Zielführender Umgang mit Dienstleistern

Werkvertrag oder Dienstvertrag — warum entscheidet das über alles Weitere?

Weil nur der Werkvertrag einen Erfolg schuldet und damit Gewährleistung auslöst. Beim Werkvertrag ist der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes verpflichtet (§ 631 Abs. 1 BGB) — funktioniert die neue Heizung nicht, ist das sein Problem. Beim Dienstvertrag schuldet er nur die Leistung der versprochenen Dienste (§ 611 Abs. 1 BGB); ob am Ende etwas Brauchbares herauskommt, ist Ihr Risiko. Handwerkerleistungen sind fast immer Werkverträge, die laufende Hausverwaltung ist ein Dienstvertrag, und der Makler steht noch einmal anders da: Er bekommt Lohn nur, wenn der Vertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Prüfen Sie deshalb vor jeder Beauftragung, welche Art von Vertrag Sie eigentlich wollen — und formulieren Sie den Auftrag entsprechend als Ergebnis, nicht als Tätigkeit.

Was gehört in den Vertrag, damit Sie später überhaupt steuern können?

Drei Dinge: eine Leistungsbeschreibung mit Mengen und Qualitäten, ein verbindlicher Termin und ein Zahlungsplan, der an Bautenstände gekoppelt ist. Fehlt die vereinbarte Beschaffenheit, schuldet der Unternehmer nur, was bei Werken gleicher Art üblich ist (§ 633 Abs. 2 BGB) — Sie bekommen also den Standard und nicht Ihre Vorstellung. Fehlt der Kalendertermin, kommt der Unternehmer erst nach einer Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 1 und 2 BGB); beim Verbraucherbauvertrag muss der Vertrag den Fertigstellungszeitpunkt oder die Bauzeit ohnehin verbindlich angeben (§ 650k Abs. 3 BGB). Und fehlt der Zahlungsplan, zahlen Sie im Zweifel vor — dabei darf der Unternehmer Abschläge nur in Höhe des Wertes der erbrachten Leistungen verlangen (§ 632a Abs. 1 BGB). Beim Verbraucherbauvertrag sind bei 90 Prozent der Gesamtvergütung Schluss, und bei der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen eine Sicherheit von 5 Prozent zu (§ 650m Abs. 1 und 2 BGB).

Wie halten Sie einen Kostenanschlag im Zaum?

Indem Sie ihn erst gar nicht mit einem Festpreis verwechseln und die Anzeigepflicht des Unternehmers einfordern. Ein Kostenanschlag ist eine Schätzung, für deren Richtigkeit der Unternehmer die Gewähr gerade nicht übernommen hat (§ 649 Abs. 1 BGB). Zeichnet sich eine wesentliche Überschreitung ab, muss er Ihnen das unverzüglich anzeigen (§ 649 Abs. 2 BGB) — und genau diese Anzeige ist Ihr Frühwarnsystem. Kündigen Sie wegen der wesentlichen Überschreitung, bekommt der Unternehmer nur den auf die geleistete Arbeit entfallenden Teil der Vergütung samt Auslagen, nicht die volle Summe. Bezahlen müssen Sie den Kostenanschlag selbst übrigens im Zweifel nicht: Er ist nach dem Gesetz nicht zu vergüten (§ 632 Abs. 3 BGB), eine Vergütung müsste ausdrücklich vereinbart werden. Umgekehrt gilt: Ohne jede Preisabrede schulden Sie die übliche Vergütung (§ 632 Abs. 2 BGB) — und die legt im Streit ein Sachverständiger fest.

Warum ist die Abnahme der wichtigste Termin des ganzen Projekts?

Weil sich mit ihr Fälligkeit, Verjährung und Beweislast in einem Schritt ändern. Ab der Abnahme ist die Vergütung zu entrichten (§ 641 Abs. 1 BGB), ab der Abnahme läuft die Verjährung der Mängelansprüche (§ 634a Abs. 2 BGB) — fünf Jahre bei Bauwerken, zwei Jahre bei sonstigen Werken (§ 634a Abs. 1 BGB) —, und ab der Abnahme müssen Sie beweisen, dass ein Mangel vorliegt, nicht mehr der Unternehmer, dass keiner vorliegt. Zwei Fallen lauern hier. Erstens: Wer ein mangelhaftes Werk abnimmt, obwohl er den Mangel kennt, verliert Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung, wenn er sich seine Rechte nicht bei der Abnahme vorbehält (§ 640 Abs. 3 BGB). Zweitens: Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist und Sie schweigen, gilt das Werk als abgenommen, auch ohne Termin und ohne Protokoll (§ 640 Abs. 2 BGB). Antworten Sie deshalb immer innerhalb der Frist und benennen Sie mindestens einen Mangel.

Was tun, wenn der Dienstleister nicht liefert oder mangelhaft arbeitet?

Immer in dieser Reihenfolge: schriftlich rügen, Frist setzen, erst dann handeln. Der Unternehmer hat ein Recht auf zweite Chance — er wählt selbst, ob er nachbessert oder neu herstellt, und trägt dabei alle Kosten (§ 635 Abs. 1 und 2 BGB). Läuft die Frist erfolglos ab, dürfen Sie den Mangel selbst beseitigen lassen und die erforderlichen Aufwendungen ersetzt verlangen, und Sie können dafür sogar vorab Vorschuss fordern (§ 637 Abs. 1 und 3 BGB). Rücktritt und Minderung setzen ebenfalls die erfolglose Frist voraus (§ 323 Abs. 1 BGB), Schadensersatz zusätzlich den Verzug (§ 280 Abs. 2 BGB). Solange noch etwas offen ist, ist Ihr stärkstes Druckmittel das Geld: Sie dürfen einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten, in der Regel das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB). Die freie Kündigung ist jederzeit möglich, aber teuer: Der Unternehmer behält die Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen (§ 648 BGB).

Warum jede Absprache eine kurze Bestätigungs-E-Mail wert ist

Weil im Streit nicht gilt, was besprochen war, sondern was jemand beweisen kann. Eine lesbare Erklärung mit Nennung des Erklärenden auf einem dauerhaften Datenträger erfüllt die Textform (§ 126b BGB) — eine E-Mail genügt also überall dort, wo das Gesetz Textform verlangt: beim Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus (§ 656a BGB), beim Verbraucherbauvertrag (§ 650i Abs. 2 BGB) und beim Hinweis auf die Folgen einer nicht erklärten Abnahme (§ 640 Abs. 2 Satz 2 BGB). Rechtlich ersetzt Ihre Bestätigung keine Einigung, und Schweigen ist unter Privatleuten grundsätzlich keine Zustimmung. Praktisch aber verschiebt sie das Gewicht: Wer über Monate unwidersprochene, datierte Bestätigungen vorlegt, steht deutlich besser da als der, der sich erinnert. Notieren Sie Datum, Beteiligte, Inhalt und die Folge für Preis und Termin — drei Sätze reichen. Dasselbe gilt gegenüber der Verwaltung, die Ihnen die erforderlichen Nachrichten geben und auf Verlangen Auskunft erteilen muss (§ 666 BGB).