Untermietvertrag: Vorlage und was geregelt sein muss

Was ist ein Untermietvertrag und wann brauche ich ihn?

Ein Untermietvertrag ist der eigenständige Vertrag zwischen Ihnen als Hauptmieter und einer weiteren Person, der Sie einen Teil oder die gesamte gemietete Wohnung gegen Miete überlassen. Er ist rechtlich unabhängig von Ihrem Hauptmietvertrag mit dem Vermieter – Sie schließen ihn im eigenen Namen ab.

Sie brauchen einen Untermietvertrag immer dann, wenn Sie ein einzelnes Zimmer an einen WG-Mitbewohner weitergeben, während eines befristeten Auslandsaufenthalts die ganze Wohnung überlassen oder nach einer Trennung vorübergehend einen Teil der Wohnung an Dritte vermieten. Gegenüber Ihrem Vermieter bleiben ausschließlich Sie verantwortlich: Der Untermieter hat keine eigene Rechtsbeziehung zum Eigentümer der Wohnung.

Den vollständigen Ablauf einer Untervermietung – von der Erlaubnis-Anfrage bis zur Rückgabe des Zimmers – führt Sie unsere Untervermietungs-Checkliste Schritt für Schritt durch.

Untermietvertrag-Vorlage: Was muss alles drinstehen?

Ein wirksamer Untermietvertrag braucht mindestens neun Angaben: die Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der überlassenen Räume, Mietbeginn und -dauer, Miethöhe und Nebenkosten, Kaution, Kündigungsregeln, Hausordnung beziehungsweise Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen, die Rückgabemodalitäten und die Unterschriften beider Seiten.

Kopieren Sie die folgenden Kernklauseln in ein eigenes Dokument und passen Sie die Angaben in eckigen Klammern an Ihre Situation an:

Vermieten Sie ein einzelnes Zimmer in einer bestehenden Wohngemeinschaft unter, ergänzen Sie diese Kernklauseln um WG-spezifische Regeln zu Putzplan und gemeinsamen Kosten – eine passende Vorlage dafür finden Sie in unserem Ratgeber zum WG-Mietvertrag.

Diese Kernklauseln decken die gesetzlichen Pflichtangaben ab. Für einen individuell auf Ihre Situation zugeschnittenen, rechtssicher formulierten Vertrag nutzen Sie unseren Mietvertrag-Generator für 9,90 € inkl. USt.

Brauche ich die Erlaubnis meines Vermieters – und habe ich Anspruch darauf?

Ja: Ohne Erlaubnis Ihres Vermieters dürfen Sie den Gebrauch der Wohnung nicht einem Dritten überlassen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Für die Überlassung eines Teils der Wohnung haben Sie jedoch einen gesetzlichen Anspruch auf diese Erlaubnis, wenn nach Abschluss Ihres Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist – etwa ein befristeter Auslandsaufenthalt, eine Trennung, ein Pflegefall oder schlicht der Wunsch, Ihre Mietbelastung zu senken (§ 553 Abs. 1 BGB).

Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung dadurch übermäßig belegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er darf die Erlaubnis außerdem von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Für die komplette Wohnung gilt dieser Anspruch nicht – hier entscheidet der Vermieter frei.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl kein wichtiger Grund vorliegt, können Sie außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 573d Abs. 2 BGB). Wichtig für die Miethöhe: Ein berechtigtes Interesse besteht nicht, wenn Sie mit der Untervermietung einen Gewinn erzielen wollen, der über Ihre eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinausgeht (BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23). Wie Sie die Erlaubnis-Anfrage formulieren und welche Fristen dabei gelten, zeigt Ihnen unsere Untervermietungs-Checkliste.

Welche Miete, Kaution und Nebenkosten darf ich vom Untermieter verlangen?

Solange Sie sich auf den gesetzlichen Anspruch aus § 553 BGB stützen, darf die Untermiete Ihre eigenen anteiligen Wohnkosten nicht übersteigen – ein darüberhinausgehender Gewinn lässt Ihr berechtigtes Interesse entfallen (BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23). Hat Ihnen der Vermieter die Untervermietung dagegen ohne diese Einschränkung erlaubt, orientieren Sie sich an einer ortsüblichen, angemessenen Miete für den überlassenen Raum.

Für die Kaution gilt § 551 BGB unmittelbar auch im Untermietverhältnis: höchstens drei Nettokaltmieten ohne Betriebskosten, zahlbar in bis zu drei gleichen monatlichen Raten. Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen und verzinsen; die Zinsen stehen dem Untermieter zu.

Nebenkosten regeln Sie bei einem einzelnen Zimmer meist als Pauschale, weil eine separate Abrechnung nach Verbrauch praktisch kaum möglich ist. Legen Sie die Pauschale und was sie abdeckt (Heizung, Wasser, Strom, Internet) im Vertrag konkret fest, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Befristet oder unbefristet: Wie regle ich die Laufzeit richtig?

Nur in zwei Fällen können Sie eine feste Laufzeit vereinbaren, ohne einen der engen Gründe des § 575 BGB angeben zu müssen – anders als beim regulären Zeitmietvertrag über die Hauptwohnung: wenn Sie den Wohnraum wirklich nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen, etwa eine eng begrenzte Zwischenmiete, oder wenn Sie ein möbliertes Zimmer in Ihrer selbst bewohnten Wohnung vermieten. In beiden Fällen gelten die Vorschriften zum Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) und zum Kündigungsschutz (§§ 573, 573a BGB) ausdrücklich nicht (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB). Überlassen Sie dagegen die ganze Wohnung für einen längeren, klar abgegrenzten Zeitraum als Lebensmittelpunkt des Untermieters – etwa während eines Auslandsjahres –, greift die Ausnahme für den vorübergehenden Gebrauch in der Regel nicht, und Sie brauchen für eine feste Laufzeit wieder einen Grund nach § 575 BGB. Mehr zu den Besonderheiten, wenn Sie ein Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung möbliert vermieten, lesen Sie in unserem Ratgeber Wohnung möbliert vermieten.

Vermieten Sie dagegen dauerhaft eine ganze Wohnung oder mehrere unmöblierte Zimmer unter, gelten die normalen Regeln: Ein Zeitmietvertrag wirkt nur, wenn Sie dem Untermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen der Gründe aus § 575 Abs. 1 BGB mitteilen – etwa dass Sie die Räume danach selbst wieder benötigen. Fehlt diese Angabe, gilt der Vertrag als unbefristet.

Unabhängig vom Befristungsgrund gilt: Vereinbaren Sie eine Laufzeit von mehr als einem Jahr, muss der Vertrag schriftlich geschlossen werden – sonst gilt er als für unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB).

Welche Kündigungsfristen gelten beim Untermietvertrag?

Im Regelfall gilt für die ordentliche Kündigung des Untermietvertrags dieselbe Frist wie bei jedem Wohnraummietverhältnis: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Vermieten Sie ein überwiegend von Ihnen möbliertes Zimmer in Ihrer selbst bewohnten Wohnung an eine Einzelperson, gilt eine deutlich kürzere Sonderfrist – und Sie brauchen dafür keinen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf.

Legen Sie die geltende Frist ausdrücklich im Untermietvertrag fest, damit später kein Streit über die anwendbare Regel entsteht. Einen Überblick über sämtliche Fristen im Wohnraummietrecht bietet unser Ratgeber zur Kündigungsfrist bei der Wohnung.

Welche Risiken habe ich als Hauptmieter – und wie sichere ich mich ab?

Als Hauptmieter bleiben Sie gegenüber Ihrem Vermieter alleiniger Vertragspartner – Sie schulden die volle Miete unabhängig davon, ob Ihr Untermieter pünktlich zahlt, und Sie haften für Schäden, die der Untermieter verursacht, wie für eigenes Verschulden (§ 278 BGB). Vermieten Sie ohne Erlaubnis unter, riskieren Sie eine Abmahnung und – wenn Sie die unbefugte Überlassung danach nicht beenden – eine fristlose Kündigung Ihres eigenen Hauptmietvertrags (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 BGB).

Sichern Sie sich mit vier Schritten ab: Holen Sie die Erlaubnis des Vermieters schriftlich ein und bewahren Sie sie auf. Vereinbaren Sie im Untermietvertrag eine Haftungsklausel und eine angemessene Kaution. Erstellen Sie bei Einzug und Auszug ein Übergabeprotokoll, das Zustand und Zählerstände dokumentiert. Und klären Sie vorab, in welcher Frist Sie die Kaution nach dem Auszug zurückzahlen – Details dazu finden Sie in unserem Ratgeber zur Rückzahlungsfrist der Mietkaution.