Mietanpassung: Taktik & Vorgehen

Welcher Weg der Mieterhöhung passt zu meiner Situation?

Im laufenden Mietverhältnis bleiben Ihnen zwei Wege: die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und die Umlage nach einer Modernisierung. Der erste braucht die Zustimmung des Mieters und ist durch die Kappungsgrenze begrenzt, der zweite wirkt einseitig, setzt aber eine echte Modernisierung voraus. Staffel- und Indexmiete lassen sich nur bei Vertragsschluss vereinbaren — für bestehende Verträge kommen sie zu spät. Wer neu vermietet, sollte vorher klären, ob die Mietpreisbremse gilt: In ausgewiesenen Gebieten liegt die Obergrenze bei 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Warum scheitern so viele Mieterhöhungen an der Form?

Weil das Gesetz an das Erhöhungsverlangen strenge Anforderungen stellt und ein Fehler nicht heilbar ist: Ein unwirksames Verlangen bleibt unwirksam, Sie müssen komplett neu anfangen und verlieren Monate. Die häufigsten Fehler sind immer dieselben: Es sind nicht alle im Vertrag stehenden Mieter angeschrieben, die Begründung nennt keine drei identifizierbaren Vergleichswohnungen, oder die 15-Monats-Frist ist falsch gerechnet. Prüfen Sie deshalb vor dem Versand lieber zweimal die Formalien als einmal zu wenig.

Wie ermittle ich die ortsübliche Vergleichsmiete richtig?

Maßgeblich sind die Entgelte, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Gibt es für Ihre Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, ist er das beste Mittel: Für seine Angaben gilt die gesetzliche Vermutung, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Enthält er Angaben zu Ihrer Wohnung, müssen Sie diese im Schreiben ohnehin mitteilen — selbst wenn Sie mit einem Gutachten begründen. Ordnen Sie die Wohnung ehrlich in die Felder ein: Wer sich bei Baujahr, Lage oder Ausstattung großzügig bedient, verliert vor Gericht die Glaubwürdigkeit für das ganze Schreiben.

Was gilt bei der Modernisierungsumlage seit den letzten Reformen?

Umlagefähig sind 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr, abzüglich des Erhaltungsanteils und aller Fördermittel. Gekappt wird bei 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter bei 2 Euro. Für den geförderten Heizungstausch gilt seit 2024 eine eigene, deutlich engere Regel: 10 Prozent der Kosten abzüglich Drittmittel und eine Kappung bei 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Für kleine Maßnahmen bis 10.000 Euro je Wohnung gibt es das vereinfachte Verfahren mit pauschalem Erhaltungsabzug von 30 Prozent — danach sind Sie allerdings fünf Jahre lang davon ausgeschlossen.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Bei der Vergleichsmieten-Erhöhung passiert ohne Zustimmung zunächst gar nichts — die Miete bleibt, wie sie ist. Sie haben dann drei Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist Zeit, auf Zustimmung zu klagen. Verstreicht diese Frist, ist das Verlangen verbraucht und Sie müssen von vorn beginnen. Eine Teilzustimmung ist wirksam, soweit sie reicht: Stimmt der Mieter der Hälfte zu, gilt die halbe Erhöhung, um den Rest können Sie streiten. Bei der Modernisierungsumlage brauchen Sie dagegen keine Zustimmung — hier muss der Mieter aktiv werden, wenn er sich wehren will.

Sollte ich die Kappungsgrenze immer ausschöpfen?

Nicht automatisch. Eine Erhöhung an der Obergrenze kann einen langjährigen, zuverlässigen Mieter zum Auszug bewegen — und dann stehen Renovierung, Leerstandsmonate und Neuvermietungsaufwand gegen den Zugewinn. Rechnen Sie beides gegeneinander: Was bringen zwölf Monate höhere Miete, und was kostet ein Mieterwechsel? Beachten Sie außerdem das Sonderkündigungsrecht: Nach einer Mieterhöhung darf der Mieter mit verkürzter Frist kündigen, und die Erhöhung tritt dann gar nicht erst ein. Wer moderat und mit nachvollziehbarer Begründung erhöht, bekommt häufiger eine Zustimmung ohne Streit.