monate.

Für die Begründung des Erhöhungsverlangens muss der Vermieter zudem ein zulässiges Begründungsmittel nutzen — meist einen Mietspiegel — und das Verlangen in Textform stellen, nicht zwingend eigenhändig unterschrieben; die Einzelheiten regelt § 558a BGB, ausführlich erläutert im Artikel § 558 BGB einfach erklärt. Wie viel im Einzelfall höchstens verlangt werden darf, zeigt der Artikel zur maximalen Mieterhöhung, wie oft ein Vermieter erhöhen darf, der Artikel Mieterhöhung: wie oft erlaubt?

Mythos oder Rechtslage: Was stimmt bei langjährigen Mietverhältnissen wirklich?

Um den vermeintlichen Bestandsschutz ranken sich hartnäckige Irrtümer. Die folgende Tabelle stellt verbreitete Annahmen der tatsächlichen Rechtslage gegenüber:

Gibt es einen Härtefall-Schutz bei der Modernisierungsumlage?

Ja, aber nur in diesem einen Fall — und nicht wegen der Wohndauer, sondern wegen der wirtschaftlichen Zumutbarkeit. Nach § 559 Abs. 4 BGB ist eine Erhöhung durch die Modernisierungsumlage ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Maßgeblich sind die konkreten wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse — etwa Einkommen, Alter oder gesundheitliche Situation —, nicht die Anzahl der Jahre im Mietverhältnis.

Dieser Härtefalleinwand gilt ausschließlich für Erhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB). Bei einer regulären Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB kennt das Gesetz keine vergleichbare Härtefallklausel — hier zählen allein Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Fristen. In der Praxis trifft eine Modernisierungsumlage langjährige Mieter mit niedriger Bestandsmiete oft härter, weil der prozentuale Sprung von einer niedrigen Ausgangsmiete aus größer wirkt — rechtlich bleibt die Wohndauer dabei aber ohne Bedeutung.

Wie unterscheidet sich der Kündigungsschutz vom Recht auf Mieterhöhung?

Diese beiden Bereiche werden häufig verwechselt, sind aber rechtlich strikt getrennt: Das Recht des Vermieters, die Miete zu erhöhen, hängt nicht von der Mietdauer ab. Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag zu kündigen, dagegen schon — hier verlängert sich die Kündigungsfrist mit der Wohndauer. Nach § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB wächst die ordentliche Kündigungsfrist des Vermieters von der gesetzlichen Grundfrist auf sechs Monate, sobald der Mieter seit mindestens fünf Jahren in der Wohnung wohnt, und auf neun Monate ab acht Jahren Wohndauer.

Dieser verlängerte Kündigungsschutz betrifft ausschließlich die Kündigung durch den Vermieter — etwa wegen Eigenbedarfs — und hat keinerlei Wirkung auf eine Mieterhöhung. Ein Vermieter kann die Miete erhöhen, ohne dass die längeren Kündigungsfristen ihn dabei einschränken, und umgekehrt bleibt eine Mieterhöhung ohne Einfluss auf die Kündigungsfristen. Wer die zwei Themen vermischt, überschätzt häufig den eigenen Schutz vor Mieterhöhungen und unterschätzt gleichzeitig, was der Kündigungsschutz tatsächlich leistet.

Wie prüfen Sie ein Erhöhungsverlangen als langjähriger Mieter?

Auch nach vielen Jahren im Mietverhältnis lohnt sich bei jedem Erhöhungsschreiben derselbe Blick: Sind Form und Fristen eingehalten, ist die Begründung zulässig, und bleibt die geforderte Miete innerhalb der Kappungsgrenze? Gerade bei langjährigen Mietverhältnissen mit mehreren vorangegangenen Erhöhungen wird die Drei-Jahres-Grenze schnell übersehen. Mit der kostenlosen Mieterhöhungs-Prüfliste von binoro gehen Sie ein aktuelles Schreiben in fünf Schritten durch — Formalien, Fristen, Begründung, Kappungsgrenze und Ihre Antwortfrist — und sehen am Ende, ob überhaupt eine Zustimmungspflicht besteht.

Stimmen Sie nicht zu, bleibt die alte Miete zunächst bestehen; der Vermieter muss dann innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB), sonst ist das Verlangen verbraucht. Details zum Vorgehen bei einem Widerspruch finden Sie im Artikel Mieterhöhung nicht zustimmen.