GEG-Pflichten & Sanierungsfahrplan

Was gilt beim Gebäudeenergiegesetz gerade wirklich?

Am 24. Juli 2026 gilt weiterhin das Gebäudeenergiegesetz vom 8. August 2020 — in der Fassung, die zuletzt durch Artikel 8 des Gesetzes vom 22. Juni 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 191) geändert wurde. Sein Nachfolger ist beschlossen, aber noch nicht in Kraft: Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 das „Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich“ verabschiedet (Bundesrats-Drucksache 409/26). Artikel 1 dieses Gesetzes benennt das GEG um in „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden — Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)“.

Verkündet war es am 24. Juli 2026 noch nicht: Die jüngste Ausgabe des Bundesgesetzblatts Teil I trug an diesem Tag die Nummer 216 vom 23. Juli 2026, ein Gesetz zum Gebäudeenergierecht war darin nicht enthalten. Auch das GEG-Infoportal des Bundes weist das Verfahren als abgeschlossen, aber noch nicht verkündet aus. Das ist mehr als eine Formalie, denn das Gesetz tritt grundsätzlich am Tag nach der Verkündung in Kraft (Artikel 9 Absatz 1). Bis dahin gilt das alte Recht unverändert weiter.

Was sich mit der Verkündung ändert, lässt sich schon heute genau benennen. Erstens: Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen fällt weg — Artikel 1 Nummer 32 streicht die §§ 71 bis 73 GEG ersatzlos. An ihre Stelle tritt eine freie Wahl zwischen zehn Heizungsoptionen (§ 42 GModG), verbunden mit einer Bioheizstoff-Quote für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen: ab 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent (§ 43 GModG). Zweitens: Mit § 72 GEG entfällt auch das Betriebsverbot für alte Heizkessel. Drittens: Die Vorschriften werden neu durchnummeriert — aus § 47 (Nachrüstung) wird § 35, aus § 48 (Änderung von Außenbauteilen) wird § 36. Inhaltlich bleiben beide Pflichten unverändert bestehen.

Einige Teile treten später in Kraft: Artikel 2 mit den Neuerungen zum Energieausweis und der neuen Solarpflicht des § 106 am ersten Tag des sechsten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats, Artikel 3 am 1. Januar 2028 und Artikel 4 am 1. Januar 2030. Wer heute plant, sollte deshalb beides kennen: das geltende Recht, an dem sich Behörden und Schornsteinfeger derzeit orientieren, und das beschlossene Recht, das die Rahmenbedingungen für Entscheidungen der nächsten Jahre setzt.

Welche Pflichten treffen mein Haus wirklich — und welche nicht?

Verpflichtend sind für Bestandsgebäude im Kern nur zwei Nachrüstungen, und beide sind vergleichsweise günstig. Die erste: Die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen muss so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 W/(m²·K) nicht überschreitet; alternativ dürfen Sie das darüberliegende Dach dämmen (§ 47 Absatz 1 GEG). Lässt der Zwischenraum die volle Dämmstärke nicht zu, genügt die höchstmögliche Dicke bei einer Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K), bei Einblasdämmung oder nachwachsenden Rohstoffen 0,045 W/(m·K).

Die zweite Pflicht wird häufig übersehen: Bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die nicht in beheizten Räumen liegen, müssen gedämmt werden (§ 69 Absatz 2 GEG). Gemeint sind vor allem Kellerleitungen. Das kostet wenig und rechnet sich meist innerhalb weniger Jahre.

Für beide Pflichten gilt dieselbe Ausnahme: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, muss nicht nachrüsten — für die Geschossdecke steht das in § 47 Absatz 3 GEG, für die Leitungen in § 73 GEG. Diese Ausnahme endet allerdings mit dem ersten Eigentümerwechsel danach — der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang Zeit. Wer ein Haus erbt oder kauft, sollte diese Frist im Kalender haben. Zusätzlich entfällt die Pflicht, wenn sich die Aufwendungen innerhalb angemessener Frist nicht durch die Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 47 Absatz 4 GEG); in Härtefällen kommt eine Befreiung nach § 102 GEG in Betracht, die vor der Maßnahme zu beantragen ist.

Alles Weitere ist keine allgemeine Sanierungspflicht, sondern knüpft an ein Ereignis an: Wenn Sie ohnehin bauen, müssen die Bauteile bestimmte Werte einhalten. Wenn Sie die Heizung tauschen, gelten die Heizungsregeln. Wenn Sie verkaufen oder vermieten, brauchen Sie einen Energieausweis. Niemand verlangt von Ihnen, ein bewohntes Haus ohne Anlass zu sanieren.

Darf ich 2026 noch eine Gas- oder Ölheizung einbauen?

In den allermeisten Bestandsgebäuden: ja — und nach dem beschlossenen neuen Recht auch dauerhaft, allerdings mit einer wachsenden Pflicht zu erneuerbaren Brennstoffen. Nach geltendem Recht verlangt § 71 GEG, dass eine neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt. Im Bestand greift diese Anforderung aber erst nach Ablauf einer Übergangsfrist: bis zum 31. Oktober 2026 in Gemeinden, die am 1. Januar 2024 mehr als 100.000 Einwohner hatten, und bis zum 30. Juni 2028 in allen übrigen. Das erste Datum lag ursprünglich beim 30. Juni 2026 und wurde durch Artikel 8 des Gesetzes vom 22. Juni 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 191) auf den 31. Oktober 2026 verschoben.

Die kommunale Wärmeplanung kann diese Frist verkürzen. Weist die zuständige Stelle Ihr Gebiet als Wärmenetz- oder Wasserstoffnetzausbaugebiet aus, greift die 65-Prozent-Anforderung schon einen Monat nach der Bekanntgabe. Die Gemeinden müssen ihre Wärmepläne bis zum 30. Juni 2026 (über 100.000 Einwohner) beziehungsweise bis zum 30. Juni 2028 vorlegen (§ 4 WPG). Fehlt nach Fristablauf eine Planung, wird das Gebiet behandelt, als läge eine vor. Ein Anruf bei der Gemeinde klärt das in fünf Minuten.

Mit dem Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes entfällt die 65-Prozent-Anforderung ganz. Dafür gilt dann: Wer eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung neu einbaut, muss sicherstellen, dass ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent der bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangem oder türkisem Wasserstoff stammen (§ 43 GModG). Erfüllen lässt sich das auch über eine Solarthermieanlage, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung. Wichtig für die Kalkulation: Bioheizstoffe sind teurer als fossile. Vor dem Einbau einer fossil beschickten Heizung ist deshalb schon heute eine Beratung vorgeschrieben, die auf mögliche Unwirtschaftlichkeit durch steigende CO₂-Preise hinweist (§ 71 Absatz 11 GEG).

Hülle oder Heizung zuerst — was ist die richtige Reihenfolge?

In der Regel zuerst die Gebäudehülle, dann die Heizung. Der Grund ist rein technisch: Jede Dämmmaßnahme senkt die Heizlast. Wer erst dämmt und dann den Wärmeerzeuger auslegt, kauft eine kleinere, günstigere Anlage und kann mit niedrigerer Vorlauftemperatur fahren — die entscheidende Voraussetzung dafür, dass eine Wärmepumpe effizient arbeitet. Wer umgekehrt vorgeht, dimensioniert die Heizung auf den alten, hohen Bedarf und zahlt zwanzig Jahre lang für eine zu große Anlage.

Innerhalb der Hülle lohnt sich die Reihenfolge nach Wirkung pro Euro: oberste Geschossdecke oder Dach zuerst, dann Kellerdecke, dann Fassade, Fenster zuletzt oder gemeinsam mit der Fassade. Fenster allein zu tauschen, ohne die Wand mitzudenken, verlagert das Feuchteproblem oft nur an die kälteste verbliebene Stelle.

Es gibt zwei klare Ausnahmen. Die erste: Die Heizung ist defekt oder darf nicht mehr betrieben werden. Dann kommt sie zuerst — aber ausgelegt auf den Zustand nach der geplanten Dämmung, mit Heizflächen, die später eine niedrige Vorlauftemperatur zulassen. Die zweite: Ihr Haus ist bereits ordentlich gedämmt, etwa ein Bau nach der Wärmeschutzverordnung 1995 oder später. Dann bringt weitere Dämmung wenig, und der Heizungstausch ist der größte Hebel.

Genau dafür ist der individuelle Sanierungsfahrplan gedacht. Er legt die Schritte in eine sinnvolle Reihenfolge, hält die Zielwerte jedes Bauteils fest und sorgt dafür, dass ein späterer Schritt den vorherigen nicht entwertet. Gefördert werden 50 Prozent des Beratungshonorars, höchstens 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und höchstens 850 Euro ab drei Wohneinheiten.

Wie viel Förderung bekomme ich — und was hat sich am 21. Juli 2026 geändert?

Zum 21. Juli 2026 ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude reformiert worden. Die Grundstruktur bleibt: Die KfW fördert den Heizungstausch, das BAFA alle übrigen Effizienzmaßnahmen, beides als Zuschuss. Geändert haben sich die Boni und die Höchstbeträge.

Heizung: 30 Prozent Grundförderung für alle. Dazu ein Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent für selbstnutzende Eigentümer, die eine funktionstüchtige Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung oder eine mindestens 20 Jahre alte Gas- oder Biomasseheizung austauschen. Dieser Bonus lag zuvor bei 20 Prozent; er sinkt erstmals zum 1. Februar 2027 und danach halbjährlich um 4 Prozentpunkte, ab dem 1. August 2028 entfällt er ganz. Der Einkommensbonus ist neu dreistufig: 40 Prozent bis 30.000 Euro zu versteuerndem Haushaltsjahreseinkommen, 30 Prozent bis 40.000 Euro und 10 Prozent bis 50.000 Euro. Lebt mindestens ein minderjähriges kindergeldberechtigtes Kind im Haushalt, steigt die maßgebliche Grenze einmalig um 10.000 Euro. Förderfähig sind 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten; der Betrag für die erste Wohneinheit sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 Euro.

Dämmung, Fenster, Anlagentechnik: 15 Prozent Grundförderung. Der iSFP-Bonus von 5 Prozent bleibt, wird aber erst ab einem förderfähigen Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 Euro gewährt. Neu ist ein Bonus von 5 Prozent für besonders ineffiziente Gebäude, der nur für Maßnahmen an der Gebäudehülle greift. Fachplanung und Baubegleitung werden mit 50 Prozent gefördert. Maximal förderfähig sind 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten. Für Wärmepumpen aus europäischer Produktion ist ab dem ersten Quartal 2027 ein zusätzlicher Wertschöpfungsbonus von 15 Prozent vorgesehen; die Einzelheiten sollen im zweiten Halbjahr 2026 bekannt gegeben werden.

Der Gesamtfördersatz ist gedeckelt: auf 80 Prozent bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen bis 30.000 Euro, sonst auf 70 Prozent. Und die wichtigste Regel bleibt unverändert: Antrag vor Auftrag. Der Liefer- oder Leistungsvertrag muss eine aufschiebende oder auflösende Bedingung enthalten, nach der er erst mit der Förderzusage wirksam wird — nachträglich lässt sich das nicht heilen. Bereits bewilligte Anträge behalten die Konditionen, die bei Antragstellung galten.

Was können Vermieter auf die Miete umlegen?

Energetische Modernisierung und der Einbau einer Heizungsanlage sind Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB. Für die Umlage gelten zwei Wege. Der Regelfall: 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren — bei Ausgangsmieten unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro. Für den Einbau einer Heizungsanlage zur erstmaligen Inbetriebnahme gilt eine eigene, deutlich engere Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren (§ 559 BGB).

Der zweite Weg betrifft geförderte Heizungen: Nach § 559e BGB dürfen 10 Prozent der Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel umgelegt werden — die Förderung müssen Sie also abziehen, bevor Sie rechnen. Vom verbleibenden Betrag ist der Erhaltungsanteil pauschal mit 15 Prozent abzuziehen. Auch hier gilt die Kappungsgrenze von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Wer die Förderung nicht beantragt, darf sie trotzdem nicht ignorieren: Die Regelung setzt voraus, dass Sie die verfügbaren Mittel tatsächlich abziehen.

Das beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz ändert diesen Teil in Artikel 6 an zwei Stellen. Der pauschale Abzug von 15 Prozent für Erhaltungskosten soll nicht gelten, soweit die Kosten durch den Einbau einer Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung nach § 43 GModG entstanden sind. Und ein neuer § 559f BGB knüpft die volle Umlage beim Einbau einer Wärmepumpe an einen Nachweis: Der Vermieter muss durch ein Fachunternehmen belegen, dass die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 beträgt. Der Nachweis entfällt unter anderem bei Gebäuden, die nach 1996 errichtet wurden, die dem Standard der Wärmeschutzverordnung 1994 entsprechen oder die sich mit höchstens 55 Grad Celsius Vorlauftemperatur beheizen lassen. Ohne Nachweis dürfen nur 50 Prozent der aufgewendeten Kosten angesetzt werden. Zusätzlich sieht Artikel 5 vor, dass Vermieter und Mieter die Kosten der verpflichtenden Bioheizstoffe und die CO₂-Kosten je zur Hälfte tragen — die Netzentgelte und die CO₂-Kosten ab dem 1. Januar 2028, die Brennstoffkosten ab dem 1. Januar 2029, bezogen auf einen Brennstoffanteil von höchstens 30 Prozent.