Profi-Fotos & Drohnenaufnahmen

Was macht ein Immobilienfoto gut — und was können Sie vorher dafür tun?

Der größte Teil der Bildqualität entsteht, bevor die Kamera aufgebaut wird: aufgeräumte Flächen, funktionierende Lampen in einer Lichtfarbe, gleichmäßig gestellte Rollläden, Fenster in der richtigen Tageszeit. Danach entscheiden drei technische Dinge: konstante Kamerahöhe, senkrechte Linien und maßvoller Weitwinkel. Extremer Weitwinkel ist die häufigste Ursache dafür, dass Interessenten bei der Besichtigung enttäuscht sind — und Enttäuschung bei der Besichtigung kostet mehr Zeit als jedes fehlende Bild. Fotografieren Sie jeden Raum aus der Ecke, die zwei Wände und den Zugang zeigt: So wird der Schnitt lesbar. Nahaufnahmen von Armaturen und Dekoration mögen hübsch sein, sie beantworten aber keine der Fragen, die vor dem Klick auf „Kontakt“ stehen. Was sich am Objekt selbst mit kleinem Budget verbessern lässt, steht unter Immobilien-Makeover.

Drohnenaufnahmen: Was rechtlich wirklich gilt

Für eine Drohnenaufnahme Ihrer Immobilie müssen vier Dinge gleichzeitig stimmen. Erstens der Betreiber: Wer eine Drohne mit Kamera betreibt, muss sich beim Luftfahrt-Bundesamt registrieren und die zugeteilte e-ID an jeder Drohne anbringen (§ 66a Abs. 1 LuftVG, Art. 14 der Durchführungsverordnung (EU) 2019/947). Registrierungspflichtig ist jeder Betreiber ab 250 Gramm Startmasse — und unabhängig vom Gewicht jeder, dessen Gerät einen Sensor hat, der personenbezogene Daten erheben und speichern kann. Eine Kamera ist genau das. Zweitens der Pilot: In der Kategorie „offen“ braucht er je nach Unterkategorie den EU-Kompetenznachweis A1/A3 oder zusätzlich das EU-Fernpilotenzeugnis A2; die Zertifikate gelten fünf Jahre, das Mindestalter beträgt 16 Jahre. Drittens die Versicherung: Drohnen sind Luftfahrzeuge (§ 1 Abs. 2 LuftVG), und ihr Halter muss eine Haftpflichtversicherung unterhalten — § 43 Abs. 2 LuftVG, Mindestsumme nach § 102 Abs. 2 LuftVZO in Verbindung mit § 37 Abs. 1 LuftVG (unter 500 Kilogramm: 750.000 Rechnungseinheiten). Viertens der Ort: Über Wohngrundstücken darf nur geflogen werden, wenn der betroffene Eigentümer oder sonstige Nutzungsberechtigte ausdrücklich zugestimmt hat — § 21h Abs. 3 Nr. 7 Buchst. a LuftVO. Die zweite Alternative der Norm (Buchst. b: bis 0,25 Kilogramm und ohne Fähigkeit zu optischen und akustischen Aufzeichnungen) scheidet bei Fotodrohnen aus. Die dritte (Buchst. c: mindestens 100 Meter Flughöhe) gilt nur, wenn der Überflug für einen berechtigten Betriebszweck erforderlich ist, öffentliche Flächen nicht genutzt werden können, die Zustimmung nicht zumutbar einzuholen ist, Betroffene vorab informiert werden, nicht zwischen 22 und 6 Uhr geflogen wird und die Lärmrichtwerte eingehalten werden. Praktisch heißt das: Zustimmung einholen — von Ihnen als Eigentümer, und bei vermietetem Objekt auch vom Mieter, der sonstiger Nutzungsberechtigter ist. Dasselbe gilt für jedes Nachbargrundstück, das überflogen werden soll. Dazu kommen die weiteren geografischen Gebiete des § 21h Abs. 3 LuftVO — Flugplätze, Flughäfen, Bahnanlagen, Bundesfernstraßen, Industrie- und Energieanlagen, Behördensitze, Krankenhäuser, Naturschutzgebiete. Wo diese Gebiete genau liegen, zeigt die amtliche Karte der Digitalen Plattform Unbemannte Luftfahrt unter dipul.de. In der Kategorie „offen“ gilt außerdem eine Höchsthöhe von 120 Metern über dem nächstgelegenen Punkt der Erdoberfläche und ständige Sichtverbindung zum Gerät.

Warum die Panoramafreiheit Drohnenbilder nicht rettet

Die Panoramafreiheit erlaubt es, Werke abzubilden, die sich bleibend an öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen befinden — bei Bauwerken allerdings nur die äußere Ansicht (§ 59 UrhG). Entscheidend ist dabei der Standort der Kamera: Sie muss von einem öffentlich zugänglichen Weg, einer Straße oder einem Platz aus fotografieren. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23. Oktober 2024 – I ZR 67/23 („Über alle Berge“) entschieden, dass Drohnenaufnahmen davon nicht gedeckt sind: Die Luftperspektive ist der Allgemeinheit nicht zugänglich, solche Ansichten gehören nicht zu dem von jedermann wahrnehmbaren Straßenbild. Für die Praxis bedeutet das: Ist das abgebildete Gebäude urheberrechtlich als Werk der Baukunst geschützt (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 UrhG), können Sie sich für eine Luftaufnahme nicht auf § 59 UrhG berufen. Bei Ihrem eigenen Gebäude ist das meist folgenlos — beim markanten Nachbarbau, einem geschützten Denkmal oder einer Kunstinstallation im Bild ist es das nicht. Dasselbe gilt für Innenaufnahmen: Die Panoramafreiheit erfasst nur die äußere Ansicht.

Wem gehören die Fotos, und was dürfen Sie damit machen?

Urheber ist immer der Fotograf, auch wenn Sie ihn bezahlt haben. Sie erwerben Nutzungsrechte, und deren Umfang bestimmt sich im Zweifel nach dem Vertragszweck: Sind die Nutzungsarten nicht ausdrücklich einzeln bezeichnet, gilt nur, was der gemeinsam zugrunde gelegte Vertragszweck erfordert (§ 31 Abs. 5 UrhG). Wer „Fotos für den Verkauf“ beauftragt, hat deshalb im Streitfall womöglich kein Recht, dieselben Bilder Jahre später für die Vermietung, für eine Referenzseite oder für den Weiterverkauf einzusetzen. Regeln Sie schriftlich und einzeln: welche Verwendungszwecke (Portale namentlich, eigene Website, Social Media, Print, Schaufenster), für welche Dauer, ob die Bilder an Makler, Portale und den Käufer weitergegeben werden dürfen, ob sie bearbeitet werden dürfen und wie der Urheber genannt wird. Der Grundriss ist ein eigener Fall: Bauzeichnungen und Pläne sind als Darstellungen technischer Art geschützt (§ 2 Abs. 1 Nr. 7 UrhG) — der Scan aus der Bauakte ist deshalb kein sicherer Weg, ein neu gezeichneter Grundriss schon.

Was gilt, wenn die Wohnung noch bewohnt ist?

Zwei Dinge fallen hier auseinander, und genau das wird regelmäßig verwechselt. Erstens der Zutritt: Ein anlassloses Betretungsrecht des Vermieters gibt es nicht. Der Mieter muss Zutritt nur gewähren, wenn dafür ein konkreter sachlicher Grund besteht — so der Bundesgerichtshof im Urteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13. Ein bevorstehender Verkauf oder eine Neuvermietung kann ein solcher Grund sein, mit rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten. Zweitens das Fotografieren: Aus dem Zutrittsrecht folgt kein Recht, die Wohnung mit der Einrichtung des Mieters zu fotografieren und die Bilder zu veröffentlichen. Dafür brauchen Sie seine Einwilligung — die Einrichtung lässt Rückschlüsse auf seine Lebensverhältnisse zu, und erkennbare Personen sind ohnehin nur mit Einwilligung abbildbar (§ 22 KunstUrhG). Holen Sie die Einwilligung vor dem Termin schriftlich ein und halten Sie fest, welche Räume aufgenommen werden. Weigert sich der Mieter, bleiben Grundriss, Außenaufnahmen und Aufnahmen der leeren Bereiche — oder Sie warten bis zum Auszug. Für die Neuvermietung mit Möblierung ist Virtuelles Home Staging die Alternative, wenn echte Innenbilder nicht möglich sind.

Welche Bilder in welcher Reihenfolge ins Exposé gehören

Führen Sie mit dem stärksten Außenbild und ziehen Sie den Grundriss weit nach vorn — er beantwortet die Frage, die vor allen anderen steht: Passt der Schnitt? Danach die Räume in der Reihenfolge, in der ein Besucher sie durchläuft, damit ein Interessent sich orientieren kann. Luftaufnahmen sind gut für Lage, Grundstückszuschnitt und Umgebung, aber sie zeigen nicht, wie die Räume wirken; ein Inserat, das überwiegend aus Drohnenbildern besteht, weckt den Verdacht, dass innen etwas verborgen werden soll. Was Sie nicht tun sollten: den tatsächlichen Zustand wegretuschieren. Möbel und Deko digital ergänzen ist zulässig, wenn es gekennzeichnet wird — Risse, Feuchteflecken oder störende Bauwerke entfernen ist es nicht. Und unabhängig von allen Bildern gelten die Pflichtangaben der Anzeige nach § 87 GEG: Ausweisart, Endenergiewert, wesentliche Energieträger für die Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Aufbau, Text und Pflichtangaben behandelt Exposé erstellen.