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Welche Kennzahlen braucht ein Immobilienbestand wirklich?

Ein knappes Dutzend — mehr wird nicht gepflegt und weniger reicht nicht. Zum Ertrag: Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Objektrendite und Eigenkapitalrendite. Zur Finanzierung: Cashflow vor und nach Steuern, Kapitaldienstdeckung, Beleihungsauslauf und Restschuld zum Zinsbindungsende. Zum Risiko: Leerstands- und Fluktuationsquote, Instandhaltungsbedarf je Quadratmeter und der Anteil des größten Klumpens an der Sollmiete. Dazu je Objekt ein aktueller Verkehrswert. Jede dieser Zahlen braucht zwei Ebenen: eine je Objekt, damit Sie wissen, welches Objekt zieht und welches zehrt, und eine über den Gesamtbestand, weil Banken und Steuerbescheide diese Ebene betreffen. Alles darüber hinaus ist Verfeinerung — und nichts davon nützt, wenn die Grunddaten nicht stimmen.

Warum entscheidet der Cashflow und nicht die Rendite über das Überleben eines Bestands?

Weil Sie Rendite nicht überweisen können. Eine Rate wird aus Geld bezahlt, nicht aus Prozent. Die Rendite ist eine Jahresgröße auf dem Papier, der Kapitaldienst eine Monatsgröße auf dem Konto — und Bestände gehen nicht unter, weil eine Rendite fällt, sondern weil in einem Monat mehr abfließt als hereinkommt und die Reserve leer ist. Der typische Verlauf: Ein Objekt mit ordentlicher Rendite, aber hoher Tilgung und knapper Bewirtschaftungsreserve. Ein Mieter zahlt nicht, gleichzeitig fällt die Heizung aus. Beides zusammen kostet Geld, das nicht da ist, also fließt es aus der Reserve, die eigentlich für das nächste Dach vorgesehen war. Das Dach wartet, die Substanz verschlechtert sich, der Wert sinkt, der Beleihungsauslauf steigt — und die Anschlussfinanzierung wird teurer, obwohl die Rendite im Papier die ganze Zeit gut aussah. Deshalb gehören Cashflow je Objekt, Cashflow über den Bestand und Kapitaldienstdeckung in den Monatsrhythmus, während Renditen jährlich reichen. Die Rendite beantwortet die Frage, ob sich ein Objekt lohnt. Der Cashflow beantwortet die Frage, ob Sie es halten können. Nur die zweite Frage ist existenziell.

Brutto oder netto — welche Rendite sagt die Wahrheit?

Die Nettomietrendite, und der Abstand zur Bruttorendite ist größer, als die meisten erwarten. Brutto rechnen Sie Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis; netto ziehen Sie oben die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnen unten mit Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Beide Korrekturen wirken in dieselbe Richtung: Der Zähler wird kleiner, der Nenner größer. Ein Rechenbeispiel: Bei 12 Prozent Kaufnebenkosten und nicht umlagefähigen Kosten von einem Fünftel der Miete werden aus 5,0 Prozent brutto rund 3,6 Prozent netto — fast ein Drittel weniger, und noch bevor ein einziger Euro Zins bezahlt ist. Nicht umlagefähig sind vor allem Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung; § 1 Abs. 2 BetrKV nimmt sie ausdrücklich von den Betriebskosten aus, sie sind also dauerhaft Ihre Kosten. Der Kaufpreisfaktor ist übrigens nichts anderes als die Bruttorendite von der anderen Seite: 100 geteilt durch den Faktor ergibt die Prozentzahl. Er ist deshalb genauso unvollständig — nur unauffälliger, weil er nicht nach Rendite klingt.

Wie wirkt der Hebel durch Fremdkapital — und wann kippt er?

Er wirkt genau so lange nach oben, wie die Objektrendite über dem Fremdkapitalzins liegt, und ab dem Moment nach unten, in dem sie darunter rutscht. Der Mechanismus ist simpel: Die Objektrendite misst, was das Objekt erwirtschaftet, unabhängig von der Finanzierung. Kostet das Fremdkapital weniger, bleibt die Differenz beim Eigenkapital hängen, und weil das Eigenkapital der kleine Nenner ist, wird daraus eine große Prozentzahl. Kostet das Fremdkapital mehr, wird dieselbe Differenz mit demselben kleinen Nenner zu einem großen Minus. Zwei Dinge werden dabei regelmäßig übersehen. Erstens ist der Zins nur bis zum Ende der Zinsbindung fest, die Objektrendite aber dauerhaft variabel — die Anschlussfinanzierung kann den Hebel drehen, ohne dass sich am Objekt irgendetwas geändert hat. Zweitens verstärkt der Hebel nicht nur das Ergebnis, sondern auch das Schwanken: Je weniger Eigenkapital eingesetzt ist, desto stärker schlägt jede Reparatur, jeder Leerstand und jede Mietanpassung auf die Eigenkapitalrendite durch. Führen Sie deshalb beide Zahlen nebeneinander. Die Eigenkapitalrendite allein sagt Ihnen nicht, ob Sie ein gutes Objekt oder nur viel Fremdkapital haben.

Woher bekomme ich die Zahlen, die ich nicht selbst ausrechnen kann?

Aus vier Quellen, und alle vier sind ohne Beauftragung zugänglich. Für den Wertansatz: die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse — sie ermitteln Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Vergleichsfaktoren (§ 193 Abs. 5 BauGB). Für die ortsübliche Vergleichsmiete: der Mietspiegel Ihrer Gemeinde, ersatzweise eine Mietdatenbank oder Vergleichswohnungen. Für den Instandhaltungsansatz: Ihre eigene Kostenhistorie, ergänzt um die Sätze aus § 28 Abs. 2 II. BV als Orientierung — 7,10, 9,00 oder 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr nach Gebäudealter, plus 1,00 Euro bei Aufzug. Diese Sätze gelten unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum; sie sind ein Anhaltspunkt, kein Zielwert. Für Restschuld, Zins, Tilgung und Bindungsende: Ihre Darlehensverträge und der jährliche Kontoauszug der Bank. Was Sie nirgends abrufen können, sind Ihre nicht umlagefähigen Kosten — die stehen nur in Ihrer eigenen Buchhaltung und der Hausgeldabrechnung, und genau deshalb werden sie am häufigsten zu niedrig angesetzt.

Wie oft muss ich draufschauen — und worauf zuerst?

Monatlich auf drei Zahlen, jährlich auf alles andere. Monatlich: Sind alle Mieten eingegangen, wie hoch ist die Liquiditätsreserve, und was ist beim Leerstand passiert? Das sind zehn Minuten, wenn die Tabelle gepflegt ist, und es ist die Runde, die Sie vor bösen Überraschungen schützt. Jährlich kommt der Rest: Renditen und Cashflows neu rechnen, Verkehrswerte aktualisieren, Beleihungsauslauf über den Bestand bilden, Mietpotenziale prüfen, Instandhaltungsplan fortschreiben, Vorjahreszahlen danebenstellen. Dazwischen liegt eine dritte Ebene, die kein Rhythmus ist, sondern eine Terminliste: Zinsbindungsenden der nächsten 24 Monate, die Zwölfmonatsfrist für die Betriebskostenabrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB), der 31. März für den Grundsteuer-Erlassantrag (§ 35 GrStG), die Zehnjahresfristen für Verkäufe (§ 23 EStG) und die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren nach jedem Kauf (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Diese Termine kosten kein Nachdenken, nur Erinnerung — und sind trotzdem der Teil, an dem die meisten Bestände Geld verlieren.