Mietspiegel-Verzeichnis

Wo finde ich den Mietspiegel meiner Stadt?

Auf der Website Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung, in der Regel als kostenloses PDF. Zuständig ist die nach Landesrecht bestimmte Behörde, in größeren Städten häufig das Amt für Statistik, sonst das Amt für Wohnen oder das Bauamt. Mietspiegel und ihre Änderungen sind zu veröffentlichen, und sowohl der Mietspiegel als auch seine Dokumentation sind kostenfrei im Internet bereitzustellen — nur für gedruckte Ausgaben dürfen angemessene Entgelte verlangt werden. Wird Ihnen die Datei zum Kauf angeboten, sind Sie nicht bei der amtlichen Quelle. Findet die Suche nichts, fragen Sie beim örtlichen Mieterverein oder beim Haus-und-Grund-Verein nach: Genau diese Interessenvertreter erstellen oder anerkennen Mietspiegel gemeinsam mit der Behörde und haben deshalb immer die aktuelle Ausgabe. Laden Sie die Dokumentation gleich mit herunter — ohne sie fehlen Ihnen später die Regeln für die Zu- und Abschläge.

Was unterscheidet den einfachen vom qualifizierten Mietspiegel?

Das Verfahren dahinter und die Beweiskraft davor. Ein einfacher Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde; für seine Erstellung ist kein bestimmtes Verfahren vorgeschrieben. Ein qualifizierter Mietspiegel muss zusätzlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt sein — konkretisiert wird das durch die Mietspiegelverordnung, die Primärdatenerhebung, Stichprobengröße, Auswertung, Dokumentation und Veröffentlichung regelt. Er ist alle zwei Jahre der Marktentwicklung anzupassen, entweder durch eine neue Stichprobe oder anhand des Preisindexes des Statistischen Bundesamtes, und nach vier Jahren neu zu erstellen. Der praktische Unterschied liegt im Streitfall: Beim qualifizierten Mietspiegel wird vermutet, dass die dort bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Wer etwas anderes behauptet, muss diese Vermutung erschüttern.

Warum steht in meinem Feld eine Spanne und kein fester Betrag?

Weil ein Tabellenfeld viele unterschiedliche Wohnungen zusammenfasst und der Mietspiegel diese Streuung ehrlich abbildet. Dargestellt wird ein Mittelwert und eine um ihn gebildete Spanne; für die Spannenbildung bleiben in der Regel je ein Sechstel bis ein Achtel der Mieten am oberen und am unteren Ende unberücksichtigt. Der Mittelwert steht für eine Wohnung, die innerhalb ihres Feldes als durchschnittlich zu bewerten ist — er ist der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis. Wo Ihre Wohnung innerhalb der Spanne liegt, entscheiden die Merkmale, die das Tabellenfeld noch nicht beschreibt: Bad, Küche, Böden, Balkon, Stellplatz, energetischer Zustand, Besonderheiten der Lage. Viele Mietspiegel liefern dafür Bewertungshilfen oder Merkmalgruppen mit. Benutzen Sie diese, statt frei zu schätzen. Über den Oberwert hinaus oder unter den Unterwert dürfen Sie nur, wenn der Mietspiegel das ausdrücklich vorsieht.

Wie ordne ich meine Wohnung richtig ein?

Nach den fünf Merkmalen, die das Gesetz nennt: Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage — einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Prüfen Sie zuerst, ob der Mietspiegel Ihren Wohnungstyp überhaupt erfasst; qualifizierte Mietspiegel sollen in der Regel Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei Wohnungen abbilden, andere Typen dürfen fehlen oder getrennt erhoben sein. Die Baualtersklasse richtet sich nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes, nicht nach einer späteren Sanierung. Bei der Größe zählt die tatsächliche Wohnfläche, denn an einer Klassengrenze entscheidet ein einziger Quadratmeter über das Feld. Die Wohnlage schätzen Sie nicht: Weist der Mietspiegel Wohnlagen aus, sind diese exakt verortet, meist über ein Straßenverzeichnis oder eine Wohnlagenkarte. Und verglichen wird immer die Nettokaltmiete, nie die Warmmiete.

Muss jede Gemeinde einen Mietspiegel haben?

Nein — verpflichtend ist es erst für Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern. Darunter gilt eine Soll-Vorschrift: Die zuständigen Behörden sollen einen Mietspiegel erstellen, wenn dafür ein Bedürfnis besteht und dies mit vertretbarem Aufwand möglich ist. Die Pflicht für die größeren Gemeinden wurde mit dem Mietspiegelreformgesetz eingeführt und gilt seit dem 1. Juli 2022; Gemeinden, die dadurch erstmals betroffen waren, mussten ihren Mietspiegel bis spätestens 1. Januar 2023 erstellen und veröffentlichen, und wenn sie dafür einen qualifizierten Mietspiegel wählten, bis spätestens 1. Januar 2024. Gibt es für Ihre Gemeinde keinen, ist die Miethöhe damit nicht unbestimmbar: Sie dürfen einen veralteten Mietspiegel oder den einer vergleichbaren Gemeinde verwenden, oder Sie greifen zu den anderen Begründungsmitteln — Auskunft aus einer Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen.

Welche Fehler passieren bei der Anwendung am häufigsten?

Vier, und alle vier sind vermeidbar. Erstens die veraltete Ausgabe: Maßgeblich ist der Stichtag der Datenerhebung, nicht das Erscheinungsjahr — und nach vier Jahren ist ein qualifizierter Mietspiegel neu zu erstellen, sonst verliert er seine Vermutungswirkung. Zweitens die falsche Baualtersklasse, weil das Sanierungs- statt des Bezugsfertigkeitsjahres eingetragen wird. Drittens die Wohnfläche: Wer die Zahl aus dem Mietvertrag übernimmt, statt die tatsächliche Fläche zu ermitteln, landet an Klassengrenzen im falschen Feld. Und viertens die doppelt gezählten Zuschläge — dasselbe Merkmal einmal in der Merkmalgruppe und noch einmal als Zuschlag, oder ein Lagevorteil, der bereits in der Wohnlageneinteilung steckt. Die Verordnung verbietet die Mehrfachberücksichtigung ausdrücklich. Halten Sie deshalb jeden Zu- und Abschlag schriftlich mit Begründung fest; wer seine Herleitung zeigen kann, steht im Gespräch und im Streitfall deutlich besser da.