Finanzierung & Anschlussfinanzierung

Was in Ihrer Rate wirklich passiert

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie jeden Monat denselben Betrag. Konstant ist aber nur die Summe, nicht ihre Zusammensetzung: Am Anfang ist fast alles Zins und wenig Tilgung, am Ende ist es umgekehrt. Die Rate selbst ist schnell gerechnet — Darlehen mal Zins plus Anfangstilgung, geteilt durch zwölf. 300.000 Euro zu 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung ergeben 1.375 Euro im Monat. Im ersten Monat sind davon 875 Euro Zinsen und 500 Euro Tilgung. Im zweiten Monat verzinsen sich nur noch 299.500 Euro, der Zinsanteil sinkt auf 873,54 Euro, der Tilgungsanteil steigt auf 501,46 Euro. Dieser Effekt beschleunigt sich, weil er sich selbst nährt: Jeder getilgte Euro spart künftige Zinsen, die wiederum in die Tilgung fließen. Deshalb tilgen Sie im ersten Jahr etwas mehr als die genannten 2 Prozent — bei monatlicher Zinsverrechnung sind es rund 2,03 Prozent. Und deshalb ist die Laufzeit keine einfache Division: 100 geteilt durch 2 wären 50 Jahre, tatsächlich sind Sie nach 29 Jahren fertig. Die Anfangstilgung ist die wichtigste Stellschraube überhaupt, denn sie wirkt exponentiell. Bei 3,5 Prozent Zins auf 300.000 Euro: 1 Prozent Tilgung heißt 1.125 Euro Rate und 43 Jahre Laufzeit, 2 Prozent heißen 1.375 Euro und 29 Jahre, 3 Prozent heißen 1.625 Euro und 22 Jahre, 4 Prozent heißen 1.875 Euro und 18 Jahre. Von 1 auf 2 Prozent kostet Sie 250 Euro im Monat mehr — und spart 103.397 Euro Zinsen. Der Tilgungsplan darunter zeigt Ihnen jede einzelne Rate, wahlweise jahresweise verdichtet oder Monat für Monat.

Die Restschuld ist die Zahl, die über alles entscheidet

Die Sollzinsbindung ist nicht die Laufzeit Ihres Darlehens. Sie ist nur der Zeitraum, für den der Zins feststeht. Danach bleibt die Restschuld stehen und braucht eine Anschlussfinanzierung — zu Konditionen, die heute niemand kennt. Wie groß dieser Brocken ist, wird regelmäßig unterschätzt. Unser Beispieldarlehen über 300.000 Euro zu 3,5 Prozent und 2 Prozent Anfangstilgung steht nach zehn Jahren noch mit 228.284 Euro in den Büchern: 76 Prozent der ursprünglichen Summe. Nach fünf Jahren wären es 267.267 Euro (89 Prozent), nach 15 Jahren 181.857 Euro (61 Prozent), nach 20 Jahren 126.565 Euro (42 Prozent). Zehn Jahre zahlen, und drei Viertel der Schuld stehen noch — das ist keine Panne, das ist Zinseszins von der anderen Seite. Deshalb hat dieser Rechner ein zweites Zinsfeld. Tragen Sie dort einen Anschlusszins ein, rechnet er die zweite Phase mit gleichbleibender Rate durch, und Sie sehen sofort, was ein Zinssprung anrichtet. Bleibt es bei 3,5 Prozent, sind Sie nach 29 Jahren schuldenfrei und haben 177.593 Euro Zinsen gezahlt. Bei 5 Prozent Anschlusszins dauert es 33 Jahre und 8 Monate und kostet 254.187 Euro. Bei 6 Prozent sind es 39 Jahre und 8 Monate und 353.705 Euro. Bei 7 Prozent tilgen Sie mit derselben Rate praktisch nicht mehr: Die Tilgung startet dann bei 0,23 Prozent, und die Rückzahlung zieht sich fast 60 Jahre. Genau das ist der Grund, warum Sie diesen Wert bewusst hoch ansetzen sollten — nicht, weil es so kommen muss, sondern weil Sie wissen wollen, ob Sie es aushalten würden.

Sondertilgung: der stärkste Hebel, den es meistens umsonst gibt

Ein Sondertilgungsrecht kostet bei den meisten Banken keinen Zinsaufschlag — verbreitet sind 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Es muss aber im Vertrag stehen. Ohne Vereinbarung haben Sie keinen Anspruch darauf, und die Bank darf eine Sonderzahlung ablehnen oder sich mit einer Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen lassen. Fragen Sie also vor der Unterschrift danach, nicht danach. Die Wirkung ist größer, als die Beträge vermuten lassen, weil jeder Euro Sondertilgung direkt an der Schuld ansetzt und dort alle künftigen Zinsen darauf mitnimmt. Auf unser Beispieldarlehen gerechnet, bei durchgehend 3,5 Prozent: 3.000 Euro pro Jahr verkürzen die Laufzeit von 29 Jahren auf 22 Jahre und 3 Monate und sparen 44.593 Euro Zinsen. 5.000 Euro pro Jahr machen daraus 19 Jahre und 5 Monate und 63.149 Euro Ersparnis. 15.000 Euro pro Jahr — die vollen 5 Prozent — bringen Sie nach 12 Jahren ins Ziel und sparen 108.652 Euro. Zwei Feinheiten macht der Rechner mit. Erstens den Zeitpunkt: Eine Sondertilgung im dritten Monat des Darlehensjahres wirkt neun Monate länger als dieselbe Summe im zwölften, deshalb können Sie den Monat einstellen. Zweitens die Restschuld: 5.000 Euro jährlich senken nicht nur die Laufzeit, sondern auch den Betrag, den Sie am Ende der Zinsbindung anschließend finanzieren müssen — von 228.284 auf 169.473 Euro. Damit sinkt zugleich Ihr Zinsänderungsrisiko. Ob Sondertilgen sich lohnt oder das Geld besser angelegt wäre, ist am Ende eine schlichte Rechnung: Solange Ihr Sollzins höher ist als die Rendite nach Steuern, die Sie sicher erzielen, gewinnt die Tilgung — und sie gewinnt risikolos.

Nach zehn Jahren sind Sie frei — und das kann Ihnen niemand nehmen

Es gibt im deutschen Darlehensrecht eine Vorschrift, die jede lange Zinsbindung entschärft. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann der Darlehensnehmer einen Vertrag mit gebundenem Sollzinssatz „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“ kündigen — ganz oder teilweise. Das Recht ist zwingend, es lässt sich vertraglich nicht ausschließen, und es kostet keine Vorfälligkeitsentschädigung. Praktisch heißt das: Eine Bindung über 15, 20 oder 30 Jahre bindet Sie höchstens zehn Jahre. Sie zahlen für die lange Bindung einen Zinsaufschlag, geben dafür aber keine Freiheit auf — Sie kaufen sich eine einseitige Option. Zwei Dinge dazu muss man wissen. Erstens die Fristen: Die zehn Jahre laufen ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht ab Vertragsschluss und nicht ab der ersten Rate. Danach können Sie kündigen; sechs Monate später ist abzulösen. Der Rechner nennt Ihnen beide Daten, sobald Sie das Auszahlungsdatum eintragen. Zweitens die Falle im selben Satz: „Wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.“ Jede Prolongation und jedes Forward-Darlehen setzt die zehn Jahre also neu in Gang. Wer 2026 verlängert, ist frühestens 2036 wieder frei — dafür gibt es im Rechner ein eigenes Datumsfeld. Daneben gibt es einen zweiten, engeren Weg: Nach § 490 Abs. 2 BGB dürfen Sie ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen auch vorher kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen das gebieten — insbesondere, wenn Sie die beliehene Immobilie anderweitig verwerten wollen, also verkaufen. Das ist der Verkaufsfall. Er kostet aber Vorfälligkeitsentschädigung, denn dieselbe Vorschrift verpflichtet Sie ausdrücklich zum Ersatz des Schadens aus der vorzeitigen Kündigung.

Warum dieser Rechner die Vorfälligkeitsentschädigung nicht beziffert

Lösen Sie Ihr Darlehen während der Zinsbindung ab, darf die Bank nach § 502 Abs. 1 BGB eine angemessene Entschädigung „für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden“ verlangen. Berechnet wird dieser Schaden in der Praxis nach der Aktiv-Passiv-Methode, die der Bundesgerichtshof gebilligt hat. Die Bank stellt zwei Zahlungsströme gegenüber: auf der einen Seite die Zinsen, die Sie bis zum nächsten Kündigungstermin noch gezahlt hätten, auf der anderen Seite das, was sie mit dem vorzeitig zurückgeflossenen Geld verdienen kann, wenn sie es laufzeitkongruent in Hypothekenpfandbriefen anlegt. Die Differenz wird auf den Rückzahlungstag abgezinst; davon gehen ersparte Verwaltungskosten und das ersparte Risiko ab, hinzu kommt ein Bearbeitungsentgelt. Deshalb steht hier keine Zahl: Das Ergebnis hängt an den Pfandbriefrenditen des jeweiligen Stichtags, an der Restlaufzeit auf den Tag genau, an vereinbarten Sondertilgungsrechten, die schadensmindernd zu berücksichtigen sind, und an der Frage, welcher Kündigungstermin überhaupt maßgeblich ist. Das sind Marktdaten und Vertragsdetails, die ein Rechner nicht kennen kann — jede Zahl, die man Ihnen hier nennen würde, wäre geraten. Drei Dinge können Sie aber ohne Rechnung mitnehmen. Erstens: Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang fällt gar keine Entschädigung an (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) — bei kurzen Restlaufzeiten lohnt sich Warten oft mehr als Verhandeln. Zweitens: Der Anspruch entfällt ganz, wenn im Vertrag die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB) — ein Blick in den Vertrag lohnt sich also. Drittens: Die betragsmäßigen Obergrenzen von 1 beziehungsweise 0,5 Prozent in § 502 Abs. 3 BGB gelten ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge. Für Ihr Immobiliardarlehen gelten sie nicht. Lassen Sie eine geforderte Entschädigung deshalb nachrechnen, bevor Sie zahlen.

Anschlussfinanzierung, Prolongation, Forward — die drei Wege nach der Bindung

Rechtzeitig vor dem Ende der Sollzinsbindung muss Ihre Bank Farbe bekennen: Nach § 493 Abs. 1 BGB unterrichtet sie Sie spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber, ob sie zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist; ist sie es, muss die Mitteilung den dann angebotenen Sollzinssatz enthalten. Warten Sie nicht bis dahin. Drei Monate sind knapp, und das erste Angebot der Hausbank ist selten das beste — den Termin nennt Ihnen der Rechner, sobald das Auszahlungsdatum steht. Danach haben Sie drei Möglichkeiten. Die Prolongation ist die Verlängerung bei derselben Bank: bequem, ohne Notar und ohne Kosten, weil die Grundschuld liegen bleibt — aber eben nur ein Angebot, kein Wettbewerb. Die Umschuldung zu einer anderen Bank kostet die Abtretung der Grundschuld; dafür fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, meist ein niedriger dreistelliger Betrag. Rechnen Sie ihn gegen die Zinsersparnis: Schon ein Zehntelprozentpunkt auf 200.000 Euro ist über zehn Jahre deutlich mehr wert. Das Forward-Darlehen schließlich sichert den heutigen Zins für einen Abschluss in bis zu etwa fünf Jahren. Bezahlt wird das mit einem Aufschlag je Vorlaufmonat, häufig im Bereich von 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten — Ihre konkrete Zahl steht im Angebot, deshalb ist sie im Rechner eine Eingabe und keine Vorgabe. Entscheidend ist die Kehrseite: Sie sind zur Abnahme verpflichtet. Fallen die Zinsen bis zum Abruf, nehmen Sie das teurere Darlehen trotzdem; kommt der Kauf oder die Anschlussfinanzierung nicht zustande, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Ein Forward ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Wette auf sie. Und denken Sie an die Frist aus dem vorigen Abschnitt: Mit der neuen Zinsvereinbarung beginnen die zehn Jahre des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB von vorn. Wie viel Kaufpreis Ihr Haushalt überhaupt trägt, rechnen Sie vorher mit dem Budget-Rechner durch; wird eine laufende Finanzierung eng, hilft der Finanzierungs-Rettungsplan weiter.