WG-Mietvertrag: Welches Modell passt – ein Vertrag oder Einzelverträge?

Welche drei WG-Mietvertrag-Modelle gibt es?

Für eine Wohngemeinschaft gibt es drei rechtlich unterschiedliche Vertragsmodelle: den gemeinsamen Mietvertrag, bei dem alle Bewohner gemeinsam Vertragspartei des Vermieters sind, das Hauptmieter-Untermieter-Modell, bei dem nur eine Person einen Vertrag mit dem Vermieter hat und alle anderen als Untermieter bei ihr wohnen, und Einzelverträge, bei denen jede Person einen eigenen, unabhängigen Mietvertrag über ihr Zimmer mit dem Vermieter abschließt.

Welches Modell zum Einsatz kommt, entscheidet meist der Vermieter bei Vertragsschluss – seltener können Mieter im laufenden Verhältnis noch wechseln. Die Wahl bestimmt maßgeblich, wer haftet, was beim Auszug eines Mitbewohners passiert und wie gekündigt wird.

Ein gemeinsamer Mietvertrag für alle: Wann lohnt er sich – und wer haftet wofür?

Beim gemeinsamen Mietvertrag unterschreiben alle WG-Mitglieder denselben Vertrag und haften gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldner nach § 421 BGB: Der Vermieter darf die volle Miete, eine Nebenkostennachzahlung oder Schadensersatz von jedem einzelnen Mieter in voller Höhe verlangen – unabhängig davon, wie die Mieter die Kosten intern untereinander aufteilen.

Wie viel jeder Bewohner tatsächlich beisteuert, ist reine Privatsache der WG und für den Vermieter ohne Bedeutung. Das Modell lohnt sich vor allem für eingespielte Wohngemeinschaften mit gegenseitigem Vertrauen: Der Vermieter hat nur einen Vertrag, eine Kaution und einen Ansprechpartner zu verwalten. Der Nachteil zeigt sich beim Auszug: Ein einzelner Mitbewohner kann nicht einfach aus dem Vertrag aussteigen, solange ihn keine Nachtragsvereinbarung entlässt (mehr dazu weiter unten). Wer einen rechtssicheren gemeinsamen Mietvertrag aufsetzen will, kann dafür den Mietvertrag-Generator von binoro nutzen.

Hauptmieter mit Untermietern: Wie funktioniert das Modell und welche Erlaubnis braucht es?

Beim Hauptmieter-Untermieter-Modell hat nur eine Person – der Hauptmieter – einen Mietvertrag mit dem Vermieter; alle übrigen WG-Mitglieder sind Untermieter mit einem eigenen Untermietvertrag ausschließlich gegenüber dem Hauptmieter, ohne jede Vertragsbeziehung zum Vermieter. Für die Untervermietung braucht der Hauptmieter grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters.

Einen Anspruch auf diese Erlaubnis hat er nach § 553 Abs. 1 BGB, wenn nach Abschluss seines eigenen Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, etwa ein befristeter Auslandsaufenthalt oder ein Wechsel der Lebenssituation. Ablehnen darf der Vermieter nur, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB); er darf die Erlaubnis außerdem von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur so zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Das wirtschaftliche Risiko trägt allein der Hauptmieter: Zahlt ein Untermieter nicht, haftet er trotzdem für die volle Miete gegenüber dem Vermieter. Wie Sie die Erlaubnis beantragen und den Untermietvertrag aufsetzen, zeigt der Ratgeber Untermietvertrag: Vorlage und Ablauf; Schritt für Schritt führt außerdem die kostenlose Untervermietungs-Checkliste von binoro durch den Prozess.

Einzelverträge pro Zimmer: Was gilt für Miete, Kaution und Gemeinschaftsräume?

Bei Einzelverträgen schließt der Vermieter mit jeder Person im WG-Zimmer einen eigenen, unabhängigen Mietvertrag: Jeder Mieter zahlt seine eigene Miete, hinterlegt seine eigene Kaution und haftet ausschließlich für sein Zimmer – ein Gesamtschuldnerverhältnis zwischen den Mitbewohnern entsteht dabei nicht.

Küche, Bad und Wohnzimmer werden in jedem Einzelvertrag als Mitbenutzungsrecht an den Gemeinschaftsräumen geregelt, die anteiligen Betriebskosten meist nach Kopfzahl oder Fläche umgelegt. Für Vermieter bedeutet das mehr Verwaltungsaufwand – mehrere Verträge, mehrere Kautionen, mehrere Nebenkostenabrechnungen und unterschiedliche Kündigungstermine –, dafür sinkt das Ausfallrisiko: Zahlt ein Mieter nicht, betrifft das nur seinen Vertrag, während die übrigen Zimmer weiter Miete bringen. Mietpreisbremse und ortsübliche Vergleichsmiete gelten grundsätzlich auch bei der Vermietung einzelner Zimmer, bezogen auf die anteilige Wohnfläche des jeweiligen Vertrags – die Mietpreisbremse allerdings nur in Gebieten, die die Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, und die Übertragung des Mietspiegels auf einzelne WG-Zimmer ist in der Rechtsprechung nicht einheitlich geklärt.

Welches WG-Mietvertrag-Modell passt zu wem?

Der gemeinsame Vertrag passt zu eingespielten Wohngemeinschaften mit hohem gegenseitigem Vertrauen und zu Vermietern, die den Verwaltungsaufwand gering halten wollen; das Hauptmieter-Modell passt zu bestehenden Mietern, die einzelne Zimmer zeitweise untervermieten; Einzelverträge passen zu Vermietern, die Zimmer dauerhaft und rechtlich sauber getrennt vermieten wollen. Die folgende Tabelle vergleicht alle drei Modelle entlang der Kriterien, die im Streitfall zählen.

Was passiert beim Auszug eines Mitbewohners – in jedem der drei Modelle?

Die Folgen hängen vollständig vom Vertragsmodell ab: Beim gemeinsamen Vertrag bleibt der Ausziehende Mitmieter und haftet weiter, solange er nicht förmlich aus dem Vertrag entlassen wird; beim Hauptmieter-Modell endet nur das Untermietverhältnis, während der Hauptmietvertrag unverändert weiterläuft; bei Einzelverträgen endet ausschließlich der Vertrag der ausziehenden Person.

Beim gemeinsamen Vertrag braucht die Entlassung eine Nachtragsvereinbarung, die Vermieter, alle bisherigen Mitmieter und meist ein neuer Mitbewohner gemeinsam unterschreiben – dazu ist der Vermieter in der Regel nur verpflichtet, wenn der Vertrag eine Mitbewohnerwechsel-Klausel enthält; bei erkennbar als WG vermieteten Wohnungen leiten Gerichte teils auch ohne Klausel per ergänzender Vertragsauslegung einen Zustimmungsanspruch ab. Ohne eine solche Regelung oder Auslegung bleibt der Ausgezogene bis zum Vertragsende Gesamtschuldner, auch für Miete, die nach seinem Auszug fällig wird. Den kompletten Ablauf von der Suche nach einem neuen Mitbewohner bis zur unterschriebenen Entlassung begleitet der binoro-Service Mitmieter-Auszug; wie Sie dafür passende Nachmieter finden und vorschlagen, zeigt der Ratgeber Nachmieter stellen.

Beim Hauptmieter-Modell bleibt der Hauptvertrag unberührt, wenn ein Untermieter auszieht; der Hauptmieter kann das Zimmer neu untervermieten, muss dafür aber je nach Vertragsklausel erneut die Erlaubnis des Vermieters für die neue Person einholen. Zieht dagegen nur der Hauptmieter selbst aus, ändert das für die Untermiete zunächst nichts – der Hauptmietvertrag läuft weiter, solange ihn niemand kündigt. Endet der Hauptmietvertrag später, etwa durch Kündigung, verliert der Untermieter sein Besitzrecht gegenüber dem Vermieter und muss die Wohnung herausgeben (§ 546 Abs. 2 BGB); der Untermietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter endet dadurch aber nicht automatisch, sondern besteht fort, bis ihn eine Seite kündigt, und der Hauptmieter kann dem Untermieter gegenüber schadensersatzpflichtig werden. Bei Einzelverträgen betrifft ein Auszug nur den jeweiligen Vertrag: Die übrigen Mieter sind rechtlich nicht beteiligt, der Vermieter vermietet das frei gewordene Zimmer eigenständig neu.

Wie kündigt man einen WG-Mietvertrag richtig?

Die Kündigung eines Wohnraum-Mietvertrags braucht in allen drei Modellen die gesetzliche Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift nach § 568 Abs. 1 BGB – eine Kündigung per E-Mail oder Fax ist unwirksam. Die gesetzliche Regelfrist für die Mieterkündigung beträgt drei Monate zum Monatsende; sie muss dafür spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Empfänger eingehen (§ 573c Abs. 1 BGB). Für ein möbliertes Zimmer in der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung – der WG-typischste Untermietfall – gilt stattdessen eine kürzere Sonderfrist: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Ende dieses Monats (§ 573c Abs. 3 i. V. m. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Beim gemeinsamen Vertrag müssen entweder alle Mitmieter das Kündigungsschreiben gemeinsam unterschreiben oder der Vermieter gegenüber allen Mietern gleichzeitig kündigen – ein einzelner Mitbewohner kann den Vertrag nicht allein beenden. Bei Einzelverträgen kündigt jede Person unabhängig von den anderen nur ihren eigenen Vertrag. Beim Untermietverhältnis kündigt der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter, nicht gegenüber dem Vermieter; endet der Hauptmietvertrag, muss der Untermieter zwar ausziehen (§ 546 Abs. 2 BGB), der Untermietvertrag selbst endet dadurch aber nicht automatisch, sondern braucht eine eigene Kündigung. Alle Fristen, Sonderfälle und Formulierungshilfen für die Kündigung selbst finden Sie im Ratgeber Kündigungsfrist Wohnung.

Welche Klauseln gehören in den WG-Mietvertrag?

Ein WG-Mietvertrag sollte unabhängig vom Modell mindestens die Aufteilung der Miet- und Nebenkosten, die Kautionsregelung, eine Hausordnung für die Gemeinschaftsräume und – beim gemeinsamen Vertrag – eine Mitbewohnerwechsel-Klausel enthalten, die den Austausch einzelner Mieter ohne komplette Vertragsauflösung regelt.

Die Mitbewohnerwechsel-Klausel ist beim gemeinsamen Vertrag das wichtigste Element: Sie legt vorab fest, unter welchen Bedingungen ein ausziehender Mitbewohner aus dem Vertrag entlassen und durch eine neue Person ersetzt werden kann, meist unter der Voraussetzung, dass Vermieter und übrige Mitmieter zustimmen und der Nachfolger wirtschaftlich vergleichbar leistungsfähig ist. Bei der Kaution gilt die gesetzliche Obergrenze von drei Monatskaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) beim gemeinsamen Vertrag für die WG insgesamt, bei Einzelverträgen je Vertrag einzeln; für das Untermietverhältnis gilt dieselbe Grenze unmittelbar, weil auch die Untermiete über Wohnraum rechtlich ein Wohnraummietverhältnis ist und § 549 Abs. 2 BGB § 551 BGB nicht von der Anwendung ausnimmt.

Wo gibt es ein WG-Mietvertrag-Muster für jedes Modell – und was davon ist kostenlos?

Für alle drei Modelle gibt es passende Muster, aber nicht alle sind kostenlos: Für den gemeinsamen Mietvertrag und Einzelverträge pro Zimmer liefert Ihnen der Mietvertrag-Generator eine rechtssichere Grundlage, die Sie um die WG-spezifischen Klauseln ergänzen von binoro für 9,90 € inkl. USt. Kostenlos sind dagegen die Untervermietungs-Checkliste, die für das Untermietverhältnis Schritt für Schritt durch Erlaubnis, Untermietvertrag und Meldepflichten führt, sowie die Mitbewohnerwechsel-Klausel weiter unten als kostenloser Formulierungsvorschlag zum Kopieren.

Wer im gemeinsamen Vertrag schon jetzt für einen späteren Auszug vorsorgen will, kann folgende Mitbewohnerwechsel-Klausel als Formulierungsvorschlag verwenden:

Diese Klausel ersetzt keine anwaltliche Prüfung im Einzelfall, gibt aber die Grundstruktur vor, die Vermieter und Mieter beim gemeinsamen Vertrag typischerweise vereinbaren.