Untervermietung & Untermietvertrag

Darf mein Vermieter die Untervermietung einfach verbieten?

Für einen Teil der Wohnung nicht pauschal. Entsteht für Sie nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, können Sie vom Vermieter die Erlaubnis verlangen (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Klauseln im Mietvertrag, die diesen Anspruch ausschließen oder erschweren, sind unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB). Ablehnen darf der Vermieter nur, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Ohne Erlaubnis dürfen Sie trotzdem nicht loslegen: § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB verbietet die Gebrauchsüberlassung ohne Zustimmung — der Anspruch muss erst geltend gemacht und erfüllt oder eingeklagt werden.

Was zählt als berechtigtes Interesse — und wo liegt die Grenze?

Als berechtigtes Interesse genügen vernünftige Gründe, die Ihren Wunsch nachvollziehbar machen: ein befristeter Auslandsaufenthalt, der Auszug des Partners, eine Trennung, ein Pflegefall, ein Jobwechsel oder der Wunsch, die eigene Mietbelastung zu senken. Ein mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt reicht aus, und der Vermieter, der die Erlaubnis pflichtwidrig verweigert, kann für die entgangene Untermiete haften (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13). Auch der Mieter einer Einzimmerwohnung kann den Anspruch haben; „ein Teil des Wohnraums" liegt schon vor, wenn Sie den Gewahrsam nicht vollständig aufgeben (BGH, Urteil vom 13. September 2023 – VIII ZR 109/22). Die Grenze hat der Bundesgerichtshof am 28. Januar 2026 gezogen: Wer durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt, hat kein berechtigtes Interesse mehr (VIII ZR 228/23). Rechnen Sie also mit dem, was Sie selbst für den überlassenen Teil zahlen — nicht mit dem, was der Markt hergibt.

Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?

Es wird teuer, und im schlimmsten Fall verlieren Sie die Wohnung. Die unbefugte Überlassung an einen Dritten ist ausdrücklich als wichtiger Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung genannt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB). Weil der Grund in der Verletzung einer Vertragspflicht liegt, ist die Kündigung in der Regel erst nach erfolgloser Abmahnung oder nach Ablauf einer Abhilfefrist zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB) — die Abmahnung ist also nicht bloß eine Warnung, sondern meist die gesetzliche Vorstufe. Daneben kommt die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung in Betracht (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB); genau darauf stützte der Bundesgerichtshof im Januar 2026 die Räumung bei unerlaubter gewinnbringender Untervermietung. Wer eine Abmahnung erhält, sollte die Untervermietung sofort beenden oder die Erlaubnis nachholen — und beides dokumentieren.

Airbnb und Kurzzeitvermietung: Was ist daran anders?

Zwei zusätzliche Hürden. Erstens mietrechtlich: Eine allgemein erteilte Untervermietungserlaubnis deckt die tageweise Überlassung an Touristen nicht ohne Weiteres ab, weil sie sich von einer auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet (BGH, Urteil vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13). Sie brauchen also eine Erlaubnis, die genau diese Nutzung benennt. Zweitens öffentlich-rechtlich: Ein bundeseinheitliches Zweckentfremdungsverbot gibt es nicht. Mehrere Länder haben Gesetze erlassen, die Städte und Gemeinden ermächtigen, eigene Satzungen zu beschließen — erst diese Satzung macht das Verbot vor Ort wirksam und legt fest, ob eine Genehmigung nötig ist und welches Bußgeld droht. Zuständig ist die Wohnungs- oder Bauaufsichtsbehörde Ihrer Kommune, und nur dort erfahren Sie verbindlich, was für Ihre Adresse gilt. Hinzu kommt seit dem 20. Mai 2026 die Verordnung (EU) 2024/1028: Wo eine Behörde ein Registrierungsverfahren eingerichtet hat, gehört die Registrierungsnummer in jedes Inserat, und Plattformen übermitteln Daten an die Behörden.

Was gehört in einen Untermietvertrag?

Alles, worüber man später streiten könnte — schriftlich. Bezeichnen Sie die allein genutzten und die gemeinsam genutzten Räume mit Quadratmetern, legen Sie Untermiete und Nebenkosten fest, regeln Sie Kaution, Laufzeit und Kündigungsfristen, und listen Sie mitvermietete Möbel auf. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen, ist in drei Raten zahlbar und muss getrennt von Ihrem Vermögen verzinslich angelegt werden (§ 551 BGB). Bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr sollten Sie die Schriftform wahren, sonst gilt der Vertrag als unbefristet (§ 550 BGB). Eine echte Befristung wirkt nur mit einem der Gründe des § 575 Abs. 1 BGB, den Sie bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen müssen — Ausnahme: Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch und möblierter Wohnraum in Ihrer selbst bewohnten Wohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB). Und ganz wichtig: Der Untermietvertrag darf nicht länger laufen als Ihr eigener, denn nach dessen Ende kann der Vermieter die Wohnung auch direkt vom Untermieter herausverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB).

Was ist bei Meldeamt, Finanzamt und Sozialleistungen zu tun?

Drei Pflichten, die gern übersehen werden. Erstens das Meldeamt: Bei Untermiete sind Sie der Wohnungsgeber und müssen Ihrem Untermieter den Einzug innerhalb von zwei Wochen schriftlich bestätigen (§ 19 Abs. 1 BMG, Frist aus § 17 Abs. 1 BMG). Weil Sie nicht Eigentümer sind, gehört auch der Name des Eigentümers in die Bestätigung (§ 19 Abs. 3 BMG). Wer nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig bestätigt, riskiert ein Bußgeld bis zu 1.000 Euro (§ 54 Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 3 BMG). Zweitens das Finanzamt: Untermieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG); bei vorübergehender Untervermietung von Teilen der ansonsten selbst genutzten Mietwohnung kann von der Besteuerung abgesehen werden, wenn die Einnahmen 520 Euro im Veranlagungszeitraum nicht übersteigen (R 21.2 Abs. 1 EStR) — eine Freigrenze, kein Freibetrag. Drittens Sozialleistungen: Änderungen sind unverzüglich mitzuteilen (§ 60 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SGB I). Beim Wohngeld bleibt der auf den überlassenen Wohnraum entfallende Mietanteil außer Betracht, und ein darüber hinausgehendes Entgelt wird voll abgezogen (§ 11 Abs. 2 Nr. 2 WoGG); beim Bürgergeld mindern die Einnahmen die anerkannten Unterkunftskosten (§ 22 Abs. 1 SGB II).