Wohnungsbesichtigung: Welche Fragen sollten Käufer stellen?

Welche Fragen sollten Käufer bei der Wohnungsbesichtigung stellen?

Käufer sollten bei der Besichtigung vier Themenblöcke gezielt abfragen: den baulichen Zustand der Wohnung, die Eigentümergemeinschaft samt Hausgeld und Rücklage, die laufenden Kosten und das Umfeld. Wer diese vier Blöcke vorbereitet mitnimmt, erkennt die meisten Risiken schon beim ersten Termin — bevor Notar und Kaufvertrag ins Spiel kommen.

Die zehn wichtigsten Fragen im Überblick:

• Wann wurde das Gebäude gebaut, wann zuletzt saniert (Dach, Fassade, Heizung, Leitungen)?
• Gibt oder gab es Feuchtigkeitsschäden oder Schimmel?
• Wie hoch ist das monatliche Hausgeld, und was ist darin enthalten?
• Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft aktuell?
• Sind Sonderumlagen oder größere Sanierungen bereits beschlossen?
• Welche Unterlagen (Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan) kann ich vorab einsehen?
• Welche Nebenkosten kommen zum Kaufpreis hinzu?
• Wie laut ist es zu unterschiedlichen Tageszeiten?
• Gibt es bekannte Mängel, nach denen ich ausdrücklich fragen sollte?
• Bis wann muss ich mich entscheiden, und wie läuft die Preisverhandlung ab?

Die folgenden Abschnitte gehen jede Kategorie im Detail durch, mit einer druckbaren Gesamtliste am Ende des Artikels.

Welche Fragen zum Zustand der Wohnung sind bei der Besichtigung entscheidend?

Entscheidend sind Alter und Zustand der Bausubstanz, der Haustechnik und mögliche Feuchtigkeitsschäden — genau hier entstehen die teuersten Überraschungen nach dem Kauf. Fragen Sie konkret nach, statt sich auf den optischen Eindruck zu verlassen.

Welche Fragen zur Eigentümergemeinschaft und zum Hausgeld sollten Käufer stellen?

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Anteil an der Eigentümergemeinschaft mit. Fragen zu Hausgeld, Rücklage und Beschlusslage gehören deshalb zu den wichtigsten der ganzen Besichtigung.

Ein vollständiges Bild bekommen Sie erst mit den Originalunterlagen. Der kostenlose Fragenkatalog ETW-Kauf führt Sie in sechs Schritten durch alle 50 Fragen zu Unterlagen, Wohnung, Gemeinschaft, Kosten und Notartermin — zum Abhaken und Ausdrucken.

Welche laufenden Kosten sollten Käufer bei der Besichtigung erfragen?

Neben dem Kaufpreis entscheiden die laufenden Kosten darüber, ob sich die Wohnung dauerhaft leisten lässt. Fragen Sie diese Positionen konkret ab, nicht nur pauschal nach „den Nebenkosten“.

Die konkreten Steuersätze und Gebühren nach Bundesland finden Sie im Ratgeber Kaufnebenkosten nach Bundesländern.

Welche Fragen zum Umfeld und zur Lage sollten Käufer stellen?

Lage und Umfeld lassen sich bei einer einzelnen Besichtigung kaum vollständig beurteilen — deshalb helfen gezielte Fragen und ein zweiter Termin zu anderer Tageszeit.

Für Bauplanungen in der Umgebung lohnt sich zusätzlich ein Blick ins Baugenehmigungsverfahren beim zuständigen Bauamt oder in den Bebauungsplan der Gemeinde — Makler und Verkäufer wissen das nicht immer aus erster Hand.

Welche Unterlagen sollten Käufer bei der Besichtigung anfordern?

Fordern Sie die zentralen Unterlagen möglichst schon vor oder direkt bei der Besichtigung an — wer erst kurz vor dem Notartermin danach fragt, hat kaum noch Zeit für einen gründlichen Abgleich. Einen vertieften Fokus auf alle beim ETW-Kauf nötigen Unterlagen und Prüfschritte bietet der Ratgeber ETW kaufen: worauf achten?.

Wenn Ihnen bereits ein Exposé vorliegt, lohnt sich vorab ein kritischer Blick darauf: Die kostenlose Exposé-Prüfung zeigt Ihnen nach PDF-Upload eine Gesamt-Ampel mit Objekt-Steckbrief; die itemisierte Liste der beim Verkäufer noch nachzufordernden Unterlagen liefert der Vollreport für 9,90 € inkl. USt. Wie Sie ein Exposé grundsätzlich lesen, zeigt außerdem der Ratgeber Immobilien-Exposé lesen.

Welche Mängel muss der Verkäufer offenlegen?

Der Verkäufer muss Fragen nach bekannten Mängeln wahrheitsgemäß beantworten — eine allgemeine Pflicht, jeden Mangel von sich aus zu nennen, besteht nicht. Nur wesentliche versteckte Mängel, die Wert oder Nutzbarkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigen, muss er nach ständiger BGH-Rechtsprechung auch ungefragt offenlegen. Verschweigt der Verkäufer einen ihm bekannten, nicht offensichtlichen Mangel arglistig, kann er sich später nicht auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen (§ 444 BGB).

Fragen Sie deshalb aktiv und konkret — allgemeine Fragen wie „gibt es etwas, das ich wissen sollte?“ reichen nicht:

• Gab es in den letzten zehn Jahren einen Wasserschaden oder Schimmelbefall?
• Gibt es bekannte Risse in Wänden, Decken oder der Fassade?
• Laufen aktuell Rechtsstreitigkeiten mit der Eigentümergemeinschaft oder Nachbarn?
• Wurden Baumängel bereits gegenüber Bauträger oder Handwerkern gerügt?

Halten Sie die Antworten schriftlich fest, etwa per E-Mail-Zusammenfassung nach der Besichtigung — das schafft im Streitfall einen Nachweis.

Wie lange dauert eine Wohnungsbesichtigung, und wie oft sollte man besichtigen?

Eine erste Besichtigung dauert in der Praxis meist 30 bis 60 Minuten — für eine ernsthafte Kaufentscheidung reicht das allein aber selten. Planen Sie mindestens einen zweiten Termin ein, bei dem Sie gezielt nachmessen, fotografieren und in Ruhe die Fragen aus diesem Ratgeber durchgehen.

Sinnvoll ist außerdem, zu unterschiedlichen Tageszeiten zu besichtigen: Ein Werktagabend zeigt Berufsverkehr und Nachbarschaftslärm, ein Wochenendvormittag die Lichtverhältnisse und die Ruhe im Haus. Eine allgemeine Checkliste für den Besichtigungstermin selbst finden Sie im Ratgeber Hausbesichtigung: Checkliste für den Termin.

Welche Fragen sollten Käufer nach der Besichtigung noch klären?

Nach der Besichtigung geht es darum, die offenen Punkte zu schließen, bevor Sie ein Angebot abgeben oder einen Notartermin vereinbaren.

• Sind alle angeforderten Unterlagen vollständig eingegangen und plausibel?
• Wie ist der Kaufpreis im Vergleich zu ähnlichen Objekten in der Lage einzuordnen — Hinweise dazu gibt der Ratgeber Hauspreis verhandeln?
• Gibt es weitere Interessenten, und bis wann erwartet der Verkäufer eine Rückmeldung?
• Soll vor dem Notartermin noch ein Gutachter hinzugezogen werden?

Zahlen Sie vor dem Notartermin keine Reservierungsgebühr oder Anzahlung direkt an Verkäufer oder Makler. Rechtssicher wird der Kaufpreis erst fällig, wenn Ihnen der Notar nach Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Fälligkeitsmitteilung zusendet — erst dann überweisen Sie direkt an den Verkäufer. Ein Notaranderkonto ist dabei die Ausnahme und kommt nur bei einem berechtigten Sicherungsinteresse zum Einsatz, etwa wenn mehrere Empfänger beteiligt sind (§ 57 BeurkG).

Gibt es eine druckbare Checkliste mit allen Besichtigungsfragen?

Ja — die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Fragen aus allen Kategorien zusammen. Drucken Sie sie aus und nehmen Sie sie mit zur Besichtigung, oder haken Sie die vollständige 50-Fragen-Version digital im Fragenkatalog ETW-Kauf ab.