Baulicher Objekt-Check vor dem Kauf

Wie gehe ich eine Besichtigung so an, dass sie etwas bringt?

Von außen nach innen und mit einem festen Ablauf — genau in der Reihenfolge dieser Liste. Erst die Hülle (Dach, Fassade, Sockel), dann der Keller, dann Fenster und Türen, dann die Technik, dann die Räume, zuletzt die Schadstofffrage. Der Grund: Ein durchfeuchteter Keller erklärt oft die Flecken im Erdgeschoss, ein undichtes Dach die Ränder auf dem Speicher. Wer mit der Küche anfängt, sieht das Wohnzimmer und übersieht das Haus. Nehmen Sie Taschenlampe, Zollstock, Handy mit Kamera und ein Feuerzeug mit (für die Scheibenzählprobe). Fotografieren Sie jede Auffälligkeit mit Datum und legen Sie eine Münze als Maßstab neben Risse. Kommen Sie ein zweites Mal, zu einer anderen Tageszeit und möglichst bei Regen — Feuchteprobleme zeigen sich dann von selbst. Und lassen Sie sich nicht durch Zeitdruck steuern: Ein Objekt, für das Sie keine zweite Besichtigung bekommen, ist ein Objekt, das Sie nicht kennen.

Wie alt darf welches Bauteil sein, bevor ich mit Kosten rechnen muss?

Als belastbare Orientierung dient die Nutzungsdauertabelle des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung, deren aktuelle Fassung vom 13. März 2026 stammt. Dort stehen für Deckungen aus Ziegel und Schiefer 50 Jahre und mehr, für Bitumenschindeln 25 Jahre, für Flachdach-Abdichtungsbahnen aus Bitumen 30 Jahre, für Unterdeckfolien 35 Jahre. Fensterrahmen halten 50 Jahre und mehr, das Wärmeschutz-Isolierglas darin aber nur 30 Jahre. Gas-Brennwertkessel sind mit 20 Jahren angesetzt (die dort ebenfalls genannten Richtwerte nach VDI 2067 mit 18), Wärmepumpen mit 20, Trinkwasserspeicher mit 20 Jahren. Trinkwasserleitungen aus Kupfer stehen mit 40 Jahren, aus Kunststoff mit 30. Für die Elektroinstallation nennt die Tabelle 40 Jahre, die VDI-Richtwerte 25; Verteilung, Kabel und Leitungen jeweils 25 Jahre. Das sind Planungswerte, keine Verfallsdaten: Ein gepflegtes Ziegeldach hält länger, ein schlecht ausgeführtes Flachdach kürzer. Rechnen Sie trotzdem alles, was seine Nutzungsdauer erreicht oder überschritten hat, als Kostenposition in die nächsten zehn Jahre ein. Die Tabelle ist frei abrufbar und lässt sich Zeile für Zeile gegen Ihr Objekt halten.

Muss die alte Heizung raus, wenn ich das Haus kaufe?

Möglicherweise ja — und zwar gerade dann, wenn der Verkäufer sie jahrelang legal weiterbetreiben durfte. § 72 GEG verbietet den Betrieb von Öl- und Gasheizkesseln, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, und von später eingebauten Kesseln nach 30 Jahren Betriebsdauer. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Anlagen unter 4 und über 400 Kilowatt. Diese Regel gilt 2026 unverändert; das Gebäudeenergiegesetz hat sie nicht abgeschafft, sondern in § 72 Abs. 4 um eine zweite Grenze ergänzt: Mit fossilen Brennstoffen darf längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044 geheizt werden. Für Sie als Käufer entscheidend ist § 73 GEG: Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst wohnte, ruhte die Pflicht — nach dem Eigentumsübergang ist sie binnen zwei Jahren zu erfüllen. Fotografieren Sie deshalb immer das Typenschild und klären Sie die Kesselart, bevor Sie über den Preis reden.

Woran erkenne ich eine veraltete Elektroinstallation — und darf sie so bleiben?

Sie erkennen sie am Zählerschrank und an den Steckdosen: keine Fehlerstrom-Schutzschalter, nur zwei oder drei Stromkreise für die ganze Wohnung, klassische Schraubsicherungen, textil- oder gummiummantelte Leitungen, zweipolige Steckdosen ohne Schutzkontakt. Eine solche Anlage darf grundsätzlich weiterbetrieben werden — der Bestandsschutz endet aber an der nächsten Änderung. Nach § 13 NAV sind Sie als Anschlussnehmer für die ordnungsgemäße Errichtung, Erweiterung, Änderung und Instandhaltung verantwortlich, und die Anlage darf nur nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik verändert werden; bei Strom sind das nach § 49 EnWG die technischen Regeln des VDE. Praktisch heißt das: Sobald Sie ein Bad neu machen, eine Küche anschließen oder eine Wallbox setzen, ist der betroffene Teil auf heutigen Stand zu bringen — und häufig zieht das den Zählerschrank gleich mit. Planen Sie eine Erneuerung deshalb nicht als Option, sondern als Termin. Die Nutzungsdauertabelle des BBSR setzt für Niederspannungsinstallationsanlagen 40 Jahre an, für Verteilung, Kabel und Leitungen 25 Jahre.

Feuchter Fleck an der Wand — Baumangel oder falsches Lüften?

Das entscheidet der Ort, nicht der Fleck. Das Umweltbundesamt unterscheidet mehrere Ursachen erhöhter Feuchte: direkten Eintrag über defekte Dächer, Risse im Mauerwerk und aufsteigende Feuchte, ungenügendes Austrocknen nach Baumaßnahmen, Wassereintritt durch Rohrbrüche, unzureichende Abfuhr der Raumluftfeuchte durch zu wenig Lüftung und Kondensation an kalten Wänden durch Wärmebrücken, unzureichende Dämmung oder unsachgemäßes Heizen. Als Laie können Sie damit sehr weit kommen: Läuft der feuchte Rand waagerecht am Sockel entlang und blühen weiße Salze aus, spricht das für aufsteigende Feuchte. Sitzt der Befall in der Außenecke, an der Fensterlaibung oder in der Heizkörpernische und fühlt sich die Fläche kälter an als die Wand daneben, ist es eine Wärmebrücke. Beschlagen dagegen in allen Räumen die Scheiben und stehen Wäscheständer herum, kommt das Lüftungsverhalten ins Spiel. Wichtig für die Verhandlung: Die ersten beiden sind bauliche Ursachen und damit Kostenpositionen, die dritte ist Verhalten. Und bevor Sie selbst Hand anlegen: Das Umweltbundesamt hält das eigenhändige Beseitigen nur bei kleinem, oberflächlichem Befall unter etwa einem halben Quadratmeter für vertretbar, und auch dann nur, wenn die Ursache geklärt und abgestellt ist.

Wann lohnt sich ein Bausachverständiger und was gehört danach in den Kaufvertrag?

Immer dann, wenn ein Fund die Substanz betrifft: Risse mit Verdacht auf Setzung, Feuchte im Keller oder an mehreren Wänden, ein Dach am Ende seiner Nutzungsdauer, eine Heizung mit unklarem Baujahr, Asbest- oder Teerverdacht. In diesen Fällen entscheidet die Einschätzung eines Fachmanns über fünfstellige Beträge, und sie kommt vor dem Notartermin — danach haben Sie nichts mehr zu verhandeln. Für die Größenordnung des Honorars gibt es einen offiziellen Anhaltspunkt: Das Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz vergütet gerichtlich beauftragte Sachverständige im Bauwesen für Schadensfeststellung und Ursachenermittlung mit 114 Euro je Stunde (Anlage 1 JVEG). Frei vereinbarte Honorare können darüber oder darunter liegen — lassen Sie Umfang und Preis vor der Beauftragung schriftlich festlegen. Was danach in den Vertrag gehört: Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird die Sachmängelhaftung fast immer ausgeschlossen. Dieser Ausschluss hat zwei Grenzen. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht darauf berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Und nach § 442 BGB sind Ihre Rechte ausgeschlossen, wenn Sie den Mangel bei Vertragsschluss kannten. Daraus folgt die praktische Regel: Alles, was Ihnen der Verkäufer zusagt — Dach 2019 neu gedeckt, Keller trocken, keine Asbestprodukte verbaut, Heizung Baujahr 2015 —, gehört als ausdrücklich vereinbarte Beschaffenheit in die Urkunde. Nur dann ist es nach § 434 BGB Vertragsinhalt. Mündliche Zusagen im Treppenhaus sind es nicht.