Immobilien-Exposé lesen: Worauf Käufer achten müssen

Was ist ein Immobilien-Exposé — und was verrät es Ihnen als Käufer?

Ein Immobilien-Exposé ist die schriftliche Objekt- und Verkaufsunterlage, mit der ein Verkäufer oder ein von ihm beauftragter Makler eine Immobilie potenziellen Käufern vorstellt – meist als PDF, oft schon vor der ersten Besichtigung. Es enthält typischerweise Fotos, Grundriss, Lagebeschreibung, Ausstattungsmerkmale, Kaufpreis und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis.

Für Sie als Käufer ist das Exposé die erste Filterstufe im Kaufprozess: Es soll Interesse wecken und zu einem Besichtigungstermin führen – nicht zwingend ein vollständiges, neutrales Bild des Zustands liefern. Verbindlich wird eine Immobilie erst mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag. Lesen Sie das Exposé deshalb als Einstieg in die Prüfung, nicht als deren Ergebnis.

Welche Angaben muss ein Exposé enthalten?

Gesetzlich vorgeschrieben ist nach § 87 GEG nur, dass Verkäufer, Vermieter oder Makler die Energieausweis-Pflichtangaben in der Immobilienanzeige nennen – nicht wörtlich im Exposé selbst. In der Praxis ist es aber üblich und für Sie als Käufer erwartbar, dass ein seriöses Exposé dieselben Angaben enthält, da es meist aus derselben Anzeige oder demselben Angebot entsteht. Alle übrigen Exposé-Inhalte wie Grundriss, Ausstattungsliste oder Lagebeschreibung liefert der Verkäufer ohnehin freiwillig. Liegt für die Immobilie ein Energieausweis vor, müssen fünf Angaben in der Anzeige – und damit in der Praxis meist auch im Exposé – gemacht werden (§ 87 Abs. 1 GEG):

Bei Nichtwohngebäuden entfallen Baujahr und Energieeffizienzklasse; dort sind stattdessen Wärme- und Stromenergiewerte getrennt anzugeben. Die Effizienzklasse kann außerdem fehlen, wenn der zugrunde liegende Energieausweis selbst keine Klasse ausweist – das betrifft vor allem ältere Ausweise.

Fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, handelt es sich nach § 108 Abs. 1 Nr. 27 GEG um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann (§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GEG). Fehlen sie trotzdem im Exposé, fragen Sie aktiv nach dem vollständigen Energieausweis, bevor Sie eine Besichtigung vereinbaren.

Wie ist ein Exposé aufgebaut — und worauf achten Sie beim Lesen?

Ein Exposé folgt meist einem festen Aufbau aus Kopfzeile, Beschreibungstext, Ausstattungsliste, Energieausweis-Block, Grundriss/Fotos, Lagebeschreibung und Preis-/Kontaktblock – gehen Sie jeden Abschnitt gezielt auf fehlende oder vage Angaben durch. Die folgende Übersicht zeigt, worauf Sie in jedem Abschnitt achten sollten:

Welche Formulierungen im Exposé sind Warnsignale?

Bestimmte Formulierungen in Immobilien-Exposés stehen in der Praxis häufig für Mängel oder Einschränkungen, die im Beschreibungstext nicht offen benannt werden. Die folgenden Deutungen sind verbreitete Interpretationen aus der Immobilienbranche, keine Garantie – dieselbe Formulierung kann im Einzelfall auch harmlos gemeint sein, prüfen Sie deshalb immer vor Ort nach:

Wie prüfen Sie die Angaben im Exposé nach?

Angaben im Exposé prüfen Sie am zuverlässigsten anhand von Originalunterlagen – Wohnflächenberechnung, vollständigem Energieausweis und Grundbuchauszug – statt anhand der Exposé-Zusammenfassung allein. Die im Exposé genannte Wohnfläche vergleichen Sie mit einer Berechnung nach der Wohnflächenverordnung; beim Energieausweis prüfen Sie, ob es sich um einen bedarfs- oder verbrauchsbasierten Ausweis handelt, da Verbrauchsausweise stark vom Heizverhalten der Vorbewohner abhängen. Das im Exposé genannte Baujahr gleichen Sie mit dem Grundbuchauszug und, falls vorhanden, mit der Bauakte ab.

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Ist ein Exposé rechtlich bindend — was gilt bei falschen Angaben?

Ein Exposé allein ist rechtlich nicht bindend – verbindlich wird eine Immobilie erst mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag nach § 311b BGB. Enthält das Exposé aber Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie, etwa zu Wohnfläche, Baujahr oder energetischem Zustand, können diese laut § 434 Abs. 3 BGB die übliche, objektiv erwartbare Beschaffenheit der Immobilie mitbestimmen, wenn sie vom Verkäufer oder in dessen Auftrag – etwa vom Makler – öffentlich gemacht wurden. Der Verkäufer haftet dafür nicht, wenn er die Angabe nicht kannte und nicht kennen konnte, wenn sie vor Vertragsschluss in gleichwertiger Weise berichtigt wurde oder wenn sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

Wurden Angaben vorsätzlich falsch gemacht, kommt zusätzlich eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB in Betracht. In der Praxis enthalten viele notarielle Kaufverträge einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel („gekauft wie besichtigt“) – dieser greift jedoch nicht bei arglistig verschwiegenen oder vorgetäuschten Mängeln.

Welche Fragen sollten Sie dem Makler nach dem Exposé stellen?

Klären Sie offene Punkte aus dem Exposé am besten direkt telefonisch oder per E-Mail mit dem Makler, bevor Sie zur Besichtigung fahren – das spart Zeit und deckt Ausschlusskriterien früh auf. Fragen Sie insbesondere:

• Warum wird die Immobilie verkauft, und seit wann steht sie im Angebot?
• Liegt ein aktueller Energieausweis vor, und kann ich ihn vollständig einsehen?
• Gibt es bekannte Mängel, die im Exposé nicht erwähnt sind, etwa Feuchtigkeit, Schädlinge oder Baumängel?
• Bei Eigentumswohnungen: Wie hoch sind Hausgeld und Instandhaltungsrücklage, und gibt es beschlossene Sonderumlagen?
• Wie setzt sich die genannte Wohnfläche zusammen, und liegt dafür eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung vor?