Immobilien-GmbH: Lohnt sich das?

Ab wann rechnet sich eine Immobilien-GmbH?

Die kurze Antwort: wenn drei Dinge zusammenkommen. Sie liegen persönlich im oberen Steuerbereich, die Mieteinnahmen bleiben dauerhaft in der Gesellschaft, und Sie wollen die Immobilien langfristig halten statt in absehbarer Zeit zu verkaufen. Fehlt eine dieser Bedingungen, ist die GmbH meist teurer als das private Halten. Der Grund ist die Zwei-Ebenen-Besteuerung: Auf der ersten Ebene zahlt die Gesellschaft Körperschaftsteuer — bis 2027 15 Prozent, danach in Stufen abgesenkt bis auf 10 Prozent ab 2032 (§ 23 Abs. 1 KStG) — zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag (§ 4 SolZG 1995). Auf der zweiten Ebene kostet jede Ausschüttung an Sie 25 Prozent Kapitalertragsteuer (§ 32d Abs. 1 EStG). Wer alles sofort entnimmt, landet in der Summe ungefähr dort, wo er privat auch gelandet wäre — nur mit mehr Aufwand. Diese Seite rechnet die GmbH im Detail durch. Wenn Sie noch grundsätzlich zwischen den Wegen wählen — privat halten, GmbH oder Familienstiftung —, beginnen Sie beim Rechtsformvergleich unter Privat, GmbH oder Familienstiftung?; dort steht die Einordnung aller drei Strukturen nebeneinander.

Die erweiterte Kürzung: der eigentliche Grund für die GmbH — und woran sie scheitert

Eine GmbH gilt kraft Rechtsform als Gewerbebetrieb, ihre Mieten wären damit gewerbesteuerpflichtig. Genau das verhindert die erweiterte Kürzung: Auf Antrag wird bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz — oder daneben eigenes Kapitalvermögen — verwalten und nutzen, der Gewerbeertrag um den Teil gekürzt, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Im Ergebnis bleibt auf die Mieten nur die Körperschaftsteuer samt Solidaritätszuschlag — das ist der Hebel, der die Immobilien-GmbH überhaupt attraktiv macht. Das Wort ausschließlich ist dabei wörtlich zu nehmen, und daran scheitern die meisten Strukturen. Drei Fallstricke stechen hervor. Erstens die Nutzung durch einen Gesellschafter: Dient der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters, ist die Kürzung ausgeschlossen (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG) — wer als Arzt oder Handwerker seine Räume von der eigenen Immobilien-GmbH mietet, verliert sie. Zweitens die Nebeneinnahmen: Strom aus erneuerbaren Energien und Ladestationen sind nur bis 20 Prozent, andere unmittelbare Vertragsbeziehungen mit den Mietern nur bis 5 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung unschädlich (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b und c GewStG). Eine mitvermietete Betriebsvorrichtung oder ein zu breit angelegtes Service-Angebot kann genügen. Drittens die Gelegenheitsgeschäfte: Wer nebenbei handelt, entwickelt oder vermittelt, ist nicht mehr ausschließlich vermögensverwaltend. Die Kürzung fällt dabei nicht anteilig weg, sondern ganz — und zwar für das gesamte Jahr.

Der Preis: im Betriebsvermögen gibt es keine Spekulationsfrist

Privat gehaltene Immobilien können Sie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen: Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt nur vor, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). In der GmbH gibt es diese Frist nicht. Dort sind alle Einkünfte Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 8 Abs. 2 KStG), jede Immobilie gehört zum Betriebsvermögen, und jeder Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig — nach fünf Jahren genauso wie nach dreißig. Verschärfend kommt hinzu: Der Buchwert sinkt durch die jährliche Abschreibung, sodass der steuerpflichtige Gewinn mit jedem Jahr wächst, selbst wenn der Marktwert gleich bleibt. Wer eine Immobilie kauft, um sie in zehn bis fünfzehn Jahren mit Gewinn zu verkaufen, verschenkt in der GmbH genau den Vorteil, der das private Halten so stark macht. Wer dagegen aufbaut, umschichtet und die Substanz über Generationen halten will, für den ist dieser Nachteil eher theoretisch — er verkauft ohnehin nicht.

Was die GmbH jedes Jahr kostet

Die Gesellschaft ist buchführungspflichtig: Bücher führen und die Lage des Vermögens nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung darstellen (§ 238 Abs. 1 HGB), also doppelte Buchführung statt Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Der Jahresabschluss ist in den ersten drei Monaten des folgenden Geschäftsjahrs aufzustellen, bei kleinen Kapitalgesellschaften innerhalb von sechs Monaten (§ 264 Abs. 1 HGB). Und er muss offengelegt werden: spätestens ein Jahr nach dem Abschlussstichtag elektronisch an die das Unternehmensregister führende Stelle (§ 325 Abs. 1a HGB). Kleinstkapitalgesellschaften kommen mit der Hinterlegung der Bilanz davon (§ 326 Abs. 2 HGB), aber auch das ist ein Vorgang mit Frist. Dazu kommen Gründungskosten — notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrags (§ 2 Abs. 1 GmbHG), Handelsregister, Stammkapital von 25.000 Euro (§ 5 Abs. 1 GmbHG) — sowie die Grunderwerbsteuer, wenn vorhandene Immobilien in die Gesellschaft wandern (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Diese Kosten sind weitgehend unabhängig von der Zahl der Wohnungen. Genau deshalb ist die GmbH eine Frage der Größe: Bei zwei Wohnungen frisst der Aufwand den Steuervorteil, bei zwanzig fällt er kaum noch ins Gewicht.

Wie viel bleibt nach der Ausschüttung übrig?

Rechnen Sie immer beide Ebenen, sonst führt der Vergleich in die Irre. Ebene eins: Von 100 Euro Gewinn gehen Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag ab; bei 15 Prozent Körperschaftsteuer sind das rund 15,8 Euro, sodass gut 84 Euro in der Gesellschaft bleiben. Solange das Geld dort arbeitet — für die nächste Anzahlung, für Tilgung, für Instandhaltung —, ist das ein erheblicher Vorsprung gegenüber dem privaten Halten im Spitzensteuersatz. Ebene zwei: Sobald Sie ausschütten, fallen auf den ausgeschütteten Betrag 25 Prozent Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag an (§ 32d Abs. 1 EStG). Aus 100 Euro Gewinn werden dann etwa 62 Euro in Ihrer Tasche. Damit liegt die Gesamtbelastung ungefähr auf dem Niveau des privaten Spitzensteuersatzes — der große Vorteil verschwindet. Die Immobilien-GmbH ist deshalb kein Steuersparmodell für den laufenden Lebensunterhalt, sondern ein Thesaurierungsmodell: Sie verschiebt die zweite Steuerebene in die Zukunft und stellt bis dahin mehr Kapital für den weiteren Aufbau bereit. Wer die Mieten zum Leben braucht, gewinnt dadurch nichts.

Haftungsbeschränkung — und was die Bank davon hält

Für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft haftet den Gläubigern nur das Gesellschaftsvermögen (§ 13 Abs. 2 GmbHG). Das ist ein echter Vorteil gegenüber dem privaten Halten, vor allem bei Risiken aus dem Gebäudebetrieb: Verkehrssicherungspflichten, Bauschäden, Streit mit Mietern. In der Praxis wird die Haftungsbeschränkung dort durchbrochen, wo es am meisten zählt — bei der Finanzierung. Banken finanzieren eine junge, kapitalschwache GmbH regelmäßig nur gegen persönliche Bürgschaft der Gesellschafter. Wirtschaftlich haften Sie dann für den größten Posten wieder privat. Kalkulieren Sie die Haftungsbeschränkung deshalb nicht als Hauptargument ein: Sie schützt vor dem, was um die Immobilie herum passiert, nicht vor dem Kredit. Ein zweiter Punkt gehört dazu: Die Offenlegung des Jahresabschlusses macht Ihre Zahlen für jeden einsehbar — für Geschäftspartner, Wettbewerber und Nachbarn.