Hausbesichtigung: Die komplette Checkliste für Käufer

Was gehört in die Checkliste für die Hausbesichtigung?

Eine vollständige Checkliste für die Hausbesichtigung deckt sieben Bausubstanz-Bereiche ab: Dach, Fassade, Keller, Fenster, Heizung, Elektrik und Innenräume. Die folgende Tabelle zeigt zu jedem Bereich, worauf Sie achten sollten und welches Warnsignal auf einen möglichen Mangel hinweist.

Diese Übersicht ersetzt keine vollständige Begehung. Der kostenlose Baulicher Objekt-Check führt Sie in sechs Gruppen mit 56 Einzelpunkten durch das ganze Haus und nennt zu jedem Punkt die passende Quelle. Diese Checkliste ist auf den Kauf eines Hauses zugeschnitten — bei einer Eigentumswohnung liegen andere Schwerpunkte wie Teilungserklärung, Hausgeld und WEG-Protokolle; die passenden Fragen für die Wohnungsbesichtigung finden Sie in einem eigenen Ratgeber.

Wie bereite ich mich auf die Hausbesichtigung vor?

Zur Vorbereitung gehören: das Exposé vorab genau lesen, Taschenlampe, Zollstock, Handy-Kamera und ein Feuerzeug für die Scheibenzählprobe einpacken, und einen zweiten Termin zu anderer Tageszeit oder bei Regen einplanen. Das kostenlose Werkzeug Exposé prüfen analysiert das Verkaufsexposé vorab auf Widersprüche und Marketing-Formulierungen — mehr dazu auch im Ratgeber Immobilien-Exposé richtig lesen.

Fotografieren Sie jede Auffälligkeit mit Datum und legen Sie bei Rissen eine Münze als Maßstab daneben. Ein zweiter Besichtigungstermin, möglichst bei schlechtem Wetter, zeigt Feuchteprobleme, die beim ersten aufgeräumten Termin unsichtbar bleiben.

Worauf muss ich von außen achten — Dach, Fassade, Keller, Grundstück?

Von außen zählen vier Punkte: die Dacheindeckung und Dachrinnen, der Zustand von Putz und Fassade, Feuchtespuren am Kellersockel und die Erschließung des Grundstücks. Beginnen Sie mit dem Dach, weil ein undichtes Dach oft die Ursache für Flecken im Erdgeschoss ist.

Suchen Sie die Dachfläche mit dem Fernglas nach verrutschten oder bemoosten Ziegeln ab und betreten Sie den Dachboden bei Tageslicht ohne eigenes Licht — Lichtpunkte zeigen offene Stellen. Nach der BBSR-Nutzungsdauertabelle (Stand 13.03.2026) halten Dacheindeckungen aus Ziegel und Schiefer 50 Jahre und mehr, Bitumenschindeln dagegen nur 25 Jahre — das Baujahr der Eindeckung gehört damit zu den ersten Fragen an den Verkäufer. Tasten Sie Kellerwände in Bodennähe ab: Ein waagerechter Feuchterand mit weißen Salzausblühungen deutet auf aufsteigende Feuchte hin. Prüfen Sie außerdem Zufahrt, Grundstücksgrenzen und sichtbare Leitungsschächte.

Worauf muss ich im Haus achten — Feuchtigkeit, Risse, Elektrik, Heizung?

Im Haus zählen vier Prüfpunkte besonders: Feuchteflecken in Ecken und Fensterlaibungen, das Verlaufsmuster von Rissen, der Zustand der Elektroinstallation im Zählerschrank sowie Baujahr und Kesselart der Heizung.

Feine, netzartige Haarrisse im Putz sind meist harmlose Schwindrisse; treppenförmige oder diagonale Risse über mehrere Steine, die an Fenster- und Türecken ansetzen, deuten dagegen auf Setzung hin und gehören vor dem Notartermin einem Statiker gezeigt. Feuchte Flecken unten am Sockel sprechen für aufsteigende Feuchte, kalte Außenecken für eine Wärmebrücke; das Umweltbundesamt nennt beides ausdrücklich als Ursachen erhöhter Feuchte in Wohnungen (UBA). Lassen Sie sich den Zählerschrank öffnen: Fehlt ein Fehlerstrom-Schutzschalter oder gibt es nur zwei bis drei Stromkreise für das ganze Haus, ist die Elektrik auf dem Stand der 1960er bis 1970er Jahre. Fotografieren Sie das Typenschild der Heizung — nach § 72 GEG dürfen Öl- und Gasheizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, grundsätzlich nicht mehr betrieben werden, später eingebaute Kessel nicht mehr nach 30 Betriebsjahren; ausgenommen sind nach § 72 Abs. 3 GEG Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Anlagen unter 4 und über 400 Kilowatt Nennleistung.

Bei welchen Warnsignalen sollte ich vom Kauf Abstand nehmen oder einen Gutachter holen?

Vom Kauf Abstand nehmen oder zumindest einen Bausachverständigen einschalten sollten Sie bei vier Befunden: Setzungsrissen, großflächiger oder wiederkehrender Feuchte, einem Dach oder einer Heizung am Ende der üblichen Nutzungsdauer sowie Asbest- oder Teerverdacht an tragenden Bauteilen. Diese Befunde betreffen einen echten Baumangel, nicht nur die Optik.

Diese Spannen sind grobe Orientierungswerte aus der Sanierungspraxis, keine verbindlichen Kostenvoranschläge — der tatsächliche Betrag hängt von Umfang, Region und Handwerkerauslastung ab. Für eine belastbare Einschätzung gehört ein Bausachverständiger vor den Notartermin, nicht danach.

Welche Fragen sollte ich Verkäufer oder Makler bei der Besichtigung stellen?

Zu den wichtigsten Fragen zählen Baujahr und letzte Modernisierung, das Alter von Dach und Heizung, bekannte Mängel oder frühere Wasserschäden, der Grund für den Verkauf sowie ob Energieausweis und Grundbuchauszug vorliegen. Direkte Fragen decken Widersprüche zum Exposé auf.

Notieren Sie sich die Antworten sofort und lassen Sie zentrale Zusagen — etwa „Dach 2019 neu gedeckt“ oder „Keller trocken“ — später ausdrücklich in den Kaufvertrag aufnehmen. Nur was dort als Beschaffenheit vereinbart ist, ist rechtlich belastbar.

Welche Unterlagen sollte ich mir bei der Besichtigung zeigen lassen?

Vor dem Notartermin gehören mindestens diese Unterlagen auf den Tisch: aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss und Baupläne, Nachweise zu Modernisierungen, das letzte Schornsteinfeger-Protokoll sowie — falls vorhanden — ein Baugrund- oder Schadstoffgutachten. Fehlt eine dieser Unterlagen, fordern Sie sie schriftlich vor dem Termin an.

Wie Sie einen Grundbuchauszug lesen und welche Belastungen dort auftauchen können, zeigt ein eigener Ratgeber; der Energieausweis ist Pflichtangabe und zeigt den energetischen Zustand samt zu erwartenden Heizkosten. Bei einem Baujahr vor 1993 gehört zusätzlich die Frage nach einem Schadstoffkataster dazu, weil Asbest in diesem Zeitraum noch verbaut werden durfte.

Wer sollte mich zur Besichtigung begleiten — und wann lohnt sich ein Bausachverständiger?

Sinnvoll ist mindestens eine zweite Person, die selbst nicht kaufen will und deshalb nüchterner urteilt — Partner, Familie oder eine fachkundige Begleitung. Ein Bausachverständiger lohnt sich immer dann, wenn ein erster Rundgang Setzungsrisse, große Feuchteflächen, ein Dach oder eine Heizung am Ende der Nutzungsdauer oder Asbestverdacht zeigt.

Für die Größenordnung des Honorars gibt es einen amtlichen Anhaltspunkt: Das Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz vergütet gerichtlich beauftragte Sachverständige im Bauwesen für Schadensfeststellung und Ursachenermittlung mit 114 Euro je Stunde (Anlage 1 JVEG); frei vereinbarte Honorare können darüber oder darunter liegen. Klären Sie Umfang und Preis schriftlich, bevor der Gutachter anreist — und holen Sie ihn vor dem Notartermin, nicht danach.

Besichtigt auch die Bank das Haus vor der Finanzierungszusage?

Ja — die finanzierende Bank lässt das Haus in der Regel durch einen eigenen oder beauftragten Gutachter bewerten oder anhand von Fotos und Unterlagen einschätzen, um den Beleihungswert für die Kreditentscheidung zu ermitteln. Diese Besichtigung dient allein der Absicherung des Darlehens und ersetzt Ihre eigene Prüfung der Bausubstanz nicht.

Je nach Kreditsumme und Institut reicht der Bank ein Kurzgutachten mit Fotos, oder sie beauftragt einen externen Sachverständigen vor Ort. Rechnen Sie diesen zusätzlichen Termin zeitlich ein, wenn zwischen Reservierungszusage und Notartermin wenig Spielraum bleibt.

Was taugt eine virtuelle Hausbesichtigung als Ersatz für den Termin vor Ort?

Eine virtuelle Hausbesichtigung per 360-Grad-Rundgang oder Video eignet sich zur Vorauswahl, ersetzt aber den Termin vor Ort nicht: Geruch, Temperaturunterschiede an Wänden, Geräusche und der Zustand von Dachboden oder Keller lassen sich am Bildschirm nicht prüfen. Nutzen Sie virtuelle Rundgänge, um ungeeignete Objekte vorab auszusortieren, nicht um die finale Kaufentscheidung zu treffen.

Vor dem Notartermin sollte mindestens eine persönliche Besichtigung mit den in dieser Checkliste genannten Prüfpunkten stattgefunden haben — bei einem nur online zugesagten Objekt bleibt sonst ein vermeidbares Risiko.

Wie geht es nach der Hausbesichtigung weiter?

Nach der Besichtigung folgen meist ein zweiter Termin zur Klärung offener Punkte, die Preisverhandlung auf Basis der gefundenen Mängel und erst danach der Entwurf des Kaufvertrags. Zwischen erstem Termin und Notartermin liegen üblicherweise mehrere Wochen — Zeit, die Sie für Unterlagenprüfung und gegebenenfalls einen Gutachtertermin nutzen sollten.

Wichtig für den Vertrag: Beim Kauf gebrauchter Immobilien wird die Sachmängelhaftung fast immer ausgeschlossen. Nach § 444 BGB gilt dieser Ausschluss aber nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert hat; nach § 442 BGB sind umgekehrt Ihre Rechte ausgeschlossen, wenn Sie den Mangel bei Vertragsschluss bereits kannten. Lassen Sie deshalb jede mündliche Zusage des Verkäufers als § 434 BGB-Beschaffenheit ausdrücklich in die notarielle Urkunde aufnehmen. Wer das Exposé vorab mit dem kostenlosen Exposé-prüfen-Tool abgeglichen hat, kennt die dort gemachten Zusagen bereits schriftlich.