Aufteilungsplan lesen: Gehören Keller und Stellplatz wirklich Ihnen?

Was ist ein Aufteilungsplan und wofür brauchen Käufer ihn?

Ein Aufteilungsplan ist eine von der Bauaufsichtsbehörde bescheinigte Bauzeichnung, die zeigt, wie ein Gebäude in einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt ist – Grundlage jeder Eigentumswohnung nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG. Er ist Bestandteil der Teilungserklärung und liegt gemeinsam mit dieser bei der Grundakte des Grundbuchamts.

Für Käufer ist er mehr als eine Formalität: Erst der Plan zeigt verbindlich, welche Räume – Wohnung, Keller, Abstellraum, Stellplatz – tatsächlich zur angebotenen Einheit gehören. Exposé, Grundriss oder mündliche Zusagen des Verkäufers sind dafür keine verlässliche Quelle, weil sie den rechtlichen Zuschnitt oft vereinfachen oder inzwischen veraltet sind.

Wie liest man einen Aufteilungsplan? Was bedeuten Nummern und Schraffuren?

Jede Sondereigentums-Einheit trägt im Aufteilungsplan eine fortlaufende Nummer, die exakt der Nummer in der Eintragungsbewilligung und im Grundbuch entspricht – nur so lässt sich ein Raum eindeutig einer Einheit zuordnen. Farbige Schraffuren oder Kolorierungen markieren zusätzlich, welche Flächen zu welcher Nummer gehören; unschraffierte oder weiß dargestellte Bereiche wie Treppenhaus, Flur oder Technikraum sind in der Regel Gemeinschaftseigentum.

Prüfen Sie bei jedem Raum, ob Nummer und Schraffur durchgängig zur selben Einheit gehören. Schon ein Wechsel innerhalb eines vermeintlich einheitlichen Raums kann bedeuten, dass ein Teil davon rechtlich zu einer anderen Wohnung oder zum Gemeinschaftseigentum zählt.

Ein Muster-Ausschnitt aus einem Aufteilungsplan listet die Einheiten meist tabellarisch neben der Zeichnung auf. Ein typischer Auszug sieht so aus:

Entscheidend ist dabei ausschließlich, welche Nummer im Plan neben welcher farbig markierten Fläche steht – nicht die Bezeichnung im Exposé oder auf dem Grundriss.

Gehören Keller und Stellplatz wirklich zur Wohnung?

Nur wenn Keller oder Stellplatz im Aufteilungsplan mit einer eigenen Nummer als Sondereigentum ausgewiesen sind, gehören sie fest und dauerhaft zur Einheit – alles andere ist Gemeinschaftseigentum, an dem allenfalls ein Sondernutzungsrecht bestehen kann. Stellplätze gelten für die Einräumung von Sondereigentum als Räume (§ 3 Abs. 1 WEG); an Garagenstellplätzen mit dauerhafter Markierung war Sondereigentum auch schon vor der WEG-Reform 2020 (WEMoG) möglich, an Außenstellplätzen dagegen meist nur ein Sondernutzungsrecht.

Der Unterschied ist praktisch bedeutsam: Sondereigentum ist im Grundbuch als eigene Einheit eingetragen und lässt sich als solche unabhängig verkaufen, belasten oder vererben – das gilt aber nur für Räume mit eigener Nummer, etwa einen Stellplatz als eigenständiges Teileigentum. Trägt ein Kellerraum dieselbe Nummer wie die Wohnung, ist er unselbständiger Bestandteil dieser Einheit und lässt sich nicht getrennt von der Wohnung veräußern. Ein Sondernutzungsrecht ist dagegen nur ein vertraglich vereinbartes Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum – die Fläche selbst bleibt Eigentum aller Wohnungseigentümer, was bei Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft, bei der Finanzierung oder beim Wiederverkauf eine Rolle spielt. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Sondernutzungsrecht an Garten und Stellplatz sowie im Glossarbeitrag Sondernutzungsrecht.

Ob ein Keller als eigene Nummer im Plan geführt wird oder nur eine markierte Fläche ohne Zuordnung ist, sehen Sie ausschließlich im Aufteilungsplan selbst – nicht im Exposé und nicht bei der Besichtigung.

Was unterscheidet Aufteilungsplan, Teilungserklärung und Grundriss?

Der Aufteilungsplan zeigt zeichnerisch die Raumaufteilung mit Nummern, die Teilungserklärung regelt rechtlich, welche Rechte und Pflichten an diesen Nummern hängen, und der Grundriss aus dem Exposé ist meist nur eine unverbindliche Vermarktungsskizze ohne rechtliche Bindung.

• Aufteilungsplan: amtlich bescheinigte Bauzeichnung nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, Grundlage der Grundbucheintragung.
• Teilungserklärung: begründet das Wohnungseigentum, legt Miteigentumsanteile fest und enthält meist die Gemeinschaftsordnung mit Regeln zu Sondernutzungsrechten – Details im Ratgeber Teilungserklärung verstehen.
• Grundriss im Exposé: dient der Vermarktung, ist nicht amtlich geprüft und kann von der tatsächlichen Aufteilung im Plan abweichen.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: bestätigt, dass Wohnungen baulich in sich abgeschlossen sind – neben dem Aufteilungsplan Voraussetzung für die Eintragung, erklärt im Ratgeber Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Wo bekommen Käufer den Aufteilungsplan und was kostet das?

Den Aufteilungsplan erhalten Käufer regulär über den Verkäufer, den Makler oder die Hausverwaltung, da er Teil der Grundakte beim Grundbuchamt ist; alternativ lässt sich die Grundakte bei berechtigtem Interesse dort auch direkt einsehen. Die Einsicht selbst ist dabei kostenlos, Gebühren fallen erst für Abschriften oder Ausdrucke an. Wie Sie die Einsicht konkret beantragen und mit welchen Gebühren im Einzelnen zu rechnen ist, erklären die Ratgeber Teilungserklärung anfordern und Teilungserklärung: Kosten im Detail, da der Aufteilungsplan üblicherweise gemeinsam mit der Teilungserklärung geführt wird.

Liegt vor dem Notartermin kein Aufteilungsplan vor, sollten Sie ihn aktiv beim Verkäufer oder der Verwaltung einfordern, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben – ohne den Plan lässt sich die Zuordnung von Keller und Stellplatz nicht verbindlich prüfen.

Was gilt, wenn Wohnung oder Keller vom Aufteilungsplan abweichen?

Weicht die tatsächliche Nutzung von der Zuordnung im Aufteilungsplan ab, bleibt grundsätzlich der Plan maßgeblich: Sondereigentum entsteht nur an Räumen und Stellplätzen, die dort einer Einheit mit eigener Nummer zugeordnet sind (§ 3 Abs. 1 und Abs. 3 i. V. m. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Ein Raum, der im Plan keiner Einheit zugeordnet ist, wird dadurch nicht automatisch zu Sondereigentum, nur weil er tatsächlich seit Jahren mitgenutzt wird.

Solche Abweichungen zwischen Plan, Exposé und Besichtigung sind in der Praxis keine Seltenheit. Die folgende Tabelle zeigt typische Fälle:

Für Käufer bedeutet das: Der Abgleich zwischen Aufteilungsplan, Exposé-Angaben und dem tatsächlichen Zustand vor Ort bei der Besichtigung ist der zentrale Prüfschritt vor dem Notartermin – nicht die Beschreibung im Exposé allein.

Worauf sollten Käufer den Aufteilungsplan vor dem Notartermin prüfen?

Prüfen Sie vor der Unterschrift systematisch, ob die im Exposé beworbenen Räume – insbesondere Keller und Stellplatz – im Aufteilungsplan mit der passenden Nummer als Sondereigentum ausgewiesen sind und ob diese Nummer mit der Nummer im Grundbuch übereinstimmt.

• Stimmen die Nummern von Wohnung, Keller und Stellplatz im Aufteilungsplan mit den Angaben im Kaufvertragsentwurf und im Grundbuchauszug überein?
• Ist der Keller als eigene Nummer im Plan geführt oder nur als unzugeordnete Fläche dargestellt?
• Hat der Stellplatz eine eigene Nummer als Sondereigentum oder handelt es sich nur um ein Sondernutzungsrecht laut Gemeinschaftsordnung?
• Deckt sich das, was Sie bei der Besichtigung vor Ort gesehen haben, mit Schraffur und Nummerierung im Plan – oder wurden Räume erkennbar umgebaut?
• Ist ein als Wohn- oder Hobbyraum genutzter Kellerraum im Plan tatsächlich als Wohnraum oder nur als Nebenraum ausgewiesen?

Weil Aufteilungsplan, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung oft mehrere Dutzend Seiten umfassen und juristisch formuliert sind, lohnt sich vor dem Notartermin ein strukturierter Abgleich. Der Teilungserklärung-Check von binoro prüft Ihre Teilungserklärung automatisiert auf Risikoklauseln und fehlende Angaben – für 9,90 € inkl. USt. Ob Nummerierung und Zuordnung im Aufteilungsplan zum Grundbuchauszug passen, gleichen Sie zusätzlich selbst ab.