Günstig einkaufen & gezielt aufwerten

Woran erkenne ich, ob ein günstiges Angebot wirklich günstig ist?

Daran, ob Sie den Grund für den Preisabschlag benennen können — und ob dieser Grund nach dem Kauf verschwindet. Jeder Preis unter Marktwert hat eine Ursache. Manche Ursachen liegen beim Verkäufer: Zeitdruck vor einer Zwangsversteigerung, eine Erbengemeinschaft, die sich einigen muss, ein Verwalter mit Verwertungsauftrag, ein Objekt ohne Bieterwettbewerb. Diese Abschläge gehören Ihnen nach dem Kauf. Andere Ursachen liegen im Objekt und bleiben: die Lage, der Straßenlärm, ein Erbbaurecht, ein lebenslanges Wohnrecht in Abteilung II des Grundbuchs, ein Grundriss, den man ohne tragende Wände nicht retten kann. Diese Abschläge kaufen Sie mit und tragen sie weiter. Praktisch heißt das: Schreiben Sie zu jedem Objekt einen Satz auf, warum es günstig ist. Wenn Sie diesen Satz nicht schreiben können, haben Sie den Grund noch nicht gefunden — dann steckt er in aller Regel im Objekt. Und rechnen Sie den Abschlag immer gegen belastbar ermittelte Sanierungskosten, nicht gegen einen Endwert, den Sie sich vorstellen.

Die 15-Prozent-Grenze: Was ist das, und wie rechne ich sie aus?

Die 15-Prozent-Grenze entscheidet, ob Sie Ihre Sanierung im selben Jahr von der Steuer absetzen dürfen oder nur über Jahrzehnte verteilt. Der Gesetzestext lautet: „Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen“ (§ 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG). Übersetzt: Bleiben Sie in den ersten drei Jahren unter der Grenze, sind die Kosten Erhaltungsaufwand und im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten abziehbar. Reißen Sie die Grenze, werden alle Aufwendungen dieses Zeitraums zu Herstellungskosten — nicht nur der übersteigende Teil — und wandern in die Abschreibung, bei einem Gebäude mit 2 Prozent AfA also über 50 Jahre.

So rechnen Sie: Erstens die Anschaffungskosten des Gebäudes ermitteln. Nehmen Sie den Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) und ziehen Sie den Anteil ab, der auf Grund und Boden entfällt. Zweitens davon 15 Prozent nehmen. Drittens alle Rechnungen für Instandsetzung und Modernisierung der ersten drei Jahre ohne Umsatzsteuer, also netto, zusammenzählen und mit dieser Zahl vergleichen.

Ein Rechenbeispiel mit runden Zahlen: Kaufpreis 300 000 Euro, Erwerbsnebenkosten 30 000 Euro, zusammen 330 000 Euro. Entfallen davon 30 Prozent auf den Grund und Boden, bleiben 231 000 Euro Anschaffungskosten für das Gebäude. 15 Prozent davon sind 34 650 Euro. So viel dürfen Ihre Sanierungsrechnungen in drei Jahren netto zusammen höchstens ausmachen — bei 19 Prozent Umsatzsteuer entspricht das rund 41 200 Euro brutto. Eine einzige Rechnung mehr, und der gesamte Betrag ist Herstellungskosten.

Drei Dinge werden dabei regelmäßig übersehen. Erstens zählen auch Schönheitsreparaturen mit — Streichen, Tapezieren, Bodenbeläge (BFH, Urteil vom 14. Juni 2016 – IX R 25/14). Zweitens laufen die drei Jahre ab der Anschaffung, also ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht ab dem Notartermin und nicht in Kalenderjahren. Drittens ist die Bezugsgröße ausdrücklich das Gebäude, nicht der Gesamtkaufpreis — je niedriger der Gebäudeanteil, desto enger wird Ihr Spielraum. Ausgenommen sind nur zwei Gruppen: Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 HGB, also Anbau, Aufstockung oder eine echte Flächenvergrößerung, und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Warum die Kaufpreisaufteilung über Jahre bares Geld wert ist

Weil nur das Gebäude abgeschrieben wird — der Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Jeder Euro, der im Kaufvertrag dem Gebäude statt dem Grundstück zugeordnet ist, erhöht Ihre jährliche Abschreibung. Die Sätze stehen in § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 EStG: 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925. Bei einem Gebäudewert von 231 000 Euro und 2 Prozent sind das 4 620 Euro Werbungskosten pro Jahr, jedes Jahr, ohne dass Ihnen Geld abfließt.

Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich zu übernehmen. Sie darf allerdings nicht willkürlich sein. Der Bundesfinanzhof hat dazu klargestellt: Eine Aufteilung, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt, bindet das Finanzamt nicht — aber sie darf auch nicht einfach durch das Ergebnis der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ersetzt werden. Diese Arbeitshilfe beschränkt sich auf das vereinfachte Sachwertverfahren und berücksichtigt keinen Orts- oder Regionalisierungsfaktor; im Streitfall ist in der Regel ein Sachverständigengutachten einzuholen (BFH, Urteil vom 21. Juli 2020 – IX R 26/19). Für Sie heißt das: Legen Sie eine nachvollziehbare Aufteilung in den Vertrag und halten Sie fest, worauf sie beruht — etwa auf dem Bodenrichtwert und der Grundstücksgröße.

Zweiter Hebel ist die Nutzungsdauer. Liegt die tatsächliche Nutzungsdauer unter 33, 50 beziehungsweise 40 Jahren, dürfen Sie danach abschreiben (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG). Nachweisen können Sie das mit jeder Methode, die im Einzelfall geeignet ist; ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend (BFH, Urteil vom 28. Juli 2021 – IX R 25/19). Das frühere Verwaltungsschreiben vom 22. Februar 2023 wurde mit BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben.

Welche Maßnahmen heben den Wert — und welche kaum?

Wert entsteht dort, wo sich der Gebrauchswert oder die Zahl der nutzbaren Räume ändert, nicht dort, wo eine Oberfläche hochwertiger wird. In dieser Reihenfolge lohnt der Blick: Grundriss, Bad, Freisitz, energetischer Zustand, Stellplatz. Ein Grundriss, aus dem ein zusätzliches vollwertiges Zimmer wird, verändert die Zielgruppe — Voraussetzung sind Fläche, ein zweites Fenster und eine Statik, die mitspielt. Ein Bad auf heutigem Stand wird von Mietinteressenten am stärksten bewertet und zeigt Alter am deutlichsten. Ein Balkon schafft anrechenbare Wohnfläche: Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen nach § 4 Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Energetische Maßnahmen senken die Nebenkosten und sind zugleich Modernisierung im Sinne von § 555b Nummer 1 BGB. Ein gesicherter Stellplatz ist in verdichteten Lagen ein eigenständiges Argument und getrennt vermietbar.

Wenig bewirken dagegen Ausstattungen deutlich oberhalb dessen, was in der Lage üblich ist: Designerarmaturen, aufwendige Einbaumöbel, Bodenbeläge im Luxussegment, Haustechnik, die niemand bedienen will. Der Grund ist strukturell: Eine spätere Mieterhöhung bemisst sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) — und die kennt Ihre Sonderausstattung nicht. Zwei praktische Hinweise: Arbeiten Sie in Abhängigkeiten, nicht nach Sichtbarkeit; Leitungen, Elektrik und Estrich kommen vor jeder Oberfläche. Und nutzen Sie Leerstand: Was in einer unvermieteten Wohnung gemacht wird, ist schneller und ohne Ankündigungs- und Duldungsverfahren möglich.

Modernisieren, während Mieter im Haus sind: Was gilt?

Sie brauchen drei Schritte in dieser Reihenfolge: ankündigen, dulden lassen, erhöhen. Angekündigt wird spätestens drei Monate vor Beginn in Textform, mit Art und voraussichtlichem Umfang, Beginn und Dauer, dem Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c Absatz 1 BGB). Nur bei Maßnahmen, die lediglich unerheblich auf die Mietsache einwirken und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, entfällt die Ankündigung (§ 555c Absatz 4 BGB). Der Mieter hat die Modernisierung zu dulden (§ 555d Absatz 1 BGB); Härtegründe muss er bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt.

Die Erhöhung selbst: 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr (§ 559 Absatz 1 BGB). Vorher herauszurechnen sind der Anteil, der für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin nötig gewesen wäre (§ 559 Absatz 2 BGB), und Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten (§ 559a BGB). Gekappt wird bei 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter bei 2 Euro (§ 559 Absatz 3a BGB). Für den Heizungstausch gelten eigene Regeln: 10 Prozent der Kosten abzüglich Drittmitteln, gekappt bei 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren (§ 559e BGB). Bleiben die geltend gemachten Kosten je Wohnung unter 10 000 Euro, ist das vereinfachte Verfahren möglich: 30 Prozent Pauschalabzug statt Einzelnachweis, dafür fünf Jahre Sperre für weitere Erhöhungen nach § 559 oder § 559e (§ 559c BGB). Erklärt wird in Textform mit Berechnung; geschuldet wird ab Beginn des dritten Monats nach Zugang, und diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die Erhöhung den angekündigten Betrag um mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 559b BGB).

Nach der Aufwertung verkaufen: Was kostet Sie das?

Zwei Regeln entscheiden darüber, ob aus einem Verkauf ein steuerpflichtiger Gewinn oder ein Gewerbebetrieb wird. Die erste ist die Zehnjahresfrist: Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG). Ausgenommen sind nur Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Für ein vermietetes Anlageobjekt greift diese Ausnahme also nicht. Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1 000 Euro, bleibt er steuerfrei (§ 23 Absatz 3 EStG) — bei Immobilien selten relevant.

Die zweite Regel ist die Drei-Objekt-Grenze. Sie steht in keinem Gesetz, sondern ist von der Rechtsprechung als Beweisanzeichen entwickelt worden: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren zwischen Anschaffung oder Errichtung und Verkauf mehr als drei Objekte veräußert, betreibt in der Regel gewerblichen Grundstückshandel im Sinne von § 15 Absatz 2 EStG (Beschluss des Großen Senats des Bundesfinanzhofs vom 10. Dezember 2001 – GrS 1/98; Verwaltungsauffassung im BMF-Schreiben vom 26. März 2004, BStBl I Seite 434). Die Grenze ist ein Indiz, keine feste Schranke: Sie kann auch bei weniger Objekten überschritten sein, wenn andere Umstände für eine von Anfang an bestehende Verkaufsabsicht sprechen — Kaufen, Aufwerten und schnelles Weiterverkaufen ist genau ein solcher Umstand. Die Folgen sind erheblich: Gewerbesteuer, Zugehörigkeit der Objekte zum Umlaufvermögen und damit keine Abschreibung mehr, und die Zehnjahresfrist hilft nicht mehr, weil jeder Verkauf steuerpflichtig ist. Wer mehrere Objekte kauft und aufwertet, sollte diese Grenze von Anfang an mitplanen.