Due-Diligence-Checkliste Mehrfamilienhaus

Welche Unterlagen muss der Verkäufer herausgeben — und was tun, wenn er mauert?

Eine gesetzliche Liste gibt es nicht: Der Verkäufer schuldet Ihnen keine Datenraum-Vollständigkeit, sondern muss nur bekannte, für Sie wesentliche Umstände offenlegen und darf nichts arglistig verschweigen. Ihr Druckmittel ist deshalb nicht das Gesetz, sondern der Kaufpreis und Ihre Bereitschaft, ohne die Unterlage nicht zu kaufen. Verlangen Sie für ein Mehrfamilienhaus als Minimum: aktuellen Grundbuchauszug für alle Flurstücke, Flurkarte, Baulastenauskunft, Baugenehmigung mit genehmigten Plänen, Wohnflächenberechnung mit Berechnungsgrundlage, alle Mietverträge im Original mit Nachträgen, eine Mieterliste mit Kaltmiete, Vorauszahlung, Kaution, Mietbeginn und Rückständen, die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre samt Verteilerschlüsseln, den Energieausweis, Versicherungspolicen mit Schadenhistorie, Wartungs- und Prüfprotokolle einschließlich Schornsteinfeger und Trinkwasseruntersuchung sowie die Rechnungen der Modernisierungen der letzten Jahre. Ist das Haus bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt, kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Beschlusssammlung, Protokolle und Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre und der Stand der Erhaltungsrücklage hinzu. Zwei Punkte werden regelmäßig unterschätzt: Den Energieausweis muss der Verkäufer Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG) — passiert das nicht, ist das ein Signal für den Rest der Akte. Und eine Mieterliste ist kein Zahlungsnachweis: Lassen Sie sich die tatsächlichen Mieteingänge der letzten zwölf Monate belegen. Fehlt eine Unterlage dauerhaft, gibt es genau zwei saubere Wege — Preisabschlag in Höhe des Risikos oder eine ausdrückliche Zusicherung im Kaufvertrag.

Was Abteilung II und III im Grundbuch wirtschaftlich bedeuten

Abteilung II kostet Sie Ertrag, Abteilung III kostet Sie in der Regel nur Abwicklung. In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte des Verkäufers; sie werden im Normalfall gegen Zahlung gelöscht, und das Notariat wickelt das über Treuhandauflagen ab. Prüfen Sie hier vor allem, dass die Lastenfreistellung im Vertrag ausdrücklich geregelt ist — ein im Grundbuch eingetragenes Recht muss der Verkäufer beseitigen, auch wenn Sie es kennen (§ 442 Abs. 2 BGB). Abteilung II ist der teure Teil. Ein Wegerecht oder Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) kann eine spätere Bebauung des Hofes verhindern oder Ihnen dauerhaft fremden Verkehr über das Grundstück bescheren. Ein Nießbrauch (§ 1030 BGB) gibt dem Berechtigten die Nutzungen — bei einer vermieteten Wohnung also die Miete, die dann nicht bei Ihnen ankommt. Ein Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) erlaubt es, eine Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers selbst zu bewohnen: Diese Einheit ist für die Dauer des Rechts aus Ihrer Rechnung heraus. Eine Reallast (§ 1105 BGB) verpflichtet Sie zu wiederkehrenden Leistungen aus dem Grundstück, etwa einer Rente. Und ein dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB) kann Ihnen den Kauf noch nach der Beurkundung nehmen. Wichtig: Im Grundbuch steht nur das Stichwort. Der tatsächliche Umfang — welcher Weg, welche Breite, welche Dauer, welche Entschädigung — steht in der Eintragungsbewilligung in der Grundakte. Lassen Sie sich diese Urkunden geben und rechnen Sie jede Eintragung in Euro um, bevor Sie über den Preis sprechen.

Sie kaufen die Mietverträge mit — was daraus für Sie folgt

Mit dem Eigentumsübergang treten Sie anstelle des Verkäufers in alle Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverhältnissen ein (§ 566 BGB). Der Satz „Kauf bricht nicht Miete" bedeutet in der Praxis: Sie erben jede Klausel, die Ihr Vorgänger unterschrieben hat — den Kündigungsverzicht, die Staffel, die Erlaubnis zur Untervermietung, die Zusage, den Balkon zu sanieren. Ein neuer Vertrag entsteht nicht, und Sie können auch keine neuen Bedingungen stellen; Sie sind schlicht der neue Vermieter desselben Vertrags. Genauso wichtig sind die Kautionen: Sie treten in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein (§ 566a BGB) — und zwar unabhängig davon, ob der Verkäufer Ihnen das Geld übergeben hat. Am Ende des Mietverhältnisses verlangt der Mieter die Kaution von Ihnen. Nur wenn er sie von Ihnen nicht erlangen kann, bleibt der Voreigentümer verpflichtet. Deshalb gehören in den Kaufvertrag: eine Aufstellung aller Kautionen mit Höhe, Anlageform und aufgelaufenen Zinsen, die Verpflichtung zur Übertragung der Kautionskonten zum Stichtag und eine Zusicherung, dass keine Kaution bereits verrechnet wurde. Prüfen Sie außerdem die Form der Verträge: Ein Wohnraummietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen wurde, gilt für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB); für Geschäftsräume und Grundstücke genügt inzwischen die Textform (§ 578 Abs. 1 BGB). Bei einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss entscheidet dieser Punkt darüber, ob Sie mit zehn Jahren sicherer Miete rechnen dürfen oder mit einem kündbaren Vertrag.

Wie viel Miete lässt sich nach dem Kauf wirklich erhöhen?

Deutlich weniger und deutlich langsamer, als die meisten Kalkulationen unterstellen. Für die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt: Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden, und die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen — in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist und eine Landesverordnung das bestimmt, um nicht mehr als 15 Prozent (§ 558 BGB). Der Eigentümerwechsel setzt diese Fristen nicht zurück: Die Mieterhöhungen Ihres Vorgängers zählen mit. Der zweite Weg ist die Modernisierung. Nach baulichen Maßnahmen dürfen 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden, abzüglich des ersparten Erhaltungsaufwands; die Monatsmiete darf dadurch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro (§ 559 BGB). Für den Heizungstausch gibt es seit der Reform eine eigene Regel: Erfüllt die neue Anlage die Anforderungen des § 71 GEG und nehmen Sie Fördermittel in Anspruch, dürfen Sie 10 Prozent der Kosten abzüglich der Fördermittel umlegen, wobei pauschal 15 Prozent als ersparter Erhaltungsaufwand abzuziehen sind — die Erhöhung ist auf 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren gedeckelt (§ 559e BGB). Der dritte Weg ist die Neuvermietung, und genau der ist am häufigsten begrenzt: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB); die Landesverordnungen dazu müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Rechnen Sie Ihr Mietpotenzial deshalb als Zeitreihe über fünf bis zehn Jahre — nicht als Zielmiete ab Übergabe.

Welche Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz auf Sie zukommen (Stand 24. Juli 2026)

Das Gebäudeenergiegesetz gilt weiterhin. Es ist nicht durch ein Nachfolgegesetz abgelöst worden: Maßgeblich ist das Gesetz vom 8. August 2020, zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 22. Juni 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 191). Diese Änderung hat unter anderem die Übergangsfrist für die 65-Prozent-Pflicht in großen Gemeinden verlängert. Für Sie als Käufer eines Mehrfamilienhauses sind vier Pflichten relevant. Erstens die Nachrüstung: Oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen, müssen so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin nicht überschritten wird — alternativ genügt ein entsprechend gedämmtes Dach (§ 47 GEG); außerdem ist die Wärmeabgabe bisher ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume zu begrenzen (§ 69 Abs. 2 GEG). Die Ausnahme für selbst genutzte Häuser gilt nur bis zu zwei Wohnungen und hilft Ihnen hier nicht. Zweitens das Betriebsverbot: Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden, jüngere nach 30 Jahren — ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Anlagen unter 4 und über 400 Kilowatt (§ 72 GEG); mit fossilen Brennstoffen darf längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044 geheizt werden. Drittens die 65-Prozent-Anforderung beim Einbau einer neuen Heizung (§ 71 GEG): Im Bestand läuft die Übergangsfrist in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern (Stand 1. Januar 2024) bis zum Ablauf des 31. Oktober 2026, in kleineren Gemeinden bis zum Ablauf des 30. Juni 2028 — liegt vorher eine Entscheidung über den Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder ein Wasserstoffnetzausbaugebiet vor, gilt die Anforderung bereits einen Monat nach deren Bekanntgabe. Wer in der Übergangszeit noch fossil einbaut, muss ab 1. Januar 2029 mindestens 15, ab 2035 mindestens 30 und ab 2040 mindestens 60 Prozent der Wärme aus Biomasse oder grünem beziehungsweise blauem Wasserstoff erzeugen. Viertens die Betriebspflichten für größere Gebäude: In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen ist eine wasserbefüllte Heizungsanlage — Wärmepumpen ausgenommen — zu prüfen und zu optimieren; wurde sie vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut, läuft die Frist bis zum 30. September 2027 (§ 60b GEG). Nach dem Einbau einer Heizungsanlage ist zusätzlich hydraulisch abzugleichen (§ 60c GEG). Ein Kessel kurz vor dem Betriebsverbot in einer Großstadt ist damit kein Nebenthema, sondern ein terminierter Investitionsbedarf, der in den Kaufpreis gehört.

Welche Zahlen die Rendite ehrlich machen — und welche Steuerregeln den Kaufpreis mitbestimmen

Die Bruttomietrendite — Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis — und ihr Kehrwert, der Kaufpreisfaktor, sind Sortierhilfen, keine Entscheidungsgrundlagen. Sie unterschlagen drei Blöcke: die Kaufnebenkosten, die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und die Instandhaltung. Rechnen Sie deshalb die Nettomietrendite: Jahresnettokaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Nicht umlagefähig sind ausdrücklich die Verwaltungskosten und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV), dazu kommt das Mietausfallwagnis. Als Orientierung — und ausdrücklich nicht als Marktwert — nennt die Zweite Berechnungsverordnung für preisgebundenen Wohnraum 230 Euro Verwaltungskosten je Wohnung und Jahr (§ 26 II. BV), Instandhaltungspauschalen von 7,10 bis 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr je nach Baualter, mit Aufzug 1 Euro mehr (§ 28 II. BV), und ein Mietausfallwagnis von 2 Prozent der Erträge (§ 29 II. BV). Diese Beträge werden alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst und liegen heute höher; für ein unsaniertes Haus sind sie eine Untergrenze, kein Zielwert. Bei den Kaufnebenkosten gilt: Die Grunderwerbsteuer beträgt gesetzlich 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG), die Länder dürfen den Satz aber selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a GG) — fragen Sie den aktuell geltenden Satz Ihres Bundeslandes ab, statt mit einer Faustzahl zu rechnen. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert und sind degressiv (§ 34 GNotKG, Tabelle B); eine Kostenschätzung bekommen Sie beim Notariat vorab. Steuerlich entscheiden zwei Punkte über Ihre Nachsteuerrendite. Erstens die Kaufpreisaufteilung: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Die lineare Abschreibung beträgt bei Wohngebäuden 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent bei Fertigstellung davor und nach dem 31. Dezember 1924 sowie 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 (§ 7 Abs. 4 EStG); die degressive Abschreibung von 5 Prozent vom Restwert setzt einen Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 voraus und kommt beim Bestandskauf nicht in Betracht. Zweitens die 15-Prozent-Grenze: Übersteigen Ihre Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen ohne Umsatzsteuer innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie anschaffungsnahe Herstellungskosten und nur noch über die Abschreibung absetzbar (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Wer direkt nach dem Kauf umfassend saniert, verschiebt damit den Steuervorteil um Jahrzehnte — die Reihenfolge der Arbeiten ist deshalb Teil der Kaufentscheidung.