Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan: So lesen Käufer die WEG-Zahlen

Was ist die Hausgeldabrechnung?

Die Hausgeldabrechnung ist die Jahresabrechnung, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des vergangenen Jahres darstellt (§ 28 Abs. 2 WEG). Der Verwalter erstellt sie nach Ablauf des Kalenderjahres; die Eigentümerversammlung beschließt anschließend über Nachschüsse oder die Anpassung der laufenden Vorschüsse.

Enthalten sind alle umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten der Gemeinschaft — von Heizung über Versicherung bis zur Zuführung zur Erhaltungsrücklage —, aufgeteilt auf jede Einheit nach dem geltenden Verteilerschlüssel. Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, sollte sich vor dem Notartermin die Abrechnungen und Protokolle der letzten drei Jahre zeigen lassen; unsere kostenlose Rechercheliste für Kaufunterlagen führt genau auf, welche WEG-Unterlagen dazugehören.

Was unterscheidet Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Nebenkostenabrechnung?

Der Wirtschaftsplan blickt nach vorn und legt die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr fest, aus denen sich die monatlichen Hausgeld-Vorschüsse ergeben (§ 28 Abs. 1 WEG); die Hausgeldabrechnung blickt zurück und rechnet die tatsächlichen Kosten des abgelaufenen Jahres ab (§ 28 Abs. 2 WEG). Beide betreffen ausschließlich das Verhältnis der Eigentümer zur Gemeinschaft.

Die Nebenkostenabrechnung dagegen ist ein mietrechtliches Instrument: Vermietet der Eigentümer die Wohnung, rechnet er gegenüber dem Mieter nur die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten ab — Verwalterhonorar und Erhaltungsrücklage gehören nicht dazu. Die Abgrenzung und typische Fehler bei der Weitergabe erklärt unser Ratgeber zu umlagefähigen Nebenkosten.

Wie lesen Sie eine Hausgeldabrechnung Position für Position?

Eine Hausgeldabrechnung gliedert sich in drei Blöcke: die Kostenpositionen mit ihrem jeweiligen Verteilerschlüssel, die Summe Ihres Kostenanteils und die Gegenüberstellung mit den bereits gezahlten Vorschüssen — der Differenz, der sogenannten Abrechnungsspitze. Das folgende Beispiel zeigt eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit einem monatlichen Hausgeld von 250 Euro:

In diesem Beispiel ergibt sich ein Guthaben von 210 Euro, weil die tatsächlichen Kosten niedriger ausfielen als die Vorauszahlungen; ebenso gut kann eine Nachzahlung entstehen. Der zugrunde liegende Verteilerschlüssel richtet sich in der Regel nach dem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG), kann aber durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer für einzelne Kostenarten abweichend geregelt werden — welcher Schlüssel für Ihre Wunschwohnung gilt, steht in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Unser Teilungserklärung-Check ordnet diese Regelungen für 9,90 € inkl. USt für Sie ein.

Was verrät der Wirtschaftsplan über den Zustand der Eigentümergemeinschaft?

Der Wirtschaftsplan zeigt Käufern, wie realistisch eine Eigentümergemeinschaft plant und wie hoch die künftige Belastung ausfällt: Er enthält die geplanten Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr sowie die geplante Zuführung zur Erhaltungsrücklage, aus der sich die Vorschüsse jedes Eigentümers ergeben (§ 28 Abs. 1 WEG). Zusätzlich muss der Verwalter nach Jahresende einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen und dem wesentlichen Gemeinschaftsvermögen vorlegen (§ 28 Abs. 4 WEG).

Vergleichen Sie beim Kauf mehrere Wirtschaftspläne und Vermögensberichte der letzten Jahre miteinander: Ein sprunghaft steigendes Hausgeld, wiederkehrende Sonderumlagen oder eine über Jahre stagnierende Rücklage trotz absehbarer Sanierungen an Dach, Fassade, Aufzug oder Heizung sind deutliche Hinweise auf einen Instandhaltungsstau, den Sie sonst erst nach dem Kauf zu spüren bekommen.

Wie viel Hausgeld ist normal?

Für Eigentumswohnungen in Deutschland liegt das Hausgeld im Schnitt zwischen 3,00 und 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat; bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung entspricht das rund 210 bis 315 Euro monatlich. Die tatsächliche Höhe hängt vor allem von Baujahr, Ausstattung, Aufzug und der Höhe der Erhaltungsrücklage ab:

Ein niedriges Hausgeld ist nicht automatisch günstig: Prüfen Sie immer, welcher Anteil davon tatsächlich in die Erhaltungsrücklage fließt, statt nur die laufenden Kosten zu decken.

Welche Warnsignale zeigen Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen vor dem Kauf?

Die Erhaltungsrücklage ist der wichtigste Gesundheits-Indikator einer Eigentümergemeinschaft: Sie ist nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG Pflichtbestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung, ihre Höhe legt das WEG selbst aber nicht fest. Als Orientierung dienen die Sätze der Zweiten Berechnungsverordnung, die ursprünglich für den sozialen Wohnungsbau gelten, in der Praxis aber häufig als Richtwert für die Erhaltungsrücklage herangezogen werden (zuzüglich 1,00 € je m² und Jahr bei maschinell betriebenem Aufzug):

Diese Warnsignale in Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Versammlungsprotokollen sollten Käufer ernst nehmen:

• Die Erhaltungsrücklage liegt spürbar unter den Richtwerten von 7,10 bis 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr nach § 28 Abs. 2 II. BV oder ist über mehrere Jahre kaum gewachsen
• Mehrere Sonderumlagen in den letzten drei Jahren, insbesondere für Dach, Fassade, Aufzug oder Heizung
• Offene Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer, die im Vermögensbericht oder in den Versammlungsprotokollen auftauchen
• Laufende oder angedrohte Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft mit eigener Prozesskostenposition in der Abrechnung
• Deutlich steigendes Hausgeld von einem Wirtschaftsplan zum nächsten ohne nachvollziehbare Begründung
• Verspätete oder fehlende Jahresabrechnungen und Vermögensberichte der letzten Jahre

Wie prüfen Sie die Hausgeldabrechnung und wie gehen Sie gegen einen Beschluss vor?

Prüfen Sie die Hausgeldabrechnung, indem Sie die Summen der Einzelpositionen mit dem Gesamtbetrag, den verwendeten Verteilerschlüssel mit der Teilungserklärung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage mit dem Vermögensbericht abgleichen. Als Wohnungseigentümer steht Ihnen ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und Belege zu; Auffälligkeiten sollten Sie vor der Eigentümerversammlung schriftlich gegenüber dem Verwalter ansprechen.

Wird die Abrechnung dennoch fehlerhaft beschlossen, können Sie als Wohnungseigentümer gegen den Beschluss vorgehen: Die Anfechtungsklage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG) und muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben sowie innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Nach Ablauf der Frist wird der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er inhaltlich fehlerhaft war.

Wer zahlt Hausgeld und Abrechnungsspitze beim Eigentümerwechsel?

Nach der vom Bundesgerichtshof entwickelten Fälligkeitstheorie (grundlegend BGH, Beschluss vom 21.04.1988, V ZB 10/87) schuldet Nachschüsse aus der Jahresabrechnung oder erhält ein Guthaben, wer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist — unabhängig davon, wem die Wohnung während des Abrechnungsjahres gehörte. Diese Rechtsprechung gilt auch nach der WEG-Reform 2020 unverändert weiter.

Für laufende Hausgeld-Vorschüsse gilt entsprechend: Wer zum jeweiligen Fälligkeitstermin als Eigentümer eingetragen ist, schuldet den Vorschuss. Käufer und Verkäufer regeln die wirtschaftliche Aufteilung deshalb meist zusätzlich im notariellen Kaufvertrag über eine Stichtagsklausel — diese bindet allerdings nur die Vertragsparteien untereinander, nicht die Eigentümergemeinschaft.

Welche Hausgeld-Kosten sind bei Vermietung umlagefähig oder steuerlich absetzbar?

Vermieten Sie die Wohnung, dürfen Sie vom Hausgeld nur den Anteil als Betriebskosten auf den Mieter umlegen, der zu den umlagefähigen Kostenarten der Betriebskostenverordnung zählt — etwa Heizung, Wasser, Gebäudeversicherung, Hausmeister und Allgemeinstrom. Verwalterhonorar, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage sowie Kontoführungs- und Verwaltungskosten der Gemeinschaft sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Details und typische Abgrenzungsfehler erklärt unser Ratgeber zu umlagefähigen Nebenkosten.

Steuerlich zählt der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds bei vermieteten Wohnungen zu den Werbungskosten. Für die Erhaltungsrücklage gilt eine Besonderheit: Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) entschieden, dass Einzahlungen erst absetzbar sind, wenn der Verwalter das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt — die bloße Zuführung zur Rücklage reicht steuerlich noch nicht.