Sondernutzungsrecht an Garten und Stellplatz: Was Käufer prüfen müssen

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht gewährt einem einzelnen Wohnungseigentümer das alleinige Recht, eine bestimmte Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums zu nutzen und andere Eigentümer davon auszuschließen – klassische Beispiele sind ein Gartenanteil vor der Erdgeschosswohnung oder ein Außenstellplatz. Eigentum an der Fläche entsteht dadurch nicht: Sie bleibt rechtlich Gemeinschaftseigentum, nur die Nutzung ist exklusiv einem Eigentümer zugewiesen.

Grundlage ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 WEG, meist bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung festgelegt. Für Käufer ist das der entscheidende Unterschied zu einem beworbenen „Garten dabei" oder „eigener Stellplatz": Ohne diese vertragliche Grundlage gibt es kein Sondernutzungsrecht, egal wie die Fläche im Exposé beschrieben wird. Dieser Ratgeber konzentriert sich auf die Frage, was Käufer vor dem Notartermin konkret prüfen müssen, um Garten oder Stellplatz nicht nur nach mündlicher Zusage, sondern rechtlich abgesichert zu erwerben.

Was unterscheidet Sondernutzungsrecht von Sondereigentum?

Der zentrale Unterschied: Sondereigentum ist echtes Eigentum an einem abgeschlossenen Raum oder Stellplatz mit eigenem Miteigentumsanteil und eigener Nummer im Grundbuch (§ 3 WEG). Ein Sondernutzungsrecht ist dagegen nur ein Nutzungsrecht an einer Fläche, die weiterhin allen Eigentümern gemeinsam gehört (§ 1 Abs. 5 WEG).

Wo steht das Sondernutzungsrecht – Teilungserklärung, Grundbuch oder mündliche Zusage?

Ein Sondernutzungsrecht steht in erster Linie in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung und im dazugehörigen Aufteilungsplan – dort ist beschrieben, welche Fläche gemeint ist und welchem Sondereigentum sie zugeordnet ist. Im Grundbuch selbst taucht meist kein eigener Eintrag „Sondernutzungsrecht" auf, sondern ein Verweis auf die dort in Bezug genommene Teilungserklärung.

Entscheidend für Käufer: Nach § 10 Abs. 3 WEG wirkt eine solche Vereinbarung gegen einen Rechtsnachfolger – also gegen Sie als Käufer – nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Eine mündliche Zusage des Maklers oder ein Satz im Exposé („Der Garten gehört zur Wohnung dazu") ersetzt diese Eintragung nicht und ist rechtlich nicht bindend, wenn sie nicht durch die Urkunden gedeckt ist.

Wie prüfen Käufer ein Sondernutzungsrecht vor dem Notartermin?

Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Aussagen, sondern gleichen Sie jede Zusage mit der Teilungserklärung, dem Aufteilungsplan und dem Grundbuchauszug ab. Die folgende Übersicht zeigt typische Makler-Aussagen und was Sie stattdessen in den Urkunden nachprüfen sollten.

Wenn Sie die Teilungserklärung vorliegen haben, aber unsicher sind, ob das Sondernutzungsrecht darin sauber und wirksam ausgewiesen ist, lässt sich das mit dem Teilungserklärung-Check für 9,90 € inkl. USt gegenlesen.

Was gilt für das Sondernutzungsrecht am Garten?

Ein Sondernutzungsrecht am Garten gibt Ihnen das alleinige Nutzungsrecht an der Fläche, macht Sie aber nicht zum Eigentümer des Grundstücksteils – der Garten bleibt gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer. Das unterscheidet ihn von einem Garten als Sondereigentum, das nach § 3 Abs. 2 WEG nur eingeräumt werden kann, wenn die Wohnung dadurch wirtschaftlich weiter die Hauptsache bleibt – in der Praxis daher selten.

Was Sie auf der Fläche dürfen, richtet sich nach der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung: Manche erlauben Bepflanzung und Gartenmöbel, schränken aber feste bauliche Anlagen wie Gartenhäuser, Zäune oder Terrassenüberdachungen ein oder machen sie von einer Zustimmung der Gemeinschaft abhängig. Prüfen Sie das vor dem Kauf, wenn Sie bauliche Änderungen planen.

Was gilt für das Sondernutzungsrecht am Stellplatz?

Beim Stellplatz gibt es zwei rechtlich unterschiedliche Konstruktionen: Er kann als eigenständiges Sondereigentum (Teileigentum) mit eigener Nummer und eigenem Miteigentumsanteil ausgewiesen sein – § 3 Abs. 1 WEG stellt Stellplätze insofern ausdrücklich Räumen gleich – oder er ist dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet und nur per Sondernutzungsrecht einem Eigentümer zugewiesen.

Für Käufer macht das einen Unterschied: Ein Stellplatz als Sondereigentum lässt sich grundsätzlich separat übertragen und ist im Grundbuch als eigene Einheit sichtbar. Ein Stellplatz per Sondernutzungsrecht ist dagegen fest an die Wohnung gekoppelt und nur zusammen mit ihr verkäuflich. Prüfen Sie im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung, welche der beiden Varianten bei Ihrem Objekt vorliegt. Wichtig bei Sondernutzungsrechten an Stellplätzen: Die Fläche muss im Aufteilungsplan eindeutig markiert und nummeriert sein, damit sich das Recht später zweifelsfrei einem bestimmten Stellplatz zuordnen und von Nachbarflächen abgrenzen lässt.

Wer zahlt Instandhaltung und Pflege der Sondernutzungsfläche?

Wer die Kosten für Pflege und Instandhaltung der Sondernutzungsfläche trägt, regelt vorrangig die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung. In der Praxis überträgt sie die laufende Pflege – etwa Rasenmähen, Heckenschnitt oder die Reinigung eines Stellplatzes – meist dem Sondernutzungsberechtigten allein.

Fehlt eine solche Regelung, bleibt es beim gesetzlichen Grundsatz: Da die Fläche Gemeinschaftseigentum bleibt, tragen grundsätzlich alle Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Eigentümergemeinschaft kann für einzelne Kostenarten aber auch eine abweichende Verteilung beschließen. Details zu Ihrer laufenden Kostensituation zeigt die Hausgeldabrechnung.

Kann ein Sondernutzungsrecht übertragen, verkauft oder entzogen werden?

Ein Sondernutzungsrecht lässt sich nicht eigenständig verkaufen oder übertragen – es ist untrennbar an das Wohnungseigentum gekoppelt, dem es zugeordnet ist, und geht beim Verkauf der Wohnung automatisch mit über, sofern es wirksam im Grundbuch verankert ist. Eine Verlagerung der Fläche auf einen anderen Wohnungseigentümer erfordert grundsätzlich eine neue Vereinbarung aller Beteiligten – enthält die Teilungserklärung jedoch einen ausdrücklichen Übertragungsvorbehalt, wie er bei Stellplatz-Sondernutzungsrechten häufig vorkommt, ist die Übertragung auf einen anderen Wohnungseigentümer auch ohne erneute Zustimmung aller möglich. An einen Dritten außerhalb der Eigentümergemeinschaft bleibt eine isolierte Veräußerung nur des Nutzungsrechts dagegen stets ausgeschlossen.

Auch ein Entzug ist nicht per einfachem Mehrheitsbeschluss möglich: Die Eigentümergemeinschaft kann ein bestehendes Sondernutzungsrecht nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer ändern oder aufheben – oder über eine in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vorgesehene Öffnungsklausel, die regelmäßig zusätzlich die Zustimmung des betroffenen Eigentümers voraussetzt. Ein praktischer Anwendungsfall ist etwa die Neuordnung von Stellplätzen im Zuge einer Tiefgaragensanierung: Auch dafür genügt kein einfacher Versammlungsbeschluss, solange bestehende Sondernutzungsrechte einzelner Eigentümer berührt sind.

Wirkt sich das Sondernutzungsrecht auf Kaufpreis und Wert der Wohnung aus?

Ein wirksames, im Grundbuch verankertes Sondernutzungsrecht wirkt sich meist positiv auf Kaufpreis und Wiederverkaufswert aus, da Garten oder Stellplatz exklusiv nutzbar sind – eine pauschale Wertsteigerung lässt sich daraus jedoch nicht ableiten, sie hängt von Lage, Flächengröße und lokaler Nachfrage ab. Fehlt dagegen die Absicherung im Grundbuch, kaufen Sie faktisch nur eine unverbindliche Zusage mit – ein Risiko, das sich im Preis widerspiegeln sollte.

Klären Sie deshalb vor der Preisverhandlung, ob die Fläche als Sondereigentum, als abgesichertes Sondernutzungsrecht oder nur als mündliche Zusage existiert. Einen strukturierten Überblick über weitere Kaufprüfpunkte bietet der Ratgeber ETW kaufen: Worauf achten.