Verkehrswert und Kaufpreis: Was ist der Unterschied?

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert ist der objektive Marktwert, den eine Immobilie zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde. Die gesetzliche Definition liefert § 194 Baugesetzbuch (BauGB): maßgeblich ist der Preis, der nach den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse wie Zeitdruck, Verwandtschaft oder eine besonders emotionale Kaufentscheidung.

Ermittelt wird der Verkehrswert von unabhängigen Sachverständigen, Gutachtern oder dem amtlichen Gutachterausschuss, meist mit einem von drei anerkannten Verfahren: dem Vergleichswertverfahren, das tatsächlich erzielte Preise ähnlicher Objekte heranzieht, dem Ertragswertverfahren, das vor allem bei vermieteten Immobilien auf der erzielbaren Miete aufbaut, und dem Sachwertverfahren, das Bau- und Bodenwert getrennt ermittelt und meist bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ohne ausreichende Vergleichsdaten zum Einsatz kommt. Alle drei Verfahren führen im Regelfall zu leicht unterschiedlichen Werten – ein Gutachten begründet, welches Verfahren warum gewählt wurde.

Wichtig: Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Einschätzung zu einem Stichtag, kein Festpreis und keine Garantie. Banken leiten daraus den Beleihungswert für die Finanzierung ab, Gerichte nutzen ihn bei Zwangsversteigerungen, Finanzämter bei Erbschaften und Schenkungen.

Was ist der Kaufpreis – und wie kommt er zustande?

Der Kaufpreis ist der Betrag, den Käufer und Verkäufer im notariellen Kaufvertrag vereinbaren und den der Käufer laut § 433 Abs. 2 BGB zu zahlen hat. Er ist damit kein gutachterlicher Wert, sondern das Ergebnis einer Verhandlung zwischen zwei konkreten Parteien zu einem konkreten Zeitpunkt.

Ausgangspunkt ist meist der Angebotspreis, den der Verkäufer oder sein Makler im Exposé festlegt – häufig mit Verhandlungsspielraum nach oben kalkuliert. Von dort aus nähern sich beide Seiten über Besichtigungen, Nachfragefragen und Preisgespräche an, bis ein Betrag steht, den beide Seiten unterschreiben. Faktoren wie Marktlage, Nachfrage, Zustand der Immobilie, Verhandlungsgeschick und schlicht der Zeitpunkt fließen ein – der Verkehrswert ist dabei höchstens eine von mehreren Orientierungsgrößen, keine rechtlich bindende Untergrenze oder Obergrenze.

Wer ein Exposé vorliegen hat und einschätzen will, ob der Angebotspreis realistisch kalkuliert ist, kann es mit dem kostenlosen Exposé-Check von binoro auf fehlende Angaben, Widersprüche und den tatsächlichen Quadratmeterpreis inklusive Nebenkosten prüfen lassen, bevor die erste Preisverhandlung beginnt.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?

Der zentrale Unterschied: Der Verkehrswert ist eine objektive, gutachterliche Schätzung, der Kaufpreis das subjektive Ergebnis einer konkreten Verhandlung. Zwischen beiden steht in der Praxis meist noch der Angebotspreis als unverbindliche Preisvorstellung des Verkäufers. Die folgende Tabelle ordnet alle drei Begriffe ein.

Ein Beispiel: Ein Gutachter ermittelt für ein Reihenhaus einen Verkehrswert von 380.000 Euro. Inseriert wird die Immobilie zum Angebotspreis von 399.000 Euro. Nach Besichtigung und Preisgesprächen einigen sich Käufer und Verkäufer auf einen Kaufpreis von 365.000 Euro – rund 4 Prozent unter dem Verkehrswert und damit ein für den Käufer günstiges, aber grundsätzlich unauffälliges Verhandlungsergebnis.

Warum weichen Verkehrswert und Kaufpreis voneinander ab?

Verkehrswert und Kaufpreis weichen ab, weil der eine eine Momentaufnahme des Gutachters und der andere das Ergebnis einer individuellen Verhandlung ist. Typische Gründe für Abweichungen nach oben oder unten:

• Marktlage: Bei hoher Nachfrage und knappem Angebot zahlen Käufer häufig mehr als den Verkehrswert, in schwachen Märkten liegen Kaufpreise oft darunter.
• Zeitpunkt des Gutachtens: Liegt der Bewertungsstichtag Monate zurück, kann sich die Marktlage seitdem verändert haben – nach oben wie nach unten.
• Zustand und Modernisierung: Sanierungen oder unentdeckte Mängel, die erst nach dem Gutachten bekannt werden, verschieben die Verhandlungsbasis.
• Verhandlungsgeschick und Zeitdruck: Ein Verkäufer unter Zeitdruck akzeptiert eher einen niedrigeren Kaufpreis, ein überzeugter Käufer zahlt eher mehr.
• Bieterverfahren: Bei mehreren Interessenten kann sich der Kaufpreis deutlich über den Verkehrswert hinausbewegen.
• Persönliche Verhältnisse: Verkäufe innerhalb der Familie oder an Bekannte liegen bewusst unter dem Verkehrswert – genau diese „ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse” blendet § 194 BauGB bei der Wertermittlung ausdrücklich aus.

Wie Sie als Käufer die Verhandlung selbst aktiv gestalten, zeigt der Ratgeber Preisverhandlung beim Hauskauf.

Zahle ich zu viel, wenn der Kaufpreis über dem Verkehrswert liegt?

Ein Kaufpreis über dem Verkehrswert bedeutet nicht automatisch, dass Sie zu viel zahlen – er zeigt aber, dass Sie mehr zahlen, als ein Gutachter zum Bewertungsstichtag als marktüblich einschätzt. Ob das im Einzelfall vertretbar ist, hängt vom Grund für die Abweichung ab: In sehr gefragten Lagen mit steigenden Preisen ist ein Aufschlag über einen inzwischen veralteten Verkehrswert oft marktbedingt und keine Überzahlung im engeren Sinn.

Praktisch relevant wird die Differenz vor allem bei der Finanzierung: Banken orientieren sich für den Beleihungswert am Verkehrswert bzw. an einem konservativ ermittelten Beleihungswert, nicht am vereinbarten Kaufpreis. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Verkehrswert, finanziert die Bank häufig nur bis zur Höhe des niedrigeren Werts – die Differenz müssen Sie aus Eigenkapital decken. Ein Beispiel: Bei einem Verkehrswert von 380.000 Euro und einem Kaufpreis von 410.000 Euro (rund 8 Prozent über dem Verkehrswert) kann die Bank die Beleihung auf 380.000 Euro begrenzen; die 30.000 Euro Differenz sowie die Kaufnebenkosten müssen Sie zusätzlich aufbringen.

Bevor Sie ein Angebot akzeptieren, lohnt sich ein nüchterner Blick auf die Zahlen im Exposé: Der kostenlose Exposé-Check von binoro zeigt den tatsächlichen Quadratmeterpreis inklusive Nebenkosten und deckt Widersprüche im Exposé auf – der kostenpflichtige Vollreport für 9,90 € inkl. USt ergänzt dazu eine Vollkosten-Berechnung mit Grunderwerbsteuer und Nebenkosten.

Ist ein Kaufpreis unter dem Verkehrswert erlaubt – und was sagt das Finanzamt?

Ja, ein Kaufpreis unter dem Verkehrswert ist grundsätzlich erlaubt – Vertragsparteien dürfen einen Kaufpreis frei vereinbaren, auch deutlich unter dem gutachterlichen Marktwert. Anders wird es steuerlich, wenn Käufer und Verkäufer einander nahestehen, etwa innerhalb der Familie, und die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis erheblich ist.

In solchen Fällen prüft das Finanzamt, ob eine sogenannte gemischte Schenkung vorliegt: ein Teil des Kaufvertrags ist entgeltlich (der gezahlte Kaufpreis), der andere Teil unentgeltlich und damit schenkungsteuerpflichtig nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), der jede freigebige Zuwendung erfasst, durch die der Bedachte auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird. In der Praxis geht die Finanzverwaltung regelmäßig von einer gemischten Schenkung aus, wenn der Kaufpreis um mehr als etwa 20 bis 25 Prozent unter dem Verkehrswert liegt – eine feste, gesetzlich fixierte Prozentgrenze gibt es dafür nicht, die Einzelfallprüfung bleibt maßgeblich. Bei einem Verkehrswert von 380.000 Euro und einem Kaufpreis von 250.000 Euro läge die Differenz bei rund 34 Prozent und damit deutlich über dieser Praxis-Schwelle.

Unter fremden Dritten ohne persönliche Nähebeziehung interessiert sich das Finanzamt für einen niedrigen Kaufpreis dagegen in aller Regel nicht – hier wird eine Schenkungsabsicht typischerweise nicht unterstellt.

Wird die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis oder den Verkehrswert berechnet?

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich auf den Kaufpreis berechnet, nicht auf den Verkehrswert. Rechtsgrundlage ist § 8 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG): Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung. Was bei einem Kauf als Gegenleistung zählt, konkretisiert § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG – der Kaufpreis einschließlich vom Käufer übernommener sonstiger Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltener Nutzungen.

Der Verkehrswert kommt bei der Grunderwerbsteuer nur zum Zug, wenn keine Gegenleistung vorliegt oder sich keine ermitteln lässt – etwa bei bestimmten Umwandlungen, Einbringungen oder gesellschaftsrechtlichen Vorgängen (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Dann wird stattdessen auf Grundbesitzwerte nach dem Bewertungsgesetz zurückgegriffen. Für den normalen Immobilienkauf zwischen fremden Dritten gilt das nicht – hier zählt allein der vereinbarte Kaufpreis, auch wenn er vom Verkehrswert abweicht. Der Steuersatz selbst variiert je nach Bundesland; die aktuellen Sätze und weitere Kaufnebenkosten finden Sie in der Übersicht Kaufnebenkosten nach Bundesland.

Was unterscheidet Verkehrswert, Marktwert und Verkaufswert?

Verkehrswert und Marktwert bezeichnen inhaltlich dasselbe – § 194 BauGB verwendet beide Begriffe ausdrücklich synonym: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt …”. Ein Unterschied besteht also nicht in der Definition, sondern höchstens im Sprachgebrauch: „Marktwert” wird häufiger international bzw. in Bank- und Finanzierungskontexten verwendet, „Verkehrswert” ist der Begriff des deutschen Baurechts. Der Verkaufswert dagegen ist kein feststehender Rechtsbegriff, sondern wird umgangssprachlich meist synonym zum tatsächlich erzielten oder erzielbaren Kaufpreis gebraucht.

Weder Verkehrswert noch Marktwert ist also grundsätzlich „höher” als der jeweils andere – es handelt sich um zwei Namen für dieselbe Größe.

Wie erfahre ich als Käufer den Verkehrswert vor dem Kauf?

Als Käufer erfahren Sie den Verkehrswert am zuverlässigsten über ein eigenes Verkehrswertgutachten, das ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erstellt. Das ist kostenpflichtig, liefert aber eine belastbare, nach anerkanntem Verfahren begründete Einschätzung – gerade bei größeren Investitionen oder wenn Sie unsicher sind, ob der Angebotspreis realistisch ist.

Eine kostengünstigere erste Orientierung bietet der Bodenrichtwert, den die Gutachterausschüsse der Länder für Grundstücke veröffentlichen und der vielerorts online einsehbar ist. Er bildet nur den Bodenwert ab, nicht den vollständigen Verkehrswert von Grundstück und Gebäude, gibt aber einen ersten Anhaltspunkt zur Lage. Zusätzlich erstellt in der Regel auch die finanzierende Bank im Rahmen der Kreditprüfung eine eigene, meist konservativere Werteinschätzung für den Beleihungswert.